袋小路の家を売却する方法とは？価格相場と高く売るコツを解説

道路の突き当りにあり、正面以外は他の家に囲まれている袋小路の家。

袋小路にある家は接道義務を満たしていないケースが多く、買主もつきにくい傾向にあります。売却価格も、通常物件の相場価格からおよそ50～70%程度が一般的です。

売れやすくするために「隣人の土地を買い取って再建築可能にする」「解体して更地として隣人へ売却する」という方法もありますが、費用や手間がかかります

なるべくスムーズに袋小路の家を売るには、訳あり物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者なら、問題を抱えた家でもスムーズに売却が可能です。まずは無料査定を利用して、売却予定の家がいくらになるのか調べてみましょう。

>>【袋小路にある家でも高額買取】訳あり物件専門の無料査定はこちら

袋小路にある家は売却できる？

袋小路にある家は出入口が1つしかないことから、一般的な家に比べると評価額は低くなります。袋小路にある家は、場合によっては接道義務を満たしていないこともあるでしょう。

これらのことから、袋小路にある家は通常の家よりも安く取引されるケースがほとんどです。

ただし、袋小路にある家でも「まったく売れない」わけではありません。

売却しづらい理由や、高く売却するコツを知ることで、袋小路にある家でもより高値で売却できるでしょう。

売却はできるが価格が下がる可能性が高い

袋小路にある家は売却できたとしても、売却価格が下がる可能性が高いです。

例えば、袋小路にある家は通常の家とは異なり、購入しても自由に建て替えをおこなえません。

また、袋小路にある家は買主が見つかりづらく、売却するために相場価格よりもさらに売却価格を下げるべきケースも多いです。

結果的に売却価格が下がってしまい、思っていた価格で売れない恐れもあるため、売却時には注意が必要です。

袋小路にある家はなぜ売却しづらい？

袋小路にある家が売却しづらい理由は、大きく分けて下記の2つです。

• 建築基準法の接道義務に違反している
• 住居として利用する際にデメリットが多い

袋小路にある家は建築基準法に違反しているため、買主にとって購入にはリスクやデメリットがあります。

袋小路にある家にはどのようなデメリットがあるのか、売却前に知っておきましょう。

次の項目から、売却しづらい理由を順番に見ていきます。

建築基準法の接道義務に違反している

袋小路にある家は、建築基準法の接道義務に違反している可能性があります。

接道義務とは、「家の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上の敷地が接していなければならない」という法律です。

接道義務を果たしていない土地に家を建て替える際は、セットバックが必要になります。

土地を購入しても、そのままでは建て替えできないため、袋小路にある家を購入したがる人は少ないです。

これらのことから、接道義務に違反している「袋小路にある家」は売却しづらいです。

住居として利用する際にデメリットが多い

袋小路にある家を買主が購入しても、住居として利用する際にデメリットが多いため、通常の家よりも売却しづらくなります。

袋小路にある家を住居として利用する際の具体的なデメリットは下記の4つです。

• 家を建て替えられない
• 災害時の対応が遅れる可能性がある
• 家の前が私道となり通行が制限される可能性がある
• 道が狭いことが多く車での出入りが大変

売却後のトラブルを防ぐためにも、袋小路にある家のデメリットを理解し売却時に相手に伝えておくことが大切です。

続いては、袋小路にある家を住居として利用する際に考えられるデメリットを詳しく解説します。

【デメリット1】家を建て替えられない

袋小路にある家は、新しく建て替えられません。建てられた家の内装や外装を変えたいなら、新しく建て替えるのではなくリフォームをする必要があります。

袋小路にある家を一度解体して家を建てようとしても、建築基準法を満たしていないので建築が認められないのです。

接道義務を満たせば袋小路にある家を建て替えられますが、それにも手間や費用がかかるせいで売却しづらいです。

【デメリット2】災害時の対応が遅れる可能性がある

袋小路にある家を住居として利用すると、災害時の対応が遅れる恐れがあることも、袋小路にある家を売却しづらい理由の1つです。

例えば、家までの通路で火災が起きたり、地震の影響によって塀が倒壊し通路が封鎖されてしまうと、すぐに避難できません。

このように、災害時に素早い対応ができないことから「袋小路にある家は危険」と考えられてしまい、売れにくいのです。

【デメリット3】家の前が私道となり通行が制限される可能性がある

家の前が私道となり通行が制限される可能性があることも、袋小路にある家を売却しづらい理由の1つです。

家の前にある私道は、個人や団体が私道として所有している可能性があります。

もしも、家の前にある道路が私道だった場合、所有者から通行を制限される可能性があり、家への出入りを自由におこなえない恐れもあります。

私道を問題なく通行するためには、土地の所有者とコミュニケーションを取る必要があるでしょう。

【デメリット4】道が狭いことが多く車での出入りが大変

袋小路にある家の通路は比較的狭いことが多いため、車を所有していると出入りが大変です。

状況によっては、バックで進入しなければならないこともあり、通常の家に比べて駐車だけでも大変になるかもしれません。

とくに、車を趣味にしている人や大型車を所有している人には、デメリットが大きいとして購入を避けられてしまうでしょう。

袋小路にある家を高く売却する方法3つ

これまで説明した通り、袋小路にある家の売却価格は安くなることが一般的です。

ただし、以下3つの方法を用いれば、売却価格を上げることができます。

• 隣人の土地を買い取って再建築可能にする
• 解体して更地として隣人へ売却する
• 訳あり物件専門の買取業者へ依頼する

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく解説します。

隣人の土地を買い取って再建築可能にする

隣人の土地を買い取って再建築可能にすることで、家の資産価値が上がり高く売却できます。

先ほども解説しましたが、接道義務に違反すると新しく家を建て替えられません。

ただし、隣人の土地を買い取って再建築可能にすることで、買主が購入後に自由に家を建て替えることが可能になります。

また、高く売却できるだけでなく買主も見つかりやすくなるので、高値で売却したい人は隣人に土地買取の相談をしてみましょう。

家を解体し更地として隣人へ売却する

袋小路にある家を解体し更地として売却することで、そのまま売却するよりも高く売却できます。

解体し更地として売却する際は、土地をそのまま一般の買主へ売却するのではなく、隣人への売却がおすすめです。

袋小路にある土地は、新しく家を建て替えられなかったり、駐車場としての利用も難しいため土地としての価格も通常よりも低くなります。

しかし、隣人が「もう少し土地を広くしたい」や「間口を広げて接道義務を満たしたい」と考えているかもしれません。

隣人にとって袋地を購入するメリットがあれば、通常通り売却するよりも高く売れる可能性があります。

訳あり物件専門の買取業者へ依頼する

訳あり物件専門の買取業者へ依頼して、袋小路にある家を買い取ってもらうことで高く売却できます。

隣人の土地を買い取ったり、解体してから売却すると余分な費用がかかるため、結果的に損をしてしまうかもしれません。

また、土地は持っているだけでも固定資産税がかかるため、早く売却しなければ固定資産税を支払う必要があります。

訳あり物件買取業者を利用して早く売却することで、さまざまなコストを削減できるため、最終的には高く売却できる可能性が高いです。

袋小路にある土地の売却価格相場は通常物件の50～70%程度

袋小路の売却価格相場は、一般的な物件の相場価格から50～70%程度になります。

ただし、この売却価格はあくまでも相場価格なので、すべての袋小路にある家が50～70%程度で売却できるわけではありません。

より正確な価格を知りたい人は、以下のフォームから袋小路にある家を査定してみましょう。

袋小路にある土地の売却価格相場を確認する方法は3つ

袋小路にある土地の売却価格相場は、自分で調べることも可能です。

袋小路にある土地の売却価格相場を自分で調べる際には、下記の3つを試してみましょう。

• 取引事例比較法で過去の売却事例を確認する
• 地価公示法の公示価格を確認する
• 国税庁の路線価を確認する

続いては、袋小路にある家の売却価格相場を自分で調べる方法を1つずつ解説します。

取引事例比較法で過去の売却事例を確認する

取引事例比較法で過去の販売事例を確認することで、袋小路にある家の売却価格を調べることが可能です。

取引事例比較法とは、過去の取引情報を元に不動産の売却想定額を計算する方法です。

取引事例比較法では、過去の販売事例だけでなく地域格差や清掃時期などから、売却価格を算出します。

売却を検討している家と条件が近い販売事例の売却価格に近い価格になるため、調べる際には詳細な条件まで調べましょう。

参照:「土地総合情報システム」（国土交通省）

地価公示法の公示価格を確認する

地価公示法の公示価格でも、袋小路にある家の売却価格を調べることが可能です。地価公示法の公示価格とは「国土交通省の土地鑑定委員会によって各地の土地の価格を表したもの」です。

公示価格を確認することで、土地の価格は把握できますが、その他の個別的要因に関しては考慮されません。

そのため、公示価格で売却価格を調べる際には、売却価格が多少下がる可能性があることを念頭に置いておきましょう。

参照:「土地総合情報システム」（国土交通省）

国税庁の路線価を確認する

国税庁の路線価を用いて、袋小路にある家の売却価格を調べることも可能です。

路線価は地価公示法の公示価格と似ていますが、路線価は課税価格で表記しているため、売却価格は路線価の約1.25倍を目安として考えましょう。

路線価を確認する際の注意点として、接道義務に違反している場合には、路線価で予想できる売却価格よりも下げなければ売却できない可能性があります。

接道義務に違反している場合は、無道路地と呼ばれる計算方法を使用しますが、より正確な売却価格を把握するなら不動産を査定に出してみましょう。

参照:「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

正確な売却価格を知りたいなら買取業者の査定を受けよう

売却価格を自分で調べる方法を3つ解説しましたが、正確な売却価格を把握するためには、買取業者へ査定依頼を申込むことをおすすめします。

過去の売却事例や土地の評価額などから大体の売却価格は把握できますが、正確に理解することは難しいです。

一方、不動産買取業者の査定を利用すれば、正確な売却価格を把握できるだけでなく、価格に納得すればすぐ買取してもらうことも可能です。

そのため、袋小路にある家の正確な売却価格を知りたい場合、まずは買取業者へ査定依頼を出してみましょう。

袋小路にある家は訳あり物件専門の買取業者への依頼がおすすめ

袋小路にある家を売却する際には、袋小路にある家を専門で取り扱っている訳あり物件専門の買取業者へ依頼することをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者の中でも、袋小路にある家を専門に取り扱っている買取業者へ依頼することで高く買い取ってくれる可能性が高いです。

実際に売却する際はもちろん、袋小路にある家を売却するか迷っている段階でも、まずは訳あり物件専門の買取業者へ相談するとよいです。

まとめ

今回は、袋小路にある家が売却しづらい理由や、袋小路にある家を高く売却する方法を解説しました。

袋小路にある家をそのまま売却しようとしても、売却価格が大幅に下がってしまったり買主が見つからず売却できないなどのデメリットがあります。

そこで、今回の記事で解説した方法を実践することで、売却先を見つけやすくなり高い価格で売却できるでしょう。