共有持分の信託で管理がスムーズに！メリットとデメリットを解説

共有名義の不動産は、管理や処分に共有者同士の話し合いが必要となるため、自由にリフォームや売却ができません。

しかし、各共有者の共有持分を誰か1人に信託すれば、信託を受けた人（受託者）の権限で柔軟に管理・処分が可能です。

信託をおこなうことで、共有者が亡くなったときや認知症になったときに、共有不動産を売却できなくなるという事態も防げます。

信託は共有持分の管理・運用をスムーズにする方法としてメリットの多い方法ですが、受託者の負担や権限の偏りが発生するなどデメリットにも注意が必要です。

持分売却で共有名義を解消する方法など、別の方法で管理・処分の問題を解決することもあわせて検討してみましょう。

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共有持分は家族信託で自分の代わりに管理・運用してもらうことが可能

まずは「共有持分を家族信託する」とはどういうことかを説明します。

「信託」とは、自分の財産を信頼できる人に託して、自分のために管理・運用してもらう制度です。

お金を託して運用してもらう「投資信託」とほとんど同じで、共有持分も同じように信託できます。

そして、家族へ財産を託す場合に「家族信託」といわれます。

参照:信託協会「信託について」

家族信託は「委託者」「受託者」「受益者」の3者間で成り立つ

家族信託は「委託者」「受託者」「受益者」の3者が当事者となっておこなわれます。

このとき、共有持分の所有者である「委託者」が「受益者」になることが一般的です。

次の項目から、それぞれの役割について説明します。

共有持分の所有者が「委託者」

委託者は財産を所有している本人ですので、共有持分の所有者が該当します。

委託者は受託者と受益者を選任・解任する権利を持ちます。

また、共有持分の管理・運用は家族信託する際に設定する「信託の目的」に沿っておこなわれるので、その目的を決める役割があります。

例えば「老後の安心設計のため」「円滑な相続を実現するため」などです。

受託者が適切に管理・運用できるよう明確に「信託の目的」を定めましょう。

共有持分の管理・運用者が「受託者」

受託者は委託者より管理・運用を任された人です。

共有者全員が共有持分を家族信託することで、信託の目的に沿うことが前提とはなりますが、受託者は共有不動産における「修繕」「増改築」「売却」「賃貸借契約の締結・解約」の権限を持ちます。

そのため、共有不動産にかかるほとんどの手続きを、単独名義と同じように簡略化できます。

管理・運用から生じた利益を受け取る人が「受益者」

受益者は受託者の管理・運用から生じた利益を受け取る人です。

委託者によって設定され、家族信託ではほとんどの場合、委託者本人が受益者となります。

また、受益者は「第2受益者」「第3受益者」を設定できます。

例えば「第2受益者」として配偶者を「第3受益者」として子どもを設定しておくことで、本人が亡くなったあともスムーズに共有持分を継承させられます。

共有持分を家族信託するには信託契約を結ぶ

共有持分を家族信託する際には信託契約を受託者と交わします。

信託契約では「信託する財産」「信託の当事者（委託者・受託者・受益者）」「信託の目的」を契約書に明記する必要があります。

契約書の紛失や改ざんを防ぐためにも、弁護士や司法書士のような専門家に依頼して、公正証書として残しておくとよいでしょう。

共有持分におけるトラブルを回避する家族信託の活用例

共有持分におけるトラブル回避を目的として、家族信託を活用する具体例を紹介します。

下記の条件で、家族信託を活用するケースについて考えてみましょう。

• 相続で取得した1棟の収益マンション
• 持分割合は3人の兄弟X・Y・Zで1/3ずつ
• 兄弟は持分割合に応じて家賃収入を得ている
• 現状、Xが家賃を分配している
• Xには子どもA、Yには子どもB・C、Zには子どもDがいる

このような状況でもしXが認知症になった場合、家賃をスムーズに分配できなかったり、賃貸借契約を新たに交わせないといった不都合が生じる恐れがあります。

そこで、Aを受託者としてXの共有持分を信託します。

共有持分の管理・運用をXに代わってAができるようになるので、Xが認知症になっても滞りなく手続きを進められます。

さらに、XだけでなくY、Zの共有持分もAへ信託していれば、収益マンションの建替えや売却といった、共有者全員の同意が必要な行為もAのみの判断で手続きできます。

共有持分を家族信託にするメリット

共有持分を家族信託にすると管理・運用を受託者に任せられます。そのメリットは主に下記の2つです。

• 受託者の判断で売却できる
• 委託者が亡くなっても変わらず受託者が管理・運用できる

共有持分に相続が発生しても原則、信託は終了せず、受託者は引き続き、管理・運用をおこなえます。

その結果、共有持分の相続で起きることが多いさまざまなトラブルを未然に防げます。

受託者の判断で売却できる

受託者の権限は幅広く、共有持分の管理・運用だけでなく、信託契約によって売却の権限も設定できます。

そのため、共有者全員が売却の権限を設定して受託者と信託契約を結ぶことで、共有不動産を受託者の判断のみで売却できるようになります。

通常の共有不動産売却で必要な「共有者全員の同意を得る」「共有者全員が売買契約の場に立ち会う」手続きがなくなるため、スムーズに売却可能です。

委託者が亡くなっても相続人が管理・運用できる

相続が発生すると、共有持分が細分化されて「共有者の把握」や「共有者間での意見統一」が難しくなるデメリットがあります。

しかし、信託契約で「委託者が死亡時に終了する」と定めていない限り、委託者が亡くなっても相続人に継承され、契約内容は変わりません。

したがって、相続によって共有持分が細分化され、共有者の人数が増えたとしても管理・運用は受託者の判断によっておこなえます。

共有不動産におけるトラブルを未然に防げる点もメリットといえます。

共有持分を家族信託にするデメリット

共有持分を家族信託にすると大きなメリットがあります。

それだけメリットがあるので、デメリットやリスクがあるのではないかと不安に感じるかもしれません。

しかし、家族信託ではほとんどデメリットはありません。

あえて挙げるのならば、下記のような点がデメリットです。

• 受託者がなかなか決まらない
• 家族の間で権限に差が生まれる
• 相続発生時に遺留分を侵害する恐れがある

次の項目から、それぞれ解説します。

受託者がなかなか決まらない

共有者全員が共有持分を家族信託すると、受託者は自分の判断のみで「増改築」「建替え」「売却」などができるため、責任重大です。

受託者の判断で受益者、つまり家族に大きな損失を出してしまうリスクもあります。

そのため、受託者がなかなか決まらず、家族信託を始められない恐れもあります。

家族の間で権限に差が生まれる

共有持分を家族信託すると、権限は受託者に集中します。

子どもが1人であれば、その子どもに権限が集中しても大きな不満は生まれないかもしれません。

しかし、共有者に子どもが複数いたり、共有者それぞれに子どもがいる場合には、その人たちと受託者に大きな権限の差が生じます。

「同じ相続人の立場なのに、どうして自分は共有持分について何も決められないのか」と不満を感じられるかもしれません。

共有不動産におけるトラブル回避が目的の家族信託で、家族が不仲になるのは本末転倒です。

家族信託する前には当事者だけでなく、共有者の親族たちもあわせて話し合い、全員が納得できる契約となるようにしましょう。

相続発生時に遺留分を侵害する恐れがある

「遺留分」とは配偶者や子どもなど、被相続人に近い法定相続人が最低限保証された「遺産の取得分」です。

家族信託の内容によっては、遺留分を侵害する恐れがあります。

遺産を受け取れなかった法定相続人から遺留分侵害請求を受けた場合には、遺留分を金銭で支払う必要があります。

家族間でトラブルを引き起こす恐れがありますので、遺留分を侵害しないような契約内容にすることが大切です。

その際は、専門的な知識が必要になりますので、弁護士や司法書士などの専門家への相談をおすすめします。

参照:裁判所ホームページ「遺留分侵害額の請求調停」

共有不動産の管理や共有状態がわずらわしいときの解消方法

共有不動産の一元管理を実現する方法として家族信託を解説してきました。

しかし、そもそも共有不動産の管理や共有関係がわずらわしく、共有状態を解消したいと思われているかもしれません。

そこで最後に、共有状態を解消する方法を2つ説明します。

共有持分を単独で売却して共有関係から抜ける

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

その一方で、共有持分のみであれば単独で売却できます。売却先は他の共有者が第一候補で、断られた場合に第三者への売却を検討しましょう。

共有持分を売却すれば、わずらわしい共有関係から抜け出せます。

とはいえ、第三者の買主を見つけることは大変です。

なぜなら、買主は持分のみを取得しても共有不動産を自由に利用できず、ほとんどメリットがないからです。共有不動産全体の売却だけでなく、増改築や建替えも共有者全員の同意が必要です。

そのため、買主を見つけることは難しく、見つかっても売却価格は低くなりやすいです。

専門の買取業者への売却がおすすめ

他の共有者から持分の購入を断られたときには、専門の買取業者への売却をおすすめします。

買取業者への売却であれば買主を探す手間がなく、すぐに現金化できる点がメリットです。

そのなかでも、共有持分を専門に取り扱っている買取業者は、他の一般的な買取業者に比べて査定額が高くなりやすいのでおすすめです。

他の共有者から持分を買い取って単独名義にする

共有状態を解消するもう1つの方法は、他の共有者から持分を買い取る方法です。

まとまった資金が必要になりますが、単独名義にできればあなたの意思で自由に使用・処分できます。

また、持分を買い取る際には、その価格に注意が必要です。価格があまりに低いと贈与税が課税される恐れがあります。

安価で買取すると贈与税が課税されるため注意

共有不動産は親戚が共有者になっていることが多いです。

関係が良好であれば、ほとんど無料に近い価格での買取を受け入れてくれるかもしれません。

お互いが納得したうえでの売買なので問題ないように感じますが、買取価格が通常の取引価格よりも著しく低い場合には、その差額が贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、親しい関係であっても適切な価格で売買するため、不動産鑑定士に共有持分の評価を依頼することをおすすめします。

参照:国税庁ホームページ「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

まとめ

共有持分を家族信託すれば、受託者が管理・運用をおこなうので、持分権者が認知症になったとしても滞りなく売却できます。

また、相続が発生して持分権者が増えた場合にも受託者は変わらないので、新しい持分権者の間で意見が割れて共有不動産の取り扱い方針が決まらないこともありません。

このように共有持分の家族信託は、共有不動産にかかる様々なトラブルを回避するメリットがあります。

共有状態をわずらわしく感じていれば、その解決策として家族信託も考えてみてください。