事故物件で民泊運営を始めるには？注意点や利益を上げるコツについて

事故物件を改修して、民泊運営してみたいとお考えではありませんか。

民泊営業は、不動産投資において空室対策のひとつであり、空き家の有効活用として注目を集めています。

しかし、民泊事業を営むときは、行政機関からの許可が必要となり、個人で勝手に始めると罰せられるため注意しましょう。

この記事では、事故物件で民泊運営するための基礎知識や、事故物件の民泊業で利益をあげるポイントを紹介します。

適切な方法で民泊営業をおこない、事故物件を最大限活用しましょう。

事故物件で民泊運営するための基礎知識

事故物件を活用し、民泊運営することは可能です。

「過去に事故があった物件を人に貸してはいけない」という法律はありません。実際に、事故物件を活用し、民泊業やアパート運用している投資家もいます。

ただし、民泊事業は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」にて厳しく管理されており、条件を満たさないまま運営すると罰則の対象となるので、注意が必要です。

では、民泊業を営むためには何が必要なのでしょうか。まずは、違法にならないために民泊の基礎知識からご紹介します。

まずは住宅宿泊事業法（民泊新法）を知っておこう

近年、シェアリングサービスの普及や、外国人観光客が急増したため、民泊事業を営むオーナーが増えてきました。

それに伴い「民泊予約がバッティングした」「鍵が受け取れず泊まれなかった」「部屋が不衛生だった」など、宿泊トラブルも絶えなくなったのです。

こうした背景から、観光庁は民泊のルールを定め、平成30年6月15日に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」を制定しました。

これにより「民泊事業を行うための許可」「管理方法」「宿泊名簿作成の義務」など、民泊ルールが定められました。

宿泊者の安全確保のため、事業開始にあたっては、消防法令を遵守することが必要です。消防法令への適合状況について、届出前に管轄の消防署等に相談するようお願いします（詳細は消防庁HPの「民泊における消防法令上の取扱い等」を参照）。なお、消防法令に適合していない状態で事業を開始すると、住宅宿泊事業法に基づく業務停止命令等の対象になる場合がありますので、ご注意ください。

引用：民泊制度ポータルサイト｜観光庁

住宅宿泊事業法（民泊新法）の適用条件

住宅宿泊事業法に則り、民泊業を運営するときには、以下の点に注意しなければいけません。

もし、規則に違反したときには最大で「6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金」という重い罰則が科せられます。

民泊業に必要なルールは、以下の通りです。

個人の家を貸し出す民泊は、一見するとフラットな印象で、気軽さがあります。しかし、新たに定められた住宅宿泊事業法では、事業者に義務を定め違反した場合には罰則が用意されるようになりました。

「ついうっかり」「知らなかった」ということがないよう、住宅宿泊事業法の中身を正しく理解しておきましょう。

事故物件で民泊事業を営むときの7つのポイント

住宅宿泊事業法（民泊新法）の適用条件を簡単にご紹介しましたが、具体的にどんなルールを守るべきでしょうか。

ここからは、民泊事業を営むときに必要なポイントを6つにまとめましたので、それぞれご紹介していきます。また、事故物件で民泊事業を行うときの注意点も記載しますので、参考にしてください。

ポイント1. 「生活できること」が民泊事業の必須条件

民泊事業を行うためには、観光庁が求める「要件」を満たしている必要があります。この要件を満たしていれば、事故があった物件でも民泊業を営むことが可能です。

人が住める家として、必要最低限の設備がそろっていることが条件となります。

事故物件であったとしても、人が住める状態であり、設備が整っていれば、住宅宿泊事業法には違反しません。

ポイント2．管理体制を整える

事故物件で民泊を行うときは、管理者の存在が必要です。

通常、オーナーが管理者となりますが、遠方にいたり本業が忙しかったりして管理に時間を割けないときは、管理業を業者に委託することが義務付けられています。

管理を委託する業者とは「住宅宿泊管理業者」と言い、国に住宅宿泊事業者として登録を済ませた人でなければいけません。住宅宿泊管理業者として登録できる人は、以下の条件を満たした人です。

上記の条件をみると、不動産会社の従業員であれば上記に該当しますが、すべての不動産会社が住宅宿泊管理業者として登録されているわけではありません。

住宅宿泊管理業者をお探しのときは、国土交通省のウェブサイトから地域別に登録事業者を検索することができます。ぜひ参考にしてください。

ポイント3．宿泊名簿を作る

民泊事業管理者は、宿泊施設に宿泊名簿を備え付ける必要があります。この記録は3年ほど保存する義務があるうえ、行政の監査入り名簿の提出を求められることもありますので、きちんと記録を残しておかなければいけません。

記録する必要がある項目は、以下の通り。

宿泊名簿を作成保存が義務付けられている理由は「犯罪者潜伏の特定」「感染者の把握」する理由からです。民泊施設は、犯罪者の温床として利用されてきた事件も少なくありません。国内でも、民泊客を監禁したり退出した宿泊客が隠れて住み続けたりするなど、様々なトラブルも存在します。

宿泊名簿は、紙以外にも電子データでの記録でも構いません。観光庁では、電子宿泊名簿の配布を無料で行っておりますので、必要な人は観光庁のウェブサイトからダウンロードしてみましょう。

ポイント4．安易に宿泊を断ってはいけない

民泊事業者は、民泊するゲストを選別することはできません。

住宅宿泊事業法は旅館業法という宿泊に関する法律に従わなければいけません。宿泊客に関する旅館業法を以下に抜粋します。

営業者は、左の各号の一に該当する場合を除いては、宿泊を拒んではならない。

一　宿泊しようとする者が伝染性の疾病にかかつていると明らかに認められるとき。
二　宿泊しようとする者がとばく、その他の違法行為又は風紀を乱す行為をする虞があると認められるとき。
三　宿泊施設に余裕がないときその他都道府県が条例で定める事由があるとき。

引用：旅館業法

上記をわかりやすくご説明すると、宿泊客が「伝染病にかかっていた」「犯罪者やモラルに違反しそうな人」「満室時や従業員が不足しているとき」「自治体の条例違反時」などに当てはまるときは、宿泊をお断りできます。しかし、この事項以外の宿泊客がいたら、原則として宿泊させなければいけません。

ただし、各自治体によっては「泥酔者」「身なりが不潔」「宿泊名簿の記入拒否」などの理由で、条件付で宿泊をお断りしてもいいと定めているところもあります。こうしたトラブルを避けるためにも、住んでいる都道府県の旅館業を確認しておきましょう。

ポイント5．立ち入り検査を受け入れる

自治体による民泊施設への抜き打ち監査が入ることがあります。これは、自治体が監査が必要だと判断されたときや、近隣住民からの通報で監査が入ることも。

これは、度々問題視される違法民泊を取り締まるためです。

近年、民泊事業が増加する一方で「無許可で民泊営業をしている」「設備が整っていない状況で運営」「法外な宿泊金を請求する」などの、規則を守らないヤミ宿泊業者も存在します。2016年に国が行った調査によると、民泊事業者の50％が適切に営業していなかったというデータもあったほどです。

そのため、抜き打ち監査を拒否した場合は、すると罰則を受ける恐れがあります。正しく民泊事業を行い、そのことを証明するためにも、きちんと監査を受け入れましょう。

ポイント6．住宅宿泊事業法に告知義務はない

民泊事業や旅館業法に「事故物件であるときは告知する」という記載はありませんが、後のトラブルを避けたいのであれば、念のため告知しておくことをおすすめします。

ただし、物件を長期的に貸し出す「賃貸経営」にシフトしたときや、物件を売却するときは告知義務が発生します。告知義務は「何年経過したから無くなる」という明確な期限は定められておりませんので、物件を宣伝するときや契約書を交付する前には、借主または買主に必ず告知を行いましょう。

ポイント7．所得が38万円以上になった場合は申告が必要

働き方改革により、副業する人が増えている現在。

民泊業は経営日数が年間180日と限られていますので、手広く経営を広げている事業者でもない限りは、民泊業を副業としてはじめる人も多いのではないでしょうか。

地域によって宿泊金額設定もまばらですが、年間の所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要です。また、民泊業を本業として利益を得た場合は所得が38万円以上になった場合に、確定申告をしなければいけません。

所得金額とは、売上から諸経費をひいた額。宿泊客から得た代金から、維持費や管理費用などを差し引いた金額が20万円ないし38万円を超えた場合は、年度末に税務署に申告する義務があります。

事故物件の民泊業で利益をあげるポイント

コロナ禍の影響で民泊のみならず旅行業界が大きな悲鳴をあげました。

今後、民泊業を営む中で「思ったように宿泊客が来ない」「想定よりも売り上げが悪い」など、経営が起動に乗らず頭を抱えることも少なからずあると思います。

民泊のような年間稼働日数が限られている収益物件で利益をあげるには、効率よく宿泊予約を獲得する必要があります。

最後に、民泊業で利益をあげる対策方法をいくつかご紹介していきます。

他の民泊物件の宿泊施設や料金設定をチェックする

宿泊料金を高めに設定すれば、少ない予約で大きな利益を上げることができます。

しかし、料金設定が高すぎれば、宿泊客に逃げられてしまう可能性も。宿泊客を集め、利益を上げるためには「ちょうどいい料金設定にする」または「差別化をはかる」ことが不可欠です。

まずは、近隣の宿泊施設がどんな状況で運営しているのか、チラシをみたり、Airbnb（エアビーアンドビー）を使ってチェックしてみたりしましょう。Airbnbは、空き家のオーナーと旅行者をマッチングさせるウェブサービス。世界190か国で活用されているトラベルシステムです。このシステム内で、宿泊先を探したり、予約が取れたりするため、民泊運営に欠かせないツールのひとつです。

このAirbnbを使って、競合施設のリサーチすることができます。近隣の宿泊料金に合わせたり、内装などを参考にしてみたりして、差別化をはかってみましょう。

需要をキャッチする

民泊業にも繁忙期と閑散期があります。一般的に、春や夏などの長期休暇、そしてGWや年末年始など連休が関係してくる時期は繁忙期です。

反対に、梅雨の時期と冬は閑散期と呼ばれ旅行客が少ない傾向です。

外国人観光客をターゲットにする場合「お花見の時期」「海外の祝日」「アニメイベントがある日」などは、宿泊予約増加が見込めます。

特に中国の旧正月である「1月末」は、ねらい目。このように、外国人観光客が来日しそうなシーズンは、必ずチェックしておきましょう。

宿泊以外に付加価値を提供する

宿泊の集客率をあげるために「泊まる」以外にも、付加価値を提供してみましょう。

不動産投資において立地は重要ですが、地方の田舎であっても、その地域ならではの体験イベントを実施したり、外国人観光客が喜びそうなサービスをつけてあげたりすることで、集客率を高めることができます。

例えば、以下のようなサービスを民泊事業のオプションとして追加しているところもあります。

観光業界が不景気な中、ただ宿泊できるというサービスのみでは、利益をあげるのが難しくなっています。より集客するためには、宿泊以外の付加価値をあげていくしかありません。

上記のようなオプションを付けることで、他民宿物件との差別化をはかることも可能になります。

割引プランを作る

民泊事業は単純に「客単価× 宿泊者数」で売り上げが決まります。つまりは、予約を獲得したらキャンセルされずに宿泊させることが、重要なポイントです。

つまりは「予約をキャンセルしたら損をしてしまう」プランを用意することが、利益アップに繋がるということです。

• 早割りプランで早期予約には割引をきかせる
• キャンセル不可の割引プランをつくる

利用客が減ったときに一番先に頭をよぎるのが、宿泊金の値下げです。しかし、不動産投資において、一度値下げしたら、簡単には値上げすることができません。

その点、割引プランであれば、時期がすぎれば「プラン内容の切替」「割引率変更」で、宿泊金額をもとに戻すことができます。値下げするときは、戦略的に取り組まないと逆に損をしてしまうので、こうしたプランを活用していきましょう。

不動産会社に経営相談する

ヤミ民泊業者が増え、法律が改正されたことで、民泊は建物の広さや設備、管理委託など様々な準備が必要になりました。素人が手軽に実行できる事業というイメージから、少しずつかけ離れてきた印象です。

「ひとりで民泊事業を行う自信がない」「事故物件を持て余している」とお困りなときは、不動産会社にご相談ください。

不動産会社では、物件管理や投資物件の運営方法をふくめ、契約書の作成やトラブル解決方法など、不動産事業に関する様々なお困りごとを解決してくれます。また、事故物件の取り扱いに長けた不動産会社であれば、告知義務や修繕方法、お祓いなども相談に乗ってくれます。

不動産投資は法律が絡む複雑な事業のひとつ。一人で悩まずにプロを頼った方が、リスクなく民泊運営が可能です。

まとめ

事故物件を活用し民泊運営すること自体は可能ですが、民泊できる建物や設備等には条件があります。

また、年間稼働日数が180日以内と制限がありますので、まずは民泊事業プランを作成することから始めましょう。

民泊事業の場合、告知義務はありませんが、物件を賃貸に出したり売却するときには、事故から何年経過しても告知が必要です。

民泊は法整備により、さまざまな規制がかかるようになりました。

気軽に運営できる事業ではなくなりつつありますので、民泊事業をお考えのときは、不動産会社を頼るのも一つの手です。不動産会社という信頼できるパートナーを見つけ、リスクない方法で確実に収益をアップさせていきましょう。