【相続放棄】売却して現金化した方がお得なことも！相続放棄以外の選択肢を解説します

共有名義の不動産において、各共有者のもつ所有権は「共有持分」といいます。

不動産、もしくは共有持分を複数人で相続すると、1つの不動産に対して共有者がどんどん増えていき、権利関係が複雑になるという点が問題です。

そのため、トラブル回避や不動産の維持費負担を避けるため、相続放棄をおこなうケースも増えています。

しかし、相続放棄は「すべての相続財産を放棄する必要がある」など、デメリットもあります。相続してから共有持分を売却するなど、状況に合わせた対策が必要です。

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• 共有持分は相続放棄できる。
• 相続放棄は家庭裁判所へ「相続発生後3ヶ月以内」に申請する。
• 相続放棄は共有持分だけでなく「すべての遺産」を放棄する必要がある。

共有持分は相続トラブルの起きやすい遺産

相続が発生した場合、被相続人（亡くなった人）の遺産を相続人で分けることになります。

現金のように分けやすい財産だけなら問題ないのですが、不動産のように分割が難しい財産があると相続争いに発展しやすいので注意してください。

相続争いに発展しやすい財産の1つに共有持分があります。

不動産の所有者が亡くなり、複数の相続人で不動産を相続した場合は、相続人のそれぞれが不動産の共有持分を取得します。

各相続人が取得したそれぞれの共有持分に対してさらに相続が発生した場合、共有持分を所有している共有者の数が次々と増えることに。

家系図の下にいくほど共有者の数が増えるので、誰が共有持分を所有しているのか容易に把握できなくなります。

最後は収拾がつかなくなり相続争いに発展するケースも多いです。

共有持分の相続放棄は認められている

相続争いに巻き込まれることを回避したい、共有持分を取得すれば嫌でも不仲な親戚や家族と関わりが続くことになるので共有持分を相続放棄したいと考えている人も多いと思います。

遺産の相続放棄は民法915条で認められています。そのため、相続放棄の手続きをきちんと進めれば、共有持分の相続放棄が可能です。

民法第915条

相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
引用：e-GOV 法令検索

また、相続放棄した共有持分は他の共有者で分け合うため、相続放棄をした場合には不仲な親戚や家族と関わりを絶つことができます。

民法第255条

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用：e-GOV 法令検索

共有持分を相続放棄する流れ

共有持分の相続放棄は、他の共有者や相続人に対して相続放棄することを伝えるだけでは完了しません。

相続発生から3ヶ月以内に以下の手続きをおこなう必要があります。

それぞれの手続きについて詳しく解説していきます。

①家庭裁判所に申述書を提出

共有持分を相続放棄する際は、家庭裁判所に以下の書類を提出します。

被相続人の住民票除票や相続放棄する人の戸籍謄本は、市区町村役場で発行できます。

相続放棄の申述書は裁判所のホームページまたは家庭裁判所で取得できます。

取得した相続放棄の申述書に記載する主な内容は以下の通りです。

裁判所のホームページの記入例を参考にしながら記入を進めるまたは家庭裁判所の窓口で質問しながら作成し、最後は家庭裁判所に提出します。

参照：裁判所「相続放棄の申述書」

②回答書を返送

必要書類を家庭裁判所に提出した後は、1週間程度で照会書と回答書が送られてきます。

回答書に以下の内容を記述し、再度家庭裁判所に返送します。

家庭裁判所に回答書を返送してから1週間程度で審査が完了し、最後に申述受理通知書が送られてきます。

申述受理通知書が届けば、相続放棄の手続きが完了です。

共有持分の相続放棄を選択する場合に覚えておきたい4つのこと

被相続人が借金を抱えていた、親戚や家族と不仲なので関わりたくないなどのさまざまな理由で、共有持分の相続放棄を検討している人がいると思います。

しかし、必ずしも相続放棄が正しい選択肢とは限りません。

正しい選択をするためにも以下の4つを覚えた上で相続放棄に臨むことをおすすめします。

それぞれについて詳しく解説していきます。

固定資産税や修繕費を負担せずに済む

共有持分を所有している場合には、持分割合に応じて固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費を負担しなくてはなりません。

固定資産税は「不動産評価額×1.4％」、都市計画税は「不動産評価額×0.3％」で求めます。両者の税率は標準税率なので、住宅用地に対する軽減といった軽減制度を利用することで税額を抑えられます。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」

税額は地価がいくらなのかによって大きく異なるので一概にいくらとはいいきれませんが、毎年数十万円を持分割合に応じて負担することになるのは確実です。

また、修繕費も築年数によって異なります。仮に固定資産税と都市計画税が毎年30万円、修繕費が毎年20万円かかった場合、毎年50万円の支出が生じます。

持分割合が全体の10分の1だった場合、毎年5万円を負担しなくてはなりません。

しかし、共有持分を相続放棄した場合は最初から相続人に含まれていなかったものとして扱われるので、相続するはずだった共有持分は他の相続人や共有者に分配されます。

共有持分を放棄すれば税金や維持費などは一切負担せずに済みます。

共有者同士のトラブルに巻き込まれずに済む

共有者は固定資産税や都市計画税、修繕費などを負担するだけでなく、共有持分を所有する不動産についての決定権があります。

例えば、共有持分を所有する不動産を賃貸として貸し出す（短期間）行為や日常修繕以上のリフォーム・リノベーションといった改良行為には共有持分の過半数の同意が必要です。

民法第252条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
引用：e-GOV 法令検索

また、不動産の売却や抵当権の設定といった処分行為、長期間賃貸として貸し出す行為には共有者全員の同意が求められます。

同意が得られずに共有者同士でもめる、共有者の1人が占有していてトラブルに発展するケースも多いです。

しかし、相続放棄をすれば共有者でなくなるのでトラブルに巻き込まれずに済みます。

共有持分を所有する不動産を使用できなくなる

共有者は一部の行為が制限される一方、持分割合に関係なく自由に不動産を使用できます。

例えば、不動産に居住する、事務所として使用するなどです。

しかし、共有持分を相続放棄した場合は、本来取得するはずだった共有持分は他の相続人や共有者に分配されるので共有者という立場ではなくなります。

その結果、相続放棄の時点で、不動産を自由に使用できなくなるので注意してください。

遺産をすべて放棄することになる

共有持分の相続放棄を考えている人の中には、共有持分のみ相続放棄できると思っている人もいるかもしれませんが、一部の遺産のみを相続放棄することは原則できません。

そのため、共有持分の相続放棄を選択することは、共有持分だけでなくすべての遺産相続を放棄することになるので要注意です。

「共有持分のみを相続放棄できる」と思って相続放棄を選択した場合にはプラスの遺産も放棄することになるので、よく考えてから相続放棄を選択しましょう。

共有持分の相続放棄を検討するケース

共有持分の相続放棄は共有持分だけでなくプラスの遺産もすべて放棄することになるため、必ずしも相続放棄を選択した方がよいとはいえません。

そのため、選択を誤らないためにも共有持分の相続放棄を本当に選択すべきか事前によく考えることが大切です。

共有持分の相続放棄を検討するケースとして以下の4つがあります。

それぞれのケースを詳しく解説していきます。

相続人同士の仲がよくない

遺産相続では、どのように遺産を相続するのか必ず相続人同士で話し合うことになります。

そのため、相続人同士の仲がよくないケースでは、相続放棄も選択肢の1つといえます。

相続放棄をすれば、相続人と遺産相続について話し合わずに済むため、顔を合わせることはありません。

しかし、他の相続人と関わらずに済む一方、プラスの遺産を受け継げなくなることを十分に理解する必要があります。

相続放棄してから後悔しないためにも、遺産分割のときだけ他の相続人と顔を合わせ、相続完了後に共有持分だけ売却するというのも選択肢の1つといえるでしょう。

共有者がねずみ算式で増えて収拾がつかない

共有者の中には、将来的に共有状態の不動産を売却したい、賃貸して家賃収入を得ることを検討している人もいると思います。

しかし、これらを実行するためには他の共有者の同意が必要なので、共有者がねずみ算式で増えているケースでは実行に移すことが困難です。

そのため、共有者が増えて収拾がつかなくなっているケースでは、将来的に不動産の扱いに困る可能性が高く、相続放棄して早めに関係性を断ち切るのも選択肢の1つです。

将来的に何かしらのトラブルに巻き込まれるのが嫌で関係性を断ち切りたいのであれば、相続後に共有持分を売却して関係性を断ち切ることも可能です。

固定資産税や修繕費などの支出を負担したくない

共有持分を相続すると、共有者は持分割合に応じて固定資産税や都市計画税、修繕費などの支出を負担します。

仮に被相続人の遺産をすべてピックアップして多少プラスという状況では、固定資産税や都市計画税、修繕費などの支出によって相続したプラスの遺産がすぐになくなる可能性も。

そのようなケースでは、最初から相続放棄を選択するのも選択肢の1つです。

しかし、相続してからすぐに共有持分だけ売却しても、売却後の固定資産税や都市計画税、修繕費などを負担する必要はありません。

共有持分の売却により得られる現金が多い場合には、相続後に共有持分を売却することを検討してみましょう。

マイナスの遺産の割合が多い

現金や不動産などのプラスの遺産と住宅ローンやマイカーローンなどのマイナスの遺産を合算してマイナスが上回っているケースでは、相続放棄を選択した方がよいです。

その理由は、共有持分を相続した場合はマイナスの遺産も相続することになり、被相続人の借金の返済義務も引き継ぐためです。

相続放棄を選択した場合にはすべての遺産を放棄できるため、借金の返済義務を負わずに済むので相続放棄を選択しましょう。

共有持分の相続放棄を選択する際の注意点

マイナスの遺産の割合が多いケースでは相続放棄を選択した方がよいですが、相続放棄を選択する際の注意点として以下の2つがあります。

遺産を相続するという単純承認、プラスとマイナスの遺産のどちらが多いのか分からないケースでプラスの範囲内でマイナスの遺産を継ぐ限定承認、相続放棄の3つのいずれかを選択します。

参照：イエコン「相続放棄の仕方と手順をわかりやすく解説！必要書類や費用もすべてわかります！」

選択は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」におこなわなくてはならず、期限が過ぎて相続放棄できなかったということがないように注意しなくてはなりません。

また、遺産の処分に着手したとみなされる行為をした場合、単純承認したとみなされます。

民法第921条1項

次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす。相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。
e-GOV 法令検索

例えば、被相続人名義の契約を解約する、預金を引き出すなどの行為が該当します。

単純承認したとみなされると、相続放棄したいと思っていても相続放棄できなくなります。

そのため、遺産の処分に着手したとみなされないようにするためにも、相続放棄するまでは被相続人の遺産に手をつけない、不安な人は弁護士に相談しましょう。

相続放棄以外の共有持分の解決策

親戚や家族と不仲で「共有持分をどうにかしたい」と考えている場合には、相続放棄以外の選択肢もあるのでそちらを検討することをおすすめします。

相続してから共有持分を売却する

相続放棄以外の選択肢として、相続してから共有持分を売却するという方法があります。

「相続した共有持分を売却する場合も他の共有者の同意が必要なのでは？」と思った人も多いかもしれませんが、共有持分のみの売却では他の共有者の同意は必要ありません。

共有持分は以下の2つの方法で現金化できることから、マイナスの遺産がプラスの遺産を上回っているという特殊なケースを除いて相続してから売却することをおすすめします。

それぞれの売却方法を詳しく解説していきます。

共有持分を他の共有者に売却する

共有者の中には、自身の共有持分の割合を増やしたいと考えている人もいます。

例えば、共有状態の不動産を占有している共有者は、日常修繕の範囲を超えるリフォームやリノベーションをおこないたくても単独ではおこなえません。

共有者の過半数の同意が必要なので、同意を得ることに煩わしさを感じている人も。

そのような共有者に共有持分の買取を提案すれば買取に応じてくれる可能性が高いです。

しかし、共有者に買取に応じられる資力がある場合に限られているので注意してください。

共有持分を買取業者に売却する

他の共有者に買い取ってもらえないケースでも、共有持分の買取を専門におこなっている業者が買取に応じてくれる可能性があります。

しかし、買取を専門におこなっている業者は、共有持分を安く買い取り高く売却することを目的としており、共有持分の資産価値（不動産の資産価値を共有持分の割合で算出）よりも買取価格が2～3割程度低くなるのが一般的です。

買取業者ごとに買取価格が異なるため、少しでも高く買い取って欲しいのであれば複数の買取業者に査定を依頼し、最も買取価格の高い業者を見つけましょう。

他の共有者と協力して不動産全体を売却する

共有持分のみを売却する場合は、どうしても共有持分の資産価値よりも安くなりがちです。

しかし、他の共有者と協力して不動産を一括で売却できれば、市場の相場と同様の価格での売却が期待できます。

不動産を一括で売却するには、共有者全員の同意が必要です。

不動産の一括売却は他の共有者や相続人との話し合いが必須なので、親戚や家族と不仲で絶対に関わりたくないという人にはおすすめしません。

しかし、少しでも話し合いを持てる状況にある場合には、一度他の共有者と協力して不動産全体を売却することを検討してみてもよいでしょう。

まとめ

相続放棄を選択することで親戚や家族と関わらずに済みますが、遺産の一部の放棄は原則認められていません。

相続放棄でプラスの遺産も放棄することになった場合は損をするため、本当に相続放棄が最善の選択肢なのかをよく考えてから選択することが重要です。

マイナスの遺産がプラスの遺産を上回っているケースでは相続放棄をおすすめしますが、単に親戚や家族と関わりたくないという人は相続放棄以外の方法をおすすめします。

相続してから共有持分のみを売却するという方法であれば、共有持分を現金化できるので損をしません。

相続放棄してから後悔しないためにも、どの方法が最善なのかをよく考えてから選択しましょう。