共有持分の買取業者はどう選ぶ？注意点やトラブル対処法について

共有不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。他共有者に売却を反対されていたり、そもそも共有者と連絡が取れず困っている人も多いでしょう。

しかし、自分の持つ「共有持分」だけなら、他の共有者に同意を取らなくても売却が可能です。

共有持分を売却すれば、不動産の維持・管理や、共有者とのトラブルに関わらずに済むのです。

ただし、一般的な不動産業者だと、共有持分を取り扱ってくれないケースが大半です。そのため、共有持分を売却するときは、買取業者に依頼する必要があります。

買取業者を選ぶときに重要なのは、実績が豊富であるかどうかです。共有持分の取り扱いに慣れた買取業者なら、価格が安くなりやすい共有持分でも高額売却が期待できます。

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共有持分の売却を専門買取業者に依頼するメリットとは？

買取業者とは、自社で物件を直買い取る不動産会社のことです。

一方、一般的な不動産売買で利用される仲介業者は、買主を探して売却をサポートする代わりに、仲介手数料を得る不動産会社です。

共有持分は特殊な不動産売買となるので、一般の人には需要がほとんどありません。そのため、仲介業者に依頼しても、買主が見つからないケースがほとんどです。

しかし、買取業者なら査定額がそのまま買取価格となり、スピーディーに持分を現金化できます。

次の項目から、共有持分の売却を専門買取業者に依頼するメリットを、もう少し詳しく見ていきましょう。

メリット1.確実に売却できる

買取業者が仲介業者より優れている点は、査定で値段がつけば、確実に買い取ってもらえることです。

査定した業者がそのまま買い取るため、支払いができなくてキャンセルになるという事態が起こりません。

仲介業者の場合、そもそも買主が見つかるかどうかは運によるところも大きいため、共有持分のように需要の少ない不動産取引では売れないケースが珍しくありません。

確実に共有持分を現金化するなら、買取業者に相談しましょう。

メリット2.スピーディーに売却できる

買取業者は自社で買取をするので、買主を探す必要がなく、スピーディーに売買契約まで進められます。

仲介業者だと買主を見つけるまで1ヶ月~1年以上かかることも多いため、スピーディーな売却も買取業者のメリットです。

また、一般の人に売却した場合、住宅ローンの審査に通るまで待つ必要があるなど、どうしても時間がかかります。

一方、買取業者は代金の支払いも一括なので、早ければ相談した2日後には現金化できる点も魅力の1つです。

メリット3.高値で売却できる

共有持分は特殊な不動産売買なので、不動産会社でも取り扱いの経験がない場合が少なくありません。

共有持分を買い取った業者は、他共有者との交渉などで権利関係を調整し、利益を得られるようにする必要があります。

しかし、取り扱い経験がない業者は利益を得られるようにするノウハウがないため、結果的に安値で取り扱うことになってしまうのです。

一方、共有持分を専門とする買取業者であれば、共有持分を買い取った後の収益ノウハウが確立されているので、高値での売却が可能となります。

「買取業者は売却価格が安くなる」のは嘘？本当？

買取業者は物件を買い取った後、再販することによって利益を得る業者です。そのため、仲介業者より3割程度、場合によっては半額程度まで価格は下がります。

しかし、共有持分の場合、第三者が購入しても不動産全体を自由に使用・処分できないという特殊な事情があります。

共有持分をあえて購入する人は限られた投資家ぐらいであり、仲介業者に売却を依頼してもまったく売れないケースが大半なのです。

買取業者も悪意をもって安く買い叩くわけではなく、権利関係の調整や物件のリフォームなどでコストを支払っています。それらのコストを肩代わりしてもらう代わりに、買取価格はある程度安くなるのです。

買取価格をなるべく高くするには、先にも解説したとおり「実績が豊富な買取業者」に相談するようにしましょう。

共有持分の買取業者を選ぶ5つのポイント

共有持分を買い取ってもらうなら、できるだけ高値で売却したいものです。

しかし、共有持分の売却価格は一定ではなく、依頼する買取業者によって大きく変動します。

共有持分を高く売れる買取業者を選ぶ際は、5つのポイントを意識するとよいでしょう。

次の項目から、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

1.共有持分を専門に扱っている

共有持分を高値で売却するには、共有持分を専門に取り扱っている買取業者に依頼することが一番重要です。

一般的な不動産会社は、共有持分の買取をおこなっていないことも多く、買い取ってもらえないケースもあります。

また、買い取ってもらえたとしても、扱いに不慣れな買取業者では共有持分をうまく利益化できないので、安値で買い叩かれる恐れもあります。

そのため、共有持分を専門に取り扱っている買取業者へ売却すべきです。

安心して共有持分を売却するには、公式サイトやホームページで「共有持分を取り扱っている」と明記している買取業者を選びましょう。

2.共有持分の買取実績がある

共有持分を専門に取り扱っているかを判断する材料として、買取業者の「買取実績」を参考にしましょう。

公式サイトやホームページで、豊富な買取実績を公開している買取業者ほど、よい買取業者だといえます。

公開されている買取実績が、買取業者の実力であり、その会社が信頼されている証拠です。

買取業者の公式サイトやホームページを参考にして、買取実績が豊富な買取業者を選びましょう。

3.弁護士と連携している

共有持分を専門に取り扱う買取業者の中には、弁護士と連携している買取業者もあります。

共有持分を売却するなら、そういった「弁護士と連携している」買取業者へ売却しましょう。

共有持分の売却には、さまざまなトラブルがつきものです。弁護士と連携している買取業者であれば、売却時にトラブルが起きても、すぐに問題解決してくれます。

また、弁護士と連携している買取業者なら、すでにトラブルが起きている共有不動産の共有持分でも、安心して売却を任せられます。

共有持分を売却するなら、弁護士と連携しているかどうかはとても重要です。

4.相続物件・相続問題に詳しい

共有持分の買取業者を選ぶなら、相続物件・相続問題に強いかもチェックしておきましょう。

相続物件の扱いを得意とする買取業者は、共有持分の扱いにも強い場合が大半です。

とくに「相続した物件が、共有状態だった（共有持分のみを相続した）」というケースも少なくありません。

共有持分の売却を検討しているなら、相続物件・相続問題に詳しい買取業者へ依頼することで、相続トラブルが起きていても安心して売却できます。

5.担当者が不動産の知識に詳しく対応が誠実

最終的に共有持分を高値で売れるかは、担当者の力量にかかっています。

ですので、共有持分を売るなら、不動産の知識に詳しく対応が誠実な買取業者を選びましょう。

共有不動産の知識に疎い担当者では、共有持分を資産化するノウハウを知らず、相場以下の価格で買取られるケースもあります。

また、対応が不誠実な悪徳業者に依頼してしまうと、足元を見られて共有持分を安く買い叩かれてしまうかもしれません。

担当者の対応を見るためにも実際に無料査定・無料相談を受けてみて、信頼できる担当者のいる買取業者に買取依頼しましょう。

買取業者に依頼するときの流れは2ステップだけ

買取業者に共有持分を売却する流れは至ってシンプルで、下記の2ステップのみです。

1. 無料査定を依頼する
2. 売買契約を結ぶ

1.無料査定を依頼する

まずは買取業者に査定を依頼します。大半の買取業者は無料査定をおこなっているので、気軽に問い合わせてみましょう。

査定には「机上査定」と「訪問査定」が2段階があり、まずは机上査定でおおよその価格を算出した後、訪問査定で正確な査定額を出すのが一般的です。

ただし、共有不動産だと「共有者が住んでいて訪問査定をされたくない」「賃貸として貸し出している」といった事情から、訪問査定が出来ない場合もあります。

そのような場合でも、実績豊富な買取業者なら机上査定で可能な限り高く買い取るなど対応してもらえるので、まずは相談してみましょう。

2.売買契約を結ぶ

買取業者の査定額に納得できれば、売買契約を結びましょう。早ければ最短2日で、売買契約が成立します。

物件の引き渡しには法務局で登記申請をおこなう必要がありますが、買取業者側から必要な書類や手続きなど指示してもらえます。

売却代金は振込で支払う買取業者が多く、一括で全額が支払われます。

共有持分の買取価格を上げるためにできること

共有持分を売却するときは、買取業者に任せきりにするのではなく、自分でも可能な限りの対策をしておきましょう。

とくに、下記の2つは共有持分の買取価格を少しでも上げるために大切なポイントです。

買い叩かれないために事前に不動産の価値を知っておく

共有持分に限らず、不動産を売却するときは価格相場を知っておくことが大切です。適正な価格の目安を知らなければ、不動産業者の買取価格が高いか安いを判断できません。

まずは不動産全体の市場価格を調べ、それから共有持分の価格を計算します。不動産全体の市場価格を調べるなら、オンラインの一括査定サイトの利用がおすすめです。

複数の不動産業者にまとめて査定依頼を出せるので、売却を検討している不動産の正しい価値を把握できます。

共有持分の買取価格相場は「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」

共有不動産全体の市場価格がわかったら、持分割合の価格を計算します。

ここで注意すべきなのは、共有持分は買主が少ないため、市場価格も下がってしまう傾向がある点です。

共有持分を売却するときは、本来の価値から半額程度になると考えましょう。そのため、共有持分の買取価格相場は「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」で計算します。

ただし、半額程度になるというのはあくまで全体の傾向です。物件ごとの細かい条件や、依頼する買取業者によっては、本来の価値に近い価格で売却することも可能です。

他共有者の持分を買い取って自分の持分を増やしておく

共有持分の値下がりは、持分割合を増やすことで抑えられます。共有不動産は持分割合が多いほど可能な行為が多くなり、買主側のメリットが大きくなるからです。

例えば、持分割合の過半数があれば下記の行為が可能です。

• 部分的なリフォームやリノベーション
• 賃貸物件として第三者に貸し出す（建物は3年間、土地は5年間の賃貸借契約）
• 賃借人に対する賃料の増額請求

他共有者から持分を安く買い取り、持分割合を増やしてから売却すれば、より高値で売れて利益を増やすことができます。

自分が共有持分を売却しても「居住している共有者」が追い出されることはない

共有持分の売却後、どのように活用されるのか気になる人も多いでしょう。

なかには「居住している他共有者を追い出すようなことはしないか」と不安に思う人もいるかもしれません。

共有持分を買い取った買取業者は、まず共有不動産が抱えるトラブルの解消に取り組みます。具体的には、所在不明の共有者を探したり、不当に不動産を占有する共有者と公平な和解をするといったことです。

その後、物件の状況に合わせて共有者と一緒に不動産を売却したり、あるいは共有者との間で持分を売買します。

共有者が共有不動産に居住しているのであれば、持分割合に応じた賃料の支払いをしてもらうよう取り決めた上で、賃貸収入を得たい投資家に持分を売却します。

共有持分を取得したとしても、共有不動産から問答無用で他共有者を追い出すようなことはできません。

弁護士と連携して適切に権利関係を調整し、他共有者とも話し合った上で共有持分を活用していきます。

他共有者と揉めないためには持分売却を事前に伝えておくのが無難

共有持分の売却後、他共有者が文句をつけたりしないか不安な場合は、事前に持分を売却することを伝えておきましょう。

買取業者に売却する旨を伝えることで「それなら自分が買い取りたい」と申し出てくる可能性もあります。

他共有者に内緒で共有持分を売ることも可能ですが、事前に伝えておくことで余計なトラブルを避けられます。

共有持分の買取業者とトラブルが起きた事例と対処法

共有持分を売却する際、買取業者の選定を誤ると、不当な価格で持分を買い取られたり、金銭をだまし取られるかもしれません。

悪徳な買取業者に依頼してしまうと、次のような被害にあう恐れがあります。

• 高い査定額を提示されていたが後から値下げされた
• 売却代金が支払われない

ですので、共有持分の買取業者を選ぶ際は、先ほど説明したポイントを必ず意識してください。

次の項目から、被害の事例とその対処法を紹介します。

【事例1】高い査定額を提示されていたが後から値下げされた

査定時は自社を選んでもらうために高い査定額を提示したにもかかわらず、その後で難癖をつけて値下げしてくる悪徳業者がいます。

【対処法】複数社から査定を受けておおよその相場を把握する

先ほどの事例のように「異常に高い査定額を提示してくる」買取業者は、悪徳業者の恐れがあります。

そのため、共有持分の買取を依頼する際は、複数社の査定価格を比較しましょう。極端に金額が高い場合は、注意が必要です。

査定額に不安がある場合は、2~5社程度の買取業者に査定してもらいましょう。複数の査定を比較することで、おおよその適正価格を把握できます。

【事例2】売却代金が支払われない

手付金を支払った後に、悪徳な買取業者と連絡が取れなくなり、手付金をだまし取られる被害もあります。

【対処法】不動産問題に詳しい弁護士に相談する

買取業者（悪徳業者）と売却を巡ってトラブルになったら、不動産問題に詳しい弁護士に相談するのが一番です。

契約解除の手続きを代行してもらうことで、支払ってしまった手付金を取り返せるかもしれません。

また「手付金」のかからない買取業者へ依頼することも重要です。

共有持分はなるべく早く売ったほうがよい

「慌てて共有持分を売るのは面倒」と考える人も多いと思います。しかし、共有持分を持ち続けると、さまざまなデメリットが発生します。

例えば、共有不動産にかかるコストは、共有者全員がそれぞれの持分割合に応じて負担しなければいけません。実際に自分が居住していなくても、費用負担の義務が発生するのです。

また、共有持分が相続によって細分化され、共有者の人数が増えていく恐れもあります。共有者が増えるほど、共有不動産の管理や売却に関する話し合いは困難となり、意見も対立しやすくなります。

共有持分を持っていると、コストがかかりトラブルも起こりやすいため、なるべく早めに売却したほうがよいでしょう。

相続税・固定資産税・修繕費などが発生する

相続税・固定資産税・修繕費などは、自分が共有不動産に居住しているかどうかに関係なく負担しなければいけません。

共有持分を相続すれば、評価額に応じて相続税が課されます。共有持分の評価額は「不動産全体の評価額×持分割合」で計算し、税率は評価額によって変わります。

また、不動産を所有していれば固定資産税が発生します。共有不動産の固定資産税は、共有者全員で分担して支払うのが原則です。

共有不動産が建物であれば、修繕費もかかります。老朽化によって傷んだ建物の修繕費用も、持分割合に応じて負担します。

上記のように、共有持分を持ち続ける限り、税金や修繕費の支払いで出費がかさむことになります。

相続が起きるたびに共有者が増え続ける

共有持分は、相続が発生すると細分化されていきます。

相続が繰り返されると1人あたりの持分はどんどん小さくなり、遠縁で顔も知らない親戚が共有者となる恐れがあるのです。

共有者が増えれば、共有不動産の管理や処分で話し合いが必要になったとき、意見をまとめるのが難しくなります。

「共有者と話し合いたいけど所在も連絡先もわからない」という事態も発生しやすく、共有者を探すために弁護士を雇ったり、住民票や戸籍を取り寄せるといった手間がかかってしまいます。

放置すればするほど売却が難しくなる

共有名義のまま放置していると、不動産全体の売却が難しくなります。

共有者の同意を得ようと思っても、相続によって共有者が増えていると連絡を取るだけでも大変です。

また、共有者が高齢だと認知症になっている可能性もあり、意思能力がないために売却の同意を得られないというケースもありえます。

認知症の共有者がいるときの不動産売却については、下記の関連記事も参考にしてください。

まとめ

共有持分を売る際は、共有持分を専門に取り扱う買取業者への売却がおすすめです。

他共有者の同意がなくても、最短数日で共有持分を現金化できます。

共有持分を高値で売却するには、買取業者の選定が重要です。この記事で説明した5つのポイントを意識してみてください。

また、共有持分を売却する際は「買取価格が安くなってしまう」ことを把握しておきましょう。

事前に不動産の価値を調べておけば、不当な価格で買い叩かれることを防げます。