共有持分を勝手に売却されたらどうなる？起こるトラブルと対処法

他共有者が共有持分を勝手に売却すると、その購入者と共有関係になってしまいます。

すると、その購入者とトラブルが起きてしまったり、共有物分割請求を起こされて、共有不動産を手放さなければならない恐れもあるため注意が必要です。

この購入者と縁を切るには、売却された持分を買い戻したり、共有物分割請求で共有関係を解消する必要がありますが、他共有者との交渉が必要になるため手間がかかります。

いますぐ共有関係から抜けたい場合、弁護士と連携している「共有持分の買取業者」へ売却するとよいでしょう。

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• 自分の共有持分なら、他共有者の確認を取らなくても売却できる。
• 他共有者が共有持分を売却すると、その持分を購入した人と新しく共有関係になる。
• 新しい共有者から、持分の売買や共有物分割請求をされる恐れがある。

共有持分を勝手に売却しても法律上は問題ない

そもそも共有持分を勝手に売却すること自体、法律的に問題はないのでしょうか？

共有持分をもつ各共有者は、共有不動産に対して次の行為が認められています。

共有不動産は共有者全員の共有物なので、全員の同意がないと売却できません。

しかし、共有持分は個人の所有物でしかないので勝手に売却できるのです。

すでに共有持分を売却された場合、売買契約を取消すことはできません。

まずは共有持分の売却に関する法律をみていきましょう。

「共有不動産」は共有者全員の共有物

1つのものを複数人で共同所有することを「共有」といいます。

「共有不動産」とは、複数人で共有している不動産のことで、複数人の共有名義で登記するため「共有名義不動産」とも呼ばれます。

わかりやすいように具体例でみてみましょう。

つまり、共有不動産はあなただけの占有物ではなく共有者全員の共有物なのです。

共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できない

共有不動産は共有者全員の共有物なので、全員の同意がないと売却できません。

共有物の売却について、民法では以下のように定められています。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用：e-Govポータル「民法第251条」

共有不動産の売却も民法における「変更」に含まれるため、売却には共有者全員の同意が必要となり、1人でも反対していると共有不動産を売却できません。

「共有持分」は共有者個人の所有物

「共有持分」とは、それぞれの共有者が共有不動産に対して持っている所有権の割合で、権利の大きさに応じた「持分割合」が設定されています。

「持分割合」とは、その共有者が共有不動産に対して有する権利を分数で数値化したもので「共有者がもつ権利／共有不動産全体の権利」という形式で表します。

わかりやすいように具体例で見てみましょう。

このように共有不動産の共有者は、それぞれが共有持分を所有しています。

つまり、共有持分は共有者全員の共有物ではなく、各共有者がもつ占有物なのです。

共有持分は他共有者の同意がなくても自由に売却できる

共有持分は共有者個人の所有物なので、各共有者が自由に売却できます。

個人の所有物の売却について、民法では以下のように定められています。

民法第206条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用：e-Govポータル「民法第206条」

この民法における「処分」に売却も含まれるため、自分の共有持分だけであれば自分1人の意思だけで売却できます。

共有持分の売却先は投資家や不動産業者など

他共有者が共有持分を勝手に売却した場合、売却先は投資家や不動産業者が多いです。

共有持分はそれ単体を所有していても、共有不動産を自由に扱えるわけではないので、一般の買主へ売却されることは少ないです。

そのため、以下のような資産運用を考えている専門家へ売却されます。

• 購入した共有持分の転売を考えている投資家
• 不動産全体の買取を考えている不動産業者

こうした専門家は共有持分を現金化することを最優先するため、あなたの意思に関係なく共有不動産を分割・売却されてしまう恐れがあります。

相手が専門家である以上、こちらも不動産業者や弁護士といった専門家へ相談して、知識を借りることをおすすめします。

共有持分を勝手に売却されるとトラブルが発生しやすい

共有持分を勝手に売却された後、何が起こるか不安な方も多いでしょう。

共有持分を勝手に売却されると、以下のようなトラブルが発生しやすくなります。

1. 共有持分の購入者と共有関係になる
2. 「持分を売ってほしい」と要求される
3. 共有物分割請求で共有不動産を分割される

共有持分の購入者から嫌がらせを受けたり、裁判所の命令で共有不動産を手放さなければならないケースもあるため注意が必要です。

どのようなトラブルが起こるのか、1つずつみていきましょう。

1.共有持分の購入者と共有関係になる

共有持分を勝手に売却された場合、その購入者が新しい共有者となります。

見ず知らずの他人と共有関係になるため、次のような事態に抵抗を感じる人も多いです。

• 購入者が共有不動産に出入りする
• 購入者と税金を共同負担しなけれならない
• 購入者と連絡を取らなければならない

親兄弟といった親族ならまだしも、見ず知らずの購入者がこちらへ友好的な態度を示すとは限りません。

素性の知れない購入者と共有関係になることによる精神的負担だけでなく、共有不動産に対する意見の相違が起きてしまい、トラブルへ発展する可能性も高いでしょう。

税金滞納により不動産を差押えられる恐れがある

共有不動産の税金は共有者全員で持分割合に応じて負担しなければなりません。

もし購入者が税金を滞納した場合でも、共有者全員が税金滞納していると扱われます。

共有不動産の税金を滞納すると、自治体から督促状が届くだけでなく、延滞税という利子も課せられてしまいます。

最悪、購入者のせいで自分の財産を差押えられてしまう恐れもあるため注意が必要です。

2.「持分を売ってほしい」と要求される

購入者が投資家や不動産業者の場合、持分の売却を求められることが多いです。

他共有者の持分をすべて買い取って、共有不動産を購入者の占有物にすることで高く売却できるようになるからです。

そのため、共有不動産が思い入れのある実家だったとしても、購入者は容赦なく売却して現金化しようと動いてくるでしょう。

これを避けるには、購入者の持分をあなたが買取しなければなりませんが、資産運用が目的の投資家や不動産業者の場合、高額での取引を求めてくる可能性が高いです。

要求に応じないと嫌がらせを受けるケースもある

共有持分の購入者が悪徳業者などの場合、嫌がらせを受ける恐れもあります。

共有持分を購入する不動産業者の中には、他共有者へ嫌がらせをおこない、持分を買取しようとする悪徳業者も存在するのです。

しかし法律上、あなた自身が売りたくないのであれば、持分を売却する必要はありません。

嫌がらせが悪質な場合、法的措置も視野に入れて弁護士へ相談しましょう。

3.共有物分割請求で共有不動産を分割される

持分売却に応じない場合、購入者から共有物分割請求を起こされる可能性が高いです。

共有物分割請求とは、共有不動産の分割方法を決めるための話し合いの総称で、以下の3ステップで進行します。

1. 共有者のみで話し合う「共有物分割協議」
2. 調停委員を含めて話し合う「共有物分割調停」
3. 分割方法を裁判所に決めてもらう「共有物分割請求訴訟」

いくら話し合っても共有不動産の分割方法が決まらない場合、最終的に地方裁判所へ「共有物分割請求訴訟」が申し立てられます。

共有物分割請求訴訟における裁判所の判決には法的拘束力があるため、共有不動産の分割を命じられた場合、その内容に従わなければなりません。

もし共有不動産の分割を請求している共有者の持分さえ買取できれば、そのまま共有不動産を分割せずに済みます。

しかし、多くの場合は共有不動産を複数個に分筆したり、売却して売却益を分け合うことになってしまうケースが多いです。

共有不動産を手放さなければならない恐れがある

共有物分割請求の結果によっては、嫌でも共有不動産を手放さなければなりません。

共有物分割請求における共有不動産の分割方法は次の3つがあります。

例えば、現物分割であれば共有不動産を切り分けることで形状が変化してしまいますし、換価分割が選ばれると完全に共有不動産を手放さなければなりません。

共有不動産を手放したくない場合、代償分割を用いて他共有者から持分を買い取る必要がありますが、必ずしも認められるとは限らないため確実な方法とはいえません。

愛着のある実家といった共有不動産を手放したくない場合、他共有者との交渉を弁護士に依頼して、代償分割を認めてもらうことをおすすめします。

共有持分を勝手に売却された場合の対処法

他共有者が勝手に共有持分を売却してしまうと、その購入者と共有不動産を巡ってトラブルが起こりやすいです。

他共有者に共有持分を勝手に売却された場合、次の対処法があります。

1. 売却された共有持分を買い戻す
2. 共有物分割請求で共有関係を解消する
3. 持分売却して共有関係から抜け出す

共有不動産を手放したくない場合、売却された持分を買い戻すしかありません。

一方、共有不動産が必要ない場合、共有持分を手放して共有関係から抜け出しましょう。

それぞれの対処法を1つずつ解説します。

【対処法1】売却された共有持分を買い戻す

1つ目の対処法は、勝手に売却された共有持分を買い戻す方法です。

共有持分の購入者は資産運用を目的としているため、共有不動産を分割・売却しようと働きかけてくるケースが多いです。

もしも、あなたが共有不動産を現状のまま保持したくても、共有物分割請求を起こされると共有不動産を物理的に分筆したり、裁判所命令で売却されてしまうかもしれません。

このような場合、購入者の持分を買い取ることで、その人物を共有名義から外せます。

必ずしも購入者が共有持分の買取に応じるとは限りませんが「共有不動産は残したいけれど、購入者とは縁を切りたい」という場合におすすめの方法です。

買い戻すためのまとまった資金が必要

売却された共有持分を買い戻す場合、ある程度のまとまった資金が必要になります。

しかも、相手は資産運用を目的としている投資家や不動産業者なので、相場以上の高値での買取を要求してくる可能性も高いです。

そうした場合、他共有者と資金を出し合って購入者の持分を共同で買い取るといった方法も検討するとよいでしょう。

【対処法2】共有物分割請求で共有関係を解消する

2つ目の対処法は、共有物分割請求で共有関係を解消する方法です。

購入者からだけでなく、自分から共有物分割請求を起こすことも可能です。

先述した「現物分割」「代償分割」「換価分割」いずれの分割方法でも、購入者や他共有者との共有関係を確実に解消できます。

共有物分割請求そのものが面倒ですし、必ずしも希望する結果が得られるとは限りませんが「共有不動産を手放したくない」といった場合におすすめの方法です。

話合いがまとまらないと裁判に発展する

共有物分割請求を起こす場合、なかなか分割方法が決まらないことも少なくありません。

共有不動産の分割方法が決まらないと「共有物分割協議」「共有物分割調停」「共有物分割請求訴訟」の順で、最終的に裁判へ発展してしまいます。

分割したい共有不動産の価値にもよりますが、共有物分割請求訴訟まで発展すると100万円前後ものの裁判費用がかかってしまいます。

裁判の手続きにも手間がかかりますし、高額な裁判費用を負担しなければならないため、精神的・金銭的な負担が大きいことは覚えておきましょう。

共有物分割請求が起きたら弁護士へ相談

共有物分割請求訴訟まで発展した場合、自分の希望する分割方法が選ばれなくても裁判所命令を覆すことは非常にむずかしいです。

ですので、共有物分割請求が起きたら、なるべく早い段階で不動産トラブルに精通した弁護士へ相談することをおすすめします。

法的知識をもった弁護士が他共有者や裁判所と交渉すれば、あなたの希望どおりの分割方法で共有物分割請求を終えられる可能性が高いです。

まずは無料相談を利用して「今後どのように動くべきか？」といった点を弁護士からアドバイスしてもらうとよいでしょう。

【対処法3】持分売却して共有関係から抜け出す

3つ目の対処法は、持分売却して共有関係から抜け出す方法です。

他共有者が持分を勝手に売却できたように、あなたの持分も自由に売却できます。

他共有者の同意を得る必要はないので、自分で購入者を探して売買契約さえ結べば、共有持分を手放して共有関係から抜けることができます。

また他の対処法と異なり、他共有者と一切関わらずに共有関係から抜け出せます。

売却後は共有不動産に関する権利をすべて失いますが「共有不動産が必要ないので、いますぐ共有関係から抜けたい」という場合におすすめの方法です。

売却することは事前に他共有者へ伝えておく

他共有者の同意がなくても持分売却はできますが、念のため事前に伝えておきましょう。

何も伝えずに持分売却すると、他共有者が快く思わないため、売却後に関係が悪くなり、トラブルが起きてしまう恐れもあります。

事前に伝えておけば、ある程度の意思疎通が図れるのでトラブルを避けられますし、場合によっては他共有者が持分を買取してくれるかもしれません。

弁護士と連携している買取業者へ売却しよう

共有持分を売却すること自体は法律上問題ありませんが、売却することで他共有者との関係が悪くなり、トラブルが起きてしまうリスクは否めません。

事前に説明しても必ずしも理解が得られるとは限らず、持分売却によって仲の良かった兄弟が絶縁状態になるほど揉めてしまうケースもあります。

売却後のトラブルを防ぐ場合、弁護士と連携している買取業者へ売却しましょう。

トラブルが起きた場合もあなたに代わって、弁護士や買取業者が対応してもらえますし、弁護士が他共有者を説得することで円満に解決できます。

以下のリンクから弁護士と連携している買取業者の無料査定が受けられるので、どのような点で悩んでいるのか相談してみるとよいでしょう。

また、持分問題をすぐに解決したい場合はあなたの持分を売却することも一つの手段です。

高く売るコツを知りたい方は【共有持分】買取相場よりも高く売却できる７つの条件を解説 | 買取業者に高く買い取ってもらうコツもお伝えしますをご覧ください。

まとめ

共有持分を勝手に売却された場合、その売買契約を取り消すことはできません。

その後、見ず知らずの購入者と共有関係を続けると、さまざまなトラブルに発展する可能性が高いので、早めに共有関係を解消することをおすすめします。

購入者との共有関係を解消するには、売却された持分を買い戻したり、共有物分割請求を起こすといった方法がありますが、いずれも費用や労力がかかってしまいます。

そうした場合、弁護士と連携している買取業者へ自分の持分を売却すれば、手間なくスムーズに共有関係から抜け出せます。

どういった対処法をとるべきか決めるためにも、まずは不動産業者や弁護士といった専門家へ相談してみるとよいでしょう。