共有持分を譲渡する4つの方法とは？譲渡以外の選択肢も一緒に解説

共有持分とは、共有不動産における各共有者の所有権を表すものです。自分の共有持分だけであれば、自分の意思で自由に譲渡できます。

譲渡には、対価をもらって譲る「売却」と、無償で譲る「贈与」の2つに分けられます。どちらの方法で譲渡するかによって発生する税金も変わるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

また、第三者が共有持分を取得してもメリットは少ないため、基本的には共有者同士で譲渡するか、買取業者に買い取ってもらうケースが一般的です。

売却する場合、共有持分専門の買取業者に依頼することで、高額かつスムーズな売却を実現できます。

早ければ最短2日で現金化することもできるので、早めに譲渡したいという人はぜひ検討してみましょう。

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共有持分を譲渡する4つの方法

共有持分を譲渡する方法を細かく分けると、下記の4つが考えられます。

• 他の共有者に売却する
• 共有者以外に売却する
• 他共有者に贈与する
• 共有者以外に贈与する

同じ売却・贈与でも、相手が「共有者」か「共有者以外」かで、注意すべきポイントも変わります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法1.他の共有者に売却する

共有者同士での持分売却は、メリットの大きな譲渡方法です。具体的には、下記2つのメリットがあります。

• 売却した人は持分割合に応じた現金を得られる
• 買い取った人は自分の持分割合を増やせる、あるいは不動産を単独名義にできる

とくに重要なポイントは、買い取った人が自分の持分割合を増やせる、あるいは不動産を単独名義にできる点です。

共有持分は「不動産全体の利用・管理・処分」に共有者との話し合いが必要であり、実質的に制限される点が大きなデメリットです。

しかし、持分割合を増やすことで、不動産に対してできる行為の範囲も広がります。単独名義にできれば、不動産全体の利用・管理は完全に自由です。

共有者にとって「共有持分を買い取ること」は大きなメリットになります。そして、メリットが大きいということは、売買交渉もスムーズに進みやすいということです。

共有持分の価値は「不動産全体の価値×持分割合」が基準になります。共有者同士の持分売却なら、上記の計算で出した価値で売れやすいでしょう。

相手側に共有持分を買い取る意思と資金が必要

共有者同士の持分売却にはメリットもありますが、相手側の共有者に買取の意思と資金がなければ実現できないという問題があります。

通常の不動産売却と同じように双方の合意が必要なので、共有者だからといって無理やり売りつけることはできません。

また、相手側に十分な資金がない場合、安価な買取価格を提示してくる可能性もあります。

共有者に共有持分を売却する方法は、相手側の事情によるところが大きく、交渉に時間がかかる恐れもあるでしょう。

方法2.共有者以外に売却する

共有者以外の人にも、共有持分を売却することが可能です。第三者が共有持分を買い取った場合、その人が新しく共有名義に加わることになります。

しかし、先にも解説した通り、共有持分だけを取得しても不動産全体の利用・管理・処分に制限があるため、第三者が共有持分を購入するメリットは薄いといえます。

そのため、共有者以外で共有持分を買い取ってくれる人を見つけるのはむずかしく、一般的な不動産会社に相談しても取り扱ってもらえないケースが珍しくありません。

第三者への売却なら専門の買取業者がおすすめ

買主の見つけにくい共有持分ですが、専門の買取業者なら、スピーディーな売却が可能です。

買取業者は自社で直接買取をおこなうため、早ければ2日で共有持分を現金化できます。

また、共有持分を専門に扱うことで、買取に必要な手続きや、買取後の収益化を効率的に進めることができます。そうして削減したコストを買取価格に回せるため、高額買取が可能です。

「とにかくすぐに共有持分を手放したい」「共有者との売買交渉がうまく進まない」という人は、ぜひ共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。

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方法3.他共有者に贈与する

売却と違い、相手からの見返りを得ずに譲渡する方法を「贈与」といいます。

贈与の場合、価格交渉がないのでスムーズに譲渡ができるでしょう。共有者としても、無償で持分割合を増やせるのは大きなメリットです。

ただし、贈与も相手側と合意して結ぶ契約の一種なので、相手が共有持分の受け取りを拒否した場合、たとえ無償でも譲渡はできません。

一方的に共有持分を押しつけることはできないので注意しましょう。

方法4.共有者以外に贈与する

売却と同じく、共有者以外に贈与することも可能です。

ただし、見ず知らずの人に贈与するケースは少なく、実際には家族や親戚、親しい友人などに贈与するケースが大半です。

共有者以外に贈与する目的としては、相続税対策として生前贈与するケースが多くなります。贈与税の控除を活用すれば、節税しつつ共有持分を贈与することが可能です。

共有持分を譲渡した場合にかかる税金

共有持分の譲渡にかかる主な税金は、次の2つがあります。

• 売却の場合：譲渡した人に「所得税」「住民税」がかかる
• 贈与の場合：譲渡された人に「贈与税」がかかる

売却と贈与で課される税金と納税者が変わるので、事前にしっかり確認しましょう。

売却の場合

共有持分の売却では、売却で得られた利益に対して「所得税」「住民税」が課されます。

売却で得られた利益を「課税譲渡所得金額」といい、次の計算式で算出します。

課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率をかけて課税額が決まります。

税率は次の通りです。

所有期間	所得税	住民税
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%
5年以下（短期譲渡所得 ）	30%	9%

下記は、取得費となるものの一例です。

• 共有持分を取得したときの購入代金や建築代金
• 設備費や改良費
• 不動産会社に支払った仲介手数料

相続により共有持分を取得した場合は、被相続人が取得したときの取得費用を引き継ぎます。

また、先祖代々相続してきた土地など、取得費用がわからなくなっている場合は、売却価格の5%相当額を取得費として計算することが可能です。

続いて、譲渡費用となるものの例は次のとおりです。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 譲渡に伴う測量費用

譲渡費用は、売却するのに必要だった費用が対象となります。

特別控除については、マイホームを売ったときに3,000万円の特別控除を受けられます。この特別控除が適用されれば、売却価格が3,000万円以下のときは課税されません。

なお、正確な課税額の計算や申告には専門知識が必要となるので、実際に共有持分を売るときは税理士に相談するとよいでしょう。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

参照：国税庁「取得費となるもの」

参照：国税庁「譲渡費用となるもの」

贈与の場合

贈与の場合は、贈与を受けた人に贈与税が課税されます。贈与税の計算式は次の通りです。

課税価格を算出するための基礎控除（110万円）と、最後に差し引く控除額（課税価格によって変わる）の2つの控除があるので、混同しないよう気をつけましょう。

税率や控除額については、国税庁のサイトを参照してください。

参照：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

基礎控除を活用すれば非課税での譲渡も可能

1年ごとに110万円の基礎控除があるため、共有持分を1年毎に分割して贈与し、贈与税を非課税にするという節税方法もあります。

ただし、「何年かに分けて財産を分散贈与する」という契約を初めから結んでいると、贈与税が課税されてしまいます。

「贈与契約を毎年締結する」という方法でないと、贈与税を非課税にすることができないので注意しましょう。

共有持分の譲渡は持分移転登記が必要

共有持分を譲渡する際は、名義変更のために持分移転登記が必要です。法務局で持分移転登記を申請します。

売却も贈与も、登記申請の方法に大きな違いはありません。売却の場合は売買契約書、贈与の場合は贈与契約書を提出します。

詳しい登記の方法や費用については下記の関連記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

登記は「譲渡する人」「譲渡を受ける人」双方の協力が必要

登記申請では、譲渡する人を｢義務者｣、譲渡を受ける人を｢権利者｣と呼びます。共有持分を譲渡した場合には、義務者と権利者の双方の協力が必要です。

それぞれで用意する書類があるため、片方のみで登記を進めることは原則できません。

ただし、「売買契約は成立しているのに登記だけ拒否されている」といった場合のみ、訴訟を通して登記することが可能です。

なお、登記申請にも専門的な知識が必要なうえ、申請書の作成や役所へ行く手間など負担も多いため、専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

譲渡以外に共有名義を解消する方法

「売却」「贈与」といった譲渡以外にも、共有持分を手放したり、共有名義を解消する方法があります。

• 不動産全体の売却
• 持分放棄
• 共有物分割請求
• 分筆して売却【土地の場合】

自分の目的次第では、これらの方法を選んだほうがスムーズに話が進む可能性があります。

方法1.不動産全体の売却

共有持分のみの売却は需要が少ないため、売却価格も低くなりがちです。一般的には3割程度、物件によっては半額以下になるケースもあります。

しかし、共有不動産全体を売却するのであれば、通常の不動産と同じ価格で売却できます。共有持分のみを安く売るより、共有不動産全体を売却して持分割合に応じて取り分を得るほうがお得です。

共有者全員が売却に同意しているのであれば、共有者不動産を一括で売却したほうがよいでしょう。

共有者全員での不動産売却は、下記の関連記事も参考にしてください。

方法2.持分放棄

共有持分は、自分の意思で放棄することが可能です。他共有者に放棄することを伝えるだけで、持分放棄は成立します。

放棄された共有持分は、他の共有者に帰属されます。

無償で他共有者のものになるため贈与と似ていますが、放棄の場合は「だれにどれくらいの共有持分を譲るか」を選べません。

自分以外に共有者が2人以上いる場合、放棄した共有持分は「他の共有者の持分比率」に応じて分割されます。

なお、贈与と持分放棄は異なる手続きですが、税制上は持分放棄も「みなし贈与」とされ、贈与税が課されます。計算方法も通常の贈与と同じです。

持分放棄については、下記の関連記事も参考にしてください。

方法3.分筆して売却【土地の場合】

分筆とは、土地を切り分けて、それぞれを単独名義にする手続きのことです。

共有している不動産が土地の場合、持分割合に沿って分筆をおこなえば共有名義の解消が可能です。分筆した後の土地は各共有者の単独名義になるので、管理や処分は自由になります。

分筆については下記の関連記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

方法4.共有物分割請求

共有物分割請求は、他共有者に対して共有不動産の分割を請求する手続きです。共有持分をもっている人ならだれでも請求できます。

分割方法は、共有者同士の持分売買や分筆、不動産全体の売却などで、共有者の話し合いで決定します。話し合いがまとまらなければ、訴訟で裁判官に決めてもらうことも可能です。

共有者は原則としてこの請求を拒否できないため、最終的に必ずなんらかの形で分割をおこなうことになります。

共有物分割請求について詳しく解説した記事もあるので、こちらも参考にしてください。

まとめ

共有持分を譲渡する際は、かならず相手側の同意が必要です。

売却も贈与も契約行為なので、相手の了承を得なければ手続きを進められません。

「とにかく共有不動産を処分したい」なら買取業者に共有持分を売却する方法もありますし、共有名義を解消したいだけなら共有物分割請求もあります。

この記事を参考に、自分の目的に応じた方法を選択しましょう。