事故物件を売りたい！売却をスムーズに進めるためのコツと注意点

事件や事故により、物件内で人が亡くなった不動産は事故物件と呼ばれて、売却がしにくくなります。

事故物件は買主が現れにくく、仮に売れても売却価格が下がってしまうケースがほとんどです。

事故物件を早く・高く売りたい場合、訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者なら、他社では扱わないような事故物件も積極的に買取しているので、より短期間で現金化できます。

まずは、以下の無料査定で「自己物件がいくらで売れるのか？」を確認してみるとよいでしょう。

>>【最短12時間で買取価格がわかる！】事故物件の無料査定はこちら

事故物件を売りたいときに把握すべきポイント

事故物件の売却は難しく、普通の不動産と同じ感覚で売り出しても中々買い手は見つかりません。

そのため、事故物件を売りたいときは、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 「家の中で死亡=事故物件」とは限らない
• 事故物件を売却するときは告知義務がある
• マンションの場合どこまで事故物件扱いになるかはケース・バイ・ケース
• 需要は低いが事故物件の売却は可能

まずは「事故物件の売却」で何が重要になるのかを把握し、適切な売り方を考えましょう。

「家の中で死亡=事故物件」とは限らない

事故物件を一言で言うと、「悲惨な出来事や不慮の事故で人死があった物件」というイメージがあると思います。

しかし、例えば老衰などの自然死があっても、その家は事故物件とはみなされません。「家の中で死亡=事故物件」とは限らないのです。

事故物件とみなされるかどうかは、その出来事が「心理的瑕疵」に該当するかで決まります。

心理的瑕疵の基準、つまり事故物件に該当する死因としない死因は、次の画像のように分類されます。

それぞれ詳しく解説していきます。

事故物件になる死因

事故物件になる死因としては、次のケースが挙げられます。

• 他殺（殺人）
• 自殺
• 孤独死
• 火災による死亡
• 原因不明の死亡事故
• 長期間にわたって放置された自然死・事故死

端的に言えば、「悲惨」「凄惨」「不気味」などといった感情が湧くようなケースは、事故物件に該当します。

「長期間にわたって放置された自然死・事故死」については、期間に明確な基準はありませんが、遺体が腐敗しているかどうかがポイントとなります。

例えば、寒い地域や乾燥した冬の時期であれば、遺体の腐敗が進みにくいので、数日程度でも問題ないかもしれません。一方、暑い地域や夏の時期だと、腐敗が進行しやすいので事故物件とみなされやすいでしょう。

ただし、事故物件に法律上の定義はないため、その判断は非常に曖昧です。売却するときは、事故物件にあてはまるのかどうか不動産会社に確認しましょう。

事故物件にならない死因

事故物件にならない死因としては、次のケースが挙げられます。

• 老衰
• 病死
• 転落事故（自宅の階段）
• 転倒事故（自宅の風呂）

自然死や不慮の事故によるものは、基本的に事故物件とはみなされません。

ただし、先述の通り事故物件の判断は非常にあいまいなため、個々のケースで判断は変わります。自然死でも、遺体発見が遅れて体液などで物件が汚れてしまうと、事故物件と扱われるケースもある点は覚えておきましょう。

事故物件を売却するときは告知義務がある

事故物件を売却する際は、売主に告知義務が発生します。

「買主が購入するかどうかを判断材料」となる情報は伝えるべきというルールであり、心理的瑕疵も対象です。

事故物件であることを買主に伝えなければ、売主にペナルティがあるため注意しましょう。

なお、事故物件の告知義務については、国土交通省が作成した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に詳細があります。先に解説した「事故物件に該当するか否か」もこれが基準です。

ただし、このガイドラインもあくまで目安であり、厳密に事故物件の定義を定めるものではありません。トラブルを確実に避けるためには、心理的瑕疵に該当する可能性が少しでもあれば、全て告知するのが無難といえるでしょう。

告知義務を怠ると契約不適合責任に問われる

告知義務を怠った場合、買主から「契約不適合責任」を問われる恐れがあります。

買主から契約不適合責任を問われると、次のような請求をされる可能性があります。

• 追完（修繕や不足分の補充など）
• 代金減額
• 損賠賠償
• 契約解除

重要なのは「契約に適合しているか否か」なので、仮に売主が心理的瑕疵を知らなったとしても、契約不適合責任に問われるかもしれません。

告知義務が残る期間は定められていない

賃貸物件として貸し出す場合、事故物件の告知義務は3年後までと定められていますが、売却する場合については法律で定められていないため、ケースバイケースになります。

判例	内容	結果
平成22年3月8日	3年前に土地上の建物内で焼死者が発生したことを告知せず売却したため、買主が売主に対して損害賠償を請求した	売主が買主に対して売買代金の1％を支払った
平成28年7月29日	約7年前に強盗殺人事件があったことを売主が告知しなかったため、買主が不法行為にあたるとして売主に対して損害賠償を請求した	売主が買主に対して売買代金の5％を支払った
平成12年8月31日	50年前に殺人事件が発生した農村地帯を告知せずに売却したため、買主が損害賠償を請求した	売主が買主に対して売買代金を支払った

過去の判例を見ると、事故物件の売却から50年後に損害賠償請求されたケースも存在します。

次のような場合でも、損害賠償請求が認められた判例もあるため注意が必要です。

• 「事故物件を解体して更地にしたから、告知義務はないと思った」
• 「事件から何年も経過しているから、告知義務はないと思った」
• 「物件自体は汚れていたが自然死なので、告知義務はないと思った」

近年では「大島てる」といった事故物件サイトを閲覧することで、事故物件である事実を買主が容易に知ることができます。

売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件を売るときは物件で人が亡くなった事実を買主や不動産業者に必ず伝えるようにしましょう。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

マンションの場合どこまで事故物件扱いになるかはケース・バイ・ケース

マンションなどの集合住宅では、よその部屋や共用部分での事件・事故が発生する場合もあります。この場合、事故物件に該当するかはケース・バイ・ケースです。

先述した国交省のガイドラインでは、「対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死亡」については、告知義務がないとしています。

しかし、エントランスやエレベーターのように日常的に使用する共用部分や、飛び降りで上階から下階のバルコニー・専用庭に落ちてきた場合などは、事故物件に該当する可能性があるでしょう。

また、マンションの事件・事故は、インターネットから簡単に方法を入手できる場合が多く、例え告知義務がなくても高確率で買主に知られると言えます。

なお、飛び降りの告知義務については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。

需要は低いが事故物件の売却は可能

ここまでの解説を読んで、事故物件の売却はむずかしいと感じた人が多いと思います。

しかし、事故物件だからといって一切売れないわけではなく、宣伝方法や価格設定など、工夫次第でスムーズに売ることも可能です。

例えば、事故物件であることに抵抗感がなく、割安で不動産を買うために狙って事故物件を探している人もいます。

「事故物件だから売れない」とあきらめず、まずは不動産会社に相談してみましょう。立地や建物の状態によっては、思っていたより高く売れる場合もあります。

事故物件の売却相場は通常物件の2〜5割下落する傾向にある

敷地内で亡くなった人の死因にもよりますが、事故物件の売却相場は通常物件の約2〜5割程度安くなってしまいます。

これはやはり事故物件は買主から購入を避けられてしまうため、通常物件に比べて売れにくいです。

なかには、購入を前向きに検討していたにもかかわらず、事故物件である事実を伝えた途端、買主が購入をやめてしまうケースもあります。

そして需要が少ない以上、値下げしないと買主が見つかりにくいため、事故物件の売却価格は通常物件よりも安くなってしまうのです。

事故物件の売却相場一覧【ケース別】

事故物件における、死因別の売却相場は以下のとおりです。

死因	売却相場
自然死・孤独死	通常物件の約80～90％
自殺	通常物件の約70～80％
殺人事件	通常物件の約50～70％

このように死因が凄惨であるほど、事故物件の売却相場は安くなる傾向にあります。

自然死や孤独死であれば、通常物件の80%程度の価格で売却できますが、自殺や殺人の場合は半額程度まで売却価格が下がってしまいます。

事故物件の価格相場について、さらに詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

事故物件を高く、スムーズに売るためのコツ

事故物件を売却する場合、通常物件よりも売却価格が安くなりやすく、なかなか売れにくい点がネックになります。

しかし、事故物件でも売り方さえ工夫すれば、高く・早く売却することは可能です。

具体的にいうと、事故物件を高く・早く売るには、以下のようなコツがあります。

目的	売却方法
高く売りたい人	事故物件の悪いイメージを払拭する
早く買手を見つけたい人	事故物件を買取業者へ売却する

高く売りたい場合は事故物件に対する悪いイメージを取り除くこと、早く売りたい場合は事故物件に抵抗のない相手へ売却することがコツです。

高く売るなら事故物件のイメージを払拭する

事故物件を高く売りたい人は、悪いイメージを払拭してから売却しましょう。

事故物件の悪印象を払拭するには、以下の方法があります。

1.特殊清掃を施して汚れを取り除く

事故物件の場合、床や壁などに匂いや体液などが付着してしまい、物件そのものが物理的に汚れてしまうケースもあります。

しかし、一般的な汚れと異なり、体液などの汚れは特殊な薬品でないと取り除けないため、事故物件を売主自身で清掃することはむずかしいです。

そうした場合、事故物件専門の特殊清掃業者へ依頼すれば、次のような作業をおこない、事故物件を元の状態に近づけられます。

事故物件の特殊清掃にかかる費用の目安は以下のとおりです。

間取り	費用相場
ワンルーム	3〜10万円程度
1K〜1LDK	10〜30万円程度
2K〜2LDK	15〜50万円程度
3K〜3LDK	30〜80万円程度

特殊清掃業者の選び方などを知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

2.リフォームを施して内装を一新する

事故物件によっては、特殊清掃だけでは完全に汚れを取り除けないことがあります。

例えば、床や壁に染みついた体液や血液が取れない場合であれば、リフォームをおこない、クロスやフローリングを張替えたほうがいいです。

リフォームすれば、新品同様の内装にリフレッシュできるので、買主から悪いイメージを抱かれにくく、高額で購入してもらえる可能性が上がります。

とはいえ、費用をかけすぎると売却できても赤字になってしまうため、不動産業者と相談して、どの程度までリフォームを施すか慎重に検討しましょう。

事故物件のリフォームにかかる費用の目安は以下のとおりです。

リフォーム内容	価格相場
クロス張替え	1,000〜2,000円／1㎡
フローリング張替え	3,000〜4,000円／1㎡
クッションフロア張替え	2,000〜4,500円／1㎡
畳の交換	8,000〜12,000円程度／1畳

3.建物を解体して更地にする

事故物件のイメージを払拭するには、建物自体を解体してしまう方法も効果的です。

更地にすることで、以下のような効果を得られます。

• 悪いイメージを大幅に払拭できる
• 駐車場・賃貸物件として活用しやすい

ただし、事故物件を解体して更地にする方法には、以下のようなデメリットが伴うことを理解しておきましょう。

• 解体費用がかかってしまう
• 固定資産税が増えてしまう
• 再建築不可物件になる恐れがある

また、よく誤解されますが、事故物件を解体しても、告知義務はなくならないため注意しましょう。

事故物件の建物を取り壊す場合、かかる解体費用は以下のとおりです。

建物の構造	解体費用
木造	3〜5万円／1坪
	90～150万円(30坪)
	150～250万円(50坪)
鉄骨造	4〜6万円／1坪
	120～180万円(30坪)
	200～300万円(50坪)
鉄筋コンクリート造	6〜8万円／1坪
	180～240万円(30坪)
	300～400万円(50坪)

4.事件が風化するまで時間をおく

事故物件が売れにくい原因はあくまで気持ちの問題なので、買主の「住みたくない」という気持ちが和らげば、売れる可能性は高いです。

そうした場合、事故物件の悪いイメージが風化するまで、時間を置いてから売却するのも1つの方法です。

例えば、数年間は賃貸物件として貸し出して、事故物件のイメージが薄れるのを待ってから売却するという方法がよく用いられます。

「人の噂も七十五日」といわれるように、事故物件に対する悪いイメージも時間が経てば風化しやすく、買手が見つかる可能性も高くなります。

ただし、事故物件のイメージが風化するには最低でも3年程度はかかる傾向にある点や、買主への告知義務がなくなるわけではないので注意しましょう。

スムーズに買手を見つけたいなら事故物件を買取業者へ売却する

事故物件を早く売りたい人は、仲介業者ではなく買取業者へ直接売却する方法がおすすめです。

基本的に、仲介の場合は特殊清掃などできるだけキレイに見せる工夫を施さないと買手が見つからない傾向にありますが、買取業者へ事故物件を売る場合、そのままの状態で買い取ってもらえるため、清掃等の費用がかからず、手間なく売却可能です。

他にも事故物件を買取業者へ売ると、次のようなメリットがあります。

• 最短数日で早く現金化できる
• 特殊清掃などをせずにそのまま手放せる
• 近隣住民へ知られずに買取してもらえる
• 買取後のトラブルは一切責任を負わずに済む

事故物件を買取業者に売却する方法については、こちらの記事も参考にしてください。

事故物件の売却は専門買取業者がおすすめ

事故物件を早く・確実に売りたい人は、事故物件専門の買取業者へ売却がおすすめです。

通常物件などの豊富な物件を扱う大手買取業者とは異なり、買取業者の中には事故物件を積極的に扱う専門買取業者も存在します。

専門買取業者の特徴として、事故物件の資産価値を回復するために弁護士やリフォーム業者といった専門家と提携している業者が多いです。

提携先	メリット
弁護士	事故物件のトラブルを解決してもらえる
リフォーム業者	事故物件の資産価値を高めてもらえる
清掃業者	事故物件を清掃せずに手放せる

このように事故物件の資産価値を回復させることを得意としているため、過去に他社で買取拒否された事故物件でも、専門買取業者なら買取してもらえる可能性が高いです。

事故物件専門の買取業者について気になる人は、こちらの記事でおすすめの業者をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

事故物件を売却するときの手順や費用

事故物件を実際に売却する場合、どのようにして売却するのでしょうか？

原則として、まずは不動産業者の査定を受けた後、事故物件を購入してくれる買主を探して売買契約を締結することになります。

このとき、売買契約書を作成するための「印紙税」や、売却で得た所得に対して「譲渡所得税」が課税されるため、注意が必要です。

つづいて、事故物件を売却する手順やかかる費用などを解説します。

事故物件を売却するときの手順

事故物件を売却するときの手順は次の5ステップです。

ちなみに不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ物件の売却先が異なります。

種類	売却先
仲介業者	買主を探して物件を売却する
買取業者	自社で物件を買取する

事故物件のように需要が少ない場合、わざわざ買主を探す手間がかからず、早く・確実に売却できる買取業者がおすすめです。

買取業者であれば、売却活動を実施する必要がなく、すぐに売買契約を締結できるため、仲介業者よりも早く・確実に売却できます。

事故物件の売却にかかる期間

仲介業者と買取業者では、事故物件の売却にかかる期間も異なります。

買主が見つかるまでの期間にもよりますが、仲介業者の場合は事故物件の売却までに数ヶ月〜数年かかるケースが多いです。

一方、買取業者であれば、条件に納得した時点ですぐに売買契約を締結できるため、最短数日で事故物件を売却できます。

「高く売るなら仲介業者、早く売るなら買取業者」と覚えておくとよいでしょう。

事故物件の売却にかかる費用

事故物件に限らず、不動産売却にかかる費用は売却価格の4〜6%程度といわれています。

具体的には、事故物件を売却する場合、少なくとも以下の費用が必要になります。

種類	税額
印紙税	1,000円〜10万円
譲渡所得税	売却益 × 39.63%（短期） 売却益 × 20.315%（長期）

印紙税とは、売買契約を締結するための売買契約書に課税される税金で、同じ金額の収入印紙を売買契約書に張り付ける形で納税します。

以下のように、事故物件の売却価格が高いほど、印紙税も高くなります。

売却価格	印紙税
100万円〜500万円以下	1,000円
500万円〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円〜5,000万円以下	1万円
5,000万円〜1億円以下	6万円
1億円〜5億円以下	10万円

事故物件を売却して利益を得た場合、譲渡所得税も納税しなければなりません。

「譲渡所得」とは事故物件を売却して得た利益のことで、その譲渡所得に対して課税される所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」といいます。

ちなみに、事故物件の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」と見なされて、譲渡所得税の税率が安くなります。

種類	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
長期譲渡所得	5年超	20.315%(所得税15.315% + 住民税5%)

この他にも、仲介業者へ依頼する場合は仲介手数料、リフォームする場合はリフォーム費用などもかかります。

内容	費用相場
ハウスクリーニング (1部屋)	2万円程度
特殊清掃 (1部屋)	3～10万円程度
リフォーム (床貼り替えなど)	9～18万円程度
解体 (30坪)	90～240万円程度

【ケース別】事故物件の適切な売却方法

事故物件の中でも特に多いのが、孤独死、自殺、他殺の3つです

事故物件の種類によって、売却方法が多少異なるため注意しましょう。

それぞれの事故物件の売却方法について、詳しく解説していきます。

孤独死

孤独死や発見が遅れた病死・自然死の場合、室内の状況が大きなポイントとなります。先述した通り、遺体の腐敗が進んでいなければ売却に支障がない場合もあります。

もし腐敗によって汚染・悪臭が発生している場合、特殊清掃による原状回復は必須です。原状回復に法的な義務はありませんが、個人の買主が遺体発見時のまま購入することはまずありません。

逆に言えば、室内が汚染されていない状況であれば、事故物件の中では比較的売りやすい方と言えます。

自殺

自殺の場合、「自ら命を絶った」という事実は買主の抵抗感をより強くします。

室内の原状回復は勿論必要ですが、物件のイメージを改善するため、リフォームなども検討すると良いかもしれません。

告知義務は守れなければいけませんが、自殺というマイナスイメージをどう払拭するかも考えましょう。

他殺

他殺の場合、テレビで大きく報道されるケースもあり、事故物件の中では特に売りにくい傾向にあります。

原状回復やリフォームのほか、戸建てであれば思い切って解体したり、古家付き土地（建物に価格は付けず、土地の価値のみで売る方法）で売り出したりすることを検討してみましょう。

もしくは、風評が落ち着くまで期間を空けるのも1つの方法です。先述の通り、告知義務がなくなるわけではありませんが、事件から何年か置いたほうが売りやすくなる可能性があります。

事故物件売却におすすめの買取業者5選

ここからは、当サイトが厳選したおすすめの「訳あり物件専門買取業者」を紹介します。

• 株式会社クランピーリアルエステート
• 株式会社AlbaLink
• 株式会社ティー･エム･プランニング
• 株式会社アイコム
• アウトレット不動産株式会社

いずれも実績豊富な買取業者なので、事故物件を売りたいときはぜひ無料査定を依頼してみましょう。

【全国対応】株式会社クランピーリアルエステート

クランピーリアルエステートは、全国の弁護士・司法書士と連携している買取業者です。

法律家と協力することで、トラブルを抱えた事故物件でも低コストで再生・活用できるため、積極的な高額買取を行っています。

相続や権利関係の問題も適切な対処が可能なため、安心して相談可能です。

運営サイト	訳あり物件買取窓口
会社名	株式会社クランピーリアルエステート
本店所在地	東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル 9F
電話番号	0120-359-134
営業時間	10:00~19:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	大江 剛

【全国対応】株式会社AlbaLink

AlbaLinkは、独自の販路と物件再生ノウハウによっ訳あり物件の売却・運用を行う不動産会社です。

買取率92%を誇り、最大5億円の買取資金を用意しているので、スピーディーかつ確実に売却できます。

他社で売却できなかった物件でも、AlbaLinkなら積極的に買い取ってもらえるでしょう。

運営サイト	訳アリ買取PRO
会社名	株式会社Alba Link（アルバリンク）
本店所在地	東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2F
電話番号	03-6458-8161
営業時間	10:00~20:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	河田 憲二・内木場 隼

【首都圏メイン】株式会社ティー･エム･プランニング

株式会社ティー･エム･プランニングは1991年の創業で、事故物件の取り扱い実績が豊富な買取業者です。

財閥系大手不動産会社やメガバンクからも依頼が来るほど信頼度が高く、不動産コンサルタントや弁護士などの専門家チームが手厚くサポートします。

早ければ即日現金買取も可能なので、急いでいるときはぜひ相談したい買取業者の1つです。

運営サイト	訳あり物件買取センター
会社名	株式会社ティー･エム･プランニング
本店所在地	東京都目黒区東が丘1-16-7（T.M.P本社ビル）
電話番号	080-4792-8546
営業時間	09:00~18:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	宮野 啓一

【全国対応】株式会社アイコム

株式会社アイコムは、不動産買取だけでなく、特殊清掃や遺品整理なども行う事故物件のプロフェッショナルです。

清掃・解体・リフォームに対応しているため、事故物件の処分に関する作業のほとんどのことを相談可能であり、売却に手間がかかりません。

物件再生に無駄なコストもかからないので、高価買取が期待できます。

運営サイト	不動産買取アイコム
会社名	株式会社アイコム
本店所在地	東京都府中市寿町1-4-3 ロイヤルプラザ府中401
電話番号	0120-500-797
営業時間	09:00~20:00（定休日：なし）
代表者名	鎌田 爵宏

【首都圏メイン】アウトレット不動産株式会社

アウトレット不動産株式会社は2011年に創業した買取業者で、メディアにも多数紹介されています。

「事故物件や訳あり物件を価値ある不動産に再生し、社会貢献をすること」を重要なミッションとして掲げており、他社では取り扱わないような物件でも対応しています。

幅広い訳あり物件に対応しており、どのような問題を抱えていてもスピーディーな解決を期待できる会社です。

　

会社名	アウトレット不動産株式会社
本店所在地	東京都品川区西五反田2-31-6-603号
電話番号	03-6421-7990
営業時間	09:00~18:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	昆 佑賢

まとめ

人が亡くなった事実を買主に告知すれば、事故物件も法律上は問題なく売却できます。

とはいえ、事故物件であることを伝えると、買主から購入を避けられてしまうため、事故物件は通常物件よりも売れにくく、売却価格も安くなってしまう点は否めません。

事故物件にリフォームなどを施せば、買主からの需要も増えて高額売却を目指せますが、時間や費用がかかりますし、赤字になる恐れもあります。

ですので、事故物件を売却する場合、一般的な仲介業者ではなく、事故物件専門の買取業者へ売ることをおすすめします。

専門買取業者なら事故物件をそのまま買取してもらえるので、リフォームなどを施す前にまずは無料相談を受けてみてはいかがでしょうか。