首吊り自殺があった家を売却する際に覚えておきたいことは？

「首吊り自殺があった家の価値を知りたい」「告知義務など売却時の注意点を知りたい」など、事故物件の売却にあたり様々な疑問を抱えている人は多いでしょう。

首吊り自殺があった物件の価値は、30〜50%程度下落するのが一般的です。

また、告知義務を怠ると、売買後でも損害賠償請求が行われる恐れもあります。

なるべく手間をかけず、トラブルなく高値で売却するためには、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがもっとも確実です。

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首吊り自殺があった家の価値は30〜50%下落するのが一般的

首吊り自殺があった家を売却するにあたり、まず気になるのは本来価値からどれくらい価値が落ちているのか、ということではないでしょうか。

結論、首吊り自殺があった物件の価値は、30〜50%程度下落するのが一般的です。

とはいえ、事故物件の中でも、首吊り自殺の瑕疵は比較的軽い傾向にあります。なぜならば、首吊り自殺は、遺体や建物への損傷が少ないからです。

では、どのような場合に価格価値が大きく下落するのかをみていきましょう。

建物の損傷具合や自殺があった事実の拡散度合いにより価値は変動する

下落幅に影響するのは、建物が腐敗臭や体液によりどれだけ損傷を受けているか、そして、自殺があった家だとどれくらい周知されているかです。

下落幅が小さいケース

首吊り物件の中でも、比較的スムーズに売却できるケースは、以下の通り。

自殺の中でも「建物への損傷が少ない」「時間が経過している」「解体済」のような場合は、下落幅も小さく、比較的スムーズに売却できる傾向にあります。

死後、発見が早く腐敗臭や体液による損傷が少なければ、自殺のイメージを想起させにくいからです。

また、事件から時間が経過していたり自殺箇所がなくなっていたりすることも、心理的嫌悪感を軽減させることが可能です。

下落幅が大きいケース

一方で、同じ首吊り自殺の中でも売却しにくいケースは、以下の通りです。

建物に腐敗臭や体液によるシミが強く残ってしまった、または家族心中などの集団自殺があった場合は、買主に悪いイメージを与えやすくなってしまうため、購入希望者が中々現れないケースがほとんどです。そのため、必然的に売却価格を下げないと売れないということになります。

そして死後発見が早く建物への損傷が少なくても、ニュースやネットで「自殺があった」と報道されてしまった場合も、心理的瑕疵が重いと判断され、売却しにくいため、この場合も価格を下げないとなかなか買手が見つからないでしょう。

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首吊り自殺があった家を売却する際は告知義務を必ず履行する

首吊り自殺があった物件は、残念ながら欠陥住宅に該当します。

欠陥住宅とは、傷や損傷がある建物のみならず、買主に心理的抵抗を感じさせてしまう物件も含まれます。これを心理的瑕疵物件と言います。

一般的に、欠陥住宅を「黙って」販売すると、売主は買主に対して損害賠償や修理費の負担などの責任を負わなければいけません。

買主に嫌悪感を強く抱かせてしまう物件は、心理的瑕疵が「重い」と判断されます。そして、心理的瑕疵が重いほど、購入希望者が現れにくいため、値下げを余儀なくされます。

売主責任リスクを回避するために必要な「告知義務」

自殺があった物件は、買主のイメージにより売却しやすさが異なるとご説明してきました。

しかし、事故物件の問題点はこれだけではありません。

事故物件の売却には「売主責任」という問題があります。

売主責任とは、正式には契約不適合責任と言い、買主に不利な取引を持ちかけた場合には、損害賠償金を支払わなければいけません。

この契約不適合責任を軽減させるためには、「告知」が必要です。告知は、売主を守るための盾となりますので、ぜひ履行しましょう。

自殺の内容にかかわらず告知は行う

売却時は、買主にありのまま現状を告知しましょう。

伝えにくいかもしれませんが、自死の件も包み隠さずに話した方が、後々のリスク回避に繋がります。

このように、自死の内容や時期など、現状をありのまま買主に伝えることを「告知義務」と言います。

告知義務は、売主の口から買主へ説明するだけでなく、重要事項調査報告書という契約書の前に配布する注意事項書にも明記する必要があります。

これは、契約時に「言った、言わない」の水掛け論を防ぐためです。

売買契約の中で、時に買主から「自殺があっただなんて聞いていない！損害賠償を払え」という心無い罵声を浴びせられることもあります。

そのため、重要事項説明書に現状を明記することは、買主へ正しく告知を行ったという証拠となりますので、口頭だけでなく必ず書面に残すようにしましょう。

告知せず売却すると発生するペナルティ

先ほど、買主から損害賠償を請求される恐れがあるとご説明しましたが、万が一告知せずに売却を進めた場合、以下のようなペナルティが発生する恐れがあります。

名称	内容
追完請求	修繕費や補修費用の支払い
代金減額請求	追完請求を支払わない場合に、売却金の値引き
契約解除	売買契約の解除
損害賠償	損害の賠償

上記のペナルティは、必ず発生するものではなく、買主は売主に対して上記のような請求ができるとしたものです。

もし、自殺があった事実を告げなかったり、隠してしまった場合は、損害賠償を請求されたり契約を解除されても、売主は上記の申し出を拒否できません。

つまり、事故物件を売却するときは、損害賠償や追完請求のようなリスクが付きまとうと考えておくべきです。
ご家族の自死があり苦しい毎日を手探りで進む中、このようなリスクが付きまとうのでは、さらに心を痛めてしまいかねません。

しかし、このリスクを回避できるのが、告知義務。きちんと事実を曲げずに告知をしていた場合は「売主責任はきちんと果たした」と捉えられ、上記の請求のリスクを軽減させることができます。

告知義務を行うべき明確な期間はない

告知義務には、明確な期間が設定されていません。そのため、首吊り自殺が発生して数年経過しても告知義務を行う必要があります。

買主によっては、首吊り自殺に対して強い嫌悪感を抱く人もいますので「このくらい時間を空ければ大丈夫」と安易に判断するのは、後々ペナルティが発生する危険性が高くなりますので、おすすめできません。

首吊り自殺ではありませんが、過去に事故発生から50年以上経過した事故物件においても、損害賠償請求が認められたケースもありますします。

このように、時間が経過しても買主に心理的嫌悪感を抱かせてしまった時点で、売主責任が生じる可能性が高くなります。

このようにリスク回避するためにも、告知義務は必ず行いましょう。

特約を結んでも告知義務はなくならない

契約時に特別な約束を結ぶことを「特約」と呼びます。

特約とは、一般的な契約内容には含まれない内容も指定することができます。例えば「トラブルがあっても売主は責任を負わない」「修繕費用は買主が負担する」などです。

では、この特約の中に「自殺の事実があっても売主は一切の責任を負わない」と定めた場合には、告知しなくてもいいのでしょうか。

この答えに関しては「ノー」です。

上記のような特約を結んでも、売主は契約不適合責任から逃れることはできません。法律では、こうした買主に不利な約束は、たとえ契約であってもできないとされています。

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首吊り自殺があった家をの適切な売却方法

首吊り自殺に限らず、事故物件は「相場よりも安く」「一般物件よりも時間がかかる」傾向にあります。

そのため「早く・高く」売れる可能性は、かなり低いと考えておきましょう。

しかし、「できるだけ早く」もしくは「相場に近付ける」ことは可能です。

事故物件を売却するときには、時間を優先するか価格を優先するかを決め、その希望に沿った売却スケジュールを立てることが大切です。

価格を問わずできるだけ早く家を処分したい場合

できるだけ早く生活を再建すべく、値下げ覚悟で売却するなら、以下の3つの方法がおすすめです。

	メリット	デメリット
リフォームしてから売る	・自殺のイメージを軽減させやすい	・リフォーム費用が必要
更地にしてから売る	・自殺のイメージを軽減させやすい	・解体費が必要 ・戸建て物件のみ
業者に買い取ってもらう	・現状維持のままで売却可能 ・清掃費やハウスクリーニングの必要がない	・仲介よりも相場が最大で7割りほど下がる

まずおすすめするのが、リフォームしてから売却する方法。自殺があった室内をリフォームすれば、買主の心理的な負担を軽くすることができます。

また、いっそのこと更地にしてから売却するという方法もおすすめ。戸建ての場合に限定されますが、現場を取り壊し、事故物件のイメージを連想させにくくするためです。

また更地にすることで、駐車場や借家など、運用用途も広がるため、不動産投資家にも宣伝できるようになります。

また、不動産会社に買取してもらうのも有効です。買取りは現状引き渡しで取引されることが多いため、自殺跡を消すための清掃やリフォームを行う必要がありません。

ただし、相場よりも7割ほど値が下がってしまうため、売却金が安くても構わないという場合におすすめです。

時間がかかってもできるだけ値を下げずに売却したい場合

反対に、たとえ時間をかけてでも少しでも多く売却金を手にすることを重視したい人は、以下の方法がおすすめです。

	メリット	デメリット
立地条件をPRする	値下げされにくい	立地条件に左右される
専門業者に相談	事故物件の取り扱いに長けている	業者数が少ない

こちらは、売却するコツになりますが、売却時に立地条件をアピールし、買主に「事故物件であっても価値がある」と思わせる方法です。

「駅が近い」「人気の学区にある」「病院やスーパーが近い」など、好立地であれば事故物件であってもさほど値を下げずに売却できます。ただし、立地条件が良い物件に限られるのが、難点です。

そして最後は、事故物件の取り扱いに長けている専門業者に依頼するという方法です。

事故物件の売買実績が豊富な不動産会社であれば、交渉や売主のリスク回避のための方法なども、丁寧にアドバイスしてくれます。はじめから専門家に相談できるため、こちらが一番確実な方法と言えます。

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過去の判例からみる自殺物件売却対策

ここまで、首吊り自殺物件を売却するときの注意点や売却方法について、ご紹介してきました。しかし、上記の方法以外にも、まだまだ事故物件売却への不安が拭えない人も多いのではないでしょうか。

首吊り自殺があった家を売却するときの疑問に答えるため、過去の判例をいくつか紹介していきます。ご自宅を売却するときの参考にしてください。

売主が知らない瑕疵は軽微な事案として処理された事例

自殺があったものの、とても軽微な瑕疵として損害賠償額が減額されたケースです。

買主は本件建物で自殺があったことは瑕疵であるとして、売主に対し4400万円の損害賠償を請求した。しかし、本件事件は限られたものだけが知っていた事実であり、売主・仲介業者に調査説明義務があったとは認められない。よって、買主の売主に対する請求につき、売買金額の１％相当である220万円を認めた。

参照：平成21年６月26日東京地裁

過去に首吊り自殺があったものの、売主自身がその事実を知らないときは、瑕疵に該当しないことがあります。

ただし、この自殺が内密に処理され、売主が「調べようと思っても知ることができなかった」という場合に限ります。例えば、自殺があった事実を家族に隠すため、発見者が自殺跡を隠したという場合などです。

首吊り自殺後に建物が解体されたため瑕疵には該当しないと判断された事例

また、自殺があった建物が取り壊され、更地として売却されていた場合も、心理的瑕疵物件に該当しないと判断されることがあります。

土地付中古住宅を、取り壊して新築分譲住宅を建設する目的で購入した買主業者が、建物を取り壊した後、同建物内で2年前に売主の母親が首吊り自殺をしたことを知って、契約を解除し、損害賠償を求めた事案において、嫌悪すべき心理的欠陥の対象がもはや特定できない一空間内のものに変容しているから、隠れたる瑕疵に該当しないとして、請求を棄却。

参照：H11.2.18 大阪地裁

これは建物が取り壊されたため、自殺現場がすでになく、また取引目的が建物ではなく土地であることから、瑕疵に該当しないと判断された事例です。買主は売主に対して損害賠償を請求しましたが、裁判所はその訴えを棄却しました。

「売主は責任を負わない」と特約を結んだが損害賠償請求された事例

最後に、事故物件であることを隠したうえ「売主は一切の責任を負わない」と特約まで結んだあとに、買主から損害賠償を請求された事例をご紹介します。

建物価額を加味しないで売買価額が定められ、建物の瑕疵担保責任の免責特約がある場合でも、同物件で縊首自殺のあったときは、売主は瑕疵担保責任を負うとされた。

参照：H9.8.19浦和地裁

売主は「この建物は老朽化しているため、隠れた瑕疵についても一切の責任を負わない」という特約を結び、5カ月間に首吊り自殺があった事実を隠して物件を売却しました。

しかし裁判所は「事故から日も浅く、また事実を隠したまま売却したことから、損害賠償請求を認める」と判断。売主は買主に対して、893万円の支払いを命じました。

以上が、自殺があった物件に起こったトラブルの裁判事例です。事実を隠して売却することは、売主にとってリスクでしかありません。

建物への損害が少なくても、売主のリスク回避のため告知は必ず行うようにしましょう。

まとめ

ご家族に不幸があったばかりなのにもかかわらず、現状を受け止めきれないまま、売却の決断を迫られているかと思います。

もし「売るか」「売らないか」とお悩みになっているときでも、一度不動産会社にご相談ください。

また「首吊り自殺未遂で終わった」「首吊り自殺が起こったものの、搬送先の病院で死亡した」など、事故物件であるかどうかの判断に迷う人も多いと思います。

このような売却できるかどうか知りたいという場合でも、まずは事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社に依頼してみましょう。不動産会社では、これまでの経験から、取り急ぎ何をすべきか、どのように売却計画を進めて行けばいいのか、アドバイスすることが可能です。

おひとりで悩まず、不動産のプロと一緒に、一歩ずつ前に進んでいきましょう。