共有持分の売却トラブルと対策方法を解説！揉めずに売る方法とは？
共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分（共有者それぞれがもつ所有権）だけであれば、各共有者は自由に売却できます。
しかし、自由に売却できるからこそ、トラブルも起こりやすくなります。
共有者に内緒で売却することで関係性が悪くなったり、新しい共有者が他共有者に持分売却を迫ってくるなどのリスクを考慮しなければいけません。
義務ではありませんが、共有持分の売却は事前に共有者へ伝えておいたほうが無難です。
また、弁護士と連携している共有持分専門の買取業者に相談すれば、共有者との話し合いや、トラブルが発生したときの対処が適切におこなえるのでおすすめです。
この記事のポイント
- 自分の共有持分だけなら、他共有者の同意がなくても売却可能。
- 共有持分を売却すると、購入者が他共有者に持分売却を迫るなどトラブルが起こる恐れもある。
- 可能であれば、他共有者と一緒に不動産全体を売却したほうがお得。
目次
共有持分だけなら他共有者の合意がなくても売却できる
共有不動産は共有者全員の共有物ですが、共有持分は各共有者の占有物です。
| 種類 | 所有権 |
|---|---|
| 共有不動産 | 共有者全員で共同所有 |
| 共有持分 | 共有者個人の単独所有 |
共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要になりますが、共有持分は他共有者の合意がなくても、各共有者が自由に売却できます。
たとえ他共有者が反対していても、自分の共有持分を売ることは法律上問題ありません。
他共有者が勝手に売却することは防げない
共有不動産の売却であれば、共有者のうち1人でも反対すれば阻止できますが、共有持分の売却を他共有者が防ぐことはできません。
ですので、もしあなたが「勝手に共有持分を売らないでほしい」と思っていても、それを他共有者に強制することはできませんし、他共有者もあなたの持分売却を防げません。
その結果「共有持分を勝手に売られた」といった理由から、共有者同士の売却トラブルに発展してしまうのです。
悪質な不動産投資家や買取業者が購入してトラブルに発展する
共有持分を売却する場合、どのような相手が購入するのでしょうか？
共有持分の購入者は主に以下の3パターンです。
- 不動産投資家
- 共有持分の買取業者
共有持分の購入者は資産運用を目的とした、不動産投資家や買取業者が多くなります。
購入者の目的は、自分が共有者となった後、他共有者からも持分を買い取って単有（単独名義）にするなどして、利益をあげることです。
悪質な投資家や買取業者だと、他共有者へ強引に持分売却を催促したり、共有不動産を分割しようと裁判を起こすため、トラブルに発展してしまいます。
自分が共有持分を売却したときのトラブル事例
「自分の共有持分を売るだけなら、法律上問題ないのでは？」と感じる人も多いですが、勝手に売却された他共有者からすると、決して気分がよいものではありません。
自分が共有持分を売却する場合、以下のようなトラブルが起こります。
- 許可なく売却すると他共有者との関係が悪化する
- 購入者が他共有者に持分売却を迫る
- 想像以上に共有持分の売却価格が安くなる
許可なく共有持分を売却することで他共有者との信頼関係が失われてしまい、その後の購入者から他共有者への催促によって、余計に関係が悪化してしまうのです。
それぞれのトラブル事例を1つずつ見ていきましょう。
1.許可なく売却すると他共有者との関係が悪化する
共有不動産を共同所有する場合、親族や配偶者が共有者であるケースが大半です。
他共有者の合意が必要ないとはいえ、許可なく共有持分を売却すると他共有者との関係が悪化する恐れがあるため注意が必要です。
兄であるAさんは自分の持分1/2を、弟Bさんに相談せずに不動産投資家へ800万円で売却しました。
法律上、共有持分の売却に他共有者の同意は必要ないので、Aさんは「わざわざ連絡する必要がない」と思ったためです。
しかし後日、Aさんの元にBさんから「どうして大切な実家の持分を勝手に売ったんだ」と怒りの電話が届きました。
結果的にBさんが不動産投資家から共有持分を買い戻したもの、1,000万円という高額での買取を要求されたこともあり、兄弟仲は一気に悪くなってしまいました。
持分売却自体は内密におこなえますが、登記簿などを見れば、あなたが共有持分を売却した事実は後から他共有者に知られてしまいます。
とくに他共有者が親族などの場合、将来的な関係を悪化させないためにも、共有持分を売却することは事前に他共有者へ伝えておいた方がよいでしょう。
2.購入者が他共有者に持分売却を迫る
多くの場合、共有持分の購入者は共有不動産を自分の単独所有にしようと考えています。
そのため、あなたの共有持分を買った購入者は他共有者に対して「あなたの持分を買取させてほしい」と持分売却を迫ります。
なかには、しつこく持分売却を催促してきたり、裁判を起こして強引に共有不動産を取得しようとする購入者もいるので、トラブルに発展するケースは珍しくありません。
兄であるAさんは自分の持分1/2を不動産投資家へ売却してしまいました。
その後、共有不動産を単独名義にするために不動産投資家は「残りの持分1/2を売ってほしい」と弟であるBさんへ何度も催促をおこなうようになります。
連絡が来るたびにBさんは断っていましたが、痺れを切らした不動産投資家は「共有物分割請求」という裁判を起こして、強引に不動産を取得しようとしたのです。
裁判の結果、生まれ育った実家が競売にかけられたことで、Bさんは「全部兄さんのせいだ」と怒ってしまい、持分売却のせいで兄弟は絶縁状態になってしまいました。
こうした売却後のトラブルを避けるためにも、共有持分を売却する際は他共有者との関係にも配慮できる買主へ売却した方がよいでしょう。
3.想像以上に共有持分の売却価格が安くなる
共有持分を売却する場合、予想より売却価格が安くなるケースが大半です。
なぜなら、共有持分だけを購入しても、共有不動産を売却・賃貸できるわけではないので、他共有者の持分も取得しない限り、共有持分単体ではお金にならないからです。
夫のAさんは離婚を機に家を出ていくことにしたので、自分の持分を大手不動産業者へ売却しました。
この時点では、Aさんとしては「2,000万円のマンションの1/2の権利だから、1,000万円くらいで売れるだろう」と予想していたのです。
しかし、共有持分の売却価格は予想よりも少ない750万円になってしまいました。
共有持分の売却価格で新しい家を購入しようと予定していたAさんは、売却価格に腹を立て、大手不動産業者とトラブルになってしまいました。
とくに共有持分を扱い慣れていない一般の不動産業者では「共有持分はお金にならない」として、取扱いを断られてしまったり、安値で買い叩かれることも少なくありません。
ですので、共有持分を高く売りたい場合は、共有持分を積極的に高額買取している専門買取業者へ売却するとよいでしょう。
自分が共有持分を売却するときにトラブルを防ぐ2つの方法
自分が共有持分を売却する側の場合「他共有者との関係悪化」と「売却価格が安くなる」という2点が不安要素だと思います。
こうした自分が共有持分を売却する際のトラブルを解決する方法は以下の2つです。
- 他共有者と事前に相談して理解を得る
- 共有持分の専門買取業者へ売却する
あらかじめ他共有者へ説明しておくことで、ある程度トラブルは減らせますし、共有持分の専門買取業者へ売却すれば、トラブルが起きても他共有者を説得してもらえます。
それぞれのトラブル解決法を1つずつ解説します。
1.他共有者と事前に相談して理解を得る
まず第一に、共有持分を売却する前に他共有者へ相談しておくことが大切です。
事前に相談した上で共有持分を売却すれば、知らない間に売却されてしまう場合に比べれば、他共有者へ悪印象を与えずにすみます。
また、ここで他共有者が反対されても共有持分を売却できないわけではありません。
- 事前に相談したが、それでも他共有者が反対している
- もともと他共有者と関係が悪いので、口も聞きたくない
このような場合は弁護士へ相談して、自分に代わって説得してもらうとよいでしょう。
自分で他共有者を説得するコツ
他共有者を説得する場合、まずは自分から他共有者へ連絡する場合が多いでしょう。
次のように説得すると、持分売却を他共有者に納得してもらえる可能性が高いです。
- 「共有持分は各共有者の単独所有物なので、他共有者の同意がなくても売却できます。」
- 「つまり、あなたが同意しなくても自分は持分を自由に売却できます。」
- 「しかし、売却することで迷惑をかけてしまうかもしれないので、連絡しました。」
- 「共有持分を持っていてもメリットが少なく、固定資産税の支払いも毎年苦しい。」
- 「自分としても苦渋の思いで仕方なく売却しようと思うので、どうか納得してほしい。」
このように「仕方なく共有持分を売却する」という点を伝えると、他共有者からの理解が得られやすく、説得がうまくいけば、他共有者が買取してくれる可能性もあります。
ただし、いくら説得しても他共有者が納得してくれるとは限らないため、場合によっては弁護士や不動産業者に説得を頼んだ方がよいかもしれません。
説得がむずかしい場合は弁護士へ依頼しよう
事前に他共有者へ連絡しても、持分売却に納得してもらえるとは限りません。
他共有者の説得がむずかしい場合、交渉のプロである弁護士へ相談しましょう。
弁護士であれば、不動産投資家のような強引な手段ではなく、豊富な法律の知識を用いて、他共有者も納得できる形で円満な解決方法を模索してもらえます。
ただし、弁護士にも得意・不得意があるため「不動産トラブルに精通している弁護士」へ相談するようにしましょう。
2.共有持分の専門買取業者へ売却する
トラブルが心配であれば、共有持分の専門買取業者へ売却しましょう。
一般的な不動産業者では、売却価格が安くなってしまう共有持分も、専門買取業者なら共有持分を高値で買取してもらえます。
また弁護士と連携している専門買取業者であれば、他共有者の理解が得られない場合も交渉のプロである弁護士があなたに代わって説得してくれます。
この項目では、共有持分の専門買取業者へ売却するメリットを解説します。
専門買取業者なら共有持分を高額買取できる
共有持分の専門買取業者は、買取した持分を収益化するノウハウを熟知しています。
例えば、他共有者を説得して共有持分を買取するだけでなく、隣地の所有者から土地を買取して、広い土地に整備して高額で売却するといった方法が用いられます。
通常の不動産業者は共有持分以外の通常物件も取扱うため、わざわざ手間のかかる共有持分は買取拒否したり、安値で買い叩かれてしまうケースも少なくありません。
一方で、共有持分の専門買取業者であれば、買取した持分で利益をあげる自信があるので、相場以上の高値でも共有持分を買取してもらえるのです。
弁護士と連携している専門買取業者ならトラブルを起こさない
悪質な不動産投資家や買取業者に共有持分を売却すると、共有者との間でトラブルが起こす可能性が高くなります。
トラブルに巻き込まれた共有者は「あいつが共有持分を売ったからだ」と、怒りの矛先をあなたに向けるかもしれません。そのため、誰に共有持分を売却するかは、慎重に選ぶ必要があります。
そこでおすすめなのが、弁護士と連携した共有持分の買取業者です。弁護士と協力して権利関係の調整をおこなうため、他共有者とトラブルになりにくいというメリットがあります。
共有持分の専門買取業者なら最短2日での現金化も可能なので、スムーズかつトラブルなく共有持分を売却するには、ぴったりの売却先といえるでしょう。
他の共有者が共有持分を売却したときのトラブル事例
あなたが共有持分を自由に売却できるように、他共有者も持分を勝手に売却できます。
他共有者によって共有持分を勝手に売却されると、次のようなトラブルが起こります。
- 知らない間に共有者が変わっている
- 新しい共有者から持分売却を要求される
- 共有物分割請求で共有不動産を分割される
いきなり見ず知らずの人が共有者になると抵抗を感じますし、新しい共有者のせいで共有不動産を手放さなければならないケースもあるため、トラブルに発展してしまうのです。
それぞれのトラブル事例について、1つずつ見ていきましょう。
もしも、すでに他共有者に共有持分を勝手に売却されてしまった場合は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
1.知らない間に共有者が変わっている
他共有者が共有持分を勝手に売却すると、その購入者が新しい共有者となります。
ある日突然、見ず知らずの他人と共有関係になってしまい、共有不動産の権利や税金などについて相談しなければならないとしたら、恐らくみなさんも抵抗を感じるでしょう。
なかでも「知らない共有者が共有不動産に出入りすることが嫌だ」という人が多いです。
しかし、共有者である叔母Bが自身の持分を友人Cへ売却してしまったのです。
すると、購入者である友人Cは土地に出入りするようになり、家族を招いてバーベキューまでおこなうなど、好き勝手に利用されるようになってしまいました。
怒ったAさんは「土地へ出入りしないでほしい」と要求しましたが、Cさんに「自分も共有者だから問題ない」と言われてしまったため、最終的には裁判へ発展してしまいました。
親しくない購入者と共有関係になることは決して気分が良いものではなく、共有不動産に対する意見の相違も起こりやすいので、トラブルへ発展する可能性が高いです。
2.新しい共有者から持分売却を要求される
新しい共有者が不動産投資家などの場合、持分売却を要求されることが多いです。
なぜなら、共有持分の購入者は他共有者の持分もすべて買い取って、共有不動産を自身の単独所有物にしてから、高額転売することを目論んでいるからです。
そのため、残りの共有者に対して、しつこく催促をおこなうことも少なくありません。
しかし、離婚を機に家を出たAさんは、不動産投資家Cへ持分売却してしまったのです。
すると、不動産投資家CからBさんへ「残りの持分を売って欲しい」としつこく催促がおこなわれるようになり、Bさんはノイローゼになってしまいました。
毎日のように電話が鳴り響くため、耐え兼ねたBさんは弁護士へ相談して、不動産投資家と法廷で争う羽目になってしまいました。
悪徳業者でない一般的な不動産業者であれば、しつこい催促をおこなうことはありませんが、悪徳業者や個人の不動産投資家の場合、何度も持分売却を促してくるでしょう。
これを避けるには、購入者の持分を買い戻さなければなりませんが、資産運用が目的の不動産投資家の場合、高額での買取を求めてくる可能性が高いです。
3.共有物分割請求で共有不動産を分割される
持分売却に応じないと、購入者から共有物分割請求を起こされてしまいます。
つまり、共有物分割請求の結果、裁判所の判決によっては、あなたの意思に関係なく共有不動産を強制的に分割されてしまうのです。
姉Aさんは妹Bさんの許可なく、自分の持分1/2を不動産投資家へ売却してしまいました。
その後、共有不動産を全体売却するために不動産投資家は「残りの持分1/2を売ってほしい」とBさんへ何度も催促をおこなうようになります。
思い入れのある実家を手放したくないBさんは、不動産投資家からの催促を断っていましたが、あるとき不動産投資家から「共有物分割請求訴訟」を起こされてしまいます。
裁判の結果、共有不動産を競売にかけるように命じられてしまい、Bさんは生まれ育った実家を手放さなければならなくなってしまいました。
共有物分割請求による分割方法は競売だけではなく、共有不動産を複数個に分筆したり、共有者のうち1名が他共有者の持分を買い取ることになるケースもあります。
| 分割方法 | 内容 |
|---|---|
| 現物分割 | 共有不動産そのものを物理的に分ける |
| 代償分割 | 共有者間で金銭を授受する |
| 換価分割 | 共有不動産を売却して利益を分け合う |
どの分割方法が命じられるかは、裁判所の判断によるため、あなたが共有不動産を手放したくないと思っていても、その主張が認められるとは限りません。
そのため、共有物分割請求を起こされた時点で、早急に弁護士へ相談することをおすすめします。
共有物分割請求を起こされたときの対処については、下記の関連記事も参考にしてください。
他の共有者が共有持分を売却したときにトラブルを防ぐ3つの方法
他共有者が共有持分を勝手に売却すると、その購入者とトラブルになりやすいです。
他共有者に共有持分を勝手に売却された場合、次のトラブル解決法があります。
- 売却された共有持分を買い戻す
- 共有物分割請求で共有関係を解消する
- 持分売却して共有関係から抜け出す
共有不動産を手放したくない場合、売却された持分を買い戻す必要がありますが、共有不動産が必要なければ、共有物分割請求や持分売却で共有関係から抜け出しましょう。
それぞれのトラブル解決法を1つずつ解説します。
1.売却された共有持分を買い取る
購入者から共有持分を買い取れば、トラブルの原因である人物を共有名義から外せます。
購入者との共有関係を解消しないと、共有物分割請求を起こされてしまい、裁判所命令で共有不動産を手放さなければならないかもしれません。
必ずしも、相手が共有持分の買取に応じるとは限りませんが「共有不動産は手放したくないけれど、購入者とは縁を切りたい」という場合におすすめの方法です。
ただし、共有持分を買い戻すには、まとまった資金が必要になるため、他共有者と資金を出し合って購入者の持分を買取するといった方法も検討するとよいでしょう。
2.共有物分割請求で共有関係を解消する
共有持分の購入者だけでなく、自分からも共有物分割請求を起こせます。
分割方法にこだわらなければ、購入者や他共有者との共有関係を確実に解消できます。
ただし、自分の希望どおりの判決が命じられるとは限らず「自分が共有不動産を買取したい」と主張しても、競売にかけられたり、分筆されてしまうリスクもあります。
共有物分割請求で希望どおりの判決を勝ち取りたい場合、不動産トラブルに精通した弁護士へ依頼して協力を仰ぎましょう。
とはいえ、裁判費用や弁護士費用もかかるため「どうしても自分が共有不動産を取得したい」といった場合でない限り、基本的にはおすすめしません。
3.自分の持分を売却して共有関係から抜け出す
共有持分を勝手に売却された場合、自分も持分売却してしまうのがもっとも手軽です。
他共有者の同意がなくても共有持分は売却できるので、購入者を探して売買契約さえ結んでしまえば、自身の共有持分を手放して共有関係から抜け出せます。
ここまで解説した方法とは異なり、他共有者と一切関わらずにトラブルを解決できます。
共有不動産に関する権利は一切なくなりますが「共有不動産は必要ないので、いますぐトラブルから抜け出したい」という場合におすすめの方法です。
共有持分の売却でトラブルを起こさないためには「早めの共有名義解消」が大切
共有持分の売却でトラブルを起こさないためには、共有者としっかり話し合い、合意の上で円満に共有名義を解消することが大切です。
相手と直接話し合うのが嫌であれば、弁護士を代理人にして協議をおこなうことも可能です。
共有名義を解消するには「自分が他共有者の持分を買い取る」「他共有者に自分の持分を買い取ってもらう」など、いくつかの方法があります。この記事でも紹介した「共有物分割請求」を自分で起こすのもよいでしょう。
下記の関連記事では、持分売却や共有物分割請求を含め、共有名義を解消するための方法を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ベストは共有不動産全体の売却
共有名義を解消する一番の方法は、共有者全員で不動産全体を売却することです。
共有持分だけで売却するより高く売れるため、各共有者が得られる金額も高くなります。
共有者がどうしても売却に同意しない場合は、自分が持分売却も検討していること、持分売却をすると他共有者にもリスクがあることを説明した上で、再度交渉をおこなうのもよいでしょう。
共有不動産全体を売るときの流れや注意点については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。
まとめ
共有持分は他共有者の同意がなくても売却できますが、許可なく売却するとトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
自分が売る側の場合、他共有者との関係が悪化してしまいますし、自分が売られた側の場合も、見ず知らずの人が新しい共有者となり、共有不動産を手放さなければならない恐れもあります。
共有持分の売却トラブルを解決する方法としては、自分の持分を売却して共有関係から抜け出すのがベストです。
とはいえ、一般的な不動産業者で共有持分を売却すると、他共有者と揉めたり、安値で買い叩かれてしまうリスクがあります。
ですので、共有持分を売却する場合、弁護士と連携している専門買取業者へ売却することをおすすめします。
共有持分の売却に関するよくある質問
-
共有持分の売却では、どうしてトラブルが起きやすいのですか？
共有持分は他共有者の合意がなくても各共有者が自由に売却できるため、勝手に売った・売られたことに他共有者が不服を申し立て、トラブルに発展してしまうケースが多いです。
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自分が共有持分を売却すると、どのようなトラブルが起きますか？
単に他共有者との関係が悪化してしまうだけでなく、共有持分の購入者が他共有者に持分売却を迫ることでトラブルに発展します。また想像以上に共有持分の売却価格が安くなってしまい、不動産業者とトラブルになるケースもあります。
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自分が共有持分を売却する場合のトラブルは、どのように解決できますか？
他共有者と事前に相談して理解を得てから売却しましょう。説得がむずかしい場合、弁護士や共有持分の専門買取業者へ相談することをおすすめします。【弁護士と連携】共有持分の専門買取業者
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共有持分を勝手に売却された場合、どのようなトラブルが起きますか？
新しい共有者と意見が衝突するだけでなく、持分売却を要求されたり、共有物分割請求を起こされてトラブルに発展するケースが多いです。
-
共有持分を勝手に売却された場合のトラブルは、どのように解決できますか？
売却された共有持分を買い戻したり、共有物分割請求や自分の持分を売却することで共有関係から抜け出しましょう。共有持分を売る場合、弁護士と連携携している専門買取業者へ売却することをおすすめします。【弁護士と連携】共有持分の専門買取業者
