家を建てた直後に離婚！財産分与の方法や知っておきたい知識を解説

家を建てた直後であっても、離婚に至ることがあります。そうなると、建てたばかりの家をどうしたらよいのか不安になりますね。

離婚時には、財産分与で婚姻中に築いた夫婦の財産を分配しなければいけません。建てたばかりの家も財産分与の対象となります。

しかし、実際に家を半分に分けることはできないため、どのように財産分与するのか分からないという人もいるでしょう。

家を財産分与するには、売却して現金で分割する方法がもっとも簡単です。しかし相手が売却にも応じず占有してしまうというトラブルもあります。

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家を建てた直後に離婚する場合は家を財産分与する

冒頭でも触れましたが、家を建てた直後に離婚する場合は家を財産分与しなければいけません。

家には名義があり本来は名義人がその家の所有者となりますが、財産分与では仮に夫の名義になっているから家は夫のものというわけではありません。

家の名義に関係なく財産分与の対象になります。

財産分与では持分割合に関係なく1/2ずつになる

財産分与は夫婦それぞれの収入にかかわらず1/2で分けるのが原則です。

ペアローンを組んだり、頭金は妻が出しローンは夫で組んだりしている場合は家の名義も夫婦の共同名義になっています。

このような不動産を共有不動産といいます。

共有不動産の場合 は、家を取得したときの費用負担割合によってそれぞれの持分割合が決まっています。

たとえば夫の持分2/3、妻の持分1/3などです。

共有不動産を売却して分ける場合、通常であればこの持分割合に従います。

しかし財産分与の場合、持分割合は関係ありません。

原則に従い1/2ずつに分けます。

夫の持分2/3、妻の持分1/3だとしても、財産分与をすると1/2ずつになります。

また、不動産以外にも以下のようなものが財産分与の対象となります。

車や家具などの財産分与の方法、財産分与をおこなう時期などについてはこちらの記事をご覧ください。

離婚時の財産分与について（不動産以外）

家を財産分与する方法は３つ

それでは家を財産分与する方法を解説していきます。

家を財産分与するには以下の3つの方法があります。

方法①不動産を1/1で売却して得たお金を分ける

1つ目は、不動産を1/1（丸ごと）で売却して得たお金を50％ずつ分ける方法です。

不動産そのものを半分に分けることはできませんが、売却して得たお金なら半分に分けることができます。

たとえば3,000万円で売却できたなら、1,500万円ずつに分けます。

3つの方法のなかで一番シンプルでトラブルが少ないと言われている方法です。

方法②どちらかが片方の持分を買取って住み続ける

2つ目は、どちらかが片方の持分を買取って住み続ける方法です。

離婚後も家を手放さずに住み続けたい場合は、家に残る配偶者が家から出ていく配偶者の持分を買取って住み続けることができます。

仮に3,000万円の家であれば、家に残る配偶者が家を出て行く配偶者に1,500万円を払います。

こうすることで家を半分に分けたことと同等の結果を得られます。

ただし、相手への支払いが高額となるため難しいケースも少なくありません。

方法③どちらかが家を譲り受け、それに相当する財産を分与する

3つ目は、どちらかが家を譲り受け、それに相当する財産を分与する方法です。
仮に3,000万円の家を財産分与するなら、どちらかが住み続ける場合は相手に1,500万円を払わなければいけません。

しかし1,500万円を払うのではなく、1,500万円に相当する他の財産を分与するということです。

預貯金や有価証券、自動車や家財など、総額が1,500万円相当になる財産を相手に渡し、家は譲り受けます。

新築の家が財産分与の対象にならない場合

ここまで、新築の家も財産分与の対象となり持分割合に関わらず原則1/2に分けると解説してきました。

しかし財産分与の対象にならない場合もあります。

上記3つの場合は財産分与の対象になりません。

なぜなら、財産分与の対象となるのは夫婦が婚姻中に協力して築いた「共有財産」であり、上記3つのような財産は相手の協力なくどちらか一方が形成した「特有財産」 だからです。

特有財産とは婚姻前から一方が持っていた財産や、婚姻後であっても夫婦の協力とは関係なく取得した財産のことです。

たとえば一方の配偶者が相続によって取得した家や土地などが特有財産に該当します。

しかしなかには、結婚前に片方が購入した家だが結婚後も住宅ローンを支払っているというケースがありますね。

このような場合は、特有財産部分を加味して財産分与されます。

家の購入金額に対して結婚前に支払った金額はどれくらいの割合なのかを計算し、さらに家の時価で評価するといくら支払ったのかを計算します。

家を財産分与するときの計算例

たとえば夫が結婚前に3,000万円の家を購入し、頭金300万円を支払っていたとします。

すると夫が支払った頭金の割合は10％です。

離婚時の家の評価額が5,000万円だとすると、頭金の時価は500万円ということになります。

この500万円は夫の特有財産となり、財産分与の対象となりません。

その結果、それぞれが財産分与で得られる金額は以下のようになります。

妻は（5,000万円－500万円）×1/2＝2,250万円
夫は5,000万円－2,250万円＝2,750万円

多くの場合はオーバーローンになるので片方が住み続けることになる

1/1で売却して得たお金を分ける方法が一番シンプルでトラブルが少ないと解説しましたが、実際には多くの場合でオーバーローンとなるため家を売却できず、どちらかが住み続けることになります。

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回っている状態のことです。

オーバーローンだと家を売却しても残債が残ってしまうため、売却できません。

家を建てるには住宅ローンを組むケースがほとんどで、家を建てたばかりということは住宅ローンも始まったばかりということです。

けれど家は一旦誰かが住むと中古物件となり価値が下がってしまいます。

その結果、住宅ローンの残債のほうが売却価格よりも高くなってしまいオーバーローンとなるのです。

オーバーローンとなった場合はどちらかが住み続けることになりますが、どちらが住むにしても気をつけるべきことがあります。

• ローンの「名義人である夫」が住み続けた場合
• ローンの「名義人でない妻」が住み続けた場合
• オーバーローンで「任意売却」してローンが残った場合

上記３つのケースを想定して、注意点を解説していきます。

ローンの「名義人である夫」が住み続けた場合

ローンの名義人である夫が住み続けるなら、それほど大きな問題はありません。

ローンの名義人本人がローンの返済を続けながら住むわけですから、配偶者がそこに住んでいなくても問題にはなりません。

ただし、夫が契約した住宅ローンの連帯保証人として妻が指定されている場合は注意が必要です。

妻も金融機関に対して責任を負っているため、夫の返済が滞ると妻が返済することになります。

離婚から何年も経ち疎遠になっていたのに金融機関から返済するよう連絡が来たということもあるため、連帯保証の名義から妻を外しておかなければいけません。

妻が連帯保証の名義から外れるには、夫側の親族から新たな連帯保証人を立てるなどをする必要があります。

まずは変更が可能かを金融機関に相談し、変更可能かどうかは金融機関の審査に従います。

ローンの「名義人でない妻」が住み続けた場合

住宅ローンの名義人でない妻が住み続ける場合には、いくつかのリスクがあるので注意しましょう。

住宅ローンの規約には「住宅ローンの名義人と住む人が同じ」と設定されていることがほとんどです。

そのため、ローンの名義人が住んでいないと規約違反とみなされる可能性があります。

夫がローンの支払いを続けながら妻が住むのであれば、そのことを必ず金融機関へ相談しましょう。

また、離婚後に夫が住宅ローンを滞納するリスクもゼロではありません。

滞納すると最悪の場合、家が差し押さえられ競売にかけられてしまいます。

住む場所を失うというリスクを避けるためには、妻名義の住宅ローンに借換えるなどの対処が必要です。

他には公正証書を作成しておく方法も有効です。

公正証書は法務大臣に任命された公証人が作成した公的文書のため、非常に高い信用力を備えています。

離婚時に公正証書を作成し、「住宅ローン滞納時は給料や財産を差し押さえられる」などの記載をしておくとよいでしょう。

ローンの名義人でない妻が住み続ける方法やトラブル回避の方法については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

https://iekon.jp/rikon-dannameigi-sumu-cyuui/

オーバーローンで「任意売却」してローンが残った場合

オーバーローンの場合は売却できませんが、ローンの返済を続けるのも困難という状況では競売になることは避けられません。

しかし競売では市場価格よりも安くなり、落札や退去の時期を選べないというデメリットがあります。

そこで、売却もできないしローンの返済も滞るという場合に選択したい方法として「任意売却」があります。

任意売却は借入れ先の金融機関と相談しながら売却する方法です。

任意売却したお金は住宅ローンの返済に充てられます。

それでも債務は残るため、残った債務の返済は続けなければいけません。

月々の返済額をいくらに設定するかなどを債権者と協議します。

任意売却では家に住み続けられる可能性があります。

競売になると落札者を選べませんが、任意売却は買主を選べます。

身内や不動産投資家などに家を買い取ってもらい、同時に賃貸契約を結んで家賃を払えば住み続けることが可能です。

この方法を「リースバック」といいます。

リースバックであれば返済能力が戻った際に家を買い戻すことも可能です。

リースバックのメリット・デメリットについては以下の記事でわかりやすく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは？利用すべきケースやメリット・デメリットもわかりやすく解説します

相手が売却にも買取にも応じずに占有したときの対処法

家を財産分与するために売却や買取を提案しても相手が応じず、占有されてしまうというケースがあります。

このままでは打つ手がないように感じるかもしれませんが、3つの対処法があります。

所有権を持っていない配偶者が占有しているなら明渡請求する

所有権を持っていない配偶者が占有しているなら明渡請求が可能です。

明渡すよう話し合いをしても応じないなら、裁判所に明渡請求訴訟を提起します。

専門的な知識や手続きが必要となり、ポイントを押さえて提起しないと却下される可能性も高くなるため、弁護士に相談しながら進めた方が賢明です。

明渡請求が認められ、相手に退去の判決が確定しても居座るケースもあります。

その場合には裁判所に強制執行を申し立てることができ、申し立てが受理された場合は裁判所の執行官が強制退去に着手します。

共有物分割請求する

自分にも相手にも持分がある場合は、相手に明渡請求することはできません。

そこでこのような場合には共有物分割請求で共有状態の解消を目指します。

話し合いをしても占有を続ける、話し合いをすることすらできないということなら、調停委員を介して話し合う「共有物分割調停」を起こします。

家の場合は「代償分割」と「換価分割」という方法があり、代償分割は家を取得する代わりに相手に代償金を払う方法です。

換価分割は家を売却して得たお金を分け合う方法です。

どちらの方法も財産分与の際に話し合った分け方と同じため、その方法では応じてくれずに占有されていると思うかもしれませんが、調停委員を介すことで決着が着くこともあります。

しかしそれでも解決しないなら、裁判官に判断を委ねる「共有物分割請求訴訟」を提起します。

共有物分割請求訴訟を起こすと、裁判所の判決通りに分けなければいけません。

そのため、提起した側が望んだ分け方になるとは限らないので注意が必要です。

自分の持分のみ売却することも可能

それぞれに持分があるため明渡請求はできない、共有物分割請求は時間と手間がかかってしまうのがネックということなら、自分の持分のみ売却する方法があります。

共有名義の家は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の持分のみの売却なら誰の同意も必要なく自由に売却可能です。

離婚が関わる場合には時間をかけずに売却したい、相手に知られずに売却したいというニーズがあるため、専門買取業者への売却が一般的です。

専門買取業者に依頼する

家を1/1で売却する際には仲介業者に依頼することが多いですが、持分のみを売却する場合は専門買取業者に依頼します。

仲介業者は家を買うのではなく買主を探す仲介の役割をしますが、専門買取業者は業者そのものが持分を買取ります。

そのため買主を探すという時間を大幅に短縮でき、誰にも知られずに売却できるというメリットがあります。

専門買取業者を選ぶ際には以下のポイントをチェックしましょう。

不動産の売買契約では、素人には分からない法律や手続きがあります。

さらに、相手が占有しているという状況ではすでにトラブルが大きくなっている可能性もあるため、法律の専門家と連携している買取業者が安心できます。

共有持分のみを売却した場合、通常の不動産の半額程度が相場です。

しかし共有持分のみを買取している実績が豊富な業者であれば、ノウハウを活かして高値をつけてくれる可能性があります。

ホームページで実績を公開しているかを確認しましょう。

家を建てた直後に離婚するなら知っておきたい基礎知識

ここまでは家を財産分与する方法や占有されたときの対処法を解説してきました。

この他にも、知っておくと損をしないという基礎知識があるので解説していきます。

「建築後１年未満」「未入居」なら新築として売却できる

家は「建築後1年未満」「未入居」なら新築として売却できます。

一度でも入居すると築浅物件の扱いになり価格が下がってしまうため注意しましょう。

また、建築途中に離婚が決まる場合もあります。

離婚するのなら新築の家は必要なくなりますが、工事を途中で止めてしまうと違約金が発生してしまいます。

そのため、家を完成させてから居住せず新築として売却したほうがよいケースもあるため、慎重に判断しなければいけません。

家を建てた直後に離婚を切り出したからといって慰謝料を払う必要はない

家を建てた直後に離婚を切り出すと、慰謝料を支払わなければいけないかと不安になってしまいます。

しかし家を建てた直後に離婚を切り出したという理由だけで慰謝料は発生しません。

離婚する際、夫婦どちらかが離婚に至る原因を作った場合は相手に慰謝料を支払わなければいけません。

たとえば浮気をした、暴力を振るった、などと離婚の原因を作った人が有責配偶者となり慰謝料を支払う必要があります。

離婚を切り出したタイミングが家を建てた直後ということは、タイミングの問題だけであって離婚における有責ではありません。

すなわち、タイミングの問題で慰謝料が発生することはありません。

離婚時の財産分与には税金がかかる場合もある

離婚時の財産分与では、通常は贈与税がかかりません。

これは贈与を受けたのではなく夫婦の財産関係を清算した財産分与だと考えられるからです。

しかし、分与された額が婚姻中に築いた夫婦の財産や他の事情を考慮しても多すぎると判断された場合は、その多すぎる部分に贈与税がかかります。

参照:国税庁：離婚して財産をもらったとき

贈与税は財産を受け取る側が払う税金です。

一方で、財産を渡す側は譲渡所得税を支払わなければいけない場合があります。

離婚をして家を相手に渡す場合、税法上は相手に売却したことになります。

家を購入したときの価格より譲渡したときの価格が高い場合には、不動産を譲渡した側が譲渡所得税を支払わなければいけません。

たとえば3,000万円で購入した家を財産分与する際、時価が4,000万円になっていた場合1,000万円が課税の対象となります。

ただし3,000万円の特別控除という制度があるため、3,000万円以上値上がりしていなければ税金はかかりません。

3,000万円以上値上がりしているなら譲渡所得税がかかります。

離婚後もどちらかが住み続けるなら必ず名義を変更する

離婚後もどちらかが住み続けるなら、必ず名義変更をしましょう。

住宅ローンの名義人と居住者が違うと契約違反になりますし、共有不動産のままだといつか売却したいときに相手の同意が必要になるからです。

離婚から時間が経ち相手と連絡が取れない、売却に同意してくれないというトラブルも起こっています。

また、相続時に共有者が増えて収集がつかなくなるというトラブルもあります。

離婚後も安心して住み続けるために、必ず名義変更をしておきましょう。

名義変更するには自分名義で住宅ローンを借り換えなければいけません。

審査を通過する必要があるため、難しいなら親族に住宅ローンの残債を立て替えてもらう方法もあります。

住宅ローンの名義を変更すれば、家の名義も変更できるためトラブルを防ぐことができます。

離婚後も相手名義の家に住むリスクやトラブルを避ける方法は以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

離婚後も旦那名義の家に住むのは高リスク｜住み続けるなら家の名義を変更しよう

まとめ

家を建てた直後に離婚することになると、家をどうしたらよいかと不安になります。

婚姻中に夫婦が協力して得た財産は分配しなければいけないため、新築の家も財産分与の対象となります。

家を財産分与する方法は以下の3つです。

ただし、以下3つのケースでは財産分与の対象となりませんので注意しましょう。

また、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回るオーバーローンだと売却できません。

新築の家を売却するとなると多くの場合でオーバーローンとなり売却できず、その結果どちらかが住み続けることになります。

ローンの名義人である夫が住み続けるなら、妻が連帯保証人になっていないか気をつけなければいけません。

ローンの名義人でない妻が住み続けるなら、いくつかのリスクが伴うためローンを借り換えるなどして名義変更するようにします。

名義変更しておけばいつか売却するとなったときにスムーズに売却できますし、相続時に共有者が増えて収集がつかなくなるというトラブルも防ぐことができます。

相手が買取にも売却にも応じずに占有しているという場合には、自分の持分のみ売却することも可能です。

安心できる買取業者を見つけられれば、トラブルから開放されるだけでなくスピーディーに現金を手にすることもできます。

離婚時には解決しなければいけない問題をいくつも抱えているケースは多いため、専門買取業者へ売却することでひとつでも早く問題をクリアにできるかもしれません。