【現金VS不動産】相続ならどっちがお得？節税効果をシミュレーション

相続対策を考えていて、現金と相続のどちらで相続をおこなうべきか悩んでいる人も多いと思います。

税金面だけで見れば、不動産を相続したほうが相続税を抑えられるためお得です。

しかし、不動産の相続は複数人での遺産分割が難しかったり、管理の負担がかかったりと難点もあります。

とくに、共有名義で不動産を相続してしまうと、相続人同士で争いになるケースも少なくありません。

不動産の現金化も視野に入れて相続を考えたい場合、弁護士と連携した不動産業者に相談するのも1つの方法です。まずは無料査定で、相続物件の価格を調べてみましょう。

>>【全国の弁護士と連携！】共有持分の買取査定窓口はこちら

節税効果が高いのは不動産相続

相続税は故人の財産を受け継いだ人が負担する税金で、財産額（相続税評価額といいます）が大きいほど税率や納税額も高くなる仕組みです。

現金と不動産では相続税評価額の計算方法が異なり、不動産の方が低く算出される傾向にあります。

残された家族が収める税金なので、実際にどのくらいかかるのか気になりますよね。

次の項目からは、不動産と現金の相続税の差を具体的に計算していきます。

現金と不動産の相続税の差はどれくらい？資産額5,000万円の場合

現金と不動産でどのくらいの相続税の差が発生するのでしょうか？

資産額5,000万円の現金と不動産を相続した場合の相続税を計算し、比較します。

ケース①：5,000万円を「現金で」相続した場合の相続税

現金の相続税評価額は額面のままで計算します。

はじめに基礎控除額を次の式で計算し、そもそも相続税がかかるかどうかを判断します。

基礎控除額が相続税評価額を上回る場合、相続税は発生しません。

・基礎控除額=3,000万円+相続人の数×600万円

相続人が、妻と子供2人の合計3人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。

相続税評価額5,000万円＞基礎控除額4,800万円となり、相続税は発生します。

次に相続税を計算します。基礎控除後の金額は次の通りです。

・5,000万円－4,800万円＝200万円

基礎控除後の金額を法定相続分に応じて分割します。

妻　200万円×1/2＝100万円
長男　200万円×1/2×1/2=50万円
長女　200万円×1/2×1/2=50万円

それぞれの金額に対応した税率をかけて、相続税額を計算します。

詳細は速算表を参照してください。

妻　100万円×10%＝10万円
長男　50万円×10%＝5万円
長女　50万円×10%＝5万円

3人の相続税額を合計します。

10万円＋5万円＋5万円=20万円

配偶者の税額については、法廷相続分もしくは1億6,000万円までのいずれか多い金額に対応する額までの税額控除があるので、妻の相続税額はかかりません。

0円＋5万円＋5万円＝10万円

したがって現金相続の場合、10万円が相続税額になります。

ケース②：5,000万円を「不動産で」相続した場合の相続税

土地を相続する場合、相続税評価額は時価（売買した場合の金額）の70%程度です。

したがって時価5,000万円の土地の場合、相続税評価額は3,500万円となります。

先ほどと同じように、妻と子供2人の合計3人で相続する場合の基礎控除額4,800万円を差引きます。

3,500万円－4,800万円＝△700万円

相続税評価額が基礎控除額を下回りました。

この場合は、相続税は課税されません。

現金では相続税が10万円かかるところ、不動産の相続税はかからないという結果になりました。

少しでも多くの財産を残したい人は不動産を相続しよう

これまで解説してきたとおり、不動産で相続したほうが相続税を減額できてお得です。

一方で不動産を相続した後の固定資産税の支払いや物件の管理など、どの程度の負担がかかるのかも気になりますよね。

ここからは不動産で相続するメリットや、現金に比べてどのくらいお得なのかについて説明していきます。

①不動産は時価よりも低く評価されるので現金より得になる

不動産の場合は相続税評価額が時価よりも低くなるため、相続税を抑えることができます。

相続税評価額の計算は土地と建物では異なるので注意が必要です。

土地の相続税評価額は時価の70％程度が目安になります。

この他に、国税庁のＷＥＢサイトで相続税路線価を検索する方法も有効です。

山林など路線価がないエリアの場合は、市区町村の評価倍率表を調べ固定資産税評価額に評価倍率をかければ、相続税評価額を出せます。

建物の相続税評価額は固定資産評価額と同額なので、自治体から送付される固定資産税の納税通知書を確認すれば、具体的な金額がわかります。

②小規模宅地等の特例を利用すれば評価額が最大80％減額される

土地に故人が住んでいた自宅や店舗などが建っている場合、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

これは故人が住んでいた、もしくは事業を営んでいた土地の相続税評価額が80％又は50%まで減額される制度です。

特例を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。

参照:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（国税庁）

③賃貸不動産の相続も節税効果がある

故人が所有し他者に賃貸していたアパートやマンションなどが建っている土地も、一定の要件を満たせば相続税評価額を約20%減額できます。

さらに小規模宅地の特例を利用すれば、200㎡までの事業用土地の相続税評価額を50%減額することができます。

売却には相続人全員の同意が必要な点に注意

複数人で同一の不動産を相続したときは遺産分割協議を行いますが、相続人が多いと不動産を平等に分割することは困難です。

結局遺産分割を行わないまま不動産を共有名義にしてしまうことがありますが、共有名義の不動産の場合自分一人でできる行為は限られるので注意が必要です。

特に不動産をまるごと売却するときは、他の共有者全員の同意を得なければなりません。

「結局、現金相続よりも多大な労力がかかってしまった」という結末は避けたいですよね。

自分の持分のみであれば自由に売却できる

不動産まるごとの売却は共有者全員の同意が不可欠ですが、自分の持分のみ売却する場合は他の共有者の同意は必要ありません。

「不動産まるごと売却して共有を終わらせたいのに、同意が得られない」と悩んでいる人にとっては有効な解決策となるでしょう。

売却先は共有不動産買取専門業者がおすすめ

スピード重視なら、共有持分を専門で扱う買取専門業者に売却するのがおすすめです。

共有持分は他の共有者とトラブルが生じやすい不動産なので、あまりニーズはありません。

不動産会社の仲介を利用する一般的な売却方法では、なかなか売却先が見つからないでしょう。

共有持分の売買を数多く経験している買取専門業者であれば、共有持分に関するトラブルの対処方法を熟知しているので積極的に買い取ってもらえます。

不動産業者が直接買取をおこなうため、早ければ数日での現金化も可能です。

相続人同士の争いが心配な人は現金を相続しよう

相続税だけを比較するとお得な不動産相続ですが、共有名義の不動産になってしまうと相続人同士の争いが発生してしまう可能性も否定できません。

その他にも固定資産税の支払いや不動産の管理など、相続人に様々な負担がかかります。

• 「相続人の負担を最小限に抑えたい」
• 「それぞれが自由な使い道ができる相続にしたい」

という想いならば、現金相続のほうがおすすめです。

現金相続は生前贈与に切り替えることで、節税も可能です。

次の項目からは現金相続のメリットや注意点、生前贈与の節税対策についてくわしく解説していきます。

遺産分割協議で揉めにくい

現金相続は、たとえ相続人の数が多くても1円単位で平等に分割することができる点が最大のメリットです。

相続人全員が納得できるかたちで遺産分割を行えるので、遺産分割協議で揉めることは少ないでしょう。

分割した後の現金はそれぞれの相続人が自由に使えるのも嬉しいポイントです。

不動産の管理に負担がかからない

不動産の所有者になると、不動産を管理するための修繕費や保険料など多くの費用がかかります。

さらに固定資産税や都市計画税を支払う必要もあり、長期にわたって負担がかかってしまうでしょう。

現金相続であれば、このような管理負担はかかりません。

生前贈与の控除や特例制度を利用すれば節税も可能

現金相続ではなく、生前に財産を引き継ぐ生前贈与に切り替えることで、現金でも効果的に節税することが可能です。

生前贈与には贈与税がかかりますが、贈与税にはさまざまな控除や特例制度があります。

賢く活用すれば大幅に贈与税を減額でき、場合によっては非課税で財産を引き継げる可能性もあります。

贈与税の控除や特例制度について詳しく見ていきましょう。

①贈与税基礎控除で年間最大110万円が非課税に

贈与を受ける側一人につき年間110万円までの財産は、課税対象額から控除となり贈与税はかかりません。

「贈与税の基礎控除」とよばれるこの制度を利用しながら複数年にわたって贈与を続ければ、贈与税0円で財産を引き継ぐことができます。

②住宅取得等資金の贈与特例で最大3,000万円が非課税に

子や孫がマイホームを必要としている場合は、住宅を新築・増改築に対する資金援助を目的とした贈与が非課税になる「住宅取得等資金の贈与の特例」という制度がおすすめです。

省エネや耐震、バリアフリーなど優れた性能を持つ住宅は、最大3,000万円までの贈与が非課税になります。

③教育資金の一括贈与特例で子供一人あたり最大1,500万円まで非課税に

子や孫の教育資金として贈与する際も、一人あたり1,500万円までは贈与税が非課税となる特例があります。

現金をそのまま贈与するのではなく、子や孫の名義で開設した口座を通して入金する仕組みです。

金融機関が経由することで、子や孫の教育資金以外の用途で使いこんでしまう心配もありません。

④結婚・子育て資金の一括贈与特例で最大1,000万円まで非課税に

子や孫の結婚や子育て資金も「結婚・子育て資金の一括贈与の特例」を利用すれば、最大1,000万円までの贈与が非課税となります。

こちらも金融機関に口座を開設する形式です。

結婚式や新居への引越、出産、保育園など、人生のライフステージが変化するタイミングは何かとお金が必要になるので、子や孫にとっては生活の支えとなるでしょう。

まとめ

現金相続と不動産相続どちらがお得なのかを解説しました。

相続税を節税できるという面では、不動産相続のほうが圧倒的にお得です。

ただし、複数人に一つの不動産を引き継ぐと遺産分割協議がまとまらず、家族の中に禍根を残してしまう恐れがあります。

「今住んでいる自宅は、長男に相続する」

など、不動産を引き継ぐ人を1人に限定することが、節税と家族円満を両立できるベストな方法と言えます。

もしも不動産を一人に引き継ぐことが困難な場合は、現金相続を検討しましょう。

相続税は高くなりますが、生前贈与に切り替えるなど工夫をすれば節税が期待できます。