共有持分でできることは？典型的なトラブル例を解説します

1つの不動産を複数人でもっている状態を共有名義といい、各共有者がもつ所有権の割合は共有持分といいます。

共有持分をもっていても、共有不動産全体に対してできることには制限があります。例えば、大規模なリフォームや不動産全体の売却は、共有者全員の同意が必要です。

共有者同士で意見が対立し、トラブルになるケースも多々あります。

トラブルを回避するためには、共有持分を売却するなど、早めに共有名義を解消することが大切です。

共有持分を売却するときは、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。早ければ2日程度で、共有持分を現金化して共有名義を解消できます。

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共有持分だけ持っていても資産価値は低い

「不動産全体」ではなくて「共有持分だけ」を相続しても固定資産税や相続税が免除されるといった特別な措置はありません。

それどころかさまざまな制限を受けるので、共有持分だけ持っていても資産価値は低いです。

そのため、共有持分を持っていても得をするということはないので共有持分の売却または共有状態の解消を考えることをおすすめします。

共有持分だけを持っていても資産価値は低い理由として、以下の3つがあります。

• 共有持分だけでできることは少ない
• トラブルの元になりやすい
• 不動産会社が買い取ってくれないので現金化できない

それぞれの理由を詳しく解説していきます。

共有持分だけでできることは少ない

不動産を相続人の1人が単独で相続した場合、売却したいと思ったときは売却、賃貸として貸し出して家賃収入を得たいと思ったときは賃貸に転用するなどのように不動産を自分の好きなように利用できます。

しかし、共有持分の場合、一部の行為を除いてできることが制限されます。「～したい」と思ってもできることは少ないので、持っている意味があまりありません。

トラブルの元になりやすい

複数人で不動産を共有することになると、何かと揉めやすくなります。

複数人で1つのものを共有するということは難しく、何かとトラブルに発展しやすいので注意してください。

不動産会社が買い取ってくれないので現金化できない

一般的にマンションや一戸建てなどのマイホームを売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼して購入希望者を探してもらいます。

もし、売却を急いでいるのであれば、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。

しかし、共有状態の不動産を買い取ってもらうことはできません。

その理由は、共有状態の不動産を一括で売却するには共有者全員の同意が必要、共有持分を買い取っても転売で利益を得ることが期待できないためです。

上記3つの理由から、共有持分を持っていても意味がないといえるため、早めの売却または共有状態の解消に取りかかりましょう。

共有持分専門の買取業者なら買い取ってくれる

「不動産会社が買い取ってくれなければ売却すらできないのでは？」と考えた人も多いと思いますが、そのようなことはありません。

共有持分専門の買取業者であれば共有持分を買い取ってくれます。

共有持分の売却は一般的な不動産の売却とは異なり、すぐ買い手が見つからない、買い手が見つかっても安く買いたたかれる場合が多いため、買取業者の利用をおすすめします。

共有持分の所有者ができること

共有持分の所有者ができることは以下の3つに大きく分けられます。

• 単独でできること
• 持分割合の過半数の同意があればできること
• 共有者全員の同意があればできること

具体的に何ができるのか詳しく解説していきます。

共有持分の所有者が単独でできること

共有持分の所有者が1人でできることは主に以下の4つです。

上記のような資産価値を維持するための修繕や権利を守る「保存・使用行為」などは、共有持分の所有者は他の共有者の同意を得なくても1人でおこなえます。

共有物の使用

共有物の使用とは、共有状態にある不動産を自由に使用できるということです。共有持分の持分割合に関係なく、共有者であればいつでも自由に不動産を使用できます。

しかし、共有物を自由に使用できるというのは他の共有者にとっても同じです。

使用したい日が重なった場合は自由に使用できない可能性もあるため、実際は話し合いを必要とするケースが多いです。

経年劣化に対する修繕

共有状態の不動産に築年数の経過が原因で雨漏りや設備の故障で修理が必要になった場合、速やかに修繕をおこなう必要があります。

しかし、このような緊急性の高い修繕に対し、他の共有者の同意を必要としていてはすぐに修繕に取りかかることができません。

そのため、緊急性が高く、現状を大きく変更させない修繕については、共有持分の所有者は他の共有者の同意を得なくても1人でおこなえます。

ただし、あくまでも現状を大きく変更させない修繕に限られている点に注意してください。

権利を侵害する行為（不法占拠・抵当権設定）への対応

共有持分の所有者が持つ権利を侵害するような行為への対応も1人でおこなえます。

他に、同意していないにもかかわらず勝手に不動産全体に抵当権を設定した場合や勝手に共有名義を単独名義に切り替えた場合における抵当権の抹消も単独でおこなえます。

共有持分のみの売却

不動産全体を売却するということは他の共有者の権利を侵害するので勝手にできません。

しかし、共有持分のみの売却の場合は、他の共有者の権利を侵害しているとはいえません。そのため、他の共有者の同意を得ていない場合でも1人で共有持分のみを売却できます。

ここまでの記事を読んで、共有持分を持っていることに意味がないと感じた人は、速やかに共有持分の売却へと移ることをおすすめします。

持分割合の過半数の同意があればできること

持分割合とは、共有物に対し占める権利の割合です。例えば、兄弟4人で不動産を相続する際、長男が6分の3（2分の1）、長女と次男、三男が6分の1ずつ共有持分を取得したとします。

長女、次男、三男の3人が同意（4分の3＝75％）している場合、人数的には過半数の条件を満たしていますが、持分割合的には2分の1（50％）で条件を満たしていません。

つまり、過半数の基準が人数ではなく持分割合であるという点、ちょうど半分となる50％は過半数ではないという点に注意してください。

また、兄弟2人で持分割合を2分の1ずつにした場合、過半数という条件を満たすためには両方が同意しなくてはならないので半分ずつに分けることは避けましょう。

持分割合の過半数の同意があればできることは主に以下の2つです。

上記のように他の共有者の権利を侵害しているとまではいえない「管理行為」については、持分割合の過半数の同意があればおこなえます。

リフォームやリノベーションなどの改良

経年劣化に対して資産価値を維持する修繕は共有持分の所有者が1人でおこなえますが、資産価値を向上させるリフォームやリノベーションは共有持分の過半数の同意が必要です。

全員の同意までを求めていない理由は、資産価値を向上させることが他の共有者にとってマイナスとはいえないためです。

しかし、リフォームやリノベーションは多額の費用が必要で、かかった費用は共有者全員で負担することになるため、公平性を保つ観点から過半数の同意を得る必要があります。

共有物の短期間の賃貸

短期間とは、共有物が土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内を意味します。

共有物を賃貸として貸し出すことにより、共有者は自由に共有物を使用できなくなるため、全員の同意が必要でもおかしくありません。

しかし、賃貸として貸し出すことによって得られた家賃収入は、持分割合に応じて共有者が受け取れるというメリットもあります。

そのため、短期間の賃貸については持分割合の過半数の同意が必要となっています。

共有者全員の同意があればできること

共有者全員の同意があればできることは主に以下の3つです。

上記のように他の共有者の権利を大きく侵害していることが明確な「処分行為」については、共有者全員の同意がないとおこなえません。

共有物全体の売却

共有物全体の売却を持分割合の過半数の同意で認めてしまった場合、売却を反対している共有者の意見を無視することになります。

そのため、共有物全体の売却のように他の共有者の権利を大きく侵害するような場合には共有者全員の必要としています。

共有物全体の売却だけでなく、建物の解体も同様です。建物の解体を望んでいない共有者の意見を尊重する必要があるため、共有者全員の同意が必要です。

共有物に対する抵当権の設定

共有物全体に抵当権を設定する程度では、他の共有者に大きな影響を与えることはないと考えている人も多いと思います。

しかし、共有物全体に設定した抵当権が実行された場合、共有物全体を失うことになります。

設定された抵当権が実行されると、共有者全員に影響を与えるので共有物全体に抵当権を設定する場合も共有者全員の同意が必要です。

しかし、あくまでも共有物全体に抵当権を設定する場合のみ必要で、自身の共有持分のみに抵当権を設定する場合は同意を必要としないので違いを覚えておきましょう。

共有物の長期間の賃貸

共有物の短期間（土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内）の賃貸では、持分割合の過半数の同意が必要でした。

しかし、期間が上記を超える長期間の場合、共有者に与える影響が大きいと判断されるため、共有者全員の同意が必要になります。

賃貸期間によって必要とする同意の内容が異なるため、違いをよく理解しておきましょう。

共有状態のまま放置することで起きやすいトラブル

共有持分を持ち続けることをおすすめしない理由は資産価値の低さだけではありません。

共有状態のまま放置することで以下の3つのトラブルが生じる可能性があるためです。

• 1人が占有して自由に使えない
• 固定資産税や修繕費などの支出を払い続ける
• 相続により共有者が次々と増える

起きやすいトラブルについて詳しく解説していきます。

トラブル①1人が占有して自由に使えない

共有持分の所有者は、いつでも自由に共有物を使用できます。

しかし、未婚の共有者の1人が住まい代わりに独占している、被相続人（亡くなった人）を最期まで看取っていた共有者の1人が独占しているということも多いです。

このように独占されているケースでは、自身も共有者であることを理由に使用する権利を主張できますが、解決しないことがほとんどです。

しかし、放置すれば誰も何もいわないことを理由に占有を続ける可能性があるため、占有を認める代わりに家賃を請求するといったように何らかの対策を練ることをおすすめします。

トラブル②固定資産税や修繕費などの支出を払い続ける

共有物が空家であっても固定資産税や都市計画税といった支出が発生するため、共有者は共有状態を続けている間、これらの支出を払い続けなくてはなりません。

「修繕費は修繕しなければかからないので気にする必要はない」と考えている人も多いと思いますが、そのようなことはありません。

特定空家への指定を回避するため、共有物がマンションの場合には修繕費も共有者全員で負担することになるので要注意です。

特定空家に指定されると固定資産税が高くなる

核家族化や少子高齢化による人口減少により、放置されたままの空家が増えています。

このような空家問題を解決する目的で2015年に空家等対策特別措置法が施行されました。

特定空家に指定された後の助言や指導に従わずに放置した場合、住宅用地の特例の適用を受けられなくなります。

住宅用地の特例とは、宅地に毎年課される固定資産税や都市計画税の税率を以下のように軽減する特例で、宅地所有者は原則この特例の適用を受けられるので固定資産税や都市計画税は軽減されています。

	固定資産税	都市計画税
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）	6分の1	3分の1
200㎡超の部分（一般住宅用地）	3分の1	3分の2

参考：東京都主税局「住宅用地の特例措置」

住宅用地の特例の適用を受けられなかった場合、固定資産税の負担が最大6倍になります。適用を受け続けるためにも定期的な修繕が必要となるため、修繕費がかかります。

マンションだと管理費や修繕積立金がかかる

共有物がマンションであれば特定空家に指定されることはないので、修繕費を気にせずに済むと考えている人も多いのではないでしょうか？

しかし、マンションの場合、約15年に1回の頻度でおこなわれる大規模修繕工事に必要な費用を補う修繕積立金、管理に必要な費用を補う管理費を毎月支払わなくてはなりません。

「マンションに住んでいない場合は負担しなくてもいいのでは？」と考えるところですが、入居状況に関係なく、所有者であれば必ず負担しなくてはならないので注意してください。

不動産の共有持分を持っている限り、必ず何らかの支出を払い続けなくてはならないため、支出から逃れたいという人は共有持分の売却や共有状態の解消を検討しましょう。

トラブル③相続により共有者が次々と増える

不動産を共有状態にした場合、最初の相続時の共有者はそこまで多くありません。

しかし、第二相続、第三相続と次々と相続が繰り返されると共有持分が枝分かれするため、誰が共有者なのかの把握が困難になります。

共有者が誰なのかを把握できなければ、共有物に関する有効な話し合いをおこなえません。その理由は、共有物に関することは共有者全員で話し合う必要があるためです。

また、持分割合の過半数の同意が必要または全員の同意が必要な内容については、共有者を把握できていなければ同意を得られたかどうかを判断できません。

共有者を把握できなくなって有効な話し合いをおこなうことが困難になることを考えると、早めに共有持分を売却または共有状態を解消することをおすすめします。

共有持分を売却または共有状態を解消する方法

共有持分を持ち続けるまたは共有状態を続けることにメリットはほぼありません。

むしろ共有持分を売却または共有状態を解消することで得られるメリットの方が多いため、速やかに共有持分を売却または共有状態を解消しましょう。

共有持分を売却する方法と共有状態を解消する方法について詳しく解説していきます。

共有持分を売却して現金化する方法

共有持分を売却して現金化する方法は以下の2つです。

• 自分の持分だけ買取業者に売却する
• 共有者と協力して不動産全体を丸ごと売却する

自分の持分だけ買取業者に売却する

共有持分のみの売却であれば、他の共有者の同意を必要としません。買取専門業者に買い取りを依頼すればすぐに共有持分を現金化できます。

注意点として、共有持分のみの売却は価格が下がりやすいことに気をつけましょう。不動産価格を持分割合で換算した価格よりも、2~5割ほど安くなるケースが少なくありません。

少しでも高く売却するには、複数の買取業者に査定を依頼してみるのもよいでしょう。ただし、複数の業者とやり取りするのは少々面倒かもしれません。

高値で売れる買取業者としては、弁護士と連携している買取業者がおすすめです。権利関係の調整をスムーズにおこなえるため、買取価格も高く設定できるという強みがあります。

共有者と協力して不動産全体を丸ごと売却する

共有者の数がそこまで多くない、共有物が空家で売却の同意を得られそうな場合には、他の共有者と協力して不動産全体を丸ごと売却するのも選択肢の1つです。

不動産全体を丸ごと売却する場合は、共有者全員の同意が必要になるので共有持分のみの売却よりハードルが高いです。

しかし、不動産全体を丸ごと売却する方が需要が高まるため、少しでも高く売却したい人は不動産全体を丸ごと売却することをおすすめします。

不動産を丸ごと売却する方法は一般的な不動産の売却と同様なので、複数の不動産会社に査定を依頼、査定結果や担当者との相性、売却実績などを総合的に判断しながら信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

共有状態を解消する方法

共有状態を解消する方法は以下の2つです。

• 共有持分を他の共有者に贈与する
• 相続放棄をする

共有持分を他の共有者に贈与する

共有持分を他の共有者に贈与した場合、自身の持っていた共有持分を失うことになるので共有状態を解消できます。

「資産価値のある共有持分をもらって喜ばない人はいない」と勝手に贈与した場合は、後でトラブルに発展する可能性があるので注意してください。

その理由は、贈与の内容によっては相手方に贈与税が課される可能性があるためです。

現金を受け取った場合はそこから贈与税を支払えますが、共有持分を受け取った場合には現金を用意しなくてはなりません。

相手に迷惑がかかる可能性があるため、共有持分を他の共有者に贈与する際は、あらかじめ贈与について話しておく必要があります。

相続放棄をする

遺産に共有持分が含まれている場合、相続放棄を選択すれば相続放棄した共有持分は他の共有者で分け合うことになるため、共有状態を解消できます。

参考：e-GOV 法令検索「民法第255条」

共有持分を相続放棄する流れや押さえておきたい注意点などを詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

しかし、贈与と相続放棄は、どちらも資産価値のある共有持分を失うため、損をすることを忘れてはなりません。

共有持分のみを売却する場合でも共有状態を解消できることを考慮すると、他の共有者と関わりたくないといった特別な理由がない限りは、共有持分のみの売却をおすすめします。

まとめ

共有持分の所有者は、共有持分を所有しているからといって何か優遇されるわけではなく、むしろできることが一部制限されます。

また、共有状態を維持していたところでトラブルに発展するケースが多いことを考えると、資産価値の低い共有持分を持ち続けることはプラスとはいえません。

そのため、現在共有持分を持っているという人には、共有持分のみを売却または共有状態の解消をおすすめしますが、各方法にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

選択してから後悔しないためにも、各方法の違いをよく理解してから決定しましょう。