ひな壇の土地を売却したい！中々売れない原因と対策を解説します

ひな壇の土地とは、斜面に建物を建てられるよう、階段状に造成した土地です。ひな飾りの壇に似た形から、このように呼ばれます。

ひな壇の土地は、坂道の多さや地盤強度の弱さなどから、需要が低く売りにくい傾向にあります。

しかし、売れない原因と対策をしっかりと把握しておけば、決して売却できないわけではありません。

なるべく高く、スムーズに売却したい場合は、複数の不動産会社を比較して売却条件のよいところを選ぶことが大切です。

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ひな壇の土地は使い勝手が悪く売りにくい

ひな壇の土地は、斜面を有効活用するために盛土や切土で造成し、建築スペースを作っています。

• 盛土（もりど）・・・土を盛って土地に高さをつける造成方法
• 切土（きりど）・・・土を削って土地を低くする造成方法

一般的にひな壇の土地は使い勝手が悪く、売却価格も下がる傾向があります。また、仲介会社に売却を依頼して1年以上売れないというケースも珍しくありません。

実際の価格は場所によって異なる

ひな壇の土地が実際いくらで売れるかは、地域による違いが大きいので一概にはいえません。

造成されて年月が経っている場合、擁壁の寿命が難点となり売りにくくなります。また、傾斜が大きい場合や、郊外にある土地も同様です。

一方、地価が上昇傾向にあって人気の高い地域は、上記のような難点があっても高く売れる可能性があります。病院や学校など、施設が充実している地域も高く売れるでしょう。

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ひな壇の土地が売りにくい原因と対策

ひな壇の土地が売りにくいのはなぜなのか、原因が気になる人も多いでしょう。

原因がわかれば、対策も立てられます。逆にいえば、なにもせずに買主を待つだけでは、いつまで経っても売れない可能性があるのです。

ひな壇の土地が売りにくい主な原因と、それぞれの対策方法を見ていきましょう。

【原因1】坂道や階段で移動が大変

ひな壇の土地は坂道や階段が多く、しかもその傾斜が非常に大きいケースがほとんどです。百段近くの階段や、角度が30度以上あり登るのも一苦労の坂も少なくありません。

毎日の移動だけでも大変ですし、見通しが悪く事故に繋がりやすい土地もあります。

今後は高齢化社会がますます進行するので、移動が大変なひな壇の土地は需要が下がり続けると予測できます。

【対策】手すりをつけるなど改良する

役所に相談すれば、道路に手すりを設置してもらえる可能性があります。多くの地域住民が設置を望んでいることがわかるように、署名を集めるのもよいでしょう。

自分の土地であれば、自己負担で手すりや階段、スロープの設置ができます。

近隣の人が通行に使っている私道であれば、整備に補助金を出す自治体もあるので、やはり役所に相談してみることをおすすめします。

【原因2】道路のひび割れや土砂崩れのリスクがある

盛土をした部分は、もとからある地盤よりどうしても脆くなりやすいため、地震による道路のひび割れ・液状化のリスクが高くなります。

さらに、造成工事が適切におこなわれていないと、大規模な地震で土砂崩れが起きる恐れもあります。

災害の多い日本では、上記のような被災リスクは非常に大きな問題です。地盤の強度を気にしてひな壇の土地を避ける人は少なくありません。

【対策】安全性の調査や補強工事をおこなう

売却前に地盤調査や擁壁調査をおこない、安全性を確かめておきましょう。充分な強度があるとわかれば、売却活動でアピールできるポイントとなります。

問題があれば、補強工事をおこなって安全性を確保しましょう。あまり知られていませんが、盛土も擁壁も定期的なメンテナンスや改良をしなければ耐久性が下がります。

地盤改良工事を専門とする業者に依頼すれば、盛土や擁壁の調査、および必要な補強工事をしてもらえます。

調査だけなら費用は5万~10万円、地盤と擁壁両方の補強工事をおこなうと100万円以上かかるのが一般的です。

ただし、自治体によっては地盤や擁壁の補強工事に補助金が出る場合もあります。補助金が出れば大幅な費用節約になるため、役所に確認してみましょう。

【原因3】再建築不可物件のため建て替えや新築ができない

ひな壇の土地に建てられている物件は再建築不可物件である場合が多く、それが売りにくい原因の1つとなっています。

再建築物件とは、現在の法制度では敷地面積や接道義務を満たしていないため、家の建て替えや新築ができない不動産をいいます。

古い造成地は土地を最大限活用するために、道路の幅を狭くしているケースが少なくありません。

法改正により基準を満たさなくなり、改善もできない状態が続いているひな壇の土地が多くあります。

【対策】セットバックで土地の境界を後退させる

再建築不可物件の対応としては「セットバック」という方法があります。

セットバックとは、自分の土地の境界を後退させて、接道義務における「道路の幅員」を確保する方法です。

セットバックをした部分の土地は私道として扱われ、利用方法は制限されますが所有権は自分にあります。自治体に寄付、もしくは買い取ってもらうことも可能です。

自分で所有し続ける場合でも、不特定多数の人が通行に使うのであれば、役所に申請すれば固定資産税が非課税になる場合もあります。

【原因4】日当たりが悪い

ひな壇の土地は、上段の土地に建物があると日当たりが悪くなります。

とくに、南側が上段となる北向きのひな壇では、上段の建物が邪魔になって日光を遮ってしまいます。

土地の購入時に日当たりを気にする人は多く、北向きひな壇の土地はとくに価格が下がりやすいのです。

【対策】採光の方法や日陰のメリットをアピールする

実際の所、日当たりに関しては建物の設計次第で暗さを改善できます。天窓をつけたり、吹き抜け構造にするなどの工夫で、充分な採光が可能です。

土地と家を同時に売るのであれば、家の照明を増やすだけで買主の印象を変えられるでしょう。

また、日陰になるため夏場は涼しく、熱気がこもりにくいので冷房代の節約になります。日差しが少ないことで、家具やカーテンの日焼けも少ないでしょう。

工夫次第で日当たりの悪さは改善できる点と、日陰になることのメリットをアピールできれば、短期間での売却も不可能ではありません。

【原因5】解体や改修の費用が高い

ひな壇の土地は、建物の解体・改修費用が割高になります。工事に高度な技術を求められ、さらには必要な機材の搬入出がむずかしいためです。

傾斜が何度あるか、工事用車両を入れるスペースがあるかなど、条件次第で具体的な価格も変わります。

平坦な土地と比べて、数十~数百万円ほど高くなる場合もあるでしょう。

【対策】「更地渡し」の条件で売却する

更地渡しとは、土地に建物がある場合、売主負担で解体してから引き渡す売買条件です。

更地渡しの条件で売り出せば、解体工事は買主が決まってからおこなえます。売却活動中は建物を残しておくので「建物もそのまま欲しい」という買主にも対応可能です。

解体工事の費用相場は100万~200万円ですが、先に解説したとおり、ひな壇の土地は割高になる可能性があります。そのほか、建物の構造や面積も費用に影響します。

ひな壇の土地を売却するときは複数の不動産会社を比較しよう

ひな壇のように特殊な不動産の場合、売却を依頼する不動産会社選びが重要です。

不動産会社によって得意な物件は異なり、同じ物件でも売却価格に数百万円の差が出る場合もあります。

そのため、複数の不動産会社を比較して、ひな壇の土地の売買に慣れている不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社を比較するときは、オンラインの一括査定がおすすめです。全国の不動産会社から、売却予定の物件を一番評価してくれるところを簡単に調べられます。

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ひな壇の土地を売却するときに知っておくべき知識

ひな壇の土地を売却するにあたって、次の2点は知識として覚えておくとよいでしょう。

• 擁壁の寿命はおおよそ30年~50年
• 北側斜線制限が適用される地域は建物の高さに制限がある

上記の2つは、ひな壇にある土地の所有者も見落としがちな知識です。売却価格にも影響があるので、知らない場合は押さえておくべきでしょう。

擁壁の寿命はおおよそ30年~50年

擁壁はコンクリートなど丈夫な素材で作られるため、一度作れば恒久的に使えると思われがちです。

しかし、擁壁にも耐用年数があり、適切なメンテナンスをしなければ劣化は避けられません。

コンクリート製の擁壁は、一般的な寿命はおよそ30年~50年といわれています。また、国が示す目安としては、築後20年を超えたものは劣化調査を実施すべきとされています。

参照:国土技術政策総合研究所「既存造成地擁壁の耐久性実態調査」

ひな壇の土地でも建物の高さ制限があるので日当たりは確保できる

「ひな壇の土地は日当たりが悪い」と解説しましたが、建物には地域によって定められた高さ制限があるため、最低限の日当たりは守られるようになっています。

この制限は、ひな壇の土地売却ではメリットにもデメリットにもなりえます。

低い位置の土地でも一定の日当たりは得られますが、高台に位置する土地では隣地の日当たりに配慮が必要になるため、希望どおりの建築ができないかもしれません。

具体的な高さ制限は、自治体ごとに決められた用途地域の種別で異なります。役所で確認するか、不動産会社に聞いてみましょう。

まとめ

ひな壇の土地について、売却がむずかしくなる原因とその対策について解説しました。

どの対策も一定の費用や時間がかかってしまいます。場合によっては数百万円の費用がかかる場合もあり、決して安い金額とはいえません。

そのため、費用をかけずに、すぐに売却できるよう買取業者へ相談することをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者であれば、他社で売却できないような土地も、最短数日で高額買取をしてもらえるでしょう。