土地を半分だけ売却したい！分筆の方法と注意点を解説

所有している土地のうち、半分だけ売却したい場合は土地の分筆を行う方法が一般的です。

分筆とは、土地を切り分けて、それぞれ別の名義にする手続きです。現地で測量して境界標を設置し、法務局で登記申請をおこなう必要があります。

注意点としては、手続きに法的な知識がいる上にどのような形で分筆するかによって資産価値が大きく変わる点です。よって、分筆を行う際は不動産会社に相談しながら進めるのがおすすめです。

不動産会社に分筆案の作成時点から関わってもらうことで、土地の分筆から売却までスムーズに手続きを進められます。

この記事では、土地を半分だけ売却するために必要な「分筆」についてや、分筆を行う際の注意点について詳しくお伝えします。

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土地を半分だけ売りたい場合の主な方法2つ

土地を半分だけ売りたい場合は、主に以下2つの方法があります。

• 分筆してから売る
• 持分割合を定めて売る

1.土地を分筆してから売る

土地を半分だけ売却するときに一般的とされる方法は土地の分筆です。

分筆によって1つの土地を複数の土地に分けることで、土地の権利問題が明確になるため売却しやすくなります。

それぞれ別の土地に分けて、権利がはっきりすることで権利トラブルが起きにくいため、購入希望者が集まりやすくなるのです。

そのため何か特別な事情がない限り、土地の一部を売りたい場合は必ず分筆してから売却することをおすすめします。

次の項目から分筆について詳しく解説します。

分筆とは登記簿上土地を分けること

そもそも「分筆」とは「筆を分ける」ことを指します。

そして「筆」とは、登記簿上で土地の個数を数える単位です。

つまり、一筆の土地を二筆以上に分けて、登記簿謄本に記されるようにすることが「分筆」です。

分筆によってその土地にはそれぞれ地番がつけられます。

このように分筆によって新しい登記簿が作成されるため、それぞれの土地は完全に「別物」として扱われます。

また分筆と似た「分割」という言葉もありますが、それぞれ意味が異なるため注意しましょう。

分筆と分割の違いは登記簿上の扱い

分筆と分割の違いは「登記簿上の変更をおこなうか？」です。

「分割」は建築基準法を満たすように机上で土地を線引きしたあと、登記まではおこないません。建築基準法では原則、1つの敷地には1つの建物しか建てられませんが、分割後の既存建物の敷地と新築建物の敷地のどちらも接道義務や建ぺい率、容積率を満たしていれば2つの建物が認められます。

ただし「分割」した土地は登記簿上1つの土地なので、新しい建物を建てるときに住宅ローンを組む場合、抵当権はその敷地と建物だけでなく、既存建物と敷地にまで抵当権が設定されます。

土地の所有者は分割前後で変わらないため、親の住んでいる実家の敷地に子ども夫婦が家を建てるような場合に利用されることが多いです。

2.持分割合を定めてから売る

親族などの親しい間柄の方に売却する場合、土地の分筆や分割ではなく、持分割合を定める方法もあります。

この方法は、土地そのものを分けるのではなく「土地の所有権」を分けます。

持分割合を設定した結果、その土地は共有不動産となり、それぞれが所有権を持つことになります。

例えば、今までAさんの所有権が1だった土地をBさんに持分割合を定めることで、Aさん・Bさんの持分が1/2ずつとなる形です。

1つの土地を複数人で所有する状態となり、「土地を売却やリフォーム、賃貸物件にしようとする際に共有者の同意も必要となる」といった制限がかかります。そのため、基本的には配偶者や親族に対しておこなわれる方法です。

土地を分筆するときの流れ

土地を半分売却するときには分筆が一般的ですので、ここからは分筆に絞ってお伝えしていきます。

最初に分筆の流れです。次の6つを順に進めます。

1. 土地家屋調査士に分筆を依頼する
2. 分筆前の土地の境界の確定状況を確認する
3. 境界確定測量を実施し、土地の境界を確定する
4. 分筆案を決める
5. 境界標を設置する
6. 分筆登記する

それぞれの手順を1つずつ解説していきます。

1.土地家屋調査士に分筆を依頼する

分筆には大きく分けて「測量」「境界標の設置」「登記」という3つの作業があります。

これらの作業は専門的な知識と道具が必要になるため、専門家である土地家屋調査士に依頼することになります。

また分筆したいと思っても、その土地の面積や形状の関係で不可能なケースもあるため、そもそも分筆が可能な土地かどうかの調査もおこなわれます。

2.分筆前の土地の境界の確定状況を確認する

問題なく分筆できる場合、土地の境界に関する確定状況を確認します。

境界確認書（筆界確認書）があれば、その土地の境界は隣地所有者と合意できていると判断できます。このとき、確定測量図が作成されているはずなので、その図をもとに分筆手続きを進められます。

ただし、次のような実際に現地を見たときに土地の境界がわからない状態の場合、再び確定測量が必要になるケースもあります。

• 隣地との境界域にフェンスや塀がない
• 境界杭が見当たらない

3.境界確定測量を実施し、土地の境界を確定する

確定測量図がなければ、隣地の境界を確定させるために確定測量を実施します。

確定測量では、法務局や市町村役場で下記の資料を取得しておきましょう。

• 公図
• 登記簿謄本
• 共同担保目録
• 地積測量図
• 建物図面

これらの資料は、土地の現況を確認できるものです。確定測量は、こうした資料の情報をもとに進めていくことになります。

準備した資料を参考に測量したのち、隣地の所有者の立ち会いのもと、境界を確定させます。隣地が公道の場合には行政の担当者の同意も必要です。

そして同意が得られたら、その境界を確定させるために境界点にコンクリートなどで境界杭を打ち、境界確認書（筆界確認書）と確定測量図を作成します。境界確認書がなければ、境界が確定したことにはならないので、口頭で同意を得るだけでなく、しっかりと書面を作成するように注意してください。

参照:SUUMO

4.分筆案を決める

分筆前の土地の境界が確定したあと「土地をどのように分筆するか？」の分筆案を検討します。

分筆案とは、役所や隣地の所有者に説明するときにも使用する資料です。

分筆案ではただ面積を半分にするのではなく、それぞれ建築基準法に則った適切な形・面積・立地となるように分けることが大切です。分筆案は確定測量を依頼した土地家屋調査士が作成してくれることが多いので、相談してみるとよいでしょう。

5.境界標を設置する

分筆案を決めたあとは、役所の担当者に土地の確認を依頼します。担当者は分筆案や確定測量図などの資料をもとに、作成された分筆案で問題ないかを確認します。

ここまでの確定測量、分筆案の作成を土地家屋調査士と相談しながらおこなえば、まず問題になることないので安心してください。

役所が問題ないことを確認したあと、隣地の所有者へ立ち会いによる確認を依頼します。これも、すでに確定測量で問題なく同意を得られているのであれば、滞りなく同意を得られるはずです。

そして、境界を確定させるための境界標を設置します。

6.分筆登記する

最後に、分筆登記をおこないましょう。
分筆登記の申請に必要な書類は、下記の4点です。

• 地積測量図
• 筆界確認書
• 道路境界確定証明書
• 分筆登記申請書

分筆登記は申請から約2週間程度で完了します。申請内容に問題なければ、登記識別情報通知が発行されます。

以上で土地の分筆は完了です。
参照:LIFULL HOME’S

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分筆費用は30万円～60万円

分筆費用は「分筆前の土地の確定測量が必要か？」で大きく変わります。

確定測量図が手元にあれば、確定測量を飛ばして分筆案の作成に進めるので、その分費用は安いです。

また確定測量を実施する場合、土地の周りの地権者の人数も分筆費用に影響します。地権者が多ければそれだけ同意を得るための手間と時間もかかるので高額になります。

このように土地の状態によって異なる分筆費用ですが、一般的には下記の範囲内に収まるでしょう。

確定測量による分筆費用の違い

確定測量の有無	分筆費用
確定測量あり	40～60万円
確定測量なし	30～35万円

分筆費用の内訳は登録免許税と土地家屋調査士への報酬

分筆費用の内訳は、登録免許税と土地家屋調査士への報酬です。

登録免許税は土地の大きさや立地によらず、1筆1,000円です。したがって、1つの土地を半分ずつ2つに分筆した場合、必要な登録免許税は2,000円になります。

そして、土地家屋調査士への報酬は、分筆前の確定測量・分筆案の作成・分筆後の境界確定・登記申請一式で、40万円～50万円です。

ただし、土地の広さや隣地の所有者の人数、必要な境界標の数によって大きく変わることは覚えておいてください。

測量費用は業者によって異なるので複数社を比較する

測量費用は依頼する業者によって異なります。

分筆の見積りは無料で対応しているところも多いので、複数社に見積りを依頼して比較することをおすすめします。

特に今まで分筆の経験がなければ、費用の相場感がわからないことでしょう。最初に知った1社へすぐに依頼しても、その業者の費用が適正であるか判断が難しいです。

複数社から見積りを取れば、ほとんど同じ価格帯となることが予想できます。その中で見積りに含まれているサービス内容と範囲を確認して、適正だと思えるところに依頼すれば、失敗やトラブルを避けられます。

土地を分筆して売却するときの注意点

最後に、土地を分筆して売却するときの注意点を説明します。

あなたが分筆する目的は「分筆後の土地を他の用途に使おう」という目的ではなく「売却してお金にしたい」という目的だと思います。

できるだけ土地を高額で売りたいのであれば、分筆案の作成時から不動産会社に相談するとよいでしょう。

また、2つ以上に分筆した土地をすべて売却する行為は反復継続性があるとみなされて、事業性が高いと判断される可能性があるので注意が必要です。

そのほか、分筆にかかる期間や売却後の税金なども詳しくお伝えします。

分筆案の作成時から不動産会社に相談する

分筆案は所有者と土地家屋調査士で作成することがほとんどです。

しかし、できるだけ高く売却しようと思うのであれば、不動産会社に専門家の観点から「売却しやすい分筆」の案を出してもらうことをおすすめします。

まずは一括査定で土地の価格を調べつつ、分筆について相談できる不動産会社を探しましょう。

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分筆した土地を全て同時には売却できない

土地を半分売却しようと思ったけれども、広大な土地だったため、自分は半分を所有したまま、残りの半分はさらに分割して合計3筆に分筆したとします。

このとき、自分が所有しておきたい土地以外の部分を売却する場合、2つの土地を売却することになります。

しかし、短期間で2つ以上の土地を売却すると、その行為は「取引の反復継続性がある」とみなされる可能性があります。そうなれば、宅地建物取引業にあたるため、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許が必要です。

したがって、知らなかったとしても「無免許で宅地建物取引業をおこなった」として問題になる可能性があるので注意してください。

ただし、買取業者への売却は「事業」にあたりません。そのため、2つ以上の土地を短期間で売却するときには、1つは仲介によって売却して、残りは買取業者へ売却すれば問題ないです。

再建築不可物件とならないように分筆する

次の注意点は分筆の線引きの仕方です。分筆後の土地がどちらも再建築不可物件とならないように注意してください。

具体的には以下のことに気をつけて分筆をおこないましょう。

• 接道義務
• 最低敷地面積

1つ目が接道義務です。建築基準法では「幅員が4m以上の建築基準法で定められた道路に間口が2m以上接道」していることが求められます。もしこの条件を満たしていない場合、その土地には家を建てることができません。

2つ目が最低敷地面積です。市街化調整区域では住宅の建築を目的とする場合、一定の最低敷地面積が設定されています。その面積よりも狭い敷地だった場合、買主は家を建てられません。

このように単純に土地の面積が半分になるように分筆したとしても、一定の要件を満たしていなければ売却先が見つからないので注意が必要です。

分筆案の作成は土地家屋調査士や不動産会社へ依頼すれば、そのときに指摘してもらえるはずですが、あなた自身も把握しておくとよいでしょう。

分筆すると決めてから売却成立まで時間がかかる

分筆は依頼してすぐにできるものではありません。

すでに隣地との境界が確定できていれば、10日ほどで分筆登記は完了します。そのため、分筆にかかる日数が売却活動に大きな影響を及ぼすことはありません。

しかし、隣地との境界があいまいで確定測量を実施する場合は分筆登記のみで約3ヶ月から長ければ6ヶ月かかります。これは、境界確定について隣地の所有者へ立ち会いを依頼するため、日程調整が必要になるためです。

売却活動は分筆が完了したあとで始めるので、通常の売却活動の期間が2ヶ月～3ヶ月ですが、分筆すると決めてから売却成立まで早くとも6ヶ月はかかります。状況によっては1年ほどかかる場合もあります。

分筆による売却では、すぐに現金化が難しいことを理解しておきましょう。

売却すれば譲渡所得税が課税される

最後の注意点は税金です。

分筆して半分になった土地であっても、売却すると税金がかかります。その土地を売却したことで利益が出たのであれば、確定申告をして税金を納めなければなりません。

土地を売却したときにかかる税金は「譲渡所得税」で、売却益に対して課税されます。

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なり、5年以下の場合は約39％、5年超で20％です。

土地は数千万円で売れることもあるので、その20%でも相当な金額です。税金のことを忘れて、売却益をすべて使ってしまうと納税できない事態になりかねません。

確定申告のタイミングで慌てることがないように、あらかじめ納税額のシミュレーションしておきましょう。納税は専門的な知識も必要になるので、売却を依頼した不動産会社や税理士に相談してください。

まとめ

土地の半分を売却するときには「分筆」をして、別の土地として売却する方法が一般的です。

分筆することによって新しい地番が割り当てられ、登記簿謄本も新しく作成されます。そのため、通常の単独名義の土地と同じように売却でき、権利関係に悩む必要がありません。

また、分筆後の土地をできるだけ高値で売却するためには、分筆案の作成から不動産会社へ相談して「売りやすい土地にするための分筆」を意識するとよいでしょう。

ただし、分筆は手続きだけで半年かかることもあるため、売却によって現金を得られるのは1年後となる恐れもあります。

できるだけ早く現金化したい場合には、分筆後に買取業者へ売却するとよいでしょう。

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