夫婦名義の住宅ローンは片方死亡時にどうなる？残債をなくす方法を解説

夫婦で住宅ローンを組む場合、配偶者が亡くなったときに残りの住宅ローンがゼロになる「団信」という保険があります。

ただし、住宅ローンの組み方によっては「団信」の保険金が下りないケースもあるため、その場合は配偶者の死亡後も1人で住宅ローンを返済しなければなりません。

配偶者の死亡後に住宅ローンを1人で返済する場合、自宅を任意売却・リースバックしたり、共有持分のみを売却するといった方法があります。

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団信に加入していれば配偶者の死亡時に住宅ローンをゼロにできる

「団信」という保険に加入している場合、配偶者の死亡時に夫婦名義の住宅ローンがゼロになる可能性があります。

団信の加入者が死亡すると、住宅ローンの残債と同じ金額が保険金として、保険会社からローンを組んだ金融機関に直接支払われます。

つまり、加入者が死亡したときに住宅ローンが残っていても、遺族は住宅ローンを払わずに済むのです。

住宅ローンが免除されるのは団信加入者の死亡時のみ

団信に加入していても、必ずしも配偶者の死亡時に住宅ローンが全額免除されるとは限りません。

なぜなら、団信は加入者の死亡時しか住宅ローンが弁済をおこなわない上、ローンの組み方によっては夫婦両方が団信に加入できるとは限らないからです。

そのため、ローンの組み方によっては、配偶者が死亡しても住宅ローンが免除されなかったり、一部しか免除されない恐れがあるため注意しましょう。

多くの住宅ローンで団信への加入が義務化されている

近年では、配偶者の死亡後にローン返済が滞る事態を防ぐため、団信の加入を義務化している住宅ローンが多いです。

ちなみに、一般的な生命保険と同じく団信にも審査があるため、健康状態や過去の病歴に問題があると加入できません。

もし通常の団信に加入できない場合、金利が高い代わりに加入しやすい「ワイド団信」を利用するとよいでしょう。

住宅ローンを延滞するとローン残債が免除されない

住宅ローンを滞納すると、団信の保証が外れてしまい、ローン残債が免除されません。

なぜなら、団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれているため、住宅ローンを滞納すると、団信の保険料も滞納していることになるからです。

さらに住宅ローンの滞納が続くと、自宅が競売にかけられる恐れもあります。

滞納期間	処分
1〜2ヶ月	催促状が届く
2〜3ヶ月	督促状が届く
3〜4ヶ月	一括返済を請求される
4〜5ヶ月	保証会社がローンを代位弁済する
6ヶ月以降	不動産が競売にかけられる

一般的に住宅ローンの滞納が3〜4ヶ月以上続くと、団信の契約は失効となります。

配偶者の死亡時に住宅ローン残債を免除してもらうためにも、毎月の住宅ローンは滞納せずにきちんと返済しましょう。

配偶者の死亡時に住宅ローンをゼロにする方法

配偶者が死亡しても、自動的に住宅ローンがゼロになるわけではありません。

配偶者が死亡した場合、次の手順で住宅ローンをゼロにする必要があります。

「住宅ローンの債務者」と「団信の加入者」をチェックして、債務弁済を受ける条件を満たしているか確認した後、金融機関にその旨を申請しましょう。

それぞれの手順を、順番に解説していきます。

【手順1】夫婦名義の「住宅ローンの債務者」をチェック

まずは、夫婦名義で組んだ「住宅ローンの債務者」を確認しましょう。

夫婦名義の住宅ローンには3種類の組み方があり、それぞれ債務者が異なります。

ローンの種類	債務者
連帯債務型	夫婦2人とも債務者 （主たる債務者・連帯債務者）
連帯保証型	夫婦のうち1名が債務者 （もう1名は連帯保証人）
ペアローン型	夫婦2人とも債務者 （それぞれ別のローンの債務者）

夫婦2人で住宅ローンを返済していても、片方しか債務者として認められないローンの組み方もあるのです。

それぞれの住宅ローンにおける債務者を順番に見ていきましょう。

「連帯債務型」は夫婦2人が債務者となる

1つ目は、夫婦2人が債務者となる「連帯債務型」の住宅ローンです。

「連帯債務型」の場合は「主たる債務者」と「連帯債務者」として、夫婦2名とも債務者となり、住宅ローンの返済義務を負っています。

人物	債務者	返済義務
夫または妻	主たる債務者	住宅ローンの返済義務がある
その配偶者	連帯債務者	住宅ローンの返済義務がある

「連帯保証型」は夫婦のうち1人が債務者となる

2つ目は、夫婦のどちらか1名のみが債務者となる「連帯保証型」の住宅ローンです。

「連帯債務型」の場合、夫婦のうち1名しか債務者にならないので、残りの連帯保証人は原則として住宅ローンの返済義務がありません。

人物	債務者	返済義務
夫	債務者	住宅ローンの返済義務がある
妻	債務者ではない （連帯保証人）	住宅ローンの返済義務はない

「ペアローン型」では夫婦2人が債務者として別のローンを組む

3つ目は、夫婦2人を債務者として別のローンを組む「ペアローン型」の住宅ローンです。

「ペアローン型」の場合、夫婦2名とも債務者となりますが、返済義務があるのは自分で組んだローンのみで、配偶者が組んだ住宅ローンの返済義務はありません。

人物	債務者	返済義務
夫	債務者 （自分のローンのみ）	自分のローンのみ返済義務がある
妻	債務者 （自分のローンのみ）	自分のローンのみ返済義務がある

【手順2】住宅ローンにおける「団信の加入者」をチェック

つづいて、夫婦で組んだ住宅ローンにおける「団信の加入者」を確認しましょう。

加入者の死亡時しか団信は住宅ローンを弁済しないので、夫婦どちらか一方が死亡しても、必ずしも住宅ローンがゼロになるとは限らないからです。

とはいえ、債務者でないと団信への加入が認められないため、基本的には「住宅ローンの債務者＝団信の加入者」という認識で問題ありません。

3種類の住宅ローンにおいて、団信による弁済が認められる条件は以下のとおりです。

ローンの種類	住宅ローンが免除されるケース
連帯債務型	夫婦どちらか一方の死亡時 （全額免除される）
連帯保証型	夫婦のうち主債務者の死亡時のみ （全額免除される）
ペアローン型	夫婦どちらか一方の死亡時 （一部しか免除されない）

夫婦2人で住宅ローンを返済していても、片方しか団信に加入していない場合、住宅ローンが免除されないケースもあります。

それぞれの住宅ローンにおいて、返済が免除される条件を順番に見ていきましょう。

「連帯債務型」は夫婦どちらの死亡時も住宅ローンが免除

「連帯債務型」の場合、夫婦どちらが死亡しても住宅ローンが全額免除されます。

わかりやすいように、具体例で見てみましょう。

「連帯保証型」で住宅ローンが免除されるのは主債務者のみ

「連帯保証型」の場合、主債務者の死亡時のみ住宅ローンが全額免除されます。

つまり、連帯保証人が死亡した場合、夫婦で返済していた住宅ローンを1人で全額返済しなければなりません。

「ペアローン型」は夫婦片方の住宅ローンのみ免除される

「ペアローン型」の場合、夫婦どちらが死亡しても住宅ローンが一部免除されます。

ただし、死亡した人物の住宅ローンしか免除されないため、もう片方の住宅ローンは引き続き返済しなければなりません。

【手順3】金融機関へ住宅ローン残債の「債務弁済」を申込む

団信による弁済条件を満たしていた場合、住宅ローンを組んだ金融機関に連絡して「債務弁済」を申込みましょう。

住宅ローン残債の「債務弁済」を申込むには、次の必要書類を用意しましょう。

「団信弁済届【死亡用】」は、住宅ローンの借入先である金融機関で取得できます。

また加入者の死亡を証明するため、生命保険会社所定の「死亡証明書」または、市区町村役場に死亡届を提出した際の「死亡診断書」や「死体検案書」の写しも必要です。

ちなみに「住宅ローン残債の債務弁済が受けられるか？」を確実に知りたい場合、加入している団信の保険会社へ直接確認するとよいでしょう。

参照:「債務弁済(保険金請求)手続のご案内[新機構団信制度]」（フラット35）

住宅ローン完済後は「抵当権抹消登記」をおこなう

住宅ローン完済後は「抵当権抹消登記」で自宅の抵当権を外しておきましょう。

自宅にかけられた抵当権は自動的に外れるわけではなく、所有者が法務局で「抵当権抹消登記」をしなければ外れません。

以下の必要書類を法務局へ提出すれば「抵当権抹消登記」を手続きできます。

「抵当権抹消登記申請書」は法務局のホームページからダウンロード可能で、その他の書類は住宅ローンを完済後に銀行から送られてきます。

「抵当権抹消登記申請書」の書き方や、自宅を管轄する法務局の所在地も確認できるので、法務局のホームページを一度確認しておくとよいでしょう。

参照:「不動産登記の申請書様式について」（法務局）

配偶者の死亡後に住宅ローンを払えない場合の対処法

配偶者が死亡しても、残りの住宅ローンが全額免除されるとは限りません。

次のような場合、配偶者が死亡しても住宅ローンは残ってしまいます。

こうした場合、住宅ローンを払い続けなければなりませんが、配偶者が亡くなると2人分の負担が一気にかかるため、精神的にも金銭的にも返済が苦しい人も多いでしょう。

配偶者の死亡後に住宅ローンを払えない場合、次の対処法があります。

自宅を任意売却してローンを返済する方法が一般的ですが「リースバック」という方法を用いれば、いったん自宅を不動産業者へ売却した後も賃貸物件として住み続けられます。

また、相続によって自宅が共有名義になっても、自分の「共有持分」だけを売却してローン返済に充てることが可能です。

それぞれの対処法を1つずつ解説していきます。

【対処法1】自宅を任意売却して住み替える

配偶者の死亡後に自宅を単独所有していれば、任意売却して住み替えるのも選択肢のひとつです。

配偶者が亡くなると、夫婦で住んでいた家に1人で住むことになるため、家が広くて寂しいと感じる人も多いでしょう。

また、家事や掃除をする手間はもちろん、残りの住宅ローンや固定資産税の費用も考えると、1人で自宅に住み続ける負担は意外と大きいものです。

ですので、もし配偶者の死亡をきっかけに自宅が必要ないと感じたら、家を売却して住宅ローンを返済した後、アパートや老人ホームへの住み替えも検討してみましょう。

【対処法2】リースバックで自宅の名義のみを不動産業者へ売る

配偶者の死亡後も自宅に住み続けたい場合、リースバックで自宅の名義のみを不動産業者へ売却しましょう。

リースバックを利用すれば、自宅に住み続けながらまとまったお金が手に入るため、売却益を住宅ローンの返済に充てられます。

さらに住宅ローンを完済して、経済的な余裕が生まれたら、不動産業者から自宅の名義を買い戻すことも可能です。

ただし、リースバックは賃貸契約である以上、毎月の賃料が払えないと、自宅を退去しなければならないため注意しましょう。

【対処法3】自分の共有持分を売却して住宅ローン返済に充てる

相続によって自宅が共有名義になった場合、自分の共有持分のみを売却して住宅ローン返済に充てましょう。

共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分だけなら他共有者の同意がなくても売却できます。

種類	売却できる条件
共有不動産	共有者全員の同意がないと売却できない
共有持分	それぞれの共有者が自由に売却できる

つまり、他共有者が反対していても、自分の共有持分は自由に売却可能です。

共有持分の売り方を詳しく知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。

共有持分を売るなら「専門買取業者」がおすすめ

共有持分を売る場合、大手の不動産業者では買主が見つかりにくく、買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうケースも少なくありません。

なぜなら、共有持分だけを購入しても、共有不動産そのものを自由に扱えるわけではないため、市場における需要が圧倒的に低いからです。

そのため、共有持分を高く・早く売りたい場合は「専門買取業者」へ売却することをおすすめします。

共有持分を専門買取業者へ売却すると、次のようなメリットがあります。

買取後の使い道を熟知している専門買取業者であれば、大手不動産業者では買取できない共有持分でも高く・早く買取可能です。

まとめ

夫婦名義の住宅ローン返済中に配偶者が死亡しても、団信に加入している場合、ローンの組み方次第では、ローン残債の全額または一部を保険会社に肩代わりしてもらえます。

「連帯債務型」は夫婦どちらが死亡してもローン残債をゼロにできますが「連帯保証型」や「ペアローン型」の場合、住宅ローンの一部または全額を返済しなければなりません。

もし配偶者の死亡後に住宅ローンを払えない場合、自宅の任意売却やリースバック、共有持分の売却も視野に入れて、ローンの返済方法を検討しましょう。

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「どうすれば住宅ローンをなくせるか？」について、専門家の視点からアドバイスが受けられるので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。