ひび割れのある家を売却したい！価格相場や高く売るコツを解説

「ひび割れがある家は売れないのでは？」「価格が下がるのでは？」と不安に思う人は多いでしょう。

ひび割れのある家でも売却自体は可能ですが、価格は2~3割ほど安くなる恐れがあります。

ひび割れのある家を高値で売却したければ、住宅診断を受けて家の強度を調べたり、補修してから売りに出すといった工夫が必要です。

また、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうこともおすすめです。訳あり物件専門の買取業者なら、ひび割れのある家でも最短数日で高額買取が可能です。

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家のひび割れによる売却価格への影響

家のひび割れによる売却価格への影響は、ひび割れの場所や規模によります。

もともとコンクリートや外壁材は、乾燥などで多少のひびは入るものです。表面的なひび割れであれば家の強度に影響はなく、家も価格を下げずに売却できます。

ひび割れは、どれだけ家の強度に影響があるかで価格も変わります。

「基礎のひび割れ」は幅0.5mm以上で価格が下がる

基礎とは家の土台部分です。地盤に伝わる家の重さを均等にして、家の傾きを抑えます。

目安として、基礎のひび割れは、幅0.5mm以上になると価格が下がります。ひびの深さが20mmある場合や、さび汁が滲んでいる場合も同じです。

これらは国土交通省が発表している基準で、上記のようなひびがあると、家の強度になんらかの問題があるとされます。

参照:国土交通省「 住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」

「外壁のひび割れ」は下地材に届いていると価格が下がる

外壁の場合、ひびが下地材にまで届いているかどうかで価格への変わります。

下地材までひびが入っていると、雨水などが家の深部に入り、劣化を早める原因となります。

「内壁のひび割れ」はほとんどのケースで価格に影響しない

内壁のひび割れは家の強度に影響しない場合が多く、価格が下がることもほとんどありません。

内壁の多くは、石膏ボードに壁紙クロスを貼り付けたものです。石膏ボードは衝撃に弱く、へこんだり穴が開くことも珍しくありません。

脆くはありますが補修もしやすいため、内壁にひび割れがあっても家の売却価格に大きな影響はないのです。

「不同沈下」が原因なら価格に影響する

価格への影響が少ない内壁のひび割れですが、不同沈下によるひびの場合は話が変わります。

不同沈下で家が傾き、ねじれによって内壁にひび割れが入るケースも時々あります。不同沈下は内壁だけでなく家全体のトラブルなので、売却価格にも大きく影響するのです。

内壁のひび割れと同時に「ドアの建て付けが悪くなった」「床が傾いている」といった兆候があれば、不同沈下を疑いましょう。

ひび割れが価格に影響するものだと2~3割ほど安くなる

どのようなひび割れが売却価格に影響するか紹介しましたが、実際にどれくらい安くなるのでしょうか？

売却価格に影響するようなひび割れは、物理的瑕疵と呼ばれます。

ひび割れに限らず、物理的瑕疵のある物件は市場価格から2~3割ほど安くなるのが一般的です。

しかし、不動産には1つとして同じものがないように、物理的瑕疵も個々の事例で異なります。

ひび割れの規模や他の条件次第では、さらに価格が下がる恐れもあるでしょう。

高値でひび割れのある家を売却するコツ

ひび割れが売却価格におよぼす影響を解説しましたが、家を売るなら高値で売却したいものです。

ひび割れのある家を高く売却するコツとして、下記の対策があげられます。

• 住宅診断を受ける
• 売り出す前に補修する
• 瑕疵保険に加入して売却する
• 訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう

上記の対策をおこなえば、ひび割れのある家でも高く売却できるでしょう。

住宅診断を受ける

住宅診断（ホームインスペクション）とは、家の瑕疵を調査し、必要な修繕やその費用などを調べてもらうサービスです。

住宅診断を受ければ、ひび割れが家の強度にどれだけ影響するかわかります。強度に問題はないと証明できれば、買主も安心して購入できるでしょう。

住宅診断の費用は依頼する業者によって違いますが、相場は5万~10万円ほどです。

参照:NPO法人日本ホームインスペクターズ協会「住宅診断（ホームインスペクション）とは」

売り出す前に補修する

ひび割れが家の強度を左右するものであれば、補修してから売却したほうが高く売れるでしょう。

ひび割れの補修費用は、規模や原因によって大きく異なります。部分的な補修なら1万円程度で済む場合もありますが、場合によっては数百万円かかるケースもありえます。

「補修してからの売却」と「ひび割れを残した状態での売却」でどちらがお得か、不動産会社と相談して検討しましょう。

ひび割れの補修費用は規模によって異なる

ひび割れの補修費用は規模や原因によって大きく異なると解説しましたが、具体的にどれくらいの価格が補修費用の相場なのでしょうか？

目安としては、下記の価格があげられます。

ひび割れの場所	補修費用
基礎のひび割れ	1箇所あたり1万円~3万円
外壁のひび割れ	1箇所あたり1万円~10万円
内壁のひび割れ	1箇所あたり1万円~5万円

実際には、ひびの長さや深さ、必要な工事の種類によるため、上記はあくまで参考程度に考えてください。

例えば、外壁の補修で全面の塗装が必要な場合、費用が100万円を超えることも珍しくありません。

また、ひび割れの原因が不同沈下によるものだと、傾きを直すのに500万円~1,000万円ほどの費用がかかる恐れもあります。

壁の補修に火災保険や地震保険を使える可能性がある

ひび割れの補修は、火災保険や地震保険を使える場合があります。

火災保険では、自然災害や突発的な事故による家の損傷について補償を受けられます。

例えば、風災（台風や竜巻などによる災害）で外壁が損傷した場合、補修費用が20万円以上であれば補償を受けられる火災保険が多いでしょう。

また、地震が原因で起こったひび割れなら、地震保険の補償対象です。

火災保険や地震保険は、保険会社によって適用基準が異なります。保険会社に直接聞いてみるか、補修を依頼する業者などに相談してみましょう。

新築から10年以内の瑕疵は住宅事業者に補修費用を請求できる

新築住宅の場合、2009年10月1日以降に引き渡されたものは「住宅瑕疵担保履行法」の対象となっています。

この法律では、住宅事業者に「家の構造において主要な部分の瑕疵」や「雨水の侵入を防止する部分の瑕疵」について、新築から10年間は補修するよう義務づけています。

つまり、ひび割れが上記の基準を満たしているなら、住宅事業者に補修費用を請求できるのです。

もしも住宅事業者が倒産していても、住宅事業者が加入していた保険会社から補償を直接受け取れます。

参照:国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト」

瑕疵保険に加入して売却する

瑕疵保険とは、瑕疵を見逃して家を売却したとき、売主が負うべき補修費用を補償する保険です。

家の売買では、事前に買主へ通知されなかった瑕疵が後から発覚した場合、売主は瑕疵を把握していたかどうかに関わらず責任を負わなければいけません。

民法第562条
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

引用：e-Govポータル「民法第562条」

例えば、ひび割れが軽微なものと思って売却したところ、じつは家の強度に大きく影響するものだと後から判明した場合、売主は補修費用を負担する必要があります。

しかし、瑕疵保険に加入した状態で売却すれば、補修費用の補償を受けられます。買主側としても、瑕疵があったとき確実に対処できるので、安心して購入できるのです。

実際に瑕疵保険に加入するのは売主本人ではなく検査業者であることに注意

上記で解説した瑕疵保険ですが、少し複雑な制度なので注意しましょう。

個人が売主の場合、保険に加入するのは売主ではなく家の検査事業者です。売主は、検査事業者に「家の検査」と「瑕疵保険の加入」を同時に依頼します。

家の売却後、検査で見落とされた瑕疵が発覚した場合、買主は売主ではなく検査事業者に補修費用を請求します。

検査事業者は保険金によって補修費用をまかなうため、結果的にだれも損をしないという仕組みです。

訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう

ここまで紹介した「ひび割れのある家を売却するコツ」を実行しても、なかなか売れない場合があります。

ひび割れのある家を売却したい人のなかには、なるべく時間をかけたくない人もいるかと思います。

ひび割れのある家を高く、そして短期間で売却するには、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者なら、リフォーム業者とのつながりや、問題のある家の活用ノウハウが豊富にあるため、高値での買取が可能です。

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家のひび割れを放置するリスク

ひび割れを残した状態で家を放置すると、資産価値は下がり続けます。

なぜなら、ひび割れが軽度なものでも、そこから損傷が拡大していくからです。

雨漏りやシロアリなど、二次被害を受けるケースも多くあります。

補修するにせよ現状のまま売るにせよ、早めに行動を起こすようにしましょう。

【リスク1】家の劣化が早くなる

ひび割れがあると、家の劣化も早まります。

ひびから雨水が侵入すれば、雨漏りだけでなく柱や梁の腐食、鉄筋や鉄骨のさびなど、家の構造を支える部分が傷んでしまいます。

また、湿気によるシロアリの発生や、カビの繁殖にも注意が必要です。カビが原因で、住人の健康被害が出る恐れもあるでしょう。

もともと家は経年劣化していくものですが、ひび割れによって劣化スピードが急激に早まってしまうのです。

【リスク2】倒壊の恐れがある

ひび割れのある家は、放置していると倒壊するリスクがあります。

上記で紹介したとおり、柱・梁や鉄筋・鉄骨など家の構造を支える部分が傷んでしまうと、家が自重に耐えきれず崩れてしまうのです。

また、ひびの原因が不同沈下のように「地盤の傾き」であった場合、さらなる地盤の沈下や地すべり・土砂崩れの発生で家が倒壊することも考えられます。

家の倒壊に人が巻き込まれた場合は命にも関わるので、ひび割れのある家を放置するのは非常に危険です。

まとめ

ひび割れがあるからといって、家の売却ができないとは限りません。

家の強度に関わるようなものでなければ、価格への影響も少ないでしょう。

しかし、見た目は軽微なひび割れでも、放置しておくと家の劣化を早めたり、倒壊につながるリスクがあります。売却するなら早めに動くことをおすすめします。

補修して売り出すか、訳あり物件専門の買取業者に現状のままで買い取ってもらいましょう。