土壌汚染がある土地を売却したい！スムーズに売る方法について

工場の跡地などを売却する場合、土壌汚染の可能性が心配という人も多いでしょう。

一部例外を除き、土壌汚染調査は義務ではないため、そのまま売却して問題ありません。

しかし、土壌汚染の可能性を疑われると需要が下がるため、実質的には土壌汚染調査をしないと売れないケースもあります。

土壌汚染調査に手間や費用をかけたくない場合、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。土壌汚染の可能性が高い物件でも、そのまま買い取ってもらえます。

下記のリンクから無料査定を受けられるので、まずは売却予定の物件がいくらになるか調べてみましょう。

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土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法

土壌汚染があるとしても、土地の売却に法律上の制限はありません。

次の方法を用いれば、土壌汚染の可能性がある土地を売却可能です。

土壌汚染調査を実施したり、費用を値引きすることで、買主の不安を取除く方法が一般的ですが、面倒な場合は「訳あり物件専門の買取業者」にそのまま売却できます。

それぞれの売却方法を1つずつ解説していきます。

【方法1】土壌汚染調査を実施した上で売却する

売却したい土地に土壌汚染の可能性がある場合、義務ではありませんが「土壌汚染調査」を実施した方がよいでしょう。

仮に土壌汚染がある土地でも、立地などの条件が良ければ、汚染除去費用を負担しても購入してくれる買主は存在します。

土壌汚染調査で汚染物質の有無や量を明確にすれば「いくら程度で汚染物質を除去できるか？」を買主が把握できるので、安心して土地を購入してもらえるでしょう。

土地売却時の土壌汚染調査は義務ではない

土壌汚染調査を実施せずに土地を売却しても、基本的に法律上は問題ありません。

後述するケース以外、土地の土壌汚染調査を実施する法的義務はないからです。

とはいえ、土壌汚染調査をすることで買主に安心して購入してもらえる上、売却後のトラブルも回避できるので、なるべく実施した方がよいでしょう。

土壌汚染調査をしないと売却トラブルが起きやすい

土壌汚染調査をせずに土地を売ると、買主とトラブルに発展する恐れがあります。

もし調査せずに売却した土地で土壌汚染が見つかった場合、買主から「契約不適合責任」を追及されてしまうからです。

買主は「土壌汚染のない土地」を購入したつもりなので「土壌汚染のある土地」を引渡してしまうと、売買契約の内容と異なるので「契約不適合責任」が認められます。

「契約不適合責任」が認められると、売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

また、土壌汚染の可能性があると知りながら、それを買主へ伝えずに土地を売ると、詐欺罪に問われる恐れもあります。

土壌汚染調査で汚染物質の有無を確認して、調査結果を買主へ伝えた上で土地を売れば「契約不適合責任」は回避できます。

売却トラブルを避けたい場合、任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いでしょう。

土壌汚染調査にかかる費用は最大80万円程度

土壌汚染調査を実施する場合、調査費用はどの程度かかるのでしょうか？

土壌汚染調査には3段階あり、必要に応じてより詳細な調査がおこなわれます。

それぞれの段階における、土壌汚染調査にかかる調査費用は以下のとおりです。

段階	調査費用
地歴調査	7～35万円程度
表層土壌調査	20～60万円程度
深度方向調査	20～80万円程度

ケースによりますが、土壌汚染調査に最大80万円程度かかる恐れもあるのです。

また、土地売却時の土壌汚染調査では、売主が調査費用を負担することが多いです。

ですので、土壌汚染調査は費用対効果を慎重に検討してから実施しましょう。

浄化工事を施す場合は数百万円~

調査で汚染されていることがわければ、浄化工事を行うことになります。

浄化工事の費用については、汚染の範囲や種類などで大きく変わるため、具体的にいくらかは断言できません。おおまかな目安としては、深度が浅い汚染で1㎥あたり3万円～5万円程度です。

一般的な住宅用地の広さが100~200㎡程度なので、全面が汚染されているなら数百万円以上かかります。工場やガソリンスタンドなど面積の大きい土地の場合、数億円かかることもあるでしょう。

業者によって費用が変わる場合もあるため、なるべく複数の土壌調査会社を比較することをおすすめします。

【方法2】汚染物質の除去にかかる費用を値引きする

調査の結果、売却したい土地に土壌汚染が見つかった場合、汚染物質の除去にかかる費用を値引きして売るとよいでしょう。

売却予定の土地で土壌汚染が見つかった場合、一般的には売主側で汚染物質を除去しなければなりません。

しかし、手放す土地に割く時間が勿体ないと思う買主も多いのではないでしょうか。

そうした人でも、汚染物質の除去にかかる費用に相当する金額を値引きすれば、手間や時間をかけずに土地を売却できます。

土壌汚染がある土地の売却相場は市場価格の約70%

汚染物質の除去費用を値引きする場合、売却価格はどの程度下がるのでしょうか？

一般的に、土壌汚染がある土地の売却相場は市場価格の約70%まで安くなります。

つまり、本来3,000万円で売却できる土地でも、土壌汚染が見つかると、売却価格が約2,100万円まで下がってしまうのです。

ただしケースによっては、それ以上に価格が下がってしまう場合もあります。

参照:「土壌汚染が土地売買に与える影響の評価」（横浜国立大学）

【方法3】「訳あり物件専門の買取業者」へ売却する

土壌汚染の可能性がある土地をスムーズに売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」へ売却するとよいでしょう。

一般的な仲介業者と異なり、自社で直接買取している買取業者なら、買主を探す必要がないため、すぐに土地を売却可能です。

買取業者が提示した査定額や条件に納得した時点で、すぐに売買契約を結んで、最短数日で土地を売却できます。

とはいえ、大手業者だと土壌汚染の可能性がある土地は買取拒否されたり、安値で買い叩かれるケースも少なくありません。

しかし「訳あり物件専門の買取業者」であれば、土壌汚染の可能性がある土地でも、問題なく買取してもらえるでしょう。

土壌汚染調査をせずにそのまま売却できる

「訳あり物件専門の買取業者」では、土壌汚染がある土地を買取した後、ガソリンスタンド経営者などへ再販売しています。

そのため、売主が土壌汚染調査や汚染物質の除去を実施しなくても、そのまま土壌汚染がある土地を買取してもらえます。

他社で買取拒否された土地でも買取してもらえる可能性が高いので、以下のボタンから相談してみるとよいでしょう。

土地売却前の土壌汚染調査は実施するべき？

法的義務がなくても、土地売却前に土壌汚染調査は実施するべきなのでしょうか？

基本的に土地売却前の土壌汚染調査は任意ベースなので、実施しなくてもOKです。

しかし一部のケースでは、土地売却前に土壌汚染調査を実施しなければなりません。

この項目では、土壌汚染調査を実施するべきケースや調査方法について解説します。

土壌汚染調査を実施する必要があるケース

まずは土壌汚染調査を実施する必要があるケースを見ていきましょう。

以下のケースでは、土地売却前に土壌汚染調査を実施しなければなりません。

土地の性質によっては、法律や法令に基づいて、土壌汚染調査を実施しなければならない法的義務が発生してしまうのです。

それぞれのケースを1つずつ解説します。

1.土壌汚染対策法で指定された土地を売る場合

売却したい土地の性質によっては、土壌汚染調査が必要になるため注意しましょう。

以下の場合、土地の所有者・開発者が土壌汚染について調査・報告する義務があると、土壌汚染対策法で定められています。

「有害物質使用の特定施設」とは、ガソリンスタンドや一部の工場などを指します。

また、掘削する面積と盛土される面積が3,000㎡を超える土地の形質変更も土壌汚染調査が必要になるため注意が必要です。

参照:「土壌汚染対策法」（e-Govポータル）

2.都道府県から土壌汚染調査を命じられた場合

都道府県知事から命令された場合も、土壌汚染調査が必要になるケースがあります。

土壌汚染による健康被害の危険がある場合、土壌汚染対策法に基づいて、都道府県知事から事業者へ土壌汚染調査の実施が命令されます。

また、各都道府県が定める「環境確保条例」によって、土壌汚染調査が必要となるケースもあるため注意しましょう。

参照:「環境確保条例」（東京都）

任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いケース

法的義務がない場合でも、売却トラブルを防ぐため、土地の土壌汚染調査を実施したほうが良いケースも少なくありません。

以下のケースでは、土地売却前に任意で土壌汚染調査を実施するとよいでしょう。

それぞれのケースを1つずつ解説します。

1.買主から土壌汚染調査を求められた場合

土地を売却する際、買主から土壌汚染調査を求められるケースも少なくありません。

とくに住宅メーカーへ宅地造成用地・マンション用地として土地を売る場合、土壌汚染調査を求められるケースが大半です。

もし売却後に有害物質が見つかると、多額の費用をかけて浄化しなければならず、工事スケジュールも遅れてしまい、買主に大きな損害が及んでしまうからです。

安心して購入してもらうためにも、買主から求められた際は、土壌汚染調査を実施する必要があるでしょう。

2.土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合

土地を売却する場合、買主から要求されなくても、任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いケースも少なくありません。

実際の土壌汚染調査においても、大半は売主が自主的に調査しているものです。

以下のような、土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合、自主的に調査しておいたほうが良いでしょう。

土壌汚染調査は指定した調査機関へ依頼しよう

土壌汚染調査を実施する場合、どこへ依頼すればよいのでしょうか？

土地売却における土壌汚染調査では、環境大臣または都道府県知事が認めた「指定調査機関」に依頼する必要があります。

下記のリンクから、国が認定した指定調査機関を確認できるので、希望条件にあう調査機関へ調査を依頼するとよいでしょう。

参照:「土壌汚染対策法に基づく指定調査機関」（環境省）

土壌汚染調査にかかる期間は約1ヶ月

調査機関へ依頼すると、最大3段階まで土壌汚染調査が実施されます。

それぞれの土壌汚染調査にかかる期間は、以下のとおりです。

段階	かかる期間
地歴調査	1週間〜1ヶ月程度
表層土壌調査	1ヶ月程度
深度方向調査	1ヶ月程度

ケースによっては、土壌汚染調査の結果が出るまで1ヶ月程度もかかってしまいます。

時間をかけずに早く売りたい場合、土壌汚染調査をせずに「訳あり物件の専門業者」へそのまま売却するとよいでしょう。

土壌汚染調査~浄化工事の流れ

土壌汚染調査を行う場合、基本的な流れは次のようになります。

1. 地歴調査
2. 表層土壌調査
3. 深度方向調査
4. 土壌浄化工事

ここからは、土壌汚染調査~浄化工事で具体的にどのようなことを行うのか、内容を流れに沿って解説していきます。

1.地歴調査

地歴調査では、主に書類調査を行い、土地の利用履歴から汚染の可能性を調べます。

地歴調査で参考にする主な資料は、以下の通りです。

• 登記簿
• 住宅地図
• 空中写真
• その他、周辺の環境に関する書類

上記の資料と合わせて、簡単な現地調査も行った上で判断します。

法的な義務にもとづいて調査する場合、地歴調査で汚染の可能性がない場合、そこで終了するのが原則です。しかし、地歴調査だけで完全に汚染のリスクを払拭できるわけではないので、自主的に次のステップへ進むことがあります。

反対に、法的義務にもとづかない調査では地歴調査を省くケースもあります。地歴調査だけでリスクを払拭できないのであれば、最初から本格的な調査をしたほうがスムーズだからです。

2.表層土壌調査

表層土壌調査では、文字通り土壌の浅い層を調査します。

表層土壌調査の手順は以下の通りです。

1. 対象の土地を格子状に区画分けする
2. 採取地点の決定をする
3. 土壌ガス・表層土壌を採取する
4. 採取した試料を分析する

分析の結果、土壌汚染が確認されたら、区画分けした中から汚染の可能性が高い箇所を絞り込みます。反対に土壌汚染が確認されなければ、ここで調査は終了です。

3.深度方向調査

汚染の可能性が高い箇所を絞り込んだら、汚染の深さを調べる深度方向調査（詳細調査）を行います。

区分けした箇所ごとにボーリングマシンで掘り起こし、汚染が発生している深さや、地下水の汚染有無について調べます。掘り起こす深さは10mが基本です。

汚染状況を詳しく把握できれば、その結果をもとに浄化工事の方法を検討します。

4.土壌浄化工事

土壌浄化工事の方法は、汚染の種類によって異なります。汚染の種類は以下の3つです。

• 第一種特定有害物質（揮発性有機化合物）
• 第二種・第三種特定有害物質（重金属等）
• 油汚染土壌

費用・技術面を考慮し、それぞれの汚染種類に合わせて浄化方法を選びます。

それぞれどのような浄化方法があるのか、土壌汚染調査会社である株式会社ジオリゾームのホームページを参考に解説していきます。

参照：株式会社ジオリゾーム「 土壌汚染調査サービス一覧　2.土壌汚染調査の流れ ⅶ.土壌浄化工事」

第一種特定有害物質（揮発性有機化合物）の場合

第一種特定有害物質（揮発性有機化合物）の場合、主な浄化方法は次の通りです。

土壌の浄化方法

処理方法		内容
原位置で処理する方法	土壌ガス吸引法	真空ポンプ等で汚染物質を吸引する
	加熱土壌ガス抽出	薬剤で土壌を加熱し汚染物質を揮発させる
	原位置分解処理法	化学反応や微生物反応を利用し、その場で汚染物質を分解する
掘削して場外で処理する方法	化学的分解、微生物分解	土壌を掘削して専用施設に搬出し、化学反応や微生物反応で処理する

地下水の浄化方法

処理方法		内容
その場で処理する方法	エアスパージング	空気を注入し、汚染物質を揮発させて回収する
	原位置分解処理法	化学反応や微生物反応を用いて汚染物質を分解する
地下水を汲み上げて処理する方法	揚水揮散処理	地下水を汲み上げて、真空ポンプを用いて汚染物質を抽出する
	活性炭吸着	地下水を汲み上げて、活性炭に汚染物質を吸着させる

汚染の原因が有機化合物なので、化学反応や微生物反応によって分解・除去することが基本となります。

第二種・第三種特定有害物質（重金属等）の場合

第二種・第三種特定有害物質（重金属等）の場合、主な浄化方法は次の通りです。

土壌の浄化方法

処理方法		内容
原位置で処理する方法	還元・無害化処理	薬剤を添加して有害物質を無害化する
掘削して場外で処理する方法	場外処分	掘削した土壌を搬出してそのまま処分する
	土壌洗浄浄化	掘削した土壌を洗浄し、重金属を取り除いてから埋め戻す
原位置で固化・不溶化する方法	不要化処理	科学反応によって物質が溶解・移動しないようにする

地下水の浄化方法

処理方法		内容
地下水を汲み上げて処理する方法	揚水・凝集沈殿	汲み上げた地下水に薬剤を投入し、重金属を沈殿させる
	揚水・樹脂による吸着処理	汲み上げた地下水に樹脂を投入し、重金属を吸着させる
地下水を封じ込める方法	遮水工	鋼矢板や地下連続壁などを打ち込み、地下水が拡散しないようにする

重金属の場合、無害化や除去のほか、表出しないように固めたり、封じ込めたりする方法も行われます。

油汚染土壌の場合

油汚染土壌（ガソリン等）の場合、次のような浄化方法があります。

処理方法	内容
バイオレメディエーション	微生物を活発化させて分解する
掘削除去	汚染土を掘削して、新しい土地で埋め戻す
簡易ドラム缶による浄化	油の吸着剤を詰めたドラム缶に地下水を通過させ、油を除去する

油汚染土壌では、微生物の力を使って分解するか、掘削などで直接除去するという方法が取られます。

まとめ

土壌汚染の可能性がある土地を売る場合、必ずしも調査が必要とは限りません。

とはいえ、売却トラブルを避けるために調査を実施するケースが多く、最大80万円程度もの調査費用が必要になります。

加えて、土壌汚染調査を実施する場合、調査結果が出るまでに1ヶ月程度もかかってしまうケースもあります。

土壌汚染の可能性がある土地を手間なくスムーズに売りたい人は「訳あり物件専門の買取業者」へ売却するとよいでしょう。