地下室のある物件を売りたい！高値でスムーズに売る方法を解説

家のスペースを広くし、さまざまな用途に使える地下室ですが、物件を売却するときはマイナスに働く場合があります。

地下室のある物件は、結露や漏水、浸水被害の発生リスクが高いため、売れにくい傾向にあるのです。

地下室のある物件を売却するときは、売れない理由をしっかりと把握し、適切な売り方をおこないましょう。

また、なるべく高く売りたい場合は、複数の不動産会社を比較することも大切です。

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地下室のある物件が売れない5つの理由

不動産売買において「地下室がある」という要素は、基本的にデメリットといえます。

地下室のある物件が売れない理由としては、以下の5つがあげられます。

• 結露や漏水が起こりやすい
• 台風や豪雨による浸水リスクが高い
• 物件を解体するときに費用が高くなる
• 物件の売却価格が高い
• ひな壇の土地や狭小地など「需要の低い土地」にあることが多い

他の条件がよくても、上記の理由で購入を見送る人が多くいます。

不動産の売却活動をおこなっているとき、地下室があることで購入を断られるケースは珍しくないのです。

【理由1】結露や漏水が起こりやすい

地下室は気密性が高いため、空気が循環しにくくなっています。外気との気温差で結露が起こりやすく、さらにはカビも発生しやすい環境です。

また、雨水や地下水の影響で、壁から水が染み出すなどの漏水被害も少なくありません。

結露や漏水が起これば、物件全体の劣化も早くなります。地下室は、湿度管理に細心の注意が必要です。

【理由2】台風や豪雨による浸水リスクが高い

地下室は、当然ながら地面より低い位置にあります。

そのため、台風や豪雨で道路に水があふれると、浸水しやすいリスクがあります。

浸水被害を受けた物件は、汚泥の処理や床・壁の交換をしなければいけません。場合によっては、数百万円かかるフルリノベーションが必要となります。

事前に土のうや排水用のポンプを準備し、台風や豪雨の発生に備えなければいけません。

【理由3】建物を解体するとき費用が高くなる

不動産を探している人のなかには「購入後に既存の建物を解体し、自分の好きなように新しい建物を建てたい」と希望する人もいます。

しかし、地下室がある物件は、解体時の工事費用が高額になります。

地下室部分の解体だけでも、場合によっては300万円以上の費用が必要です。

また、敷地が狭いために重機を搬入できないような物件は、さらに費用が高くなります。

【理由4】物件の売却価格が高い

地下室のある物件は、相場より高く売り出される傾向にあります。

なぜなら、地下室を作るには1,000万近く費用が必要だからです。「地下1階、地上1階」の物件と「地上2階」の物件を比較すると、建築費用は前者のほうが高くなります。

建築費用が高くなれば、売主としては少しでも高く売りたいのが心情です。結果的に、地下室のある物件は取引価格が高額になってしまいます。

【理由5】ひな壇の土地や狭小地など「需要の低い土地」にあることが多い

地下室を作る理由として、限られた土地にできるだけ多くの居住スペースを作ることがあげられます。

そのため、地下室のある物件はひな壇状の土地や狭小地など、有効活用できるスペースの少ない土地に集中するのです。

しかし、ひな壇状の土地や狭小地は使い勝手が悪く、そもそも「需要が少ない土地」です。

そのため、地下室自体に問題がなくても、土地の形状や面積のせいで売れないというケースがあります。

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地下室のある物件を売却する5つの方法

地下室のある物件が売れない理由を紹介しましたが、地下室があるからといって物件が一切売れないわけではありません。

地下室のある物件を売却するにあたって、押さえておきたい5つの方法は次のとおりです。

• 更地にして地下室を埋め立てる
• 価格を下げて売り出す
• 「地下室のメリット」をアピールする
• 仲介業者と「専属専任媒介契約」を結ぶ
• 訳あり物件専門買取業者に買い取ってもらう

上記の方法で売却すれば、地下室のある物件をスムーズに売却可能です。

【方法1】更地にして地下室を埋め立てる

「建物を解体するとき費用が高くなる」と解説しましたが、あらかじめ建物を解体し、地下室を埋め立てることで売れやすくなるでしょう。

売主側で数百万円の費用を負担しなければいけませんが、買主としては物件を購入しやすくなります。

しかし、人によっては「地下室のある物件が欲しい」という場合もあるかもしれません。

現状のまま物件を買いたいという人にも対応したい場合、売買契約成立後に解体をおこなう「更地渡し」の条件で売り出しましょう。

【方法2】価格を下げて売り出す

更地にして地下室を埋め立てる方法は、自分の手元にまとまった資金が必要です。

そのような資金がない場合、単純に売却価格を下げる方法が有効です。

解体業者に費用を見積もってもらい、その分の価格を下げて売り出せば、売却できる可能性が上がります。

ただし、買主側から値下げ交渉をしてくるケースもあります。売り出すときは限界まで下げずに、希望の売却価格より少し高めに価格設定をするとよいでしょう。

【方法3】「地下室のメリット」をアピールする

「地下室のある物件が売れない理由」としてデメリットを紹介しましたが、地下室には特有のメリットもあります。

地下室のある物件を売却するときは、デメリットではなくメリットに注目してもらうようにアピールすることが大切です。

一般的には売れにくい物件でも、特定の人にとっては魅力的なケースもあります。

地下室特有のメリットと、買主の需要がマッチすれば、高額で売却できる可能性もあります。

メリット1.防音性能が高い

地下室のメリットとして代表的なものは、防音性能の高さです。

地面のなかにあるため、地上部分の建物より音が漏れにくくなります。衝撃や振動も伝わりにくいので、近隣に対する騒音を心配せずに済みます。

音楽関係の仕事をしている人や、自宅でトレーニング機器を使いたい人、シアタールームが欲しい人には大きなメリットです。

メリット2.耐震性能が高い

じつは、地下室のある物件は建物全体の耐震性能が高くなります。

建物の最下部には、全体を支えるための基礎部分があります。基礎部分は、地盤の深くにあるほど揺れを軽減できるのが基本です。

地下室のある物件は地盤の深いところに基礎を作れるため、耐震性能が高くなります。

メリット3.夏は涼しく冬は暖かい

地下室には、1年を通して気温が安定しているという特徴もあります。

湿度管理をしっかりとおこなえば、気温が一定で過ごしやすい居住空間を作れます。

また、絵画やワインなど気温変化に弱いものを保存したい人にも喜ばれるメリットです。

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【方法4】仲介業者と「専属専任媒介契約」を結ぶ

不動産を売却するとき、多くの人は仲介業者と「媒介契約」を結び、買主を探してもらいます。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。地下室のある物件を売却するときは、専属専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約の種類	契約の内容	メリット	デメリット
専属専任媒介契約	・仲介業務を1社だけに依頼する。	・仲介業者が宣伝に力を入れやすい。	・他の仲介業者に依頼できず、仲介業者が見つけた買主としか取引できない。
専任媒介契約	・仲介業務を1社だけに依頼する。	・ある程度、仲介業者が宣伝に力を入れやすい。 ・自分で探した買主にも売却できる。	・契約を結ぶと他の仲介業者に依頼できない。
一般媒介契約	・複数の仲介業者に依頼できる。	・自分で探した買主にも売却できる。	・上記2つと比べると、仲介業者のサポートが受けにくい。

地下室のある物件のように「特殊な不動産」を売るときは、仲介業者がどれだけ宣伝に力を入れてくれるかで、売却価格や売れるまでの期間が決まります。

専属専任媒介契約を結ぶと仲介業者が宣伝に力を入れやすいので、売却できる可能性が高くなるでしょう。

【方法5】訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう

仲介での不動産売却は、必ず買主が見つかるわけではありません。例え専属専任媒介契約を結んだとしても、物件が売却できるかどうかは運も絡みます。

仲介業者と契約はしたものの、いつまでたっても買主が決まらず困っている人も多いでしょう。

そのような場合、訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。

買取業者は不動産を直接買い取るため、最短数日での現金化が可能です。

訳あり物件専門の買取業者なら、地下室があるような特殊な物件でも積極的に買い取ってもらえます。

不動産会社は一括査定で複数社を比較しよう

仲介業者も買取業者も、依頼するところによって得意な物件や地域が異なります。

同じ物件でも、不動産会社によって売却価格が数百万円も変わる場合があるのです。

そのため、不動産会社を選ぶときは一括査定で複数の会社を比較しましょう。

下記のリンクから一括査定を申し込めば、全国の不動産会社にまとめて査定依頼を出せるので、ぜひ活用してください。

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まとめ

地下室のある物件は、湿度管理や浸水対策などで、手間と費用のかかる物件です。

そのため、いざ物件を売却しようと思っても、なかなか買主を見つけられないケースが少なくありません。

地下室のある物件を売却するには、地下室のメリットをしっかりと把握できる不動産会社に相談しましょう。

仲介業者に依頼するときは専属専任媒介契約を結んで、売却活動に力を入れてもらうことをおすすめします。

また、高額買取と短期間での現金化を狙うなら、不動産の専門家が直接買い取ってくれる「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。

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