住宅ローン名義は共有・単独どちらがいい？パターン別メリット・デメリット

夫婦で住宅を購入するとき、住宅ローンの名義を「単独」にするか「共有」にするか、迷う人も多くいるでしょう。

単独名義と共有名義には、それぞれメリット・デメリットがありますが、基本的には「単独名義」がおすすめです。

共有名義にすると、さまざまなリスクを抱えることになってしまいます。

共有持分を保有し続けるデメリットについては、共有持分はメリットよりデメリットが多い！共有状態の解消方法を解説をご覧ください。

共有名義で不動産を購入しており、離婚などで売却を希望する場合は、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。離婚手続きから物件売却まで、総合的な相談が可能です。

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夫婦で家を買うときの住宅ローンは2通り

家を購入するときは、住宅ローンを利用することが一般的です。

そして、夫婦で家を買うときの住宅ローンは大きく分けて以下の2通りです。

• 夫もしくは妻の単独名義で住宅ローンを組む
• 収入合算を利用して夫婦の共有名義でローンを組む

2つの特徴を知ることで、家の購入時に自分たちにあった住宅ローンを選択できるでしょう。

以下の項目から、それぞれの方法を順番に紹介していきます。

1.夫もしくは妻の単独名義で住宅ローンを組む

まずは夫婦どちらかの資金のみで住宅ローンを組む方法です。購入した家は夫or妻の単独名義となります。

単独名義の場合は、原則的に保証人を立てる必要はないので、夫婦間での負担を軽減できます。

また、住宅ローンの借入額を審査する際、対象になるのは夫婦どちらかの収入だけなので、共有名義にするよりも、借入額の上限は低下することに注意しましょう。

こういった特徴から、単独名義に向いているのは以下のようなケースです。

• 妻が専業主婦であるor将来的に仕事を続けるかわからない
• 夫の収入が十分にある
• 家の名義を単独名義にしたい

2.収入合算を利用して夫婦の共有名義で住宅ローンを組む

もう1つの方法は、収入合算を利用して住宅ローンを組む方法です。

例えば、夫の収入だけでは予算が足りない場合は、妻と収入合算することで、住宅ローン審査に通る可能性が高まります。

また、収入合算する際は「連帯保証型」と「連帯債務型」のどちらかを利用します。

	主たる債務者との関係性	債務者
連帯保証型	保証人	どちらか1人のみ
連帯債務型	連帯債務者	夫婦どちらとも

連帯保証型の収入合算は「保証人」の収入を100％とみなさず、50％ほどを審査対象とするのが一般的です。

連帯保証型の債務者は1人のみです。保証人は債務者にならないため、収入とみなされる額が低く設定されます。

一方で、連帯債務型は、夫婦のどちらも債務者になります。そのため、夫・妻とも年収の100％まで合算可能です。

連帯債務型では、夫婦のどちらとも「債務者」になるため、2人で協力して返済していくことになります。

連帯債務型の場合は出資額に応じて持分割合が決められる

連帯債務型は、1つの住宅ローンを2人で支払う方法です。夫婦それぞれが出資することになります。

そして、住宅の持分割合は出資額によって決められるため、連帯債務型の場合は夫婦双方にそれぞれ持分が与えられます。

不動産を共有名義にするメリット・デメリット

不動産を共有名義にするメリットは大きくわけて以下2つです。

• 住宅ローン控除を夫婦で受けられる
• 住宅の購入予算を増やせる

不動産を共有名義にすることで、住宅購入時に購入予算や税金面でメリットを受けられます。

しかし、共有名義にする際は、以下のようなデメリットに注意すべきです。

• 不動産の処分に共有者全員の同意が必要
• 不動産の扱いを巡ってトラブルが起きやすい
• 相続で共有者が増え権利関係が複雑になる
• 持分割合と出資割合を揃えないと贈与税が発生する

以下の項目から、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット1.住宅ローン控除を夫婦で受けられる

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高にあわせて、所得税が控除される制度です。

控除額は「年末の住宅ローン残高×1%」で計算できますが、上限額は40万円と定められています。

そして、不動産を共有名義にすることで、住宅ローン控除を夫婦で受けられるようになります。

例のように、不動産の購入時に共有名義にすることで、結果的に控除額が高くなります。

参照:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

メリット2.住宅の購入予算を増やせる

住宅の購入時、夫婦の収入を合算することで、購入できる家の予算が上がります。

住宅ローンを利用する際は、必ず収入の審査があります。収入合算することで、住宅の購入予算を増やせます。

デメリット1.不動産の処分に共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産を処分するには、共有者全員の同意が必要です。持分割合にかかわらず、処分に反対する共有者がいれば、共有不動産は処分できません。

もしも、共有不動産を売却したいと考えても、共有者全員の同意がなければ不動産を売却できません。

また、共有者が認知症になったり行方不明になっている場合は、処分の同意を得られなくなるため、問題がさらに複雑化します。

共有不動産の処分にあたって他共有者とトラブルになった場合は、弁護士や不動産会社に相談して適切なアドバイスをしてもらいましょう。

デメリット2.不動産の扱いを巡ってトラブルが起きやすい

共有不動産を利用するには、共有者間の同意が必要なケースがほとんどです。

もしも、共有者間で話し合いがまとまらなければ、不動産の扱いを巡ってトラブルが起きてしまいます。

共有名義にして最初のうちはトラブルが起こらなくても、年月が経つにつれてそれぞれの考え方が変わり、トラブルとなってしまうケースは少なくありません。

デメリット3.相続で共有者が増え権利関係が複雑になる

死亡した共有者の共有持分は、相続の対象です。共有者に相続人が複数いれば、遺産分割によって細分化される恐れがあります。

そして、共有持分の相続を繰り返すと、共有者が増え続け権利関係が複雑になってしまいます。

管理や利用・処分に必要な同意を取る人数が増え、共有不動産の扱いをなかなか決められないケースもあります。

共有持分が細分化されることで、資産価値が低下することにも注意が必要です。

デメリット4.持分割合と出資割合を揃えないと贈与税が発生する

連帯債務型で住宅ローンを組んだ場合、不動産の所有権は共有されます。

そして、不動産の持分割合を設定する際は、出資額に応じて決めなくてはなりません。

もしも、支払った費用の割合と共有持分の割合がずれていると、差額分に贈与税が課せられます。

不動産を単独名義にするメリット・デメリット

不動産を単独名義にする場合、共有名義と比べると以下のようなメリットがあります。

• 不動産の扱いを巡ったトラブルが発生しづらい
• 相続や離婚時も相続・財産分与の手続きがシンプル

不動産が単独名義であれば、自分の意思のみで不動産の扱いを決められるため、トラブルがほとんど発生しません。

ただし、共有名義と比べると「控除を1人分しか受けられない」といったデメリットもあります。

以下の項目から、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

メリット1.不動産の扱いを巡ったトラブルが発生しづらい

共有名義の不動産を活用するには、他共有者の同意が必要になります。

例えば、共有名義の不動産を売却しようと思っても、売却に反対する共有者が1人でもいれば、売却できません。

一方、不動産が単独名義であれば、自分の意思のみで自由に活用できます。売却を検討した際も、自由に取引可能です。

メリット2.相続時や離婚時も相続・財産分与の手続きがシンプル

単独名義にしておくことで、相続・財産分与の手続きがシンプルになります。

共有持分の相続を繰り返すと、共有者が増え続け権利関係が複雑になってしまいます。

しかし、単独名義の不動産であれば、共有持分が細分化していくことを防ぎやすいです。

また、離婚を原因に不動産を売却する際は、単独名義だったとしても財産分与によって均等にわけられます。

つまり、たとえ単独名義で購入した家でも、結婚中に建てた家は離婚するときに1/2ずつわけられます。持分割合を巡って争うことがないため、手続きはスムーズに進むでしょう。

このように、単独名義にすることで相続時や離婚時の手続きを簡単に終えられます。

デメリット1.控除を1人分しか受けられない

不動産を単独名義で所有することは、言ってしまえば「通常の所有方法」です。

そのため、特筆すべきデメリットはありません。あえてあげるのならば「住宅ローン控除が1人分しか受けられない」ことが、共有名義と比べた際のデメリットです。

たしかに、共有名義にすることで、税金対策に繋がります。

かといって「単独名義の税金は高い」わけではないことを覚えておきましょう。

共有名義はリスクが多いため基本的には「単独名義」にすべき

これまで説明した通り、不動産を共有名義にすると、さまざまなリスク・デメリットが生まれてしまいます。

共有名義にすることで起こりうるリスク・デメリットは、最悪の場合、裁判に発展することもあります。

そのため、不動産の共有名義は避けるべきです。単独名義にしておけば、共有者間で言い争いになることもありません。

共有名義は離婚時にトラブルとなりやすい

夫婦で住宅を購入する際、離婚のリスクを考える人は少ないと思います。

しかし、共有名義で不動産を購入し、離婚時の財産分与で揉めてしまうケースは多々あります。万が一のことを考え、トラブルが起こらないよう備えることは大切です。

現在の夫婦関係は良好でも、将来のことには誰にもわかりません。トラブルの可能性をなくすためには、なるべく単独名義で家を購入したほうがよいでしょう。

離婚時の共有不動産トラブルは「弁護士と連携した共有持分の買取業者」に相談しよう

すでに共有名義で不動産を購入しており、離婚にあたって共有不動産の取り扱いで揉めている場合は、弁護士と連携した共有持分の買取業者に相談しましょう。

離婚に関する相談から、共有不動産・共有持分の買取まで、総合的なサポートを受けられます。

とくに、共有持分の売却は専門的な法律知識が必要です。専門買取業者に相談すれば、確実な現金化ができるのでおすすめです。

まとめ

夫婦で住宅を購入するとき、住宅ローンを共有名義にすれば税制面でお得になりますが、さまざまなリスクを抱えてしまいます。

一方で単独名義であれば、共有名義におけるメリットは受けられませんが、共有者間でトラブルになることはほぼありません。

共有者間でのトラブルが発生してしまうと、裁判を提起してまで争うケースもあります。

これらのことから、住宅ローンの名義は基本的に単独名義にすべきです。

また、すでに共有名義の不動産を所有しているなら、持分を売却して共有状態を解消すべきだといえます。

住宅ローン名義や共有不動産の売却について悩んでいるなら、まずは共有持分の扱いに詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。