瑕疵物件の売却方法を解説！価格相場や高値で売る方法を解説

瑕疵物件とは、不動産が本来備えるべき品質や性能・状態などに、欠陥や欠点がある物件のことです。

瑕疵物件をそのまま売却することもできますが、資産価値は大きく下がり、買主もつきにくくなります。

売却前に瑕疵を取り除けば通常の不動産と同じように売れますが、費用や手間がかかり、売主にとって負担となります。

手間をかけず、スムーズに瑕疵物件を売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。

訳あり物件専門の買取業者なら、瑕疵があっても現状のまま、最短2日で買取が可能です。まずは無料査定を利用して、売却予定の物件がいくらになるか調べてみましょう。

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瑕疵物件は瑕疵の内容によって売却方法を変えよう

瑕疵物件とは、物件が本来備えるべき品質や性能・状態などに、欠陥や欠点がある物件のことです。一般的に訳あり物件ともよばれています。

そして、瑕疵の種類は大きくわけると下記4つです。

• 心理的瑕疵
• 法的瑕疵
• 物理的瑕疵
• 環境的瑕疵

瑕疵物件の売却で大切なことは、物件の瑕疵が上記4つのどれに当てはまるかを理解し、適切な方法で売却することです。

売却を検討している物件の瑕疵が、どれに当てはまるのかを理解しながら適切な売却方法を考えましょう。

心理的瑕疵物件は時間を置いてから売却しよう

心理的瑕疵物件とは自然死や殺人などを理由に、買主が居住することに対して心理的な抵抗を抱く物件のことです。心理的瑕疵がある物件は、売却価格が下がるケースがほとんどです。

具体的には、自殺や殺人事件があった物件が心理的瑕疵物件に当てはまります。

事件からの時間を置くことで、買主が感じる心理的瑕疵を減少させられます。心理的瑕疵が少なくなれば、相場価格に近い価格でも取引できる可能性が高まります。

物件の売却までに時間がかかっても問題ないという人は、時間を置いてから売却しましょう。

また、心理的瑕疵物件をリフォームすることでも、買主が感じる心理的瑕疵を軽減させられます。その際はリフォーム費用がかかることに注意しましょう。

売却益でリフォーム費用を回収できなければ、赤字になってしまいます。

法的瑕疵物件は法律に適合させた上で売却しよう

法的瑕疵物件とは建築基準法や消防法など、現行の法律を遵守できていない物件のことです。

建築基準法に違反している建物であったり、開発が認められていない地域に建物が建っている場合、それらの建物は法的瑕疵物件とみなされます。

また、法律が施行・改定される前に建てられていた物件は、法改定によって基準を満たせなくなることもあります。そのような物件は「既存不適格物件」といわれ、こちらも法的瑕疵物件とみなされることが原則です。

例えば「法改定によって建ぺい率が守れていない物件」は、現行の建築基準法を満たせていないため、瑕疵物件とみなされてしまうでしょう。

そして、法的瑕疵物件・再建築不可物件には、下記のようなデメリットがあります。

• 買主は住宅ローンを利用できないことがほとんど
• 買主は購入後に家を建て替えられない
• 法律に適合させるために高額の費用が必要になることもある

買主は住宅ローンを組めず、家の再建築も困難であるため、法的瑕疵物件の購入希望者はなかなかみつかりません。

これらのことから、法的瑕疵物件を売却するためには、現行の法律に適合させることをおすすめします。

ただし、法的瑕疵物件を法律に適合させようとすると、新たな消防設備を設置したり接道義務を果たす必要があるため、高額の費用がかかります。費用対効果が合うかを見極めてから適合をおこなうか判断しましょう。

物理的瑕疵物件は欠損部分などを修繕してから売却しよう

物理的瑕疵物件とは「雨漏りや水漏れ、シロアリの発生」など、物件自体に物理的な不都合が生じている物件のことを指します。

物理的瑕疵物件は、心理的瑕疵物件や法的瑕疵物件と比べて、水漏れ修繕やシロアリ駆除などをおこなうだけで対策可能です。

物件の売却前に欠損部分を修繕すれば、通常通りの価格で売却できるでしょう。

ただし、当初の想定よりも修繕費用がかかってしまうケースもあります。修繕をおこなわず、そのまま売却すべきケースもあるため、まずは見積もりを取った上で修繕を実施するか考えましょう。

環境的瑕疵物件はリスクを買主に伝えてから売却しよう

環境的瑕疵物件とは、物件自体には問題ないが周辺土地の環境が粗悪な物件のことを指します。環境的瑕疵は、他の瑕疵とは異なり対策を施しづらいです。

例えば「物件の近くに暴力団事務所がある」「物件の近くに火葬場や葬儀場がある」といったケースは、環境的瑕疵のある物件とみなされやすいです。

売却時には、どのような環境的瑕疵があるのか、具体的に買主に伝えることをおすすめします。

具体的な環境的瑕疵を伝えた上で売却すれば、売却後のトラブル防止にもつながるだけでなく、買主からしても「本当のことを伝えてくれている」と信頼構築にもつながり売却しやすくなるでしょう。

瑕疵物件の売却では告知義務・契約不適合責任に注意

瑕疵物件を売却する際は、瑕疵の事実を告知する必要があります。売却時に告知を怠れば、買主とトラブルになる恐れがあります。

なぜなら、物件の売却時には「告知義務」があるからです。

もしも、物件の売却時に告知義務を果たさなければ、売主は契約不適合責任を負わねばなりません。

契約不適合責任とは目的物が契約の内容に適合しないこと

瑕疵物件の売却時に、告知義務を果たさなければ、買主から「契約不適合責任」を追及されてしまいます。

告知義務を果たさない場合、通常物件を購入したつもりの買主にとって、瑕疵物件を引渡されることは契約内容に反するため、契約不適合責任が認められます。

買主が「瑕疵物件であることを知らずに購入した」と主張すると、契約不適合責任を追及されて、売買契約解除や損害賠償を請求される恐れがあるのです。

ただし、契約内容に沿って取引をおこなえば、契約不適合責任を問われることはありません。物件に瑕疵がある場合は必ず告知してから売却しましょう。

瑕疵物件は売却価格へ影響が出る可能性が高い

告知義務を果たせば売却できますが、瑕疵物件は買主から購入を避けられるケースが多く、通常物件と比べると売れにくいです。

購入を前向きに検討していたにもかかわらず、瑕疵物件である事実を告知した途端、買主が購入を取りやめてしまうケースもあります。

需要が少ない瑕疵物件は値下げしないと買主が見つかりにくいため、事故物件の売却価格は通常物件よりも安くなってしまう傾向にあります。

瑕疵物件の売却価格は瑕疵の内容次第で異なる

瑕疵物件には明確な価格相場がありません。

瑕疵物件の売却価格は、瑕疵の内容次第で売却価格が大きく異なるからです。

とくに、心理的瑕疵物件は、買主によって負担の感じ方も異なるため、売却価格の予測が難しいです。

次の項目から、瑕疵ごとにおけるおおよその売却価格を順番に見ていきましょう。

心理的瑕疵はそのまま売却すると市場価格の50~90%程度

心理的瑕疵物件は、買主の感じ方によって「心理的な不安の重さ」が異なります。

そのため、売却価格を予想することは困難です。

ただし、市場価格の約50%程度の価格が相場になることが多いです。

「必ず50%程度で売れる」わけではなく、状況によっては市場価格の80%程度で売却できるケースもあります。

法的瑕疵は法律に適合させて売却すれば市場価格に近い価格で売却可能

法的瑕疵物件の売却価格相場は、市場価格の約50%程度とされていますが、瑕疵の状況によってはさらに売却価格が下がる恐れがあります。

ただし、一言に法的瑕疵といっても「接道義務に違反しているのか」「消防法上の設備が足りないのか」などによって対策が異なります。

対策に伴ってかかる費用もさまざまなため、対策費用が高額になれば、その分売却後の利益も少なくなることを理解しておきましょう。

物理的瑕疵は修繕しないと市場価格の20%程度まで下がる可能性がある

物理的瑕疵物件は、修繕しなければ市場価格の約20%程度まで売却価格が下がる可能性があります。売却価格が下がるだけでなく、買主が見つかりづらくなる恐れもあるので注意しましょう。

物理的瑕疵物件は、シロアリ被害や雨漏りなどの修繕さえおこなえば、通常物件と同じように売却できます。

ちなみに、買主の中にはリフォーム済みの物件を購入するよりも、物理的瑕疵がある物件を安く購入して好きなようにリフォームしたいと考える人もいます。

そのため、物件をするためにリフォームを検討しているなら、一度買主と相談するのがおすすめです。

環境的瑕疵は市場価格の70%程度が一般的

環境的瑕疵物件は、物件そのものに問題があるわけではなく、周辺の環境に問題があることがほとんどなため、対策を施しづらいです。

そのため、環境的瑕疵物件を今より高値で売却することは困難といえます。

また、環境的瑕疵物件は市場価格の70%~80%程度が売却価格となることが多いです。

買主によっては市場価格通りで売却できる可能性もゼロではないため、市場価格通りに設定しておいて、買主が環境的瑕疵を気にしているようなら値下げして売却しましょう。

瑕疵物件は訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめ

瑕疵物件の売却を検討しているなら、訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめです。訳あり物件専門の買取業者は、瑕疵物件を売主から買い取った瑕疵物件を新たな使い道として利用することで、収益をあげています。

とくに、瑕疵物件をできるだけ早く売却したい人や、自分で修繕をしてから売却するのが難しい人は、訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者への売却をおすすめする理由は下記の2つです。

• 瑕疵物件を再利用するノウハウがあるため、高額で買い取ってくれる可能性がある
• 他社で買取を断られた瑕疵物件でも、買取業者によっては親身に相談に乗ってくれる

最後に、それぞれのメリットを見ていきましょう。

訳あり物件専門買取業者特有のノウハウがあり瑕疵物件でも高額で買取してくれる

これまで説明した通り、瑕疵物件であっても、瑕疵を取り除くことで通常物件と同じように売却できます。

しかし、瑕疵の内容によっては、自分で対策をしづらかったり修繕に高額な費用がかかることもあります。

そのような場合は、訳あり物件専門の買取業者へ売却することで、瑕疵を修繕しなくても早く売却が可能です。

また、訳あり物件専門の買取業者には、瑕疵物件を資産として運用するさまざまなノウハウがあります。

売却が困難な瑕疵物件であっても、訳あり物件専門の買取業者なら、高値で買い取ってもらえます。

他社で買取を断られた瑕疵物件でも親身になって買取相談に乗ってくれる

不動産売却における仲介とは、不動産会社が買主を探して、売却手続きを仲介してくれる方法です。

しかし、一般の買主はなかなか瑕疵物件の購入を希望しないため、仲介では買主はなかなかみつかりません。

一方で、訳あり物件専門の買取業者は「不動産会社が直接」買主になってくれるため、売れ残ることがありません。

他社で断られた瑕疵物件でも、親身になって買取相談に応じてくれます。

物件は持っているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。売却するかどうかに限らず、一度訳あり物件専門の買取業者へ無料で相談してから瑕疵物件の売却を検討してみましょう。

まとめ

瑕疵物件を売却する際の注意点や瑕疵ごとの売却方法を解説しました。

瑕疵物件を売却する際には、瑕疵の内容を取り除くことで、通常物件と同じように売却できます。

また、瑕疵物件を売るなら「訳あり物件専門の買取業者」の買取もおすすめです。

他社に断られてしまったような物件でも、親身になって買取相談に乗ってくれます。