欠陥住宅でも売却できる！スムーズに売れる方法を解説

雨漏りやひび割れといった、居住することに対して問題のある物件を欠陥住宅といいます。

「そのまま住み続けることに抵抗があるから売却したい」と思っても、買主が見つかるか不安な人もいるでしょう。

欠陥住宅であっても、欠陥を修繕したり「古屋付き土地」として売りに出せば売却しやすくなります。

また、訳あり物件専門の買取業者なら、欠陥住宅をそのままの状態で買い取ってもらえます。早ければ2日程度で、欠陥住宅を現金化可能です。

欠陥住宅の売却を検討しているなら、まずは以下のフォームから売却に向けたアドバイスを受けてみるとよいでしょう。

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どのような欠陥住宅が売却に影響する？

欠陥住宅は「住宅として当然あるべき安全性が欠如していること」と定義されています。

つまり、欠陥住宅とは設計・施工ミスや手抜き工事が原因で、居住者の生命や健康に害を与える恐れがある住宅のことです。

なお、建築当時は合法だったものの、法改正によって現行法では違反状態になっている「既存不適格建築物」は「欠陥住宅」とは別物です。

では、具体的にどのような状態が欠陥住宅に該当し、売却に影響するのでしょうか？

欠陥住宅とみなされる物件の特徴

売却に影響する欠陥住宅の特徴としては、次のものが挙げられます。

• 雨漏りしている
• 水漏れしている
• 傾いている・不同沈下を起こしている
• ひび割れがある
• 内部結露がある
• シロアリ被害が発生している
• 断熱材が不足している
• 不適切な建材を使用している

いずれも改善が難しく、買主にとってデメリットが大きいため、売却が難しくなります。それぞれ詳しく解説していきます。

雨漏りしている

屋根や外壁の施工に問題があって雨漏りが発生する場合には、欠陥住宅とみなされます。

屋根と外壁との間に隙間が空いていたり、板金・防水シートが中途半端になっているなど、手抜き工事が原因で発生しているケースが多いです。

さらに雨漏りは、木材の腐食やシロアリ・カビの発生といった二次被害を引き起こす原因にもなります。

水漏れしている

雨漏りだけでなく、水漏れが発生している場合も欠陥住宅とみなされます。

給排水管の劣化や破損のほか、配管ミスといった施工不良によって水漏れが発生するケースがあります。

2階に水回りがある物件で水漏れしていれば、天井や壁にシミができるので見つけやすいです。

しかし、1階の場合には、床下に流れていくため気づきにくく、発見したときにはすでに数年経過していたというケースもありえます。

水道代が異常に高くなっていたり、不自然に濡れているところがあれば水漏れを疑い、早めに専門業者へ相談しましょう。

内部結露がある

外気と室内の温度差で発生する内部結露も、腐食やカビといった二次被害を引き起こす原因になります。

窓やサッシなどにつく表面結露であれば気づきやすいのですが、壁内や床下などに発生する内部結露は、住んでいても気づかないケースが少なくありません。

知らないうちに内部結露が進行することで、いつの間にか建物が腐っていたり、アレルギーなどの健康被害が発生していたりします。

室内の湿度コントロールに気を配り、外壁などにカビが見つかったときは内部結露も疑ってみるなど、建物を日々してチェックすることが大切です。

傾いている・不同沈下を起こしている

家が傾いていると、住みやすさへの悪影響や健康被害が発生するため、欠陥住宅とみなされます。特に問題なのが、家全体が傾く不同沈下です。

不同沈下とは、建物が基礎ごと不揃いに沈下している状態を指します。地盤改良が不備や、地盤調査での空隙・腐植土層の見落としが主な原因です。

フローリングにビー玉を置き、勝手に転がっていった場合には不同沈下の疑いがあります。

不同沈下が起きると、柱の一箇所に荷重が偏ることになるので、建物に大きなダメージを与えます。その結果、窓やドアの開閉がしにくくなったり、基礎に亀裂が入るなど次々と問題が置きます。

また、床が傾いていることで居住者にストレスを与え、健康被害にもつながります。

ひび割れがある

壁や天井、外壁、基礎部分にひび割れがあると、欠陥住宅の恐れがあります。

なかでも、幅1mm以上のひび割れが発生している場合には、表面ではなく建物の構造部分が原因となっていることが多いです。

なお、すべてのひび割れがそのまま欠陥とみなされるわけではありません。

施工不良ではなく、壁材の性質や経年劣化が原因である場合には、ひび割れがあっても「欠陥住宅」とみなされないことが多いです。

シロアリ被害が発生している

シロアリは、木材を食べる昆虫の一種です。シロアリが発生すると建材が食べられ、住宅の寿命が縮んでしまいます。

湿気を含んだ木材を好むため、雨漏りや内部結露のある家、あるいは山林や川辺にある家は被害を受けやすくなります。

一時的に駆除しても繰り返し発生する場合が多いので、定期的な薬剤散布で予防対策することが大切です。

断熱材が不足している

断熱材は、壁や天井・床下に設置し、外気と室内の温度移動を遮断する建材です。断熱材が適切に入っていないと、空調効率が悪くなり、カビ発生等の原因にもなります。

古い家だと、断熱材が劣化していたり、そもそも入っていなかったりするケースが少なくありません。また、新築であっても施工不良で、十分な断熱効果を得られないケースがありえます。

冷暖房の効きが悪かったり、電気代が異様に高かったりする場合は、断熱材不足が原因の可能性があります。

不適切な建材を使用している

アスベスト（石綿）のような使用禁止建材や、クロルピリホス・ホルムアルデヒドといった使用制限のある建材が使われている住宅も、欠陥住宅とみなされます。

アスベストは耐熱性・耐火性・防音性に優れた建材ですが、肺癌や中皮腫の原因となるため、2006年に使用が全面禁止されました。

クロルピリホスやホルムアルデヒドは、目や鼻、喉などに健康被害を引き起こすため、2003年より使用できる場や面積が規制されています。

規制年以前に建てられた住宅は、これらの建材がそのまま残っている可能性があるため、注意が必要です。

欠陥住宅と勘違いされやすい物件の特徴

ここまで欠陥住宅の特徴を解説してきましたが、一方で、欠陥住宅と勘違いされやすい物件もあります。

ここでは、具体例として以下の3つを紹介します。

• 左官壁（塗り壁）のひび割れ
• 木材の反り・割れ
• 壁紙（クロス）の剥がれ

左官壁（塗り壁）のひび割れ

左官壁（塗り壁）は、その素材の特性上、ひび割れが発生しやすいです。

施工当初、左官壁は大量の水分を含んでいます。時間が経つと水分は蒸発していき、素材が収縮します。

その結果、壁にひび割れが発生してしまうのです。このひび割れは「乾燥クラック」とも呼ばれます。

乾燥クラックの幅は狭く、物件に与える影響は軽微なため、これだけで「欠陥住宅」とみなれることはほとんどありません。

ただし、住宅の不具合が「経年劣化」か「欠陥」か、一般の人には見極めが難しい場合がほとんどです。「経年劣化」と思っていた部分が売却後に「欠陥」と発覚すると、損害賠償請求される恐れもあります。

そのため、売却活動を始める前には、ホームインスペクション（住宅診断）の実施をおすすめします。

木材の反り・割れ

木材、特に天然の木材は、住宅を建てた後も乾燥による反り・割れが発生します。

しかし、木材はもともと乾燥によって動くのが当然であるため、設計・施工上の問題がない限り、欠陥物件とはみなされません。

むしろ、乾燥して木の水分が抜けることで、木材が締まり、より強度が上がります。木材の反り・割れが、住宅の欠陥に直接繋がるとはいえないのです。

なお、木材の反りや割れを抑える方法としては、あらかじめ切れ目をいれる「背割れ」という方法があります。切れ目を入れることで、乾燥による木の動きを受け止め、反り・割れを防ぐことができます。

壁紙（クロス）の剥がれ

壁紙（クロス）の剥がれは、どのような家でも経年で起こり得る現象なので、基本的に欠陥とはみなされません。

仮に剥がれていても、簡単な補修で改善できるため、必要であれば売却前に直してしまうのも良いでしょう。

ただし、家の傾きや構造部分のひび割れが原因の場合もあるので、剥がれた範囲が広かったり、複数箇所に生じたりしている場合は注意が必要です。

欠陥住宅を売却するときの注意点

欠陥住宅は安全性が欠如した住宅です。実際に売ろうと思っても、買主が見つかりにくい可能性があります。

ただし「欠陥住宅は絶対に売れない」わけではありません。欠陥を隠さず買主へ告知することで、欠陥住宅でも売却できます。

もしも瑕疵を告知しなければ、買主から損害賠償を請求される恐れがあるので注意してください。

次から、欠陥住宅を売却する際に知っておくべきポイントを解説します。

欠陥はすべて買主へ告知する義務がある

不動産売買では重要事項説明の際、買主の判断に重要な影響を及ぼすことについて告知しなければなりません。

「買主の判断に重要な影響を及ぼすこと」を簡単にいえば「事前に知っていれば購入しなかった」と買主の判断が変わる内容です。

「雨漏りすることを知っていれば購入しなかった」「不同沈下しているのであれば購入しなかった」といった内容です。

住宅の欠陥は居住者の健康や安全を妨げる恐れがあります。

したがって、このような欠陥は買主の判断に重要な影響を及ぼすので、告知義務があります。

告知漏れは契約不適合責任を負うので注意

欠陥の告知漏れは契約不適合責任を負い、売主負担で修繕したり、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

売買で不利になると思える欠陥であっても隠さないようにしましょう。

そして、契約不適合責任では、その住宅の欠陥に売主が責任を負うべきかは、契約書に記載されていた内容で判断されます。

契約書に書かれていれば、買主は納得済みであると判断できるので、その欠陥に対して売主が責任を負うことはありません。

反対に、見た目が明らかな欠陥で、買主も契約前に把握できるものであったとしても、契約書に書かれていなければ「契約不適合」とみなされる恐れがあるので注意してください。

無用なトラブルを避けるため、契約書に記載する内容は不動産会社と十分に相談することをおすすめします。

欠陥の程度によって一般的な住宅の売却価格から値下がりする

欠陥住宅の売却は可能ですが、欠陥がない住宅に比べると売却価格は下がります。

値下がり幅は欠陥の重要度や修理にかかる費用の大きさによって変わるので、一概にはいえません。

そのため、売出価格は修理費用を見積もり、市場価格から差し引いた金額を目安にするとよいでしょう。

欠陥住宅を売却する4つの方法

欠陥住宅を売却する一般的な方法は次の4つです。

• 欠陥を修繕してから売却する
• 大規模リフォーム前提の物件として売却する
• 古家付き土地として売却する
• 更地にして売却する

次の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

方法1.欠陥を修繕してから売却する

1つ目の方法は、欠陥を修繕してからの売却です。

これまで説明してきたように、欠陥住宅は売却しにくく、売却価格も低いです。その原因となっている「欠陥」を修繕することで売却しやすくします。

しかし、欠陥を修繕したからといって、その修繕費用を上回るほど売却価格が高くなるとは限りません。

「欠陥を残したまま売却した方が手元に入る現金が多かった」というケースもありえます。

そのため、修繕費用と期待できる値上がり幅を慎重に検討しましょう。

ちなみに、修繕費用は売却代金を受け取る前に支払うことが一般的です。売却前にまとまった現金が必要になる点にも注意してください。

築10年以内であれば保証対象の場合もある

新築物件には「10年保証」といわれる保証があります。

これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定められた、新築物件の建築請負業者または売主の瑕疵担保責任に基づく保証です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

第94条
住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、（中略）担保の責任を負う。

第95条
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について（中略）担保の責任を負う。
引用：e-Gov法令検索、住宅の品質確保の促進等に関する法律94,95条

法律で定められているとおり「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の欠陥は、建築請負業者または売主に補償を求められます。

具体的には「基礎のひび割れ」や「構造部分の欠陥に起因する屋根や外壁の雨漏り」などの欠陥です。

業者は保険金の供託または保険加入を済ませているので、万が一、業者が倒産していたとしても修理費用は補償されるので安心してください。

なお、新築ではなく築10年以内の中古物件だった場合、購入時に手続きしていなければ、10年保証は原則、引き継がれていません。中古物件に適用されている保証については、一度確認しましょう。

購入希望者と交渉して修繕範囲を絞ることも可能

購入希望者のなかには「欠陥がすべて修繕されていることよりも、価格が安いことが重要」と考える人もいます。

例えば「雨漏りは修繕してほしいけれど、外壁のひびは修繕しなくてもいい。その代わり、価格を少し安くしてほしい」といったケースです。

この場合、あなたは雨漏りの修繕費用のみを負担するだけでよいので、最初に支払わなければならないお金を減らせます。

買主にとっても、ほしい品質の物件を安く購入できることがメリットです。

購入希望者が現れた場合には、不動産会社の協力を得ながら、お互いに納得できる物件条件・取引価格を交渉しましょう。

方法2.既存住宅瑕疵担保責任保険を付けて売り出す

欠陥を修繕した上で、既存住宅売買瑕疵保険を付けることで、高値でスムーズに売れる可能性が高まります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、壁や屋根、基礎部分などに対して、最大5年間の保証をおこなう保険です。検査と保証がセットになっており、専門の建築士による検査を受けることが要件です。

保険料は依頼者（売主もしくは買主）が負担しますが、被保険者はあくまで検査事業者であり、正確には「検査事業者に加入を依頼する」という制度になります。

【既存住宅瑕疵担保責任保険の仕組み】

※検査事業者が倒産していた場合、買主に直接給付。

要するに、検査で住宅の性能をチェックしたうえで、万が一問題が発生したとき修理費用が補填されるという制度です。

売主側で保険を付けておくことで、成約率のアップが期待できます。なお、費用は保険料と検査料を合わせておおむね5万~15万円程度が目安です。

参照：一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

方法3.大規模リフォーム前提の物件として売却する

2つ目の方法が、大規模リフォーム前提の物件として売却する方法です。

大規模なリフォームでは、建物の基礎や柱などの構造部分はそのまま利用します。

そのため、欠陥が構造部分以外であったり、軽微な場合には、大規模リフォームの一環として欠陥部分の修繕もあわせて対応できます。

修繕のみを依頼するよりも費用が割安になる可能性が高いので、売却価格の値下げ金額も少なく済むでしょう。

方法4.古家付き土地として売却する

3つ目の方法は、古家付き土地としての売却です。

この売却方法においては、欠陥住宅は解体されることが前提であり、売却の対象となるのはあくまで「土地」です。

そのため、単に欠陥住宅を売り出すよりも「その立地にある土地」を求める人が探せます。基礎や柱など構造上重要な部分に欠陥があり、建て直す規模の修繕が必要な場合に検討すべき売却方法です。

買主は住宅をそのまま使うことはできますが、土地として購入してもらうので、売主が建物の欠陥に対して契約不適合責任は負わない点もメリットです。

ただし、売却の対象は「土地のみ」ですので、売却価格に「住宅部分の価格」は上乗せされないことを覚えておきましょう。

方法5.更地にして売却する

4つ目の方法は、欠陥住宅を解体した更地としての売却です。

古家付き土地との違いは、建物が「解体前提」か「解体済み」かです。

すでに更地になっているので、買主は建物を取り壊す手間も費用をかけず、すぐに土地活用できる点がメリットです。

古家付き土地としての売却よりも早く、購入希望者が見つかる可能性が高いです。

ただし、更地にして翌年の1月1日まで売却できなければ「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税が3倍以上高額になるので注意してください。思わぬ負担となる恐れがあります。

そのため、できる限り古家付き土地として売却するか、買主が決まったあとで更地にすることをおすすめします。

方法6.訳あり物件専門の買取業者に相談する

ここまで説明してきたように、欠陥住宅も通常の不動産と同じ方法で売却は可能です。

しかし、欠陥があることから「買主が見つからない」「売却価格が低い」「気づいていなかった欠陥が、引き渡し後に発覚して補償を要求されるかもしれない」など不安を感じると思います。

そこで、おすすめの売却方法が「買取業者への売却」です。一般的な売却方法である「仲介」と違い、業者が物件を直接買い取るため、早ければ数日以内に現金化できます。

なかでも、訳あり物件専門の買取業者であれば、欠陥住宅の取り扱いノウハウも豊富で、高額で買取してもらえる可能性が高いです。

さらに、買取業者へ売却する場合、契約不適合責任は免責となります。仲介で売却したときのように「契約不適合責任を負う期間内に、補償を要求されるかもしれない」という不安とは無縁です。

まとめ

欠陥住宅を売却する際には、買主へ欠陥を漏れなく告知することが大切です。

「売れにくくなるかもしれない」「売却価格が低くなるかもしれない」と抵抗を感じるかもしれません。

しかし、売却後に告知していない欠陥が判明すると契約不適合責任を負い、補償を要求されたり、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

そして、この記事で説明したように欠陥住宅の売却方法は複数あります。どのような売却方法があなたに合っているか、一度訳あり物件専門の買取業者に相談してみてください。

訳あり物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することで、適切なアドバイスをもらえるでしょう。