越境している土地を売るには？売却方法や注意点を解説

土地を売却するときに、ブロック塀や樹木などが隣の土地に越境していたり、反対に越境されているケースがあります。越境物を残したままでは、土地を売るのは難しくなります。

越境状態の解消には、相手方との話し合いが必要です。自分が越境されている側でも、越境物を無断で処分してはいけません。

勝手に越境物を処分した場合、損害賠償を請求される恐れもあります。

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越境している・されている土地は売却が困難

越境している・されている土地の売却時には、以下の理由から売却が困難になりやすいです。

• 土地を購入した買主と隣人がトラブルになる恐れがある
• 越境している土地の購入時に買主は住宅ローンを組めない恐れがある
• 土地の売却前に境界線を明確にしなければならない

越境している土地を売るなら、事前に上記を理解した上で売却手続きを進めなければ、トラブルの原因になります。

初めに、越境している土地の売却が、困難になる理由を解説します。

土地を購入した買主と隣人がトラブルになる恐れがある

越境している土地は、売却前に越境問題をできるだけ解決しておきましょう。

解決せずに売却してしまうと、買主が土地を購入した後、隣人とトラブルに発展する恐れがあります。

越境問題のトラブルを早期解決するためには、隣人への相談が必要不可欠です。

そのため、日頃から隣人と良好な関係を築き、越境に関する相談がある時はスムーズに話し合いを進められるようにしておきましょう。

越境している土地の購入時に買主は住宅ローンを組めない恐れがある

越境している土地は、確認申請や完了審査に合格しない場合があります。

上記2つに合格しなければ、住宅ローンの融資が認められることはありません。

越境状態にある土地は、建築基準法を違反しているとみなされるケースもあります。そうなると、確認申請や完了審査に合格できません。

買主は、越境している土地の購入時に現金一括で支払うか、その他の金融機関から高金利でローンを組むことになります。

住宅ローンを組めないことは、買主にとって大きなデメリットになるため、越境している土地の売却は困難といえます。

土地の売却前に境界線を明確にしなければならない

越境している土地を売却する際は、境界線を明確にしておかなければ、契約不適合責任に問われる恐れがあります。

越境している土地を売却する前に、改めて境界確定図を作成し、正しい境界線や越境の状況などを買主に伝えましょう。境界確定図とは「境界線や幅員、境界標の位置等を記載した図面のこと」です。

とくに「土地を購入したときの境界確定図があるから大丈夫だろう」と考えている人は要注意です。

土地を購入した当時の測量技術では不十分なこともあり、それを正しいと思って買主に伝えても契約不適合責任が問われる恐れがあります。

契約不適合責任に問われてしまうと、契約解除や損害賠償請求をされる可能性があるため、越境している土地の売却前に一度土地の境界線を明確にしておきましょう。

越境している土地を売るための方法4つ

越境している土地を売るためには、事前の対策が必要不可欠です。

取引をスムーズに進めるためにも、越境している土地を売る前には、下記4ついずれかの方法を選ぶとよいです。

• 越境物を取り除く
• 越境している部分のみを隣人へ売却または譲渡する
• 越境している部分を隣人から買い取る
• 覚書を交わして越境問題を解決する

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

1.越境物を取り除いてから売却する

越境した土地をそのまま売却すると、土地の評価が低くなり売却価格も下がる恐れがあります。

できるだけ越境物を取り除いてから売却すべきです。越境物の主な例は、木の枝や木の根、塀などが挙げられます。

塀が越境していると簡単に取り除くことは難しいですが、木の枝や木の根なら比較的簡単に取り除けるでしょう。

ただし、越境物を勝手に取り除くと民法に違反してしまう恐れがあるため、注意が必要です。越境物撤去時の注意点はのちのち詳しく解説します。

2.越境している部分のみ隣人へ売却または譲渡する

塀などの越境物は、簡単に撤去できないことがほとんどです。そのような場合は、越境している部分のみを隣人へ売却や譲渡しましょう。

越境している土地部分のみを、隣人に譲渡・売却することで、土地の越境状態を解消できます。越境状態を解消できれば、通常の土地として売却可能です。

ただし、越境部分の売却・譲渡時に注意しなければならないのが、建ぺい率や容積率です。

建ぺい率と容積率は敷地面積をもとに計算するため、越境部分を隣人へ売却・譲渡すると敷地面積が変わり、建ぺい率や容積率の割合も変化します。建ぺい率と容積率の割合が変わると、既存不適格物件に該当する可能性もあります。

既存不適格物件とは、建物を建築した際には法律に適合していても、建物の建築後に法令不適合になってしまった物件のことです。既存不適格物件に該当すると、増改築・建て替えができないため、より売却が困難になります。

越境部分を売却・譲渡する際は、不動産会社に相談したうえで、隣人と調整しながら進めましょう。

3.越境している部分を隣人から買い取った後に売却する

越境物を取り除くことが難しい場合は、越境している部分のみを隣人から買い取ることも検討しましょう。

もとから所有していた土地と、新たに買い取った土地を合わせて売ることで、通常の土地として売却できます。

また、土地そのものの面積も広げられるため「もとから所有していた土地の価格」に「新たに買い取った土地の価格」を上乗せした価格で売却可能です。

なお、越境部分を買い取る際も、建ぺい率と容積率に注意する必要があるため、不動産会社へ一度相談してみるとよいでしょう。

4.覚書を交わして越境問題を解決しておく

上記3つは、隣人の協力が得られる場合のみ、選択できる方法です。

もしも、隣人と話し合いがまとまらない場合は「覚書」を作成したのちに売却することを検討しましょう。

覚書には「将来建て替えする際には越境状態を解消すること」といったことを記載しておきます。

覚書を作成すれば、すぐに越境問題を解決できなくても、土地の売却後における買主と隣人のトラブルを防止できます。

覚書があるとトラブルを防止できるため売りやすくなる

覚書には当事者の署名捺印がされることから、法的拘束力を持つためトラブルを防げます。

また、覚書は正式に決められた書式はなく、下記項目を記載すれば法的拘束力を持ちます。

• 表題
• 内容
• 日付
• 当事者の情報

ただし、覚書の記載内容に不備があると、新たなトラブルの原因となってしまいます。正しく作成するためにも、一度不動産会社へ相談するとよいです。

越境されている物を取り除くときの注意点

木の枝や木の根、塀が越境されていても勝手に越境部分を取り除いてしまうと、法律に違反する恐れがあります。

また、法律に違反していなくても、勝手に越境部分を取り除くと隣人とトラブルになる恐れもあるため注意しましょう。

越境している土地の売却時に隣人との相談をスムーズに進めるためには、法律面だけでなく隣人との関係性も重要です。

続いては、越境物を取り除くときの注意点を解説します。

「木の枝」が越境されていても無断では伐採できない

もしも、隣地から木や枝が越境していたとしても、隣地の所有者に無断で伐採してはいけません。

民法233条

隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
引用：：e-Gov法令検索、民法233条

つまり「木の枝が越境されていて邪魔だから伐採したい」と感じたなら、隣人に木の枝を伐採してもらうよう相談しなければなりません。

なお、越境している枝によって明確な被害を受けている場合でないと「権利の濫用」とみなされ、伐採してもらえないケースもあります。

「伐採の依頼に応じてくれない」など、トラブルが悪化する場合は、弁護士や不動産会社に相談してみましょう。

「木の根」の除去は認められているが無断で除去するとトラブルになる恐れがある

気付きにくいですが、地中から「木の根」が越境されているケースもあります。

そして「木の根は隣人の承諾がなくても、勝手に取り除いてよい」と定められています。

民法233条2項

隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
引用：e-Gov法令検索、民法233条2項

ただし、法律で認められているからといって無断で切ってしまうと、あとからトラブルの原因になる恐れがあります。

木の根を勝手に伐採したことで、木が枯れてしまい、損害賠償請求をされるケースもあります。

法律では勝手に伐採してもよいとされていますが、なるべく隣人に相談した上で伐採するようにしましょう。

塀が越境しているなら塀はどちらの所有物か確認・相談しよう

塀は木の枝や木の根とは異なり、簡単に取り除くことはできません。塀が越境しているなら、まずは塀がどちらの所有物かを確認してみましょう。

昔は、塀を用いて境界線を引いていたこともあり、塀の所有者があいまいなケースもあります。

また、塀がどちらの所有物か不明なことも多く、解決に至らないこともあります。

そのような場合には、測量会社に依頼して正確な塀の所有者を把握することが大切です。

越境している土地を売るなら訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめ

ここまで越境している土地の売却方法を解説しましたが、上記の方法では必ず売却できるとは限りません。

もしも、隣人が越境問題について取り合ってくれなければ、売却手続きを進めることは困難になってしまいます。

そのような場合には、訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者なら越境している土地でも「そのまま」買い取ってくれる

越境状態にある土地は、そのまま売却しようとしても、なかなか買主が見つかりません。

そこで、訳あり物件専門の買取業者なら「土地が越境状態のまま」でも、すぐに買い取ってくれます。

つまり、越境物を取り除いたり覚書を作成するといった、手間や時間がかけられない人でも、訳あり物件専門の買取業者であればそのまま売れます。

訳あり物件専門の買取業者なら、越境している土地でも上手に活用するノウハウがあるため、高額での買取が可能です。

一度無料査定に出して、買取価格を知った上で売却の検討をしてみましょう。

まとめ

今回は、越境している土地の売却が困難な理由や、越境している土地を売る方法を解説しました。

越境している土地の売却は困難なだけでなく、知らないうちに法律違反をし、損害賠償を請求されてしまう恐れもあります。

また、越境されているからといってその越境物を所有者に無断で移動させたり撤去すると、反対に損害賠償請求を受けてしまう恐れもあります。

越境している土地をトラブルなく売却するには、訳あり物件専門の買取業者に相談・依頼するとよいでしょう。