シロアリ被害の物件を売りたい！注意点やスムーズに売るコツを解説

それでは、シロアリ被害にあった物件を売却する方法を4つ紹介します。

シロアリ被害が小さければ駆除と修繕をしての売却、大きければ「古家付き土地」や建物を解体して「更地」としての売却がよい方法でしょう。

また、できるだけ早く売却したい場合には、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

①シロアリ駆除と修繕をして売却する

早期にシロアリを発見し、被害がまだ小さければシロアリを駆除し、被害を受けた箇所を修繕して売却する方法がよいでしょう。

このとき、すべての被害箇所を洗い出して修繕することが大切です。ひとつでも被害箇所が残っていると、そこからまたシロアリは拡がっていきます。

ただし、駆除や修繕に費やした費用以上に売却価格が高くなる保証はありません。

例えば、修繕に300万円費やしても、売却価格は200万円程度で赤字になるケースもあります。

手元に残るお金が減ってしまう恐れもあるので「修繕するか否か」「修繕する場合はどの程度まで修繕するか」を不動産業者と相談して、慎重に判断するようにしてください。

シロアリ駆除費用の相場は30坪の建物で20万円～30万円程度

シロアリの駆除費用は、物件の構造やシロアリ被害の大きさ、施工する工法などの条件から総合的に決まります。

とはいえ、駆除費用の相場もある程度決まっており、その金額は30坪の建物で20万円～30万円です。

同じ物件に対するシロアリ駆除でも、依頼する業者によって価格だけでなく、工事品質やアフターサービスに差があります。

早く駆除したいと考えていると思いますが、落ち着いて条件を比較し、安心して任せられる業者を選ぶことが大切です。

修繕後はホームインスペクション（住宅診断）の実施がおすすめ

修繕後は、ホームインスペクション（住宅診断）の実施がおすすめです。

ホームインスペクションは、建築士のような専門的な知識を持ったホームインスペクターが、物件の劣化状況や欠陥の有無、修繕すべき箇所とその費用を診断する業務です。

第三者の立場から住宅を診断するので、その結果は購入を検討している人への安心材料となります。

参照:「住宅診断（ホームインスペクション）とは」（NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会）

②現状のまま古家付き土地として売却する

建物の価値がゼロになるぐらいシロアリ被害が大きい場合、修繕はせずに現状のまま「古家付き土地」として売却する方法があります。

この売却方法はシロアリ被害を受けている建物を取り壊す前提の売却方法です。

あくまで「土地」を売却対象とする取引のため、建物に対する契約不適合責任は免責にすることもできます。

もちろん購入後、建物を取り壊すかどうかは買主の自由です。

しかし、古家付き土地としての売却であれば、建物に瑕疵があったとしても、売主は契約不適合責任を負わないので、売却後のトラブルを避けられるメリットがあります。

③更地にして売却する

建物を取り壊して、更地にして売却する方法もあります。

新しく建物を建てる場合も、買主がシロアリ対策を実施するので、以前建っていた物件でシロアリ被害があったかどうかは取引に影響しません。

建物は解体済みで、買主は購入後すぐに土地を利用できるので、古家付き土地としての売却よりも買主が早く見つかる可能性が高いです。

ただし、解体費用は売主の負担となるので、その費用を捻出できるか検討しておく必要があります。

翌年以降の固定資産税が上がるので注意

建物を解体する際には、その解体時期に注意が必要です。

宅地には「住宅用地の特例」という固定資産税の軽減措置が適用されています。

敷地面積によりますが、1/6～1/3程度にまで下げられています。

また、固定資産税の基準日は毎年1月1日です。

したがって、建物を解体しても買主が見つからないまま翌年を迎えた場合、その土地にかかる固定資産税には軽減措置が適用されず、今までより6倍近い金額となります。

想定外の支出となり得るので、解体する時期は慎重に考えるようにしてください。

参照:「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（東京都主税局）

④訳あり物件専門の買取業者へ売却する

できるだけ早く物件を現金化したい場合には「訳あり物件専門の買取業者」へ売却する方法がおすすめです。

訳あり物件を専門として扱っている不動産会社のため、被害を受けている自宅本来の価値を見定めてくれますし、被害箇所からどの程度価値が下がるのかという査定も一般的な不動産会社と比べて極めて適切に判断します。

よって、自分自身が想定していたよりも高い価格で売却できる可能性もあります。

早ければ、買取査定を依頼して48時間以内に現金化できます。

契約不適合責任も免責され売却後のトラブルも心配なし

訳あり物件専門家である買取業者へ直接売却する場合、契約不適合責任は免責とすることが一般的です。

そのため、売却後のトラブルもありません。

シロアリ被害を受けていてもそのままの状態で買い取ってもらえるので、支出が不要な点もメリットです。

ただし、買取業者によって査定価格は異なります。

できるだけ高額で売却するために、訳あり物件を専門に取り扱う複数の買取業者へ査定依頼し、条件を比べて、あなたに合った業者へ売却しましょう。

シロアリ被害を受けた物件を売却する際の注意点

シロアリ被害を受けた物件の売却価格は、被害のない物件と比べて大きく下がります。

実際は、売り出し価格が低くても、シロアリ被害のリスクは命の危険にも関わるため、買主はなかなか見つかりません。

だからといって、シロアリ被害を隠して不動産業者や購入希望者へ事実を伝えないということは絶対にしてはいけません。

シロアリ被害物件を売却する時のさまざまな注意点について、次の項目から詳しく説明していきます。

シロアリ被害は「瑕疵」として買主へ告知しなければならない

シロアリ被害を受けていることは、その物件の「瑕疵」として買主へ告知しなければなりません。

「黙っていればばれないだろう」と思って隠したまま売却すると、契約不適合責任によって修繕費用や損害賠償を請求される恐れがあります。

また、シロアリ被害を隠していても、仲介を依頼する不動産業者は専門家なので、すぐに気づかれてしまいます。

不動産業者へ「シロアリ被害については買主へ伝えないでほしい」と依頼しても受け入れられません。

むしろ、媒介契約も断られるでしょう。

シロアリ被害を含め、そこから発生した物件の瑕疵も漏れなくすべて不動産業者へ伝え、買主に告知しましょう。

参照:「白ありの侵食被害について、売主業者の瑕疵担保責任が認められた事例」（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）

売却価格は通常の相場から3~5割ほど下がる

シロアリ被害は物件の売却価格を下げる要因の1つです。

修繕して機能を取り戻せる程度のシロアリ被害であれば、値下がり幅も小さくなります。

しかし、柱や床材の大部分が食い荒らされているような深刻な被害であれば、建物は無価値として売却価格に含まれない場合がほとんどです。建物があっても、土地のみの売却と変わらないので、売却価格も大きく下がります。

仮に価格が付いたとしても、通常の相場から3~5割ほど下がる可能性が高いでしょう。

売却価格を下げても買主が見つかりにくい

被害箇所は修繕済み、シロアリは駆除済みで売却価格を下げても、買主はなかなか見つかりません。

その理由は「シロアリ被害を受けた」という事実に抵抗を感じる人が多いからです。

駆除済みだといわれても「どこかに残っていて、被害を受けているかもしれない」「またすぐにシロアリ被害を受けるかもしれない」などの不安は消えません。

そのため、売却価格を下げたからといって、買主がすぐに見つかるわけではない点に注意してください。

シロアリ被害を調べるときのポイント

シロアリ被害は見つけ次第、すぐに対処することをおすすめします。

なぜなら、時間が経つごとにシロアリ被害は進行し、それだけ修繕にもお金がかかります。同時に売却価格も下がり、買主もどこからどこまで被害を受けているのかが見つけにくくなるなどデメリットばかりだからです。

ここでは、シロアリ被害を早期発見するためのポイントを解説していきます。

シロアリが発生しやすい場所

まずは、シロアリが発生しやすい場所を押さえておきましょう。

要注意な箇所として、以下の4つが挙げられます。

• 床下
• 水回り
• 玄関
• ベランダ

床下

シロアリ被害の定番ともいえるのが、床下の被害です。床下がボロボロにされてしまい、基礎が脆くなったり、床が抜けてしまったりするトラブルは少なくありません。

なお、床下部分がコンクリートで覆われていても、わずかな隙間から侵入されたり、穴を空けられるケースがあります。木造ではない住宅も、油断せずシロアリ対策をすることが大切です。

水回り

湿気が溜まりやすい水回りはシロアリが発生しやすく、被害も多くなります。シロアリは湿気が多く温かい場所を好むため、バスルームや洗面所、トイレなどは格好の住処です。

特にタイル貼りのバスルームは注意が必要で、劣化してヒビが入っていたりすると水が漏れてしまい、床下・壁の中にシロアリが発生しやすくなります。

玄関

玄関周りは木材と地面の距離が近いため、シロアリが侵入しやすい場所です。一見すると気密性の高そうな構造でも、タイルやコンクリートに隙間が発生しやすく、シロアリの侵入を許してしまいます。

ドア枠や上がり框（かまち）、土留めに木材が使われるため、被害を受けやすくなります。玄関周辺を濡れたまま放置していると、さらにシロアリが好む環境になるので、掃除するときは乾拭きして水気を取ることが大切です。

ベランダ

ベランダもシロアリの侵入経路になりやすい箇所で、特に物が散乱している場合や、植木鉢などを置いて毎日水やりしている場合などはリスクが高くなります。

シロアリは4~7月頃、羽アリとなって新しい巣作りのために飛び立ちます。そのため、マンションの高層階でもベランダから侵入してくる恐れがあり、注意が必要です。

シロアリ被害の兆候

被害を拡大させないためには、なるべく早くシロアリ被害に気づくことが大切です。

そこで、次のような兆候があるときは、シロアリ被害を疑うようにしましょう。

• 基礎コンクリートや土台に蟻道・蟻土がある
• 羽アリが家の周辺にいる
• 床がプカプカしたり扉の建て付けが悪い
• 床下や壁の柱を叩くと空洞音がする
• 雨漏りしている

基礎コンクリートや土台に蟻道・蟻土がある

シロアリは外気や光を嫌います。

そのため、シロアリは「蟻道」というトンネルのような道を作り、その中を移動します。

また、シロアリが建物へ侵入する際に利用する主な場所は、基礎コンクリート・土台にできた隙間やひびです。

コンクリートの上に蟻道のような茶色い土の道を見つけたときには、シロアリの侵入経路になっていることを疑いましょう。

羽アリが家の周辺にいる

先述した通り、成長したシロアリの「羽アリ」が、4月~7月頃に新しい巣を作るために飛んでいきます。

そのため、春から夏にかけての時期に家の中などに羽アリが飛んでいる場合、自宅にシロアリが巣を作っている可能性が高いです。

羽アリを見かけたら早めに家を点検しましょう。

床がプカプカしたり扉の建て付けが悪い

シロアリは湿った木材を好みます。

そのため、湿気がたまりやすい床下はシロアリが生息しやすく、被害に遭いやすいです。

シロアリが床材を食べることで、その上を歩くとプカプカしたり沈む感触があります。

また、床が沈んで建て付けが悪くなり、扉が閉まりにくくなることがあります。

これらは必ずしもシロアリが原因というわけではありませんが、シロアリの可能性を検討した方がよい兆候です。

床下や壁の柱を叩くと空洞音がする

シロアリは柱や床材の「内部」を食べます。

中が空洞になるので、壁や床を叩いたときに「コンコン」とした空洞音がします。

その場合はシロアリ被害にあっている可能性を考えたほうよいです。

また、シロアリ被害にあっている場所、あっていない場所で、叩いたときの感触が異なるので、複数の壁や床を叩いて、違和感がないか確認してみてください。

雨漏りしている

ここまでにも解説してきましたが、シロアリは湿気を好みます。そのため、雨漏りのある家はシロアリ被害も非常に起きやすい状態です。

雨漏りした部分を修繕しても、内部の濡れた部分を放置していると、シロアリが侵入してくるかもしれません。被害を防ぐためには、雨漏り修繕と合わせてシロアリの発生状況もチェックしたほうが良いでしょう。

また、空家の場合は雨漏りしている状態が数ヶ月~数年続く場合もあり、シロアリ被害に気づきにくくなるので注意が必要です。

訳あり不動産買取

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少しでも異変を感じたらシロアリ駆除業者に点検を依頼する

ここまで説明してきたような兆候のほか、日常生活で物件になにか脆さを感じるような違和感があったときには、シロアリ駆除業者に点検を依頼しましょう。

専門家でなければ、兆候を見つけても本当にシロアリ被害なのか判断が難しいです。

大丈夫だと思って何もしなければ、気づいたときには建物が深刻なダメージを受けている恐れがあります。

放置してシロアリ被害が進行してしまうと修繕だけで数十、数百万円以上かかり、最悪の場合、建替えが必要になることもありえます。

なお、シロアリ駆除業者によって費用や技術、保証は異なります。

実際に駆除を依頼する際には、きちんと調べて比較し、条件がよく信頼できる業者を選ぶことが大切です。

シロアリが発生している場合はどう対応すべき？

シロアリが発生している場合は、速やかな対応が必要です。では、実際にどのような対策を施せばよいのでしょうか？

ここからは、シロアリ駆除・対策の具体的な方法と、費用について解説していきます。

シロアリを駆除・予防する方法

シロアリを駆除する方法は、大きく分けて次の2つがあります。

• 薬剤散布
• ベイト工法

薬剤散布は即効性、ベイト工法は安全性に優れています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法1.薬剤散布

薬剤散布は、シロアリが発生している箇所に薬剤を散布する方法です。公益社団法人日本しろあり対策協会の認可薬剤を使用します。

薬剤は化学系と天然系の2種類があり、費用相場がそれぞれ異なります。

• 化学薬剤：おおむね5,000~9,000円/坪
• 天然系薬剤：おおむね6,500~10,000円/坪

即効性があり、いま発生しているシロアリをすぐに駆除したい場合に利用される方法です。

方法2.ベイト工法

ベイト工法とは、薬剤を餌として設置し、シロアリに食べさせてコロニーを駆除する方法です。薬剤を散布せず、人間への安全性が高くなります。

費用は薬剤散布と比べて高めで、1㎡ごとに5,000~7,000円ほどが相場です。家の外周が40㎡の場合、20万~28万円程度になります。

また、即効性も低いため、すぐに駆除するというよりは、被害の予防として利用される方法です。

シロアリ駆除は5年間保証されるのが一般的

シロアリ駆除は、一般的に5年ほどの保証があります。これは、薬剤の効力がおおむね5年ほど持続するためです。

保証期間中にシロアリが再発生した場合、基本的に無料で再駆除してもらえます。ただし、業者によっては追加費用が発生する場合もあるため、依頼時に保証内容も確認しておきましょう。

また、新築時にハウスメーカーが保証している場合もあります。保証内容は「駆除・修繕は無償」「駆除は無料だけれど被害箇所の修繕は有料」「駆除・修繕どちらも割安で対応」など、ハウスメーカーによってさまざまです。

自己対応でシロアリ駆除はできる？

業者に依頼するのが一般的なシロアリ駆除ですが、ホームセンターで薬剤が売られているので、自分で駆除することも可能です。

ただし、シロアリ駆除は発生範囲の特定が難しく、素人だと完全に駆除できないパターンが多くなります。発生規模が小さければ自己対応でも良いかもしれませんが、確実に駆除するためには、やはりプロの業者に依頼するのがおすすめです。

もしも自分で駆除する場合は、つなぎ・防護マスク・手袋にゴーグルなど、装備を揃えて取り掛かりましょう。また、シロアリは軽い衝撃でも死んでしまうので、応急処置程度であれば掃除機で吸い込むという方法もあります。

まとめ

シロアリ被害を受けた物件は、たとえシロアリ駆除・修繕後であっても機能が100%回復するわけではないので、売却価格はシロアリ被害を受けたことがない物件に比べて下がります。

だからといって、シロアリ被害を隠して売却することは絶対にやめてください。

シロアリ被害を告知せず売買契約を交わしたあと、買主がシロアリ被害を見つけた場合、追完請求や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

物件を仲介した不動産業者の信用も毀損することになり、不動産業者からも損害賠償請求を受けるかもしれません。

そのため、シロアリ被害は必ず告知しましょう。

また、できるだけ早く現金化したかったり、売却後のトラブルを避けるのであれば、訳あり物件専門の買取業者を利用することをおすすめします。

48時間以内に現金化できる可能性があり、契約不適合責任が免責となるので、引き渡した物件に対して責任を負う心配がありません。

この記事で紹介したように、売却方法は複数あります。

どの方法があなたに合っているのか、一度不動産業者に相談してみるとよいでしょう。