孤独死があった空き家物件を売却する際に覚えておきたいことは？

「少子高齢化社会」「核家族化」が進んでいる現代において、孤独死は増加傾向にあります。

しかし、すべての孤独死が事故物件となるわけではありません。遺体発見が早かった場合のように、室内の損傷が少なく、心理的な嫌悪感が低い場合は通常どおりに売却できます。

一方、遺体の発見が遅れて室内の損傷が激しい場合や、事件性のある孤独死は事故物件と扱われます。

孤独死のあった物件が事故物件に該当する場合、売り出しても買主を見つけることは困難です。

孤独死のあった物件を早く・高く売るには、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。孤独死の起きた直後の状態でも、そのまま買取してもらえます。

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孤独死が事故物件になるケースとならないケース

孤独死があった物件が必ず事故物件になるかというとそうではありません。

自然死や病死で、比較的ご遺体の発見が早く建物への損傷もほとんどない場合は事故物件として認定されない場合も多いです。

まずは「売却しようとしている物件が事故物件に該当するのか？」を確認していきましょう。

事故物件に該当しない孤独死のケース

まずは、事故物件に該当しない孤独死の内容からご紹介します。

• 自然死や病死
• 遺体発見が比較的早かった
• 病院に搬送され院内で他界した

事故物件に該当するか否かは、ご遺体の発見の早さ、そして亡くなった理由が深く関わっています。

なぜならば、ご遺体の発見が早ければ建物の損傷や腐敗が少なくて済みますし、事件性が少なければ購入希望者が嫌悪感を抱きにくいからです。

また、自宅で意識を失ったものの病院で息を引き取った場合も、そもそも自宅で亡くなったとは言えないため、事故物件には該当しません。

事故物件に該当する孤独死のケース

一方で、残念ながら事故物件に該当してしまうのは、以下のようなケースです。

• 自殺や事件性が絡む孤独死
• 死後発見が遅れた場合
• ニュースやSNSで拡散されてしまった

事故物件に該当してしまうのは、死後遺体の発見が遅れたり、自殺や事故死のような事件性が絡むケースです。

このような場合は、遺体の損傷が激しく、建物に腐敗臭が残ってしまったり体液が床や壁に染みついてしまっているからです。

また、建物の損傷がなくとも、ニュースやSNSなどでご自宅の孤独死に関することが拡散されてしまった場合も、事故物件に該当してしまうことが多い傾向にあります。

孤独死があった物件をスムーズに売却する方法

ご家族が亡くなった事実を隠すことなく、スムーズに売却するためにおすすめなのは、以下の4つの方法です。

• 特殊清掃をしてから売却
• リフォームしてから売却
• 解体して更地にしてから売却
• 訳あり物件専門の不動産会社に相談

上記の方法であれば、例え告知をしたとしても「相場が安くなる」「買主が見つからない」というご不安を軽減させることができるでしょう。

特殊清掃をしてから売却

孤独死があった物件は、遺体から出た臭いや体液による染みが発生している可能性があります。

一見、建物の見た目にはダメージがないように見えても、遺体特有の臭いがついてしまっていたり陰で虫が湧いてしまったりしているケースも少なくありません。

特殊清掃は見た目を綺麗にするだけでなく、除菌や殺菌処理も可能です。

また、腐食や腐敗が酷いときには、リフォームするのも有効手段のひとつ。リフォームで、亡くなった現場を無くしてしまえば、心理的瑕疵も軽減されます。

ただし、リフォームは特殊清掃より費用がかかるため、死後遺体の発見が遅かったなど、特殊清掃で取り切れない汚れが蓄積してしまったときに、依頼することをおすすめします。

リフォームしてから売却

孤独死による悪いイメージを払拭するために、リフォームを施してから売る場合があります。

室内をきれいにし、設備を一新することで、需要の向上が期待できます。売却価格の下落もある程度抑えることができるでしょう。

ただし、リフォームには数十万~数百万円の費用がかかります。また、リフォームしたからといって告知義務が消えるわけではありません。

費用対効果そしっかり検討する必要があるので、まずは不動産会社やリフォーム業者と相談しましょう。

解体して更地にしてから売却

リフォームと同じく、解体して更地にすることで孤独死のマイナスイメージを払拭する方法があります。

建物が古いの場合、そのまま売るより、更地にしたほうが売りやすくなる場合もあるので、築古の戸建ては解体を検討する価値があるでしょう。

ただし、解体には木造で2～4万円/1坪、鉄筋コンクリート造で4～6万円/1坪ほどの費用がかかります。一般的な戸建ては30~40坪程度なので、合計で60万円~240万円程度の費用がかかるでしょう。

また、接道義務を要件を満たしてない「再建築不可物件」の場合、一度解体すると建て替えができないため注意が必要です。

更地にする土地の税金が上がる点に注意

更地にする場合、土地の固定資産税と都市計画税が上がる点に注意が必要です。

宅地は、建物があると固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されます。しかし、更地の状態になると軽減措置を受けられなくなるので、本来の税額が課されるのです。

適用されている軽減措置は、一定の面積まで課税標準（税金を計算する際の算定基準）を軽減します。具体的な内容は以下の通りです。

住宅用地の軽減措置

	小規模住宅用地	一般住宅用地
住宅用地区分の範囲	住宅1戸当たり200㎡までの部分	小規模住宅用地以外の部分 （200㎡を越える部分）
課税標準	固定資産税：固定資産税評価額×1/6 都市計画税：固定資産税評価額×1/3	固定資産税：固定資産税評価額×1/3 都市計画税：固定資産税評価額×2/3

仮に土地面積が200㎡の場合、課税標準は1/6になっていることになります。固定資産税が10万円だとしたら、更地にすること税額が6倍になってしまうのです。

固定資産税・都市計画税は「毎年1月1日時点の状態」をもとに算出するので、高額な課税を避けるためには、1月1日を避けて解体するなどの対策をしましょう。

訳あり物件専門の不動産会社に相談

不動産を売るときは、まず不動産会社に相談するのが普通ですが、事故物件の売却ではどの会社に相談するかが重要です。

不動産会社はそれぞれに得意な物件や地域があるため、相談先によって数百万円単位で価格が変わります。「1年以上売れ残っていた物件が、不動産会社を変えることですぐに売れた」というケースも少なくありません。

特に事故物件は売却が難しいので、相談する不動産会社も訳あり物件を専門にしている会社を選びましょう。

早く売りたいなら買取業者がおすすめ

不動産会社を選ぶときは、仲介と買取のどちらかを選ぶ必要があります。孤独死があった物件の場合、買取のほうが早く売れるのでおすすめです。

仲介と買取の違い

	内容	メリット	デメリット
仲介	不動産会社が買主を探し、売買契約の締結など各種手続きをサポートする	相場価格で売れる	売却まで数ヶ月以上かかる場合がある 仲介手数料がかかる
買取	不動産会社が買主となり、物件を直接買い取る	早ければ数日程度で売れる	価格が仲介より安いことが多い（仲介の5~7割ほど）

上記の通り、買取なら早ければ数日程度で売却できます。

また、買取のデメリットは仲介より価格が安くなることですが、事故物件の場合は事情が変わります。仲介も価格を下げないと売れないことが多いため、一般的な物件より価格差が大きくならないのです。

売却がむずかしい孤独死物件でも、訳あり物件専門の買取業者ならスピーディーかつ高値で売れる可能性があります。

孤独死があった物件の売却価格はいくら？

孤独死があった物件を売却する場合、売却価格はいくら程度になるのでしょうか？

「孤独死のあった物件が事故物件に該当するか？」によって、売却価格は大きく異なります。

すぐに孤独死が発見された場合	事故物件と扱われにくい
発見に時間がかかった場合	事故物件と扱われやすい

この項目では、すぐに孤独死が発見された場合、発見までに時間がかかった場合、それぞれケースにおける売却価格を見ていきましょう。

すぐに孤独死が発見された場合

• 亡くなってすぐに遺体が発見された
• 物件自体に目立った汚れや臭気はない

このような場合、孤独死のあった物件でも、1割程度の値下げで売却できる可能性が高いです。

例えば、相場価格が2,500万円の物件だとすると、2,250万円程度で売却できるでしょう。

ただし、事故物件に該当しない場合でも、トラブル防止のために、孤独死が起きた事実は買主に伝えておくことをおすすめします。

発見に時間がかかった孤独死の場合

以下のケースに当てはまる場合、孤独死のあった物件は事故物件と扱われます。

• 発見までに時間を要した
• 臭気や汚れがひどい

事故物件の売却価格は、相場価格の7割程度まで安くなることが多いです。

例えば、相場価格が2,500万円の物件だとすると、売却価格は1,750万円ほどです。

なお、正確な買取価格を知りたい場合、訳あり物件の専門業者による無料査定を受けることをおすすめします。

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孤独死が事故物件に該当すると起こり得る4つのデメリット

もしもご自宅が事故物件に該当した場合、以下のようなデメリットが発生する恐れがあります。

1. 購入希望者が中々現れない
2. 最大で相場が5割程度に下がる
3. 告知義務が生じる
4. 買主から損害賠償を請求される恐れがある

ここからは事故物件に該当すると生じる4つのデメリットについて解説していきます。

デメリット1.購入希望者が中々現れない

第一に、購入希望者がなかなか現れなくなるという点です。

通常、事故物件を売却するときは、宣伝の段階で孤独死があったことを説明するのが一般的です。

そして、購入希望者の中には「事件性がなければ構わない」と現状を全く気にしない人もいれば、「亡くなった人がいるのは、ちょっと…」と人の死に関わる状況に嫌悪感を抱く人も一定数存在します。

このように、買主に何かしらの嫌悪感や不安を与えてしまう物件のことを「心理的瑕疵物件」と呼びます。心理的瑕疵物件の大きな特徴としては、人によって嫌悪感を抱くレベルが違うという点。

そのため、限りなく自然死に近い形で他界され建物自体に損傷がない場合でも、購入までに至らないケースも出てきてしまうのです。

【対策】アピールできるポイントを探しておく

少ない需要でも、物件の魅力を最大限にアピールできれば、契約に繋がる可能性が高くなります。

購入希望者に物件の魅力を伝えるために、日ごろからアピールポイントを探しておくことが大切です。「立地条件」「周辺施設」などを中心にアピールするのがおすすめ。

アピールすべき立地条件には、例えば以下のようなものがあります。

購入希望者がファミリー層であった場合、治安や静かな環境を求める傾向にあります。また、単身者であればアクセスの良さや周辺施設など、利便性を優先する人が多いでしょう。

上記以外にも「地域の犯罪率」「飲食店が多い」なども、アピールできるポイントです。購入希望者がどのような住環境を求めているのかを探り、それに合った物件の魅力を伝えましょう。

デメリット2.最大で相場が5割程度に下がる

事故物件に該当してしまうと、相場が2～5割程度まで値下がりする傾向にあります。一般的に、自然死や孤独死のような事件性がない場合は、相場の2割程度、自殺や殺人の場合は、相場が最大で5割も安くなってしまうことも。

これは、事故物件であるという事実が、需要を低下させてしまう理由です。買い手が見つからなければ、価格を下げるなどの対策が必須となります。

それと同時に、深く関わってくるのが「心理的瑕疵」です。心理的瑕疵は、買主のイメージによるものが強いため、死亡内容によっては値下げ要求される可能性が高くなります。

デメリット3.告知義務が生じる

売主には、告知義務という責任が生じます。

告知とは、買主に現状をありのまま伝えること。そして、告知は売主の義務として定められています。一般的に、告知は死亡内容に限らず平等に行われるのが一般的です。

告知すべき内容に明確なルールはありませんが、一般的に売買契約の前に渡される重要事項説明書に「告知事項あり」と記載されます。その後、買主によって「死亡事故内容」「発生時期」なども聞かれることがあります。

とは言え、告知をしなかったからと言って罰則はありません。また、どんな死亡内容であれば告知せずに済むのか、また何年経過したら告知義務はなくなるのか、と言ったような告知ルールが明確化されている訳でもないのです。

ただし、現代ではウェブサイトやSNSで事前に物件情報を検索する買主が増えてきました。調べればすぐに情報を得ることができる現代において、事実を隠して売買契約を結ぶことは、後で売主責任を追及されるリスクが高くなります。

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デメリット4.買主から損害賠償を請求される可能性あり

事故物件であることを「隠して販売」した場合、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されるケースもあります。

不動産売買のルールを定めている法律では、買主が納得できないような不動産を販売した場合、売主は責任を負わなければいけません。これを契約不適合責任（瑕疵担保責任）と言います。

売主が負う「契約不適合責任」には、以下のようなものがあります。

責任名	内容
損害賠償	買主への賠償
契約解除	売買契約の解約
追完請求	修繕費の請求
代金減額	売却金の値引き請求

上記の責任は、告知義務を怠り、買主がその事実を後で知った場合に発生します。買主側としては「知っていたら購入しなかった」「先に言っておいてほしかった」という心理が働き、結果的に「売主に何らかの賠償をしてほしい」という流れになるからです。

【対策】内容にかかわらず告知は必ず行うべき

孤独死は事件性が低く、事故物件に該当しにくいケースではありますが、リスク回避のために告知は行った方が無難です。

告知するときは、事実をしっかりと伝えましょう。告知は「嘘を言う」だけでなく「あえて話さなかった場合」も告知義務違反として、売主責任を問われます。

もし、告知すべきかどうかの判断に迷ったときは、不動産会社に事実を話し、判断を委ねてください。取引実績が多い不動産会社では、売主リスクも含め、適切なアドバイスをしてくれます。

孤独死物件の空き家を放置していると近隣トラブルになるので注意！

親族が亡くなり、急遽孤独死物件を相続したようなケースでは、「清掃の手配や各種手続きが面倒」という人もいます。

しかし、孤独死物件を放置していると近隣トラブルが起きるため注意が必要です。どれだけ面倒でも、なるべく早く処分等をしましょう

具体的にどのようなトラブルが起こるのか解説していきます。

臭いや害虫発生で周囲に損害を与えてしまう

孤独死物件で遺体発見が遅れた場合、腐敗が進んで臭いや害虫が発生します。

遺体を運び出してもその影響は消えず、放置していると近隣にまで影響を及ぼします。結果、近隣住民から苦情が入り、場合によっては裁判沙汰になるかもしれません。

早めに特殊清掃を行うか、訳あり物件専門の買取業者に売却して管理責任をなくすようにしましょう。

劣悪な状態だと自治体から「特定空き家」に指定される恐れあり

家の管理状態が悪いと、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家とは、倒壊や保安上の危険、衛生上有害となる恐れや景観への悪影響など、放置することが不適切な空き家のことです。

特定空き家に認定されると、自治体から改善の指導や勧告、命令が出されます。それらに従わないと、固定資産税の軽減特例の除外や、50万円の過料、行政代執行による強制解体（費用は名義人に請求）といったペナルティがあります。

特定空き家の指定を避けるためには、住んでいない空き家でも適切に管理し、良好な状態を維持しなければなりません。管理が負担になるようなら、早めに処分するようにしましょう。

孤独死物件の売却におすすめな買取業者5選

先に解説した通り、孤独死物件を売るなら訳あり物件専門の買取業者がおすすめです。

そこで、ここからは当サイトおすすめの「訳あり物件専門買取業者」として、以下の5社を紹介します。

• 株式会社クランピーリアルエステート
• 株式会社AlbaLink
• 株式会社ティー･エム･プランニング
• 株式会社アイコム
• アウトレット不動産株式会社

いずれも経験豊富で孤独死物件の取り扱いに慣れているので、まずは無料査定を利用してみましょう。

【全国対応】株式会社クランピーリアルエステート

株式会社クランピーリアルエステートは、事故物件や共有持分などの「売却が難しい物件」を得意とする買取業者です。

元々は「弁護士や税理士など専門家のコンサルティング会社」としてスタートしたため、全国の事務所と強力な連携体制を築いており、法律問題を的確に解決できます。

トラブルを抱えた物件でも、コストを抑えて解決できるため、買取価格も高く設定できます。他社とくらべても高値でスムーズな売却が期待できるので、ぜひ相談してみましょう。

運営サイト	訳あり物件買取窓口
会社名	株式会社クランピーリアルエステート
本店所在地	東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル 9F
電話番号	0120-359-134
営業時間	10:00~19:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	大江 剛

【全国対応】株式会社AlbaLink

株式会社AlbaLinkは、日本全国に対応している買取業者で、メディアでも多数取り上げられている会社です。

買取率も92%と、断られる心配が少ないの特徴です。他社で断られた物件や、金額がつかないと言われたような物件でも、積極的に買取を行っています。

買取資金も豊富で、最大5億円までスピーディーに買い取ってくれるため、急いで処分したい人にもおすすめの買取業者です。

運営サイト	訳アリ買取PRO
会社名	株式会社Alba Link（アルバリンク）
本店所在地	東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2F
電話番号	03-6458-8161
営業時間	10:00~20:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	河田 憲二・内木場 隼

【首都圏メイン】株式会社ティー･エム･プランニング

株式会社ティー･エム･プランニングは、「訳あり物件買取センター」というサイトを運営しており、訳あり物件の高価買取を行っています。

創業30年という歴史を持ち、財閥系大手不動産会社やメガバンクからも買取依頼が来るなど、実績と信頼性は抜群です。

自社内に工事部を持っているため、物件を再生するノウハウがあるため、孤独死物件でも高値買取が期待できます。

運営サイト	訳あり物件買取センター
会社名	株式会社ティー･エム･プランニング
本店所在地	東京都目黒区東が丘1-16-7（T.M.P本社ビル）
電話番号	080-4792-8546
営業時間	09:00~18:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	宮野 啓一

【全国対応】株式会社アイコム

株式会社アイコムは、特殊清掃や遺品整理をメイン事業とする会社が買取サービスを提供しています。

孤独死物件の取り扱いを熟知しており、自社で清掃・解体・リフォームができるので、スムーズに高値で買い取ってもらえます。

秘密厳守も徹底しており、売主に精神的負担をかけないよう最大限配慮してくれる会社です。

運営サイト	不動産買取アイコム
会社名	株式会社アイコム
本店所在地	東京都府中市寿町1-4-3 ロイヤルプラザ府中401
電話番号	0120-500-797
営業時間	09:00~20:00（定休日：なし）
代表者名	鎌田 爵宏

【首都圏メイン】アウトレット不動産株式会社

アウトレット不動産株式会社は、その名の通り訳あり物件を専門に取り扱う不動産会社です。

取り扱いが難しい物件全般に対応しており、訳あり物件を再生することで社会貢献をするというポリシーのもと買取を行っています。

依頼者の心情を考え、個々のケースに合わせて丁寧にアフターフォローをしてくれる会社です。

運営サイト	なし
会社名	アウトレット不動産株式会社
本店所在地	東京都品川区西五反田2-31-6-603号
電話番号	03-6421-7990
営業時間	09:00~18:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	昆 佑賢

まとめ

孤独死があった物件は、事故物件に該当するとは限らず売却後のリスクも低い傾向にあります。

とは言え、リスクが完全にないとは言い難いため、事件性のある事故物件同様に「告知を行う」「必要に応じてリフォームや特殊清掃を行う」などの措置は取っておきましょう。

また、ご家族が亡くなられた事実が事故物件に該当するか否かの判断は、不動産会社に任せましょう。事故物件の取り扱いに長けた業者であれば、事故物件に限らず物件の売却に最善を尽くしてくれます。

ご家族の想い出が詰まった家を安心してお任せするために、信頼できる不動産会社を選びましょう。