離婚時に住宅ローンがあると銀行へ相談が必要？家の取り扱いについて

離婚で住宅ローンの名義人が家を出ていくことになった場合、家の名義や住宅ローンの支払いをどうすればよいのか悩んでいる人も多いでしょう。

離婚が決まったら、まずは銀行に相談しましょう。住宅ローンは、契約者本人が所有・居住することが条件なので、離婚により本人が居住しなくなると契約違反とみなされるからです。

「それなら住み続ける方に名義変更したらいいんじゃないの？」と思うかもしれませんが、住宅ローンの名義変更は基本的に認めてもらえません。 住宅ローンの借り換えなどが必要となります。

上記のように、離婚における「住宅ローンのある家」の取り扱いは、簡単ではありません。状況次第では、売却したほうがよいこともあります。

離婚時に共有不動産や共有持分を売却する場合は、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。法律的に適切なアドバイスをもらえ、トラブルなく売却を進められます。

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離婚時には銀行に相談が必要だが、相談しても名義変更はできない

離婚したいと思っていても「住宅ローンの返済中だと離婚は難しいかな 」と考えてしまいますよね。

「住宅ローンが残っているため家を売ることができない」
「ペアローンを組んでいるから抜けることができない」
「連帯保証人になっているから・・・」
などの理由から離婚できないと考えるかもしれませんが、そんなことはありません。

それぞれに対処法があるので銀行に連絡・相談しましょう。

対処法にはついては後述します。

一方で、住宅ローンの返済中だが自分たちのケースでは何も問題がないと考える方がいます。

例えば夫が住宅ローンの名義人で夫の親が連帯保証人だが、妻と子供が残って住み続けることに夫婦で合意している場合、何も問題がないように思えます。

しかし、このようなケースでも離婚時には銀行への相談が必要です。

知らない間に契約違反とならないようまずは銀行に相談する

住宅ローンは、住宅ローンの契約者本人が居住するための住宅に融資されているローンです。

離婚で住宅ローンの契約者が出て行ってしまうと、契約違反になります。

場合によっては住宅ローンの残債務を一括請求されることもあるため注意しなければいけません。

銀行へ相談しても住宅ローンの名義変更は困難

住宅ローンの名義人と住んでいる人が同じでないと契約違反になるのであれば、住宅ローンの名義人を住み続ける人に変更したいと考えることでしょう。

しかし住宅ローンの名義変更は基本的に認めてもらえません。

なぜなら、住宅ローンの審査は名義人個人を審査して融資をおこなっているからです。

たとえば次のような部分を審査では見られます。

• 収入
• 年齢
• 勤続年数
• 職業・勤め先
• 他の借入履歴

これらの個人情報をもとに審査がおこなわれ融資されているわけですから、単純に妻（夫）に名義を変えるということはできません。

そして、ほとんどの住宅ローンでは契約書に「名義人の変更は認めない」と記載されています。

名義を変えたい場合は借り換えをする

上述したように、銀行への連絡・相談は必要ですが、住宅ローンの名義人を変えることはできません。

しかし住宅ローンの名義人でない方が住み続けたいというケースはよくあります。

この場合、住み続けたい人の名義で住宅ローンの借り換えをしましょう。

そうすると結果的に住宅ローンの名義変更となります。

借り換えは他の銀行から融資を受け、既存の住宅ローンを一括返済する方法です。

ただし、新しく融資を受けるには妻に支払い能力や安定した収入がなければいけません。

専業主婦やパート・アルバイトなどの場合は安定した収入が証明できないため難しい方法となります。

住宅ローン返済中に離婚する場合の選択肢は３つ

ここまでは、住宅ローン返済中に離婚する場合の銀行への連絡・相談の必要性を解説してきました。

そして住む人に名義変更したい場合の対処法について解説しましたが、これは住宅ローン返済中に離婚する場合の選択肢の1つです。

では他にはどのような選択肢があるの？と気になりますね。

離婚時には次のような方法を選択できます。

この項では上記3つの方法と、その方法を選択するための対処法を解説していきます。

①家を売却して売却代金で住宅ローンを返済する

まずは、これまで住んでいた家を売却する方法です。

売却代金で住宅ローンを返済します。

双方が住み続けることを望んでいない、住み続ける人の名義で借り換えができないなどの場合は売却が選択肢になります。

この方法を検討するなら、アンダーローンかオーバーローンかを調べなければいけません。

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を下回ることをいいます。

オーバーローンはその逆で、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回ることをいいます。

アンダーローンになるかオーバーローンになるかで家の売却方法は異なります。

残債は毎年10月下旬頃に銀行から送られてくる残高証明書で確認しましょう。

家の売却価格は不動産会社の査定を受けて調べます。

アンダーローンなら余ったお金を折半する

住宅ローンの残債＜現在の自宅の価値（売却価格）＝アンダーローンとなったら、住宅ローンの返済中でも通常の売却が可能です。

売却代金で住宅ローンを一括返済し、余ったお金を夫婦で折半します。

これを財産分与といい、財産分与では婚姻中に築いた夫婦の財産を1/2で分けるのが原則です。

例えば夫名義で住宅ローンを組み、家の名義も夫だとしても家を売却して余ったお金は夫婦で1/2ずつ分けます。

なかには夫婦が共同で家を購入し、夫婦それぞれに持分があるケースもあります。

共有名義の家であったとしても、家を売却して余ったお金の分け方は1/2ずつです。

財産分与についてはこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。

離婚時の家の売却についてはこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。

オーバーローンなら任意売却する

住宅ローンの残高＞現在の自宅の価値（売却価格）＝オーバーローンとなったら、通常の売却はできません。

しかし任意売却という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている銀行と相談しながら売却する方法です。

売却益で住宅ローンを返済し、支払いきれなかった残債を分割返済していきます。

任意売却はオーバーローン時の売却方法として一般的ですが、債務整理が伴うため税や法的な知識が必要になる場面があります。

税理士や弁護士と連携している業者に依頼するようにしましょう。

また、オーバーローンでも家を売却できるというメリットがありますが、信用情報に傷がつくなどのデメリットもあります。

メリットだけでなくデメリットにも目を向けて検討したい方法です。

メリット・デメリットや手順など、任意売却についてはこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
任意売却なら競売を回避できる！メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説！

②どちらかが残って住み続ける

続いてはどちらかが残って住み続ける方法を解説していきます。

「住み慣れた家を手放したくない」「子供の環境を変えたくない」「オーバーローンとなったが任意売却は選択したくない」などの場合は、どちらかが残って住み続けることになります。

この場合、住宅ローンの名義人が住み続けるのか、住宅ローンの名義人でない方が住み続けるのかで気をつけることなどが異なるので注意しましょう。

住宅ローンの名義人が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が住み続ける場合、大きな問題はありません。

住宅ローンの名義人が返済を続けながら住むわけですから、住宅ローンの契約当初と条件に変わりがないからです。

住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合

住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合は、いくつかのリスクに注意しましょう。

前述したように、住宅ローンの名義人が住んでいなければ契約違反とみなされる可能性があります。

住宅ローンの名義人が夫、住み続けるのは妻というケースで解説しますね。

夫が養育費などの代わりとして住宅ローンの返済をし、妻が住むのであればそのことを銀行に相談しましょう。

銀行から承諾をもらえたとしても、離婚後に夫が住宅ローンを滞納するリスクも考えなければいけません。

夫が滞納すると最悪の場合、家は差し押さえられてしまいます。

住む場所を失うという大きなリスクを防ぐには、公正証書の作成が有効です。

公正証書は公的文書のため高い信用力を備えています。

公正証書に「住宅ローン滞納時は給料や財産を差し押さえられる」などの文言を記載しておくとよいでしょう。

そして、妻が住み続けるのであれば記事の前半で解説した住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。

住み続ける人の名義に変更しておけば、相手の返済状況などを気にせず安心して住むことができます。

夫名義の家に妻が住み続ける場合のリスクやトラブルを避ける方法については、こちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
https://c-realestate.jp/top/rikon-go-danna-meigi-no-ie-ni-sumu/

連帯保証人が妻（夫）なら変更しておく

住宅ローンでは、連帯保証人が妻（夫）となっているケースは多くあります。

夫婦関係は終わるが、どちらかが住み続けるので住宅ローンは継続するという場合は、連帯保証人の変更をしておきましょう。

連帯保証人から外れておかなければ、相手の返済が滞った場合に相手に代わって返済しなければいけません。

しかし離婚するからといって無条件で外してもらうことはできません。

連帯保証人から外れるには、相手の親や兄弟などから信用のある人（収入や勤続年数など）を立てる必要があります。

または土地や建物を担保にできることもあるので、銀行に相談してみるとよいでしょう。

③ペアローンや連帯債務の家にどちらかが住み続ける場合

家が共有名義の場合、住宅ローンは大きくわけるとペアローンと連帯債務の2種類があります。

ペアローンや連帯債務の家にどちらかが住み続ける場合は、次の3つの対処法があります。

それぞれを詳しく解説していきます。

ペアローンなら相手の債務を引き受けて一本化する

ペアローンは1つの家に対して夫婦が別々に住宅ローンを借り入れているので、住み続ける人が相手の残債も引き受けて住宅ローンを1本化します。

1本化するには預貯金などで相手の残債を一括返済する、もしくは借り換えで他の銀行から融資を受け、既存の住宅ローンを一括返済するという方法があります。

連帯債務なら連帯債務者を変更する

夫婦で1つの住宅ローンを組んでいる連帯債務の場合は、出ていく人を連帯債務者から外し、代わりの連帯債務者に変更します。

元々の連帯債務者と同程度やそれ以上の支払い能力がある人を候補とし、変更することを銀行に同意してもらわなければいけません。

また、連帯債務者の変更が難しければ住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。

住み続ける人の名義で新たな住宅ローンを借り入れ、既存の住宅ローンを一括返済すれば連帯債務の関係は解消されます。

これまで通り2人で返済を続けるなら銀行に相談する

1人当たりの負担額を減らせるペアローンや、夫婦の収入を合算して組むことができる連帯債務では、どちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り換えるのは困難なケースがあります。

このような場合は、どちらか一方しか住まないがこれまで通り2人で返済を続けるという方法を検討するかもしれません。

しかしこのケースでも、住宅ローンの契約者が居住していないという契約違反に該当します。

銀行には必ず相談しておきましょう。

そして、ペアローンの場合はほとんどのケースでお互いが連帯保証人となっています。

相手の支払いが滞れば1人で2人分の返済をしなければいけません。

1人での返済が難しいとなれば、家の差し押さえや競売になるリスクがあります。

このようなリスクを避けるには、家の売却も検討した方がよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの返済中であっても、離婚することはできます。

ただし、銀行へは連絡・相談をしておかなければいけません。

住宅ローンは契約者本人が居住するために融資されているので、契約者が家を出てしまうと契約違反になってしまいます。

契約違反とならないよう住み続ける人の名義に変更したいものですが、住宅ローンの名義変更は基本的に認められません。

そのため、住み続ける人の名義で「借り換え」をすることで対処できますが、そもそも離婚時には次のように3つの方法を選択できます。

住み続ける人の名義で借り換えをするという方法は、上記の「どちらかが残って住み続ける」場合の方法の1つです。

各々の状況に合わせたより良い選択ができるよう、さまざまな方法を検討してみてください。