固定資産税は住んでいる人が払うべき？共有名義の税金トラブルを解説

不動産の固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の不動産の所有者に課されます。

共有名義で不動産を相続する場合、共有者全員が連帯して固定資産税や都市計画税を支払うことになります。

しかし、なかには「自分は不動産に住んでいないのに、税金だけ支払うのは納得いかない」という人もいるでしょう。

共有不動産をもっていてもメリットがなく、税金の負担だけあるという人は、持分売却などで共有名義から抜け出すことをおすすめします。

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相続した家の固定資産税は誰が負担する？

不動産の所有者は固定資産税や都市計画税が課されます。

そのため、所有者が亡くなって不動産の相続が発生した場合には、誰が税金を課されるのか気になっている人も多いと思います。

相続した家の税金を誰が負担することになるのかは、単独所有の場合と共有状態の場合で異なります。

税負担が原因でトラブルに発展することもあるため、双方でどのように異なるのか事前に把握しておくことが大切です。

単独所有の場合と共有状態の場合における税負担について詳しく説明していきます。

単独所有の場合

不動産を相続した場合は、自動的に相続した人に固定資産税を支払う権利が移ると考えた人もいるかもしれませんが、自動的に移るわけではありません。

不動産を相続した際は、所有者が変わったことを第三者に明示するために不動産の名義を亡くなった人（被相続人）から新しい所有者に移します。

相続人が1人または1人の相続人のみが不動産の相続を希望しているようなケースでは、名義変更により単独所有となります。

名義変更により単独所有になった人は、次の1月1日から毎年固定資産税を課されるので覚えておきましょう。

共有状態の場合

単独所有は不動産を1人で所有している状態なので、固定資産税を1人で負担しなくてはなりません。

一方、単独所有ではなく相続人全員で共有することを選択した場合には、不動産の所有者が複数人いる状態なので共有者全員で固定資産税を負担します。

また、共有者のうちの1人が住んでいるという状況でも、不動産が共有状態である場合には取り決めがなければ共有者全員で固定資産税を負担することになるので注意してください。

共有状態の負担割合は均等ではなく、各自の共有持分の持分割合に基づいて固定資産税を負担することになるので覚えておきましょう。

共有状態の固定資産税の支払いでよくあるトラブル

共有状態の場合は、共有者全員で固定資産税を分割して負担するため、1人あたりの負担は単独所有の場合と比べると大きくありません。

そのため、あまりトラブルに発展することはないと考えている人もいるかもしれませんが、以下のようなトラブルが発生しやすいので注意が必要です。

• 共有者の代表が固定資産税を延滞する
• 共有者が固定資産税を支払わなくなる
• 住んでいる人以外が税負担に不満を抱く

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

共有者の代表が固定資産税を延滞する

相続した不動産が共有状態の場合、代表者を1名決めて、その代表者が固定資産税を納めるケースが多いです。

代表者は一旦固定資産税を納めてから他の共有者に立替分を請求して負担を補いますが、代表者が必ず固定資産税を納めてくれるとは限りません。

延滞した場合、固定資産税がきちんと支払われていないという理由から遅延損害金などのペナルティが課される可能性があるので要注意です。

固定資産税の納付する前に共有者が代表者に負担分を先払いしておけば、代表者の延滞を防げるでしょう。

共有者が固定資産税を支払わなくなる

共有状態では、固定資産税を代表者が一旦立て替えてから他の共有者に請求するケースが多いといいました。

しかし、代表者が固定資産税を一旦納めてから他の共有者に立替分を請求しようとしても、必ず立替分を支払ってくれるとは限りません。

このような事態が頻発した場合には、代表者の金銭的な負担だけが大きくなり、共有者間でトラブルに発展するおそれがあります。

共有持分の相続が発生した場合、相続人が持分割合に応じて固定資産税を負担することを理解していないケースが多いです。

確実に回収するためにも、固定資産税の負担に関するルールを明確にしておく、相続人にもルールを伝えておくことが大切です。

住んでいる人以外が税負担に不満を抱く

共有状態の不動産に共有者の1人が住んでいるということも多いです。

そのような場合でも、特に取り決めがなければ各共有者は持分割合に応じて固定資産税を負担することになります。

そのため、「特定の人物が独占する不動産の固定資産税を負担するのはおかしい」と不満を抱く共有者もでてきます。

最終的に不満を抱いた共有者が固定資産税を支払わなくなる可能性もあるので要注意です。

他の共有者の同意を得て不動産の管理を兼ねて住んでいるケースでは管理に対する感謝の気持ちを込めて全員で負担するケースも多いです。

しかし、同意を得ずに勝手に不動産を独占しているケースでは独占している共有者の全額負担にするといった全員が納得できる対策を練ることが求められるでしょう。

空き家を放置することによって生じるトラブル

既に共有者全員がマイホームを所有している場合、相続した不動産が空き家になることも多いです。

空き家の状態のまま放置していた場合、以下のようなトラブルが生じるおそれがあるため、特に使用する予定がないのであれば売却することをおすすめします。

• 固定資産税の負担が大きくなる
• 損害賠償を請求される可能性がある

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

固定資産税の負担が大きくなる

空き家の管理をきちんと行っていない場合は、特定空き家に指定される可能性があります。

特定空き家に指定される主な理由は以下の通りです。

• 放置することで倒壊などのように著しく保安上危険となるおそれがある
• 放置することで著しく衛生上有害となるおそれがある
• 適切な管理が実施されていないことで著しく景観を損なっている
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切と判断された

特定空き家にはいきなり指定されるわけではなく、苦情や相談を受けた行政が状態を確認、空き家所有者に対して助言・指導、それでも改善が見られなかった場合に指定されます。

特定空き家に指定されると、小規模住宅用地の特例から外されることにより、固定資産税の負担が最大6倍に増加します。

特定空き家に指定されないようにするには、適切な管理を継続しなくてはならないことを覚えておきましょう。

特定空き家の認定基準・リスクを知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

損害賠償を請求される可能性がある

空き家の管理が行き届いていないことが原因で、近隣住民に何らかの被害が生じることも多いです。

例えば、タイルが落下した、門扉や外壁が崩れたことによって通行人がケガをしたなどです。

このように近隣住民に何らかの被害が生じると、損害賠償を請求される可能性があります。

他にも、雑草が生い茂っている、ゴミの不法投棄などが原因で害虫や害獣が住み着き糞尿の被害が発生した、不審者が住み着いて治安が悪くなって訴えられるおそれも。

上記2つのトラブルを回避するためには、住むこともない空き家に対し修繕費用をかける必要があります。

将来的に使用する予定がないのであれば、早期に売却した方が無駄な支出を抑えられるでしょう。

固定資産税の負担を回避する方法

不動産を相続するにあたり、共有状態を選択することになったという共有者の中には、固定資産税の負担を回避したいと考えている人もいると思います。

固定資産税の負担を回避する方法として、以下の4つが挙げられます。

• 共有持分を放棄する
• 共有持分を贈与する
• 共有持分を他の相続人に売却する
• 共有持分を買取業者に買い取ってもらう

それぞれの方法を詳しく説明していきます。

共有持分を放棄する

共有持分を放棄するという方法を選ぶと、自身の共有持分は他の共有者に分配されるため、共有者ではなくなります。

その結果、持分割合に応じて固定資産税を納める必要がなくなります。

共有持分の放棄は手軽に選択できる固定資産税の負担の回避方法ですが、資産価値のある共有持分をわざわざ放棄するのはもったいないです。

売却すれば少額でも現金が手に入ることを考慮すると、共有持分の放棄は最終手段として取っておいた方が良いでしょう。

共有持分を贈与する

共有持分を贈与するという方法を選んだ場合は、自身の共有持分は受贈者が受け継ぐため、共有持分の放棄と同様に共有者ではなくなります。

共有持分を放棄するという方法と大きく違うのは、共有持分の放棄の場合は他の共有者に分配される一方、贈与であれば特定の人物を指定できるという点です。

贈与は相手に無償で譲ることで、放棄と同様に資産を失うことになりもったいないというデメリットがあります。

また、共有持分の評価額によっては受贈者に対し贈与税が課されることもあるという点に注意してください。

共有持分を他の共有者に売却する

共有持分を他の共有者に売却した場合、共有者でなくなることで固定資産税を支払わずに済むだけでなく、現金が手に入るというメリットがあります。

共有者の中には、共有状態から単独所有に切り替えたいと考えている人もいます。

単独所有に切り替えるには、他の共有者の共有持分を取得する必要があるため、相談すれば共有持分を買い取ってくれる可能性が高いです。

しかし、上記以外のケースで共有持分を買い取ってもらうことは容易ではありません。

その理由は、共有持分を買い取って持分割合を増やすことにメリットが特にないためです。

もし、共有者の中に単独所有に切り替えたいと考えている人がいるケースでは、共有者への売却を検討してみましょう。

共有持分を買取業者に買い取ってもらう

他の共有者に共有持分を売却するという方法の場合は、共有者が買い取りを希望しているケースを除いて売買に応じてもらえる可能性は低いです。

しかし、共有持分の買い取りを専門的におこなっている買取業者の場合は、相談することで共有持分を買い取ってもらえる可能性が高いです。

買取業者の場合、通常の不動産売買とは異なり仲介という形式ではないため、仲介手数料が発生しません。

また、購入希望者を探す、交渉の手間を省けることから、現金化をできるという点が大きなメリットです。

しかし、買取業者であればどこの業者でもいいというわけではありません。買取業者ごとに買取査定の結果が異なる点に注意してください。

なるべく高値で共有持分を売却したいなら、弁護士と連携した買取業者がおすすめです。法的手続きや税金関連のトラブルも適切な対応ができるため、強気の高額査定が期待できます。

まとめ

不動産の固定資産税は、マイホームの場合には住んでいる人と所有者が一致しているので、通常は住んでいる人が納めます。

賃貸物件のように住んでいる人と不動産の所有者が一致していないケースでは、登記簿に登録されている所有者が固定資産税を納めることになるという違いがあります。

不動産を相続した場合は、被相続人から相続人に名義を変更することにより固定資産税を課される人が変わりますが、共有状態の場合は共有者全員での負担となる点に要注意です。

また、共有者の1人が共有状態の不動産に住んでいる場合も、特に取り決めがない場合には共有者全員で負担することになります。

空き家の共有状態を放置したままでいると、空き家によるトラブルが生じる、無駄な税金を納めることになるなど、デメリットが多いのでおすすめしません。

共有持分を買取業者に買い取ってもらうなど、早めに共有状態を解消しましょう。