タワマンの事故物件は売却相場はいくら？高値でスムーズに売る方法

高級住宅の代名詞ともいえるタワマンですが、自殺や孤独死などで「事故物件」になると、資産価値が下がってしまいます。

しかし、どれだけ価値が低下するかは個々のケースよります。法律による規定がないため、原則として売主と買主の合意によって価格が決まるのです。

一般的には、通常の価格から2割ほど下がるのが相場です。ただし、人気エリアの物件など、タワマンの立地などによっては高く売れる場合もあります。

自分の所有するタワマンの価格を知りたければ、まず不動産業者の査定を受けることをおすすめします。

とくに、訳あり物件専門の買取業者であれば事故物件の市場価値に詳しく、売却までのスピードも早いのでおすすめです。

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タワマン事故物件の価格は「2割安」が一般的

タワマンが事故物件となったとき、資産価値にどのような影響があるか気になる人は少なくないでしょう。

ここでいう資産価値とは売買時の価格であり、いわゆる市場価格を指します。市場価格は売主と買主の合意によって決まるため、明確な評価基準はない点に注意が必要です。

そのため、相場はありますが、個々のケースで影響の度合いは大きく異なります。事故物件の売買価格を正確に知りたいときは、不動産会社の査定を受けましょう。

事故物件の原因によって下落幅は異なる

ひとくちに事故物件といっても、その内容はさまざまです。事故物件の原因によって、価格への影響も異なります。

下記の3つが主な原因となります。

それぞれの原因について、詳しい内容と価格への影響を見ていきましょう。

自殺は2~5割ほど低くなる

事故物件でもっとも多い原因は、自殺によるものです。おおむね2~5割ほど資産価値が下がります。

とくに、室内で死亡して遺体のシミ・臭いが残ると、より資産価値が下がりやすくなります。

ただし、シミ・臭いがないからといって、資産価値が下がりにくいわけではありません。

自殺が大きく報道されて世間に広く知れ渡ってしまうと、売却は難しくなります。

また、殺人の場合も同じくらいか、もしくはさらに下落します。事件が未解決の場合は「犯人が現場に戻ってくるかもしれない」という不安感から、需要はより一層低くなるでしょう。

孤独死は遺体発見までの期間で2~5割を目安に価格が低下する

孤独死の場合も2~5割ほど値下がりしますが、死亡してから遺体が発見されるまでの期間が重要です。

季節や気候などに左右されますが、人は亡くなってから72時間を経過すると遺体に変化が生じます。

腐敗や変色、ガスによる膨張などが起こり、口や鼻からは体液などが流出します。さらに時間が経つと虫が湧き、細菌による感染症リスクも発生しかねません。

遺体発見が遅れるほど室内や近隣の被害は大きくなり、資産価値も大きく低下します。

反対に、孤独死であっても1日程度で発見された場合、ほとんど価格に影響はありません。

遺体の損傷具合は季節や気候で変動する

孤独死で物件の価格に大きく影響するのは、遺体の損傷具合です。しかし、遺体の損傷スピードは季節や気候で差があります。

例えば、夏場は気温が高いため、死亡してから1日程度で腐りはじめます。

一方、気温の低い冬場では数週間ほどかかる場合もあります。北海道などの寒冷地では氷点下になるため、1ヶ月経っても腐敗しないケースがあるのです。

また、室内の空調によっても損傷スピードは異なります。夏場でもクーラーが効いている部屋は腐りにくいですし、冬場であっても暖房で部屋が暖かければ腐りやすくなります

火災など事故が原因の場合は2~3割ほど安くなる

火災などの事故で人死があった場合、価格は2~3割ほど安くなります。

自殺や他殺などよりは心理的な抵抗感が少なく、比較すると価格への影響も少ない傾向です。

ただし、火災の場合は内装などに大規模なリフォームが必要です。人死による価値の低下は少なくても、リフォーム費用によって大きな損失となるケースがあります。

近隣に延焼の損害賠償は必要？

他人に何らかの損失を与えた場合、原則として損害賠償をおこなうことが民法709条で規定されています。

しかし、火事による延焼は失火法（失火ノ責任ニ関スル法律）によって、重過失の場合を除き民法709条を適用しないことが定められています。

重大な過失とは「ほとんど故意に近い注意欠如」のことです。ほんの少しでも注意すれば有害な結果を避けられた場合をいいます。

上記のような重過失が原因でなければ、火事の延焼による近隣への損害賠償は必要ありません。

参照：e-Govポータル「民法第709条」

参照：e-Govポータル「失火ノ責任ニ関スル法律」

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人の死があっても価格に影響しないケース

事故物件の原因について解説しましたが、一方で事故物件とならない事件・事故もあります。

代表的なケースは、下記の3つです。

1.病死や自然死で遺体がすぐ発見されたケース

孤独死の解説でも触れましたが、病死や自然死で遺体がすぐに発見された場合は、事故物件となりません。

人はいつ、どこでも亡くなる可能性があるものです。病死や自然死まで事故物件とみなすと際限がありません。

死亡から1日程度で発見され、遺体の腐敗も進んでいなければ、物件の資産価値に大きな影響はないでしょう。

2.建設中に起きた死亡事故のケース

タワマンの建設工事では、高所作業中の転落や、エレベーターに挟まれるなどで作業員が死亡する事故もあります。

多くのタワマンは完成前に売買されるので、入居前に事故が起こってしまうケースもありえます。

しかし、建設工事中の死亡事故が価格へ影響することは、基本的にありません。

過去の判例では、建築中マンションのエレベーターシャフト内で死亡事故が発生し、買主が手付金の返還などを請求したところ、市場価格の減少が認められず棄却されたケースがあります。

参照：一般財団法人不動産適正取引機構「RETIO判例検索システム」

3.共有部分や他の人の部屋で人死があったケース

タワマンの場合、別の部屋で人死があったり、屋上や吹き抜けから転落して死亡する事件・事故もあります。

これらのケースでは専有部分への影響は少ないとみなされ、価格の低下も基本的にありません。

ただし、のちほど解説するように、上階から飛び降りた人が自分の専有部分（庭やバルコニーなど）に転落してきた場合、資産価値への影響は避けられないでしょう。

事故物件の価格に法的な決まりはない

ここまで事故物件の価格について解説しましたが、すでに伝えたとおり、事故物件における明確な評価基準はありません。

法律には「事故物件がいくらで取引されるべきか」という規定はないのです。

実際の不動産取引では、ここまで解説した相場をベースに、個々の条件で価格が変動します。

立地や周辺環境などの条件がよければ高値で売れる可能性がありますし、もともと不動産需要の低い地域では値崩れしやすいといえます。

これらの条件を判断するには、専門知識が必要です。事故物件の価格を正確に知りたい場合は、専門家である「事故物件専門の買取業者」に相談しましょう。

人気エリアのタワマンほど値下がりしにくい

タワマンの事故物件に関しては、人気エリアほど価格への影響が少ないといえます。

タワマンはそもそも湾岸エリアや交通の便がよい地域に建てられるケースが多く、価格も下がりにくいのです。

人気エリアはもともとの不動産需要が高いので、買主も見つかりやすい傾向にあります。

タワマンが事故物件になっても各種税金は下がらない

タワマンを所有していると、固定資産税や都市計画税が課されます。また、相続すれば相続税が発生します。

しかし、事故物件であっても税額は下がらないケースがほとんどです。

なぜなら、これらの税額を算出する基準となる評価額は、市場価格とは異なる計算式で算出するためです。

土地の場合は市場価格の影響を考慮する特例（利用価値が著しく低下している宅地の評価）があります。しかし、建物に関してはそういった特例はありません。

事故物件になっても通常の物件と同じ税額を納めなければいけないため、活用できていない場合はなるべく早く処分することをおすすめします。

タワマン事故物件をスムーズかつ高値で売却する方法

事故物件であっても、高値で売れるに越したことはありません。

事故物件であるタワマンをなるべく高値で売却するなら、下記の方法を検討してみましょう。

方法1.リフォームやリノベーションを施す

室内で人死があり、シミや臭いなどの損傷があった場合、特殊清掃をおこなうのが一般的です。

しかし、特殊清掃はあくまで原状回復が目的です。室内の損傷を修復しただけでは、物件の需要は上げられません。

そこで、リフォームやリノベーションで内装・設備を新しくし、物件の資産価値を上げることを検討してみましょう。

場合によっては、間取りを変えるような大規模リフォームも効果的です。近隣の賃貸需要に合った間取りにすれば、収益物件として高値で売却できます。

ただし、賃貸需要の把握や、リフォームによる価値向上と必要コストの計算には専門的な知識が必要です。赤字とならないよう、慎重に検討しましょう。

方法2.築浅のうちに売却する

すでに解説したとおり、タワマンは経年劣化によって価値が減少します。

新築時から年数ごとに価格は下がり、築年数20年ほどで下げ止まるのが一般的です。

例えば、首都圏中古マンションにおける売買が成立したときの単価データが下記のとおりです。

築年数	㎡単価（万円）
築0~5年	80.96
築6~10年	68.06
築11~15年	60.56
築21~25年	38.70
築26~30年	29.68
築31年~	31.70

築5年以内と築21~25年を比較すると、㎡単価が半額になっているとわかります。

上記のデータを見ると、基本的には築浅のうちに売却したほうが高く売りやすいといえるでしょう。

参照：公益財産法人東日本不動産流機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）　図表6」

方法3.訳あり物件専門の買取業者に売却する

事故物件を売却しようと一般的な仲介業者に依頼しても、なかなか売れないケースが大半です。

なかには「どうせ売れないから」と販売活動をおろそかにしたり、早く売って手数料をもらうために安値での売却をすすめてくる業者もあります。

事故物件は特殊な不動産なので、取り扱いには専門的な知識が必要です。そのため、高く売るなら実績の豊富な専門買取業者に相談することが大切です。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、訳あり物件専門の買取業者として多くの事故物件を買い取ってきた経験があります。

弁護士と提携しているので、損害賠償や相続に関するトラブルも適切なサポートが可能です。無料相談も受け付けているので、お気軽にお問い合わせください。

専門買取業者なら特殊清掃や遺品整理の相談もできる

訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうメリットは、価格だけではありません。売却完了までのプロセスを省略し、すぐに物件を手放すことができます。

まず、業者が直接買い取るので「代金の一括支払い」が可能です。早ければ数日程度で、不動産を現金化できるでしょう。

また、不動産の専門家が調査して買い取るので、契約不適合責任などで後からトラブルとなるリスクもなくせます。

さらに、事故物件の売却に必須な特殊清掃や、故人の遺品整理についても相談できます。希望すれば、事件・事故が発生した状態のままで売却することも可能です。

事故物件の売却では、少しでも早く処分したいと考える人も少なくありません。そのような人にとって、訳あり物件専門の買取業者はとくにおすすめできる選択肢です。

方法4.できるだけ早期に売却する

すぐに売却すべきか、それとも時間を置いてから売却すべきか、悩む人も多いでしょう。

「事件や事故が風化されるまでまったほうがよい」と考える人もいますが、期間を空けたからといって資産価値が回復するとは限りません。

経年劣化による価値減少も考えると早めに売ったほうがよい

事故物件となったことによる影響も重要ですが、経年劣化による価値の減少も考えなければいけません。

建物の経年劣化は避けることができません。修繕などで物理的な寿命を延ばしても、所有期間が長いほど価値は減少していきます。

また、築年数は買主側の資金調達にも影響します。金融機関にとって築古物件は担保価値が低いため、融資を受けられないケースがあるのです。

融資を受けられなければ購入資金の調達が難しいため、買主側の購入候補から外れやすいといえます。

ただでさえ需要の低い事故物件ですが、築古となることで一層売れにくく、価格も下がってしまう恐れがあります。

賃貸物件として活用するなら保有を続けるのもアリ

事故物件であっても、賃貸物件として活用し賃料収入を得られるなら、保有を続けるのも1つの方法です。

人気エリアのタワマンなら、事故物件であっても住みたいという人がいるかもしれません。常に入居者がいれば、安定した収入を得られます。

事故物件の家賃に関しては、売買と同様に明確な基準がありません。一般的には通常の賃料相場より2~3割安くするケースが多いようですが、地域の賃貸需要や個々の条件によります。

下記の記事では「事故物件でも許容できる賃貸物件の条件」について調査データが解説されています。家賃の金額を決めるとき、参考にしてみましょう。

参照：イエコン「事故物件でも許容できる賃貸物件の条件300人にアンケート調査しました！」

タワマン事故物件を売却するときは「告知義務」に注意

タワマンの事故物件を売却するとき、売主および仲介をおこなう不動産業者は、事件・事故のことを買主へ伝える義務があります。

これを「告知義務」といい、違反すると契約不適合責任に問われます。

「事故物件である」という事実を隠して売却をすると、売主側から訴えられて裁判にまで発展するかもしれません。

トラブルを起こさないためにも、告知義務はしっかりと守りましょう。

参照：e-Govポータル「民法562条、563条、564条」

事故物件の売買における「告知義務期間」に明確な定めはない

事故物件の売買において、告知義務は期間を定められていません。

国土交通省が2021年に発表した事故物件の取り扱いに関するガイドライン案でも、売買における告知義務は経過期間によらず必要としています。

正式な法律ではありませんが、今後このガイドライン案をもとにした法改正があるかもしれません。

事件・事故の発生時期や内容など、自分が知っている情報はすべて売主に伝えましょう。仲介業者を利用する場合は、依頼する業者に伝えることが大切です。

参照：国土交通省「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン（案）」

高級タワマンで起こった事故物件の事例

どのような事例で事故物件となり、タワマンの価格に影響するのか見ていきましょう。

事故物件の事例として、下記の3つを紹介します。

1.室内で首吊り自殺があったケース

室内での首吊り自殺は、専有部分に対する直接的な影響が大きいといえるでしょう。

実際にその場所で亡くなったという事実は、買主にとって心理的抵抗感が強くなります。

また、首吊り自殺は死後に体液などが染み出しやすく、室内への物理的ダメージも深刻です。

特殊清掃やリフォームの費用も高くなり、少なくとも数百万円はかかるでしょう。

体液が階下に伝わる場合もあり、そうなると階下の住民に慰謝料や損害賠償を支払う必要もあります。

2.自分のバルコニーや庭が飛び降りの現場になってしまったケース

タワマンは高層住宅という特性上、飛び降りや転落事故も発生しやすくなります。

実際に飛び降りた部屋が事故物件になるのはもちろん、落ちた先の庭やバルコニーに関しても事故物件とみなされるのが一般的です。

自分は亡くなった人と無関係なのに、飛び降りに巻き込まれて資産価値が下がってしまったというケースは少なくありません。

飛び降りた人の家族や相続人に損害賠償を請求できるケースもありますが、相手側も事件・事故に動転している場合が多く、交渉を進めるのは難しいでしょう。

損害賠償請求をおこなうときは、弁護士に相談のうえ、適切な交渉・手続きをおこないましょう。

3.別のところで死んだ遺体が遺棄されていたケース

実際にその場所で死んでいなくても、遺体が遺棄されていて事故物件となったケースもあります。

年金の不正受給や殺人・過失致死などで遺体を隠しているケースがあり、事件性が大きいため大々的に報道されることも少なくありません。

話題性があればそれだけ広く知れ渡るので、価格の下落も大きくなります。

共有名義で売却するかどうか揉めている場合はどうする？

タワマンの事故物件を売却しようと思っても、共有名義であるために売却できないという場合があります。

自分は売却したくても、共有者が反対しているといったケースです。共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。

そのような場合は、自分の共有持分のみを売却することを検討しましょう。持分のみの売却なら、他共有者の意思に関係なく売却できます。

持分を売却するときは、他共有者に買い取ってもらうか、専門の買取業者に買い取ってもらう方法があります。

「売りたくない共有者」に自分の持分を買い取ってもらう

「事故物件のタワマンを売りたくない共有者」がいるということは、その人にとって物件を保有する何らかのメリットがあるということです。

その人からすれば、持分を増やすことにも積極的である可能性があります。

そのため、他共有者への持分売却は高値で売りやすく、交渉もしやすいといえるでしょう。

ただし、共有者だからといってすんなり買い取ってくれるとは限りません。価格交渉などが必要となる場合もあるので注意しましょう。

「共有持分専門の買取業者」に自分の持分を買い取ってもらう

共有者が持分を買い取ってくれない場合、共有持分専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

共有持分の売買も特殊な不動産取引なので、一般的な仲介業者では取り扱いを断られる可能性があります。

共有持分専門の買取業者なら、高値での売却が期待できます。事故物件の共有持分なら、弁護士と提携した買取業者がとくにおすすめです。

まとめ

タワマンが事故物件となった場合、資産価値の低下は基本的に避けられません。

実際にどれだけ安くなるかは、個々のケースによって大きく異なります。一般的には2割~5割の範囲で安くなることが多いようです。

また、タワマンは築年数が古くなるほど価格も下がります。賃貸物件として活用する予定がない、もしくは事故物件の影響で入居者がつかない場合、早めに売却することをおすすめします。

なるべく高く、スムーズに売却するなら、訳あり物件の専門買取業者に相談しましょう。事件・事故があった現状のまま、すぐに現金化することが可能です。