崖土地・高低差のある土地は専門業者へ買取依頼！仲介との違いを解説

崖土地や高低差のある土地をもっていて、「売りに出したが買い手が付かない」「不動産会社に取り扱いを断られた」と困っている人は多いでしょう。

崖土地や高低差のある土地は、建築制限のせいで活用が難しく、売れにくい土地の代表格です。

しかし、全く売れないわけではなく、専門業者に買取を依頼すれば高値でスムーズに売却できる可能性があります。

ただし、崖土地でも買い取れる不動産業者は多くないため、まずは一括査定を利用して崖土地に対応できる不動産業者を探しましょう。

一括査定なら、査定額を比較することで土地の価格相場がわかりますし、最も売却条件の良い不動産業者を見つけられます。

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崖土地・高低差のある土地は専門業者に買取を依頼しよう

崖土地や高低差のある土地は、使い勝手が悪く、安全面でのデメリットも大きいため、中々売れないのが一般的です。

そのため、崖土地・高低差のある土地を売却する場合、専門業者による買取をおすすめします。

仲介だと、不動産業者を介して一般の人から買い手を探すことになるため、買い手を見つけるのは困難です。

しかし、専門業者による買取なら、崖土地・高低差のある土地でも、スムーズに売ることができます。

専門業者に買取依頼するメリット

専門業者の買取には、主に以下3つのメリットがあります。

• 高額な買取価格を期待できる
• 現金化までが早い
• 現状のまま引き渡せる

「早く手放したい」「直近でまとまったお金が必要」「売却に費用をかけられない」という人におすすめの売却方法です。

高額な買取価格を期待できる

崖土地や高低差のある土地は建築制限がかかるので、通常のように自由な活用ができません。

そのため、一般的な買取業者に依頼しても査定額は低くなりやすく、そもそも買取を断られてしまうケースもあります。

一方、専門業者であれば崖土地の活用方法を熟知しているので、すぐに高額買取が可能です。

• 自社で崖土地を修繕工事をおこなえる
• 崖土地を探している顧客を抱えている

買取した崖土地を再販売することで、利益をあげられるので、高い買取価格が期待できます。

現金化までが早い

買取による売却は、現金化までが早くなります。一般的な仲介だと3ヶ月程度かかりますが、買取は早ければ数日での現金化が可能です。

早く現金化できる主な理由として、以下の2つが挙げられます。

• 仲介業者のような売却活動が必要ない
• 住宅ローン審査の結果を待つ期間がない

仲介の場合、査定後に不動産業者を介して買い手を探し、価格交渉をして売買契約を結ぶというプロセスになります。一方、買取なら査定後すぐに契約締結が可能です。

また、業者が買い手となるため資金力があり、基本的に現金一括払いとなります。個人の買い手だとローンを組む場合が多いため、その審査に時間を取られてしまいます。

売却活動を大幅に短縮し、支払いも現金一括払いであることが、買取の大きな強みです。

買取依頼で用意しておく書類

なるべく早く現金化するためには、以下の必要書類を準備しておくとよいでしょう。

• 登記済権利証（登記識別情報）
• 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）
• 土地測量図

物件によっては他の書類も必要な場合があるので、詳しくは一度買取業者に問い合わせしてみてください。

現状のまま引き渡せる

崖土地や高低差のある土地は、土砂崩れや岩石の崩落などのリスクを抱えています。

土地から落石があり、他人にケガをさせてしまった場合、土地所有者が損害賠償請求を受けてしまいます。

そのため、一般の買主に崖土地を売却する場合、擁壁の安全確認をおこない、補修するなどの対応をしなければなりません。

もしも擁壁や土留めなどの対策が不十分だった場合には、売却後に契約不適合責任として、買主とトラブルになる恐れもあります。

しかし、専門業者の買取であれば、崖土地を現状のまま引き渡せます。

例えば、擁壁にひびが入っていても、そのまま買取してもらえる上、売却後に責任を負うこともありません。

売却前の労力や費用を取り除けるだけでなく、売却後のトラブルを避けることも可能です。

崖土地・高低差のある土地の売却で仲介業者を避けたほうがよい理由

ここまで買取をおすすめしてきましたが、仲介で売るのが不可能というわけではありません。重要なのは買い手が見つかるかどうかなので、仲介で崖土地・高低差のある土地が売れることもあります。

しかし、以下の理由から、仲介業者はあまりおすすめできません。

• 特殊な土地のため熱心に売却活動してもらえない恐れがある
• 建築制限の有無や安全調査に時間と費用がかかる
• 売却後に買主とトラブルになるリスクが高い

特殊な土地のため熱心に売却活動してもらえない恐れがある

崖土地・高低差のある土地は、仲介業者にとって扱いにくい物件です。

なぜなら、下記のような制限があるため、買主が見つかりにくく価格も低くなりがちだからです。

• 立地が市街化調整区域内
• 建築制限がかかっている
• 接道義務を満たしていない
• 不整形地である

仲介業者の利益は、売買成立によって得られる仲介手数料です。仲介手数料の金額は「売買価格の数%」というように、いくらで売れたかで決まります。

つまり、買主が見つかりにくく価格も低くなりがちな物件は、仲介業者によってメリットが少ない物件といえます。

そのため、人件費と広告宣伝費をかけても「割に合わない」と思われてしまい、熱心に売却活動を行ってくれない恐れがあります。

このような事情から、仲介業者で崖土地を売ろうとしても、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまうリスクが高いのです。

建築制限の有無や安全調査に時間と費用がかかる

仲介業者で売却する際、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。

例えば、擁壁の安全性は問題ないとして引き渡したのに、問題があった場合です。売主は擁壁を安全な状態にする「追完請求」を求められます。

その他、重大な問題であった場合には「契約解除」や「損害賠償」を請求されるかもしれません。

そのため、崖土地の売却前には、建築制限有無の確認や安全性の調査、場合によっては修繕が必要です。

これらの調査・工事には専門業者への依頼が必要となるため、時間も費用もかかってしまう上、赤字になってしまう恐れもあります。

売却後に買主とトラブルになるリスクが高い

崖土地や高低差のある土地は、売却後に買主とトラブルになるリスクが高いです。

具体的には下記のようなトラブルで、買主からクレームを受ける恐れがあります。

• 購入時に考えていた建物が建てられない
• 隣地所有者との交渉が滞って擁壁工事ができない
• 市街化調整区域で再建築不可である
• 境界が不明確で隣地所有者とトラブルになる

売却トラブルを避けるには、土地・建物の状況を正確に把握しておくことが必要です。

しかし、トラブルを回避するには相応の時間と費用がかかり、費用対効果が悪くなります。

上記の理由から、高低差のある崖土地は仲介業者での売却を避けたほうがよいでしょう。

崖土地が売れにくくなる原因の「がけ条例」とは？

崖土地や高低差のある土地には、「がけ条例」が適用される場合があります。

崖の上や下への建物の建築を制限する「がけ条例」が適用されると、その土地の利用に制限がかけられます。

がけ条例が適用されるかどうかは、土地の売りやすさに直結するため、制度の内容を詳しく把握しておきましょう。

「がけ条例」とは崖の上や下への建物の建築を制限する条例

「がけ条例」とは、崖の近くにある建築物の安全性を確保するために、崖の高さや距離によって建築行為を制限する条例の総称です。

具体的な名称や制限については、条例を定める都道府県などの自治体によって異なります。

崖土地の売却前には「がけ条例」の適用条件や制限を確認しましょう。

自治体のホームページに掲載されていることが多いので、「がけ条例 ＋ 自治体名」でweb検索すれば、情報を得られるはずです。

情報が見つからない場合や内容がわからない場合は、自治体の担当窓口や不動産業者に問い合わせてみるとよいでしょう。

参照:「建築敷地周辺に高低差がある場合（東京都建築安全条例第6条）」（東京都北区）

「がけ条例」で適用される土地と建築制限の例

東京都を例に、「がけ条例」が適用される土地と建築制限の内容を紹介します。

東京都における「がけ条例」は「東京都建築安全条例第6条」で次のとおり定められています。

高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。　

引用：「東京都建築安全条例第6条」（東京都例規集データベース）

なお、ここでいう「がけ高」は「1/2勾配の斜め線を超える部分について、がけ下端から最高部までの高さ」を指します。

以上のことから、建築制限がかかる原則的な範囲は下図のようになります。

建築制限がかかる範囲に建物を建築しようとする場合、高さ2mを超える擁壁を設置する必要があります。

例えば、がけ高が3mであれば、がけの下端から6m以内の位置に建物を建設する場合、高さ2m超の安全性を確保した擁壁が必要ということです。

擁壁の構造にも一定の基準が定められているので、あわせて確認するようにしてください。

例外として、斜面の勾配が30度以下であったり、がけや既設の擁壁に構造耐力上支障がない場合などでは、制限が緩和されるケースもあります。

参照:「東京都建築安全条例」（東京都都市整備局）

擁壁があっても安全性のチェックが大切

上記の通り、がけ条例では「擁壁の有無」が重要となります。しかし、仮に擁壁がある土地でも、それだけで安心はできません。

すでにある擁壁が古いものだと、現在の安全性基準を満たしておらず、補強工事が必要な場合があります。

擁壁がある土地でも、各自治体の建築事務所で擁壁の造成履歴を調べたり、検査済証が交付されているかを調べたりなど、安全性を改めてチェックしておくことが大切です。

高低差が大きいとより厳しい法律の規制を受ける

傾斜度が30度以上で高低差が5mを超えているような崖土地は急傾斜地の崩壊が起きて、命を落とす恐れがあります。

そのため、高低差の大きい崖土地は、都道府県が定める「がけ条例」以外にも、国が定める法律の規制を受けます。

• 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
• 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

こうした制限を受ける場合、斜面を切り盛りして、急傾斜地の高さを低くする安全対策をしなければ、崖土地の開発計画は許可されません。

また、建築物の構造は土石などの衝撃に対して安全な構造であるかの確認を受ける必要もあります。

参照:「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」（e-govポータル）

参照:「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」（e-govポータル）

参照:「2.土砂災害防止法の概要」（国土交通省）

崖土地・高低差のある土地の売却はトラブルが起こりやすい

ここまで説明してきたように、勾配が急であったり、高低差が大きければ「がけ条例」その他の法律などによって建築制限を受けます。

また、これらの制限がなくても、崖土地や高低差のある土地は何かとトラブルを抱えがちです。

万が一トラブルが発生すると、和解金や弁護士費用などがかかる場合もあり、そういった事情からも専門業者の買取をおすすめしています。

具体的なトラブル例

崖土地・高低差のある土地の売却では、次のようなトラブルがあります。

• 隣人トラブル
• 重要事項説明トラブル

それぞれどのようなトラブルなのか、詳しく解説していきます。

隣人トラブルの例

隣人トラブルの例としては、次のようなケースが挙げられます。

• 擁壁工事にあたって隣地所有者との話し合いがまとまらない
• 土砂崩れなどで隣地との境界がわからなくなった
• 道路に接しておらず、隣地を通行する必要がある

例えば、境界が不明瞭になっている場合、隣地所有者立ち会いのもと、境界確定測量をしなければいけません。

問題を解決してから売る場合は手間がかかりますし、そのまま売る場合は買い手に告知しなければならず、価格が下がる要因にもなります。

重要事項説明トラブルの例

重要事項説明とは、不動産取引において重要な項目を書面で説明する手続きのことで、不動産仲介業者に義務付けられています。

がけ条例が適用されることや、建築不制限などについても、重要事項説明書に記載しなければいけません。

しかし、がけ土地・高低差のある土地に不慣れな仲介業者や、あるいは悪意のある業者（早く売るためデメリットになる部分を買主に説明しない業者）にあたると、十分な説明がされずにトラブルになる恐れがあります。

直接的な加害者は仲介業者であっても、売主もトラブルに巻き込まれてしまうかもしれないのです。

仮に仲介業者を利用する場合は、がけ土地・高低差のある土地であることや、その他の問題点を全て伝えて、記載漏れのない重要事項説明書を作成してもらう必要があります。

トラブルを避けるためにも専門業者の買取がおすすめ

ここまで解説したトラブルも、専門業者の買取なら避けることができます。

隣人トラブルを抱えていてもそのまま買い取ってもらえますし、重要事項説明も相手が買取業者なら買い手自身が物件を調査して購入するため問題になりません。

仲介を使い、個人相手にがけ土地・高低差のある土地を売るのは、費用・時間ともに大きなコストがかかります。コストを省いたうえでトラブルなく売るには、専門業者の買い取ってもらうのが一番おすすめな方法です。

まとめ

高低差のある崖土地は、そのまま利用できないケースがほとんどです。

仲介業者で売却するためには、売却前に建築制限の有無や擁壁・地盤の強度などの安全性を調査する必要があります。

手間と時間がかかり、安全性が確認できたとしても、買主がすぐに見つかるとは限りません。

そのため、高低差のある崖土地を売却する場合、専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

専門業者なら速やかに現金化できる上、契約不適合責任を負わずに済むので、売却後のトラブルとも無縁です。

まず一度、訳あり物件専門の不動産業者へ無料相談や査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

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