事故物件の売却に特殊清掃は必要？費用や業者の選び方を解説

孤独死や自殺、事故死など、人死があった不動産は事故物件となります。

事故物件は、一般的に特殊清掃をおこないます。特殊清掃とは、遺体の体液などによる室内の汚染・損傷を除去する清掃です。

特殊清掃は、特殊な機材や薬品、そして専門的な知識が必要なため、業者に依頼する必要があります。

ただし、訳あり物件専門の買取業者に現状のまま買い取ってもらえば、特殊清掃をせずに事故物件を処分することもできます。

「急いで事故物件を処分したい」「特殊清掃業者に依頼する費用がない」というときは、現状のまま買い取ってもらうことも検討しましょう。

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事故物件を売却する前に特殊清掃は必要？

特殊清掃とは、通常のハウスクリーニングでは対応できない汚染物の除去や損傷の修復をするための清掃です。

事件・事故や孤独死の現場を清掃し、原状回復（汚染や損傷が発生する前の状態にすること）をおこないます。

ほとんどの事故物件では、特殊清掃をおこなってから売り出します。ただし、特殊清掃は法的に義務付けられているわけではありません。

特殊清掃をせず、そのままの状態で売却する方法もあります。

特殊清掃が必要なケース

そもそも、特殊清掃が必要となるのは、どのような物件なのでしょうか？

具体的には、次の3つがあげられます。

• 1.遺体の腐敗などで室内の損傷が激しいケース
• 2.対象の物件がゴミ屋敷状態のケース
• 3.火災で事故物件になったケース

上記のケースにあてはまる場合、特殊清掃を依頼するのが一般的です。

それぞれのケースについて、詳しい内容を見ていきましょう。

1.遺体の腐敗などで室内の損傷が激しいケース

孤独死などで何の処置もされずに放置された遺体は、時間が経つと腐敗していきます。

遺体が腐敗すると、体液などが染み出してきます。これらが床や壁に移ってシミになったり、悪臭の原因となるのです。

また、遺体が原因で害虫や細菌が発生する場合もあります。なるべく早く処理をしなければ、近隣に被害がおよんで損害賠償を請求されるかもしれません。

遺体の腐敗速度は、気候や室温に左右されます。夏場などは、早ければ1日程度で腐敗がはじまる場合もあります。

また、遺族にとって身内の死亡現場で清掃作業をおこなうのは精神的負担が大きいといえます。近隣の好奇の目にさらされ、嫌な思いをするかもしれません。

遺族の負担を少しでも減らすため、特殊清掃業者に相談することをおすすめします。

2.対象の物件がゴミ屋敷状態のケース

対象の物件がゴミ屋敷だった場合、家全体の清掃が必要となります。

遺体の腐敗が軽くても、溜まったゴミを処分しなければ原状回復ができません。

特殊清掃業者なら、ゴミ屋敷の整理や不用品の処分も請け負ってもらえます。

ただし、人員や作業時間も多くなり、費用も高くなってしまいます。

3.火災で事故物件になったケース

火災による事故物件は、焼け焦げやススの除去など、特殊清掃のなかでも専門的な知識と技術が必要です。

ボヤ程度の小規模な火災であっても、素人では煙による汚れや焼けた臭いを取り除くのは困難です。

ホームページなどで、火災現場の清掃対応を受け付けている特殊清掃業者を選びましょう。

また、火災現場の清掃時には、罹災証明書の発行をしておきましょう。火災現場のゴミを処分するときは基本的に有料ですが、罹災証明書があれば行政によっては割引されます。

罹災証明書は、火災保険や各自治体の支援制度の申請などにも必要となります。物件の所在地を管轄する消防署で取得できるので、早めに発行しておきましょう。

特殊清掃が不要なケース

特殊清掃が必要となるケースを紹介しましたが、特殊清掃をしなければ事故物件は一切売却できないのでしょうか？

じつは、特殊清掃をおこなわなくても事故物件を売却する方法はあります。

売却時に特殊清掃をおこなうメリットとデメリットを把握し、個々の状況に合わせて適切な対処をおこないましょう。

1.建物自体を取り壊して更地にするケース

建物自体を解体するのであれば、特殊清掃は不要です。

なぜなら、解体作業のなかに特殊清掃の作業も含まれるからです。体液で汚れた床材や壁紙なども、解体作業に伴って処分します。

消毒と害虫駆除、不用品の撤去だけ特殊清掃業者に依頼し、それ以外の作業を解体業者に任せるケースもあります。

ただし、解体には費用と時間がかかります。木造一軒家なら3~5万円/坪で、2週間から2ヶ月ほどかかるでしょう。

一般の一軒家なら30~40坪坪程度なので、低く見積もっても90万円程度かかると考えれられます。

2.買主の了承があるケース

室内が事件・事故当時のままでも、買主が了承していれば特殊清掃は不要です。

特殊清掃が法的な義務ではない以上、買主側が了承しているのであれば、現状のまま引き渡すことに何の問題もありません。

ただし、事故物件であることや、特殊清掃が入っていないことを隠すと、告知義務違反となり、契約不適合責任に問われます。

また、実際に事件・事故当時のままの物件を好んで買う人は少なく、不動産会社に仲介を依頼しても「まずは特殊清掃で原状回復をしてください」と言われるでしょう。

訳あり物件専門業者なら特殊清掃なしで即時買い取ってもらうことが可能

物件の解体や特殊清掃への出費が難しい場合は、訳あり物件専門の買取業者に現状のまま買い取ってもらうことを検討するといいでしょう。

専門の買取業者なら、遺体による汚染や損傷が残っている事故物件でも、そのまま買取が可能です。自分は何もすることなく、早ければ数日程度で事故物件の処分ができます。

買取業者は、買い取った物件を再生・活用・再販することで利益を得ます。物件に手を加えることが前提のビジネスモデルなので、事故物件の特殊清掃も自社で手配するのです。

「身内が亡くなったショックで特殊清掃の手配に頭が回らない」「費用や時間をかけずに事故物件を手放したい」という場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。

物件の情報を伝えるだけで買取金額を査定してもらえるので、まずは無料査定を受けてみましょう。

特殊清掃の具体的な作業内容

業者によって多少の前後はありますが、特殊清掃は基本的に下記の流れで進みます。

1. 室内の消毒
2. 遺品整理や不用品の処分
3. 害虫の駆除
4. 体液や汚物などの除去
5. 消臭と除菌
6. 壁紙や床材の張替え

実際に業者と契約する前に見積もりを出してもらい、具体的にどのような作業をおこなうのか確認しておきましょう。

1.室内の消毒

最初に、室内の消毒をおこないます。細菌などによる感染拡大を防ぐとともに、簡易的な消臭効果もあります。

現場の状況によって使う薬剤もさまざまですが、主に使用されるのは二酸化塩素です。適切に使用しないと、皮膚への刺激などもある強力な薬剤です。

業務用の噴霧器を使い、室内に消毒液を散布していきます。

2.遺品整理や不用品の処分

床や壁のクリーニングをおこなうために、家財道具を搬出します。

搬出された家財道具から、遺品整理で残しておくものと処分するものを選り分けます。

遺品整理は、特殊清掃業者にすべて任せるパターンもあれば、遺族立ち会いのもとおこなうパターンもあります。どのように遺品整理をするのか、事前に業者へ確認しておくとよいでしょう。

3.害虫の駆除

遺体が腐敗すると、ハエやウジなどが湧いてきます。これらの害虫は、遺体そのものを運び出しても室内で繁殖を続けます。

害虫を放置すると、近隣に移ってしまい感染症などの拡大にも繋がるので危険です。

使用する薬剤は、害虫の種類や数に合わせたものを使います。

1回の作業では完全に駆除できないこともあるので、数回に分けておこなう場合もあります。

4.体液や汚物などの除去

床や壁などに付着した遺体の体液や汚物・血液などを除去します。

ヘラやスポンジなどである程度取り除き、シミのついた床材や壁紙なども剥がします。

汚染が床下や壁の裏にまで染み渡っている場合は、部分的な解体作業も必要です。

5.消臭と除菌

オゾン発生器を使って、最終的な臭いの除去をおこないます。

オゾン自体は自然界にもある物質ですが、濃度が高くなると人体への悪影響もあるので、取り扱いには注意が必要です。

オゾン発生器の稼働と換気を交互におこない、完全に臭いがなくなるまで繰り返します。

その後、剥がした床材や壁紙を貼り直して、特殊清掃は終了です。

特殊清掃業者を選ぶときのポイント

特殊清掃業者は全国にいくつもあるため、どこに依頼すべきかわからず不安な人もいるでしょう。

安心して任せられる特殊清掃業者を見極めるポイントは、下記の6つです。

• 事故物件の清掃実績が豊富
• 解体工事業の登録がされている
• 一般廃棄物処理の許可を受けている
• 古物商許可をもっている
• 料金体系が明確でわかりやすい
• アフターフォローや接客対応が丁寧

それぞれのポイントを、詳しく見ていきましょう。

ポイント1.事故物件の清掃実績が豊富

まずは、事故物件の清掃実績が豊富にあるかチェックしましょう。実績が豊富であればあるほど、スピーディーかつ丁寧な仕事をしてくれます。

業者のホームページを見れば、実績の有無はわかります。実績に自信がある業者なら、具体的にどのような現場だったかや、どのような作業を行ったかを、細かく紹介しているでしょう。

また、前提ではありますが、事故物件の特殊清掃に対応しているかを確認するのも重要です。清掃業には、ハウスクリーニングや不用品回収などいくつか種類があるため、特殊清掃を請け負っていない業者に相談しないよう注意しましょう。

ポイント2.解体工事業の登録がされている

特殊清掃業を営むにあたって最低限必要なのが、解体工事業の登録です。

特殊清掃の作業では建物の一部解体が必要な場合も多いのですが、解体作業をおこなうには営業区域の都道府県知事から登録を受けることが義務付けられています。

つまり、解体工事業の登録を受けていない業者は、解体作業ができないために臭いの除去が完璧にできない恐れがあるのです。

また、登録を受けていないのに解体作業をおこなう業者は、違法業者となります。

解体工事業の登録業者は、各都道府県に直接問い合わせるか、ホームページなどで確認できます。

参照：e-Govポータル「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律第21条」

ポイント3.一般廃棄物収集運搬の許可を受けている

家庭から出るゴミの収集・運搬は、一般廃棄物収集運搬の許可が必要です。営業をおこなう市区町村ごとに許可を取ります。

一般廃棄物収集運搬の許可を受けている特殊清掃業者なら、事故物件から出た不用品もそのまま回収してくれます。

一般廃棄物収集運搬の許可を受けていない特殊清掃業者に依頼する場合は、市町村のルールにしたがって遺族がゴミ出しをする必要があります。

また、業者によっては一般廃棄物収集運搬の許可業者と提携し、事故物件の現場まで回収に来てもらう場合もあります。

契約前に、一般廃棄物収集運搬の許可を受けているかどうかや、不用品をどのように回収・処分するのか確認しておきましょう。

市区町村のホームページを確認するか直接問い合せれば、許可を受けている業者を確認できます。

産業廃棄物収集運搬の許可では家庭ごみを回収できないので注意

一般廃棄物収集運搬の許可と似たものに、産業廃棄物収集運搬の許可があります。この許可は、事業によって排出されたゴミを収集・運搬するための許可です。

具体的には、焼却炉の残灰や飲食店の廃油、工場の金属くずなどを取り扱うために取得する許可です。

産業廃棄物収集運搬の許可があっても、特殊清掃で出るゴミの収集や運搬はできません。

特殊清掃業者のなかには、産業廃棄物収集運搬の許可を根拠に不用品の収集をおこなうところもありますが、そういった業者は違法であるため注意しましょう。

ポイント4.古物商許可をもっている

特殊清掃業者にとって必須ではありませんが、あると便利なのが古物商許可です。古物商許可をもっている業者なら、不用な遺品を買い取ってもらえます。

リユースや転売が可能なものは買い取って、それ以外の不用品は一般廃棄物収集業者に委託するという特殊清掃業者も多くいます。

古物商許可の有無は、特殊清掃業者のホームページで確認しましょう。より確実に調べたければ、業者に許可証を見せてもらう方法もあります。

ポイント5.料金体系が明確でわかりやすい

ここまでは資格の紹介が主でしたが、料金体系についてもしっかりチェックをしておきましょう。

優良な特殊清掃業者なら、事前の見積もりもわかりやすく作成し、どのような作業が必要なのか説明してもらえます。

複雑でわかりにくい見積もりであったり、作業やサービスごとに料金が設定されていない場合は、質の悪い業者かもしれません。

ポイント6.アフターフォローや接客対応が丁寧

アフターフォローや積極対応といった「担当者の人当たり」に関わる部分も、重要な判断要素です。

ぞんざいな対応をしてくる業者だと、清掃が雑な可能性がありますし、何より気持ちが良くありません。

事故物件の経緯によっては、いま現在気分が落ち込んでいる人もいるかと思います。そうした依頼者の気持ちに寄り添ってもらえる業者を選ぶようにしましょう。

特殊清掃の費用相場は3万円から上は数十万円までが目安

特殊清掃の費用は業者によって料金体系が異なるため、一概にはいえません。間取りや必要な作業によっても変わります。

株式会社LIFULL seniorと一般社団法人遺品整理士認定協会が運営する「みんなの遺品整理」では、下記のように特殊清掃と遺品整理の料金目安を発表しています。

【特殊清掃の作業内容ごとの料金例】

作業内容	作業費用
床上清掃	3万円~
浴室清掃	3万円~
消臭剤・除菌剤の散布	1万円~
汚れた畳の撤去	1枚：3,000円~
オゾン脱臭	1日：3万円~
汚物撤去	2万円~
害虫駆除	1万円~
作業員の人件費	2万円~

【遺品整理の間取り別料金目安】

間取り	料金相場	作業人数	作業時間
1R・1K	3万円~8万円	1~2名	1~3時間
1DK	5万円~12万円	2~3名	2~4時間
1LDK	7万円~20万円	2~4名	2~6時間
2DK	9万円~25万円	2~5名	2~6時間
2LDK	12万円~30万円	3~6名	3~8時間
3DK	15万円~40万円	3~7名	4~10時間
3LDK	17万円~50万円	4~8名	5~12時間
4LDK以上	22万円~60万円	4~10名	6~15時間

例えば、上記の表をもとに「1Rの事故物件で、浴室清掃以外の全作業と遺品整理を依頼した場合」の費用を計算すると、最低でも15万3,000円かかります。

遺体の腐敗や室内の汚染・損傷が激しければ、100万円を超えるケースもあります。

特殊清掃は、遺体の腐敗が進んで汚染が悪化しないうちに依頼したほうがよいといえるでしょう。

参照：みんなの遺品整理「特殊清掃の料金相場」

特殊清掃の具体的な事例

最後に、どのような事例で、どんな内容の特殊清掃をおこなうのか見ていきましょう。

特殊清掃の具体的な事例として、下記の2つを紹介します。

• 遺体の体液が染み出していた孤独死物件の特殊清掃
• 浴室で亡くなっていた事故物件での特殊清掃

1.遺体の体液が染み出していた孤独死物件の特殊清掃

孤独死で発見が遅れ、遺体が腐敗しているケースは多くあります。遺体が腐敗すると体液が染み出すのは、すでに解説したとおりです。

体液は床を伝い、その下にあるコンクリート部分にまで達することがあります。

コンクリートを削ると建物の強度が下がってしまうので、洗浄後にコーティングをおこない臭いを封じ込める手法が一般的です。

遺品に関しては、あらかじめ遺族に必要なものや探してほしいものを確認し、業者側で分別して引き渡すことが多くなります。

2.浴室で亡くなっていた事故物件での特殊清掃

気温と風呂の温度差で血圧が上下し、心筋梗塞や脳梗塞を発症して死亡する「ヒートショック現象」というものがあります。

浴槽内で死亡すると、体液や皮脂・皮膚が水に溶け出し、そのまま流すこともできません。そのまま流すと、水道管が詰まってしまいます。

浴槽に溶け出している体液や皮脂・皮膚を取り除き、特殊な薬品で汚れを浮かす必要があります。

おすすめ特殊清掃業者

ここからは、当サイトがおすすめする特殊清掃業者をいくつか紹介していきます。

• ヒューマンケア株式会社
• 株式会社プログレス
• 株式会社ふうせんの風
• 株式会社リスクベネフィット
• 特掃最前線

いずれも安心して依頼できる業者なので、気になるところがあればぜひ見積もりを依頼してみましょう。

ヒューマンケア株式会社

画像引用：ヒューマンケア株式会社

会社名	ヒューマンケア株式会社
設立	平成元年12月
本社所在地	〒133-0065 東京都江戸川区南篠崎町3-27-5 IBM三番町ビルB-1
営業日	24時間365日
予算目安	・1R 除菌消臭：20,000円～ 清掃撤去：30,000円～ ・1K 除菌消臭：25,000円～ 清掃撤去：35,000円～ ・2DK 除菌消臭：30,000円～ 清掃撤去：40,000円～ ※別途消費税、交通費・駐車場代
対応エリア	全国
TEL	0120-74-4949

ヒューマンケア株式会社は、特殊清掃を始めてから20年の歴史があり、業界でも特に実績豊富な業者です。

遺体処置や搬送、湯灌や納棺など葬儀関連の事業をメインとしており、故人や遺族の気持ちに寄り添ったサービスを提供しています。

葬儀会社、不動産会社、警察・市区町村などの行政機関からも依頼を受けており、信頼度の高さが魅力です。

株式会社プログレス

画像引用：株式会社プログレス

会社名	株式会社プログレス
設立	平成23年8月10日
本社所在地	〒612-8303 京都府京都市伏見区菱屋町678-1
営業日	24時間365日
予算目安	布団などの汚染物除去：54,000円（税込）～ 害虫駆除：13,000円（税込）～ 消臭・消毒：32,000円（税込）～
対応エリア	北海道、宮城県、山形県、福島県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、岐阜県、静岡県、長野県、新潟県、福井県、富山県、石川県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、三重県、岡山県、広島県、福岡県、佐賀県、熊本県
TEL	0120-068-059

株式会社プログレスは、全国29箇所に拠点を持つ特殊清掃サービスの会社です。

特殊清掃だけでなく、遺品整理やゴミ屋敷の片付け、解体工事など幅広く事業を展開しており、事故物件の清掃・処分に関してさまざまな相談ができます。

遺品整理士や特殊清掃士といった専門資格を持つスタッフが在籍しており、確かな知識と技術を持った業者です。

株式会社ふうせんの風

画像引用：株式会社ふうせんの風

会社名	株式会社ふうせんの風
設立	HPに記載なし
本社所在地	〒020-0117 岩手県盛岡市緑が丘4-1-50 アスティ緑ヶ丘3階
営業日	10:00〜19:00
予算目安	・1K 70,000円～ ・2DK 110,000円～ ・3DK 150,000円～ ※別途消費税
対応エリア	全国
TEL	0120-030-477

株式会社ふうせんの風は、特殊整理と遺品整理を専門に行う業者です。

独自開発した薬品「FSKコンクリュージョン」を使用し、従来の薬品よりも高い洗浄力で体液や腐敗臭を除去します。

ベテランスタッフが多数在籍しており、清掃~遺品整理までワンストップでスピーディーに対応してもらえる業者です。

株式会社リスクベネフィット

画像引用：株式会社リスクベネフィット

会社名	株式会社リスクベネフィット
設立	平成24年9月3日
本社所在地	〒103-0013 東京都中央区日本橋人形町1丁目2-12 WARMLIGHTビル3階
営業日	24時間365日
予算目安	・孤独死パック：78,670円 ・浴槽死：80,000円~
対応エリア	全国
TEL	0120-08-7867

株式会社リスクベネフィットは、特殊清掃と災害復旧を専門とする業者です。

高い技術力を持ち、新型コロナウィルスのクラスターとなった「ダイヤモンドプリンセス号」の除染作業にも技術提供しています。

特許を取得した独自の消臭方法を持っており、同業他社にもライセンス提供するなど、業界全体の技術力向上に貢献している会社です。

特掃最前線

画像引用：特掃最前線

会社名	エンドウ商事株式会社
設立	HPに記載なし
本社所在地	〒471-0017　愛知県豊田市寺部町一丁目46番地
営業日	24時間365日
予算目安	・特殊清掃パック(汚染物+消毒+一次消臭)：75,600円 ・高濃度オゾン燻蒸：1～2台/3回転　35,000円 ・汚染物梱包撤去作業：1㎥　19,800円 ・緊急お焚き上げ(通常15000)：1回　30,000円 ・士業相続サポート：初回無料 ・形見分け配送：4,000円～ ・現状回復リフォーム：別途お見積
対応エリア	愛知、岐阜、三重、宮城(仙台)、京都、滋賀、兵庫、福井、静岡、神奈川、東京、奈良、石川、長野、千葉、埼玉、山梨
TEL	0120-756-302

特掃最前線は、中部地方を中心に事業を展開する特殊清掃業者です。

特殊清掃のほか、遺品整理や気味屋敷清掃なども行っており、鑑定士による買取査定も提供しているのが特徴です。

また、法的問題も信頼できる専門家を紹介しているので、事故物件に関する悩みを幅広く相談できます。

まとめ

事故物件は、売却前に特殊清掃をおこなうのが一般的です。

遺族が自分で清掃をおこなうのは、技術的にも精神的にも難しいでしょう。

しかし、事故物件をすぐに売却したいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に依頼する方法もあります。

訳あり物件専門の買い取り業者なら、特殊清掃をしていない状態であっても、そのまま事故物件を買い取ってくれます。