築40年の家でも売却できる！売却相場と高値で早く売る方法

築40年を超える家は売れないと思われがちですが、問題なく売却できるのでご安心ください。

例えば、築40年を超える家でも、現行の耐震基準を満たしていれば比較的売れやすいです。

建物をリフォーム・解体したりすることで、築40年を超える家でも売却できます。

また、家を早く・確実に売りたければ、複数の不動産会社を比較し、売却条件のよいところを探すことも大切です。

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築40年を超える家でも売却できる

不動産市場においては新築物件や築年数の浅い築浅物件が人気ですが、築年数の古い中古住宅でも売却できないわけではありません。

中古住宅の需要が増加している上、自社で直接買取している不動産業者もあるため、築40年を超える家でも売却できるのでご安心ください。

ただし、不動産会社によっては築古物件の取り扱いに慣れていない場合もあるので、複数の不動産会社を比較して、高く売却できるところを選ぶことが大切となります。

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中古住宅の買主が増加している

近年では築年数にこだわらず、価格の安い中古物件を購入する買主が増えつつあります。

以下のデータからわかるように、築38年以上の中古物件を購入する買主が増加しています。

物件の購入割合 (築38年以上)	1998年	2008年
一戸建て	3.7％	6.8％
マンション	0.2％	2.4％

それだけでなく、1/3程度の買主は「中古物件でもこだわらない」とも回答しています。

参照:「住宅事情について」（国土交通省）

一括査定で築古でも高額売却ができる不動産会社を探すのがおすすめ

需要が高まっているとはいえ、築40年も経っている家は、基本的に買主もつきにくくなります。

スムーズに売却するためには、築古物件の取り扱いに慣れている不動産会社を探すことが大切です。

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築40年を超える家は早めに売却しよう

築40年を超える家を所有している場合、なるべく早く売却してしまうことをおすすめします。

なぜなら、築40年を超える家を所有していると、次のようなデメリットが生じるからです。

• 固定資産税などの維持費がかかり続ける
• 行政による強制処分を受ける恐れがある

家の資産価値が下がっても、固定資産税は払い続けなければならず、空き家にすると行政指導による罰金が課せられる恐れもあります。

それぞれのデメリットをみていきましょう。

固定資産税などの維持費がかかり続ける

家を所有していると、固定資産税や都市計画税などを毎年負担しなければなりません。

例えば、築40年の家に毎年かかる固定資産税・都市計画税は以下のとおりです。

種類	税額
固定資産税	固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税	固定資産税評価額 × 0.3%

固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるために国が算出した建物や土地の資産価値です。

築年数にかかわらず、家を所有している限り、固定資産税・都市計画税をはじめ、さまざまな維持費を毎年払わなければなりません。

築古物件を手放す選択肢を検討している場合、これ以上税金を払うよりも、早く家を売却してしまったほうがよいでしょう。

行政による強制処分を受ける恐れがある

もし現在は家に住んでいない場合、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。

以下の条件に該当する場合、特定空き家として自治体から指定される恐れがあります。

• 放置した場合に倒壊・保安上危険となる恐れがある
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 著しく景観を損なっている
• 周辺の生活環境の保全を図る上で放置することが不適切

特定空き家に指定された後、行政指導を無視していると、次の強制処分を受けてしまいます。

• 空き家を自治体に取り上げられる
• 解体費用を請求されてしまう

すでに人が住んでいない場合、自治体による処分を受ける前に家を売却してしまいましょう。

特定空き家の認定基準・リスクを詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。

築40年を超える家の売却相場は約4000万円

築40年を超える家を売る場合、いくら程度で売却できるのでしょうか。

2020年4月～2021年3月に売買された、東京都内にある家の売却相場は以下のとおりです。

築年数	売却相場
20～30年	8,232万円
30～40年	8,235万円
40～50年	4,747万円
50～60年	4,420万円

築40〜50年の家における売却相場は4,747万円であることがわかります。

ただし、今回のデータはあくまで一例なので、これ以上に高く売れるケースや、売却価格が安くなってしまうケースも存在します。

高く売れるケース	法定耐用年数を超えていない
	現行の耐震基準を満たしている
安く売れるケース	建築基準法を満たしていない
	立地・日当たりといった条件が悪い

この項目では、築40年を超える家の売却価格や調べ方について解説していきます。

参照:「土地総合情報システム」（国土交通省）

築40年を超える家でも高く売れるケース

築40年を超える家のなかでも、以下のようなケースは高く売れやすいです。

• 20〜47年間の法定耐用年数を超えていない家
• 1981年6月以降に建築された家

要約すると、築47年未満または1981年以降に建築された、鉄筋コンクリート造の家です。

ただし、築40年を超える家としては売却価格が高いだけで、築年数の浅い物件に比べると価格が安くなってしまう点に注意しましょう。

それぞれのケースを順番に解説していきます。

20〜47年間の法定耐用年数を超えていない家

すべての家には、建物の構造によって「法定耐用年数」が法律で定められています。

以下のとおり、家の法定耐用年数は建物の構造に応じて、20〜47年と異なります。

種類	耐用年数
木骨モルタル	20年
木造 合成樹脂造	22年
レンガ造 石造 ブロック造	38年
鉄筋コンクリート造	47年

鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、耐用年数が残っている可能性があるので、築40年を超える家のなかでは比較的売却しやすいです。

1981年6月以降に建築された家

耐震基準には、1981年5月以前の旧耐震基準と1981年6月以降の新耐震基準があります。

築40年を超える家でも、1981年6月以降の新耐震基準で建てられていれば、現在の耐震基準も満たしているので、比較的売れやすいです。

反対に、1981年5月以前の旧耐震基準で建築されている場合、解体や建替えをしないと売れにくい上、売却価格も安くなりやすいです。

築40年を超える家の売却価格が安くなるケース

築40年を超える家のなかでも、以下のケースは売却価格が安くなってしまいやすいです。

• 建築基準法を満たさない再建築不可物件
• 立地・日当たりといった条件の悪い家

なぜなら、建物の建替えなどが認められない再建築不可物件をはじめ、立地・条件の悪い家は築年数にかかわらず売却しにくいためです。

それぞれのケースについて順番に解説します。

建築基準法を満たさない再建築不可物件

築40年を超える場合、現在の法律では問題がある「再建築不可物件」も少なくありません。

以下のような場合、現在の建築基準法を満たさない再建築不可物件と扱われてしまいます。

• 幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない
• 建築基準法で認められた道路に接していない

再建築不可物件の場合、その土地に新しい建物を建築できないため、買主が見つかりにくく、価格も安くなりやすい点に注意しましょう。

立地・日当たりといった条件の悪い家

築40年を超える家でも、不動産売買における判断基準は通常物件と変わりません。

そのため、家の立地・日当たりなどの悪い家は買主が見つからずに売れ残りやすいです。

しかし、家の立地・日当たりを改善することはむずかしいので、売却するには値下げせざるを得ないケースも少なくありません。

正確な売却価格は無料査定で確認しよう

売却価格には築年数・立地・条件などが影響するため、築年数40年を超える家の正確な価格を個人で算出することは非常に困難といえます。

なるべく家の売却価格を正確に知りたい場合、不動産業者の無料査定を受けましょう。

不動産業者であれば、築年数・立地などから、似たような築古物件の売買実績を確認して、あなたの家の売却価格を算出してくれます。

以下のリンクから、全国の不動産会社に一括査定を申込みできるので、お試し感覚で気軽に売却価格を確認してみると良いでしょう。

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築40年を超える家を高く・早く売却する方法

築40年を超える家を高く・早く売却するには、以下の4種類の方法があります。

1. 家をリフォームしてから売却する
2. 家を解体してから売却する
3. ｢古家付きの土地｣として売却する
4. そのまま不動産業者に買取してもらう

高く売りたい場合はリフォームしてから売却する方法、早く売りたい場合は不動産業者に買取してもらう方法がおすすめです。

4種類の方法を、1つずつ解説していきます。

1.家をリフォームしてから売却する

1つ目は、家をリフォーム・修繕してから売却する方法です。

築年数40年を超える家でも、フルリフォームを施せば新築同様の見た目まで修繕できます。

家自体の資産価値を高められるので、買主が見つかりやすく、高額売却も目指しやすいです。

ただし、修繕内容や規模に応じたリフォーム費用を負担する必要があるため注意しましょう。

約1,000万円ものリフォーム費用が必要

築40年を超える家のリフォーム費用は、1,000～1,800万円程度が相場です。

リフォーム内容	費用相場
耐震診断	20〜40万円
耐震改修	25〜200万円
断熱壁・床・天井	0.4〜3万円/㎡
窓	8〜30万円
間取り変更	20〜350万円
減築	500〜2,700万円 (10.5〜15万円/㎡)
外壁・屋根	50〜350万円
キッチン交換	50〜100万円
風呂交換	100〜150万円
トイレ交換	15〜60万円
バリアフリー化	1〜60万円

築40年を超えると、水道・空調などの設備も老朽化して、家のあちこちに劣化が生じるため、リフォーム費用も高額になってしまいます。

家を売却できても、費用によっては赤字になってしまう場合もあるため、リフォームは不動産業者に相談してから実施しましょう。

2.家を解体してから売却する

2つ目は、家を解体してから、更地として売却する方法です。

築年数が古く資産価値の低い家の場合、家ごと売却するよりも土地だけを売却したほうが需要のある場合も少なくありません。

なぜなら、土地を購入した買主自身が建物を解体せずにそのまま土地を利用できるからです。

ただし、建物を取り壊す際の解体費用は売主が負担しなければならないため注意しましょう。

約100万円以上も解体費用がかかる

築40年を超える家を取り壊してから売る場合、約100万円以上もの解体費用がかかります。

建物の構造	解体費用
木造	3〜5万円／1坪
	90～150万円(30坪)
	150～250万円(50坪)
鉄骨造	4〜6万円／1坪
	120～180万円(30坪)
	200～300万円(50坪)
鉄筋コンクリート造	6〜8万円／1坪
	180～240万円(30坪)
	300～400万円(50坪)

家の構造・広さによりますが、構造が頑丈かつ面積の広い家ほど解体費用が高額になります。

場合によっては400万円近い解体費用を負担しなければならないケースもあるため、自己判断で家を解体しないようにしましょう。

更地にすると固定資産税の負担が増える

土地にある家を解体すると、軽減措置が受けられずに固定資産税の負担が増えてしまいます。

居住用に所有している家には「住宅用地特例」の減税制度が適用されており、更地の場合より固定資産税・都市計画税が安いのです。

	固定資産税	都市計画税
建物あり （200㎡まで）	課税標準額×1.4%×1/6	課税標準額×0.3%×1/6
建物あり （200㎡以上）	課税標準額×1.4%×1/3	課税標準額×0.3%×1/3
更地	課税標準額×1.4%	課税標準額×0.3%

更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍も増えてしまうため、建物分の固定資産税がなくなっても結果的に損をしてしまうのです。

そのため、自己判断で家を解体するのではなく、家と土地をセットにして「古家つき土地」として売却する方法をおすすめします。

3.｢古家つきの土地｣として売却する

3つ目は、家ではなく「古家つきの土地」として、土地をメインに売り出す方法です。

「古家つき土地」として売れば、建物が欲しい人と土地が欲しい人、両方の購入層からの需要が見込めるので、買主が見つかりやすいです。

加えて、解体・リフォーム費用を売主側で負担せずに家を売却できるケースも多いです。

ただし、確実に買主が見つかるとは限らず、家の売却まで数ヶ月〜数年かかってしまうケースも多いため注意しましょう。

解体・リフォーム費用がかからない

古家つき土地として売り出すメリットは、解体・リフォーム費用がかからないことです。

自分で家を建て直して住む買主	解体費用を負担せずに売却可能
自分で家をリフォームして住む買主	リフォーム費用を負担せずに売却可能

家をリフォームしてから売却する場合、売却先が見つからない限り、せっかくのリフォーム費用が無駄になってしまう恐れがあります。

同様に、家を解体してから売る場合も、解体費用がかかるだけでなく、買主が見つかるまで高額な固定資産税を負担しなければなりません。

古家つき土地として売り出せば、買主が希望する場合を除いて、リフォーム・解体費用を負担せずに済むので、無駄な出費を回避できます。

一般の買主が現れるとは限らない

古家つき土地として売り出す場合、必ずしも買主が現れるとは限りません。

立地の悪い物件など、家を解体しても需要の少ない土地の場合、買主が見つからないリスクもあります。

また、買主が見つかるケースでも、売却まで数ヶ月〜数年かかってしまう場合もあるため、早く家を売りたい場合はおすすめしません。

4.そのまま不動産業者に買取してもらう

4つ目は、家を不動産業者に直接買取してもらう方法です。

先述したとおり、不動産業者のなかには、物件を自社で直接買い取る買取業者もあります。

そうした買取業者であれば、リフォーム・解体などを施すことなく、築40年を超える家でもそのまま売却できます。

ただし、すべての買取業者が築古物件を買取しているわけではなく、大手買取業者などでは買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうケースも多いため注意しましょう。

そのため、築40年を超える家を早く・確実に買取してもらうには「訳あり物件」も取扱う専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

まとめ

築40年を超える家でも、売却できる手段はあるのでご安心ください。

中古物件の需要が増加している昨今なら、耐震基準や建築基準法を満たしていれば、築40年を超える家でも比較的容易に売却できます。

また、家をリフォーム・解体することで、買主が見つかりやすくできますが、費用によっては赤字になってしまうため注意しましょう。

もし売却先が見つからない場合、自社で物件を直接買取している専門業者なら、築年数40年を超える家でも問題なく買取してもらえます。

まずは無料査定を受けて、あなたの家がいくらで売れるかを確認してみるとよいでしょう。

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