生産緑地も売却できる！指定解除の方法と注意点について

自治体によって農地・緑地などに指定された「生産緑地」ですが、一定要件を満たせば指定を解除して通常の宅地として売却できます。

ただし、生産緑地の指定を解くには「指定日から30年経過している」といった解除要件を満たす必要があるため注意が必要です。

一方で、解除要件さえ満たしていれば、生産緑地の指定は確実に解除できます。

指定解除した後、生産緑地の売却先を探すには、不動産会社に相談する必要があります。

ただし、生産緑地は取り扱っていない不動産業者も多いです。

そのため、生産緑地を売却したいときは、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼することが大切です。まずは一括査定で、生産緑地を取り扱える不動産業者を探してみましょう

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生産緑地の指定を解除すれば売却できる

宅地への転用を防ぐため、自治体から指定された農地・緑地などを「生産緑地」といいます。

生産緑地地区の指定要件は次のとおりです。

• 市街化区域内にある農林漁業の用に供されている土地
• 500㎡以上の区域である
• 地権者全員の同意がある
• 公園・緑地・公共の用に供する施設および学校・病院その他の公益性が高いと認められる施設の敷地の供する土地として適している

生産緑地は税制優遇を受けられる代わりに、原則30年は農地・緑地の維持が必要です。

ただし、一定要件を満たした上で、市区町村に申出をおこなえば、生産緑地の指定を解除して、通常の宅地として売却できます。

まずは、生産緑地の指定を解除できる条件と方法について解説していきます。

参照:「生産緑地法」（e-govポータル）

生産緑地の指定を解除できる要件

3種類ある解除要件のうち、いずれかに該当していれば、生産緑地の指定を解除できます。

1. 生産緑地の主たる従事者の故障
2. 生産緑地所有者の死亡
3. 生産緑地の指定から30年経過

逆にいえば、農業を続けられない場合または生産緑地所有者が死亡した場合でない限り、原則30年間は生産緑地の指定を解除できません。

それぞれの要件を1つずつ確認していきます。

参照:「生産緑地法第10条」（e-govポータル）

【要件1】生産緑地の主たる従事者の故障

生産緑地で農業をおこなう「主たる従事者」が病気などで農業ができなくなった場合です。

ちなみに、以下の条件を満たす人物も法律上では「主たる従事者」に含まれます。

主たる従事者の年齢	主たる従事者と見なされるケース
65歳未満の場合	1年間の従事日数の8割以上従事している人物
65歳以上の場合	1年間の従事日数の7割以上従事している人物

指定解除が認められるのは、次のように農業ができないほどの障害や疾病を患った場合です。

• 両目の失明
• 腕または足の喪失
• 精神の著しい障害
• 1年以上の入院を要する病気

指定解除する場合は「主たる従事者」が農業をおこなえない事実を証明する必要があります。

「主たる従事者」である事実を証明するため、農業委員会から証明書の交付を受けましょう。

その後、農業に従事できないことを証明するため、農業を継続できない旨が記載された医師の診断書を市区町村に提出しましょう。

【要件2】生産緑地の主たる従事者の死亡

主たる従事者が亡くなった場合も、生産緑地の指定解除が認められます。

主たる従事者が亡くなった以上、生産緑地として農業を続けることが困難であるためです。

指定解除の申出をおこなう場合、亡くなった人が主たる従事者である事実を証明するため、次の必要書類を用意しておきましょう。

• 故人の農業従事者証明書
• 故人の戸籍謄本または除籍謄本

ちなみに、生産緑地の指定を解除しない場合、以後は「特定生産緑地」として、10年間の営農義務を負わなければなりません。

また、主たる従事者が2人以上で残された人物だけでも農業を継続できる場合、生産緑地の指定解除が認められないため注意しましょう。

【要件3】生産緑地の指定から30年経過

生産緑地の指定から30年経過した場合も、指定解除して通常の宅地に変更できます。

生産緑地に指定された土地の所有者には「30年間の営農義務」が課されています。

• 生産緑地を農地として管理しなければならない
• 生産緑地である旨を掲示しなければならない
• 生産緑地地区において建築物や工作物の造成・土地に手を加える行為はできない

しかし、営農義務には期限があり、指定日から30年経過した後は生産緑地を維持しなくてもよいとされています。

生産緑地に指定された日が分からない場合は、市区町村役場に問い合わせて確認しましょう。

また、ホームページに「生産緑地地区指定一覧表」として指定日が掲載されている自治体もあるので、確認してみるとよいでしょう。

参照:「令和2年12月23日時点の生産緑地地区指定状況」（吹田市役所）

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生産緑地の指定を解除する方法

以下の手順で、生産緑地の指定を解除して、通常の宅地にできます。

1. 市区町村に買取申出をする
2. 買取または買取不可の通知が届く
3. 買取不可でも3ヶ月後に指定解除される

市区町村に買取申出をおこなえば、買取可能・買取不可にかかわらず、生産緑地の指定を解除して、通常の宅地に変更できます。

それぞれの手順を1つずつ見ていきましょう。

【手順1】市区町村に買取申出をする

まずは、所属する市区町村に対して、生産緑地の「買取申出」をおこなう必要があります。

市区町村に生産緑地の買取申出をおこなう際、以下の必要書類を用意しておきましょう。

• 生産緑地買取申出書
  (実印を押印)
• 同意書
  (所有権者など全員の同意)
• 印鑑証明書
  (発行後3カ月以内)
• 土地登記簿謄本・公図
• 生産緑地買取申出地の位置図および区域図
• 農業従事者証明書
• 医師による診断書
  (故障の場合)

必要書類を用意したら、生産緑地を管轄している自治体に買取の申出をおこないましょう。

【手順2】買取または買取不可の通知が届く

買取申出をおこなった後、買取可能・買取不可にかかわらず、1ヶ月以内に通知が届きます。

この場合における生産緑地の買取価格は、時価を基準に市区町村と協議した金額です。

買取不可の場合、農業従事者に買取を打診する斡旋をおこない、別の売却先を探します。

【手順3】買取不可でも3ヶ月後に指定解除される

買取申出から3ヶ月以内に買主が見つからない場合、生産緑地の指定が解除されます。

この時点で生産緑地としての制限が解かれて、宅地への転用や建築物が建築可能になります。

ただし、生産緑地に対する固定資産税の優遇なども外れてしまうため注意しましょう。

生産緑地の指定を解除する際の注意点

生産緑地の指定を解除する場合、以下の3点に注意が必要です。

• 従来より固定資産税が高くなる
• 納税猶予額が課せられる可能性がある
• 市区町村に買取してもらえるとは限らない

生産緑地に対する税制面での優遇措置が受けられなくなる上、買取申出をしても市区町村が生産緑地を買取してくれるとは限りません。

それぞれの注意点を順番に解説していきます。

従来より固定資産税が高くなる

生産緑地の指定を解除すると、税制優遇がなくなり、固定資産税が約10倍も高くなります。

生産緑地の場合、軽減税率のおかげで固定資産税が数千円で済むケースも多いですが、指定解除後は数万円もの負担になってしまいます。

そのため、生産緑地の指定を解除した土地は、なるべく早く売却することをおすすめします。

納税猶予額が課せられる可能性がある

生産緑地の場合、相続税の納税を猶予する特例が適用されているケースも少なくありません。

この場合、生産緑地の指定を解除すると、相続時に納める予定だった相続税に利息分を加えた「納税猶予額」を支払わなければなりません。

数千万円もの納税猶予額が課せられる恐れもあるため、指定解除した生産緑地を売ることで、売却益を納税に充てることをおすすめします。

市区町村に買取してもらえるとは限らない

買取申出をおこなうと、市区町村または農業従事者があなたの生産緑地を買取してくれます。

ただし、確実に生産緑地を買取してもらえるわけではなく、売れ残ってしまうケースも少なくありません。

この場合、数千万円もの納税猶予額に加えて、高額な固定資産税まで課されてしまい、経済的負担が非常に大きいため注意が必要です。

もし、市区町村または農業従事者に生産緑地を買取してもらえない場合、自社で物件を直接買取している不動産買取業者に相談しましょう。

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指定解除した生産緑地のおすすめ売却先

買取申出によって指定解除した後の生産緑地は、通常の宅地と同じように売却できます。

指定解除した生産緑地は、買取業者または一括査定サイトに利用して売却先を探しましょう。

ケース	おすすめの相談先
早く売りたい	不動産買取業者
高く売りたい	一括査定サイト

早く売りたい場合は買取業者、高く売りたい場合は一括査定サイトがおすすめです。

それぞれの売却先について解説していきます。

早く売るなら「不動産買取業者」がおすすめ

指定解除した生産緑地を早く手放したい場合、不動産業者に買取してもらうとよいでしょう。

買取業者であれば、仲介業者のように買主を探す必要がないため、買取価格に納得した時点であなたの土地を買取してもらえます。

最短数日で買取してもらうことも可能なので、指定解除した生産緑地を早く売りたい場合は、まず買取業者に相談してみましょう。

確実に売るなら大手業者より訳あり物件の専門業者

大手買取業者の場合、指定解除した生産緑地は買取拒否されやすいため注意しましょう。

なぜなら、買取業者のなかでも通常物件を数多く扱う大手買取業者では、わざわざ生産緑地のような特殊物件を扱う必要がないからです。

その結果、指定解除した生産緑地とはいえ、買取自体を断られてしまったり、安値で買い叩かれてしまうケースも少なくありません。

訳あり物件も取扱う専門業者ならより確実に買取可能

指定解除した生産緑地を早く・確実に買取してもらいたい場合、訳あり物件も取り扱っている専門業者に相談しましょう。

買取業者のなかには、大手買取業者が扱わない訳あり物件をメインに扱う専門業者もいます。

事故物件や欠陥住宅に比べれば、指定解除した生産緑地は問題のない物件なので、専門業者なら、ほぼ確実に買取してもらえるでしょう。

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まとめ

生産緑地は売却できないと思われがちですが、解除要件さえ満たしていれば、通常不動産と同様に売却できます。

ただし、農業の継続が困難な場合、または指定日から30年が経過していないと、生産緑地の指定は解除できません。

また、生産緑地の指定解除後は約10倍もの高額な固定資産税が課されるため、早急に売却先を探して手放すようにしましょう。

もし、市区町村または農業従事者に生産緑地を売却できない場合でも、自社で物件を買い取る買取業者に売却できるのでご安心ください。

まずは売却相場を把握するためにも、一括査定サイトの無料査定を受けて、あなたの生産緑地の売却価格を確認してみるとよいでしょう。

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