空き家を相続放棄するのは危険！管理責任を回避する方法とは？

相続財産のなかに空き家があり、管理や活用が難しいため相続放棄を検討している人もいるでしょう。

しかし、相続放棄は他の相続財産も放棄する必要があるうえに、相続放棄しただけでは空き家の管理責任がなくならない場合もあります。

相続財産管理人の選任が必要な場合、選任費用として50〜100万円程度の支出がかかります。

手間や費用をかけず、相続で損をしないためには、空き家を売却することも検討しましょう。

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空き家を相続放棄する場合の注意点

相続財産に空き家が含まれている場合「必要ないので手放したい」という人も多いでしょう。

遺産を相続したくない場合に用いられるのが「相続放棄」という方法です。

空き家を相続放棄する場合、以下の3点に注意しましょう。

• 空き家以外の財産もすべて放棄される
• 相続放棄は3ヶ月以内に手続きしないといけない
• 相続放棄しても空き家の管理責任は残る

それぞれの注意点を順番に解説していきます。

空き家以外の財産もすべて放棄される

相続放棄をする場合、空き家以外の財産も全部手放さなければなりません。

例えば「被相続人の預貯金は相続して、空き家だけ相続放棄する」ような選択はできません。

空き家を相続放棄すると、必然的に他の財産もすべて相続放棄されるので、相続したい財産がある場合はやめたほうがよいでしょう。

放棄した相続権は次の相続人へ移行する

もしも、あなたが相続放棄した場合、空き家は誰の所有物になるのでしょうか。

相続人には法律で優先順位が定められており、相続放棄をすると、放棄された相続権が次の順位の相続人に移ります。

相続順位	法定相続人
第1順位	配偶者
	子または孫
第2順位	配偶者
	両親または祖父母
第3順位	配偶者
	兄弟姉妹または甥や姪

相続放棄をすることで、次の相続人が「要らない空き家を押しつけられた」と感じてしまい、揉め事になる恐れもあるため注意しましょう。

相続放棄は3ヶ月以内に手続きしないといけない

相続放棄には期限があり、相続発生を知ってから3ヶ月以内に手続きしなければなりません。

民法第915条

相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
引用：「民法第915条」（e-govポータル）

相続発生のタイミングとは、以下2つの事実を両方知った日を指します。

• 被相続人が死亡したこと
• 自分が相続人であること

特殊な事情がある場合のみ、家庭裁判所へ申立てをすることで期間を延長できます。

ただし、相続放棄の期限延長が必ず認められるとは限らないため注意しましょう。

相続放棄しても空き家の管理責任は残る

古い空き家は倒壊の恐れがあるため、建物の管理・解体を求められるケースも多いです。

相続放棄すれば、空き家の管理責任を回避できると誤解されている人も少なくありません。

しかし、相続放棄しても、空き家の管理責任を回避できるとは限らないため注意しましょう。

民法第940条

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
引用：「民法第940条」（e-govポータル）

つまり、空き家を相続放棄しても、次の相続人が相続するまで、管理責任は残り続けます。

空き家が倒壊すると損害賠償請求を受ける

空き家を相続放棄した後、建物の倒壊などの事故があった場合、相続人の管理責任を問われて損害賠償請求を受ける恐れがあります。

例えば、空き家が倒壊したり、放火されて、第三者に損害を与えてしまった場合、被害者から損害賠償請求を受けてしまいます。

こうしたリスクを避けるためにも、空き家を放置しておくことは絶対にやめましょう。

自治体から空き家の解体・修繕を求められる

相続放棄した空き家を放置していると、自治体から「特定空き家」に指定されてしまいます。

種類	責任内容
空き家	周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努める (空き家法3条)
特定空き家	建物の解体や修繕、立木竹の伐採その他周辺環境の保全を図るために必要な措置を講ずる(自治体から助言・指導・勧告・命令を受ける)
	市町村からの助言・指導・勧告・命令を無視した場合、行政代執行がされその費用を負担させられる (空き家法14条)

イメージとして、以下のような建物は「特定空き家」に指定されてしまう可能性が高いです。

• ゴミ屋敷状態の空き家
• 倒壊の危険性が高い空き家
• 近隣住民に迷惑を及ぼしている空き家

「特定空き家」に指定されると、きちんと管理するように度重なる行政指導が入ります。

行政指導に応じない場合、あなたが費用を負担する形で、空き家を強制的に修繕・解体されてしまうケースもあるため注意しましょう。

特定空き家の認定基準やリスクを知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

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空き家を強制的に解体されて費用も請求される

「特定空き家」と自治体に指定された後、行政指導に応じない場合、行政代執行が実施されて、その費用が請求されてしまいます。

2018年の国土交通省のデータによれば「特定空き家」に指定された10,676件のうち、行政代執行で解体された空き家は23件です。

行政代執行による解体が実行されなくても、空き家の管理・修繕が実施されるケースは多く、その費用は空き家の相続人の負担となります。

空き家を放置したせいで、1,000万円もの費用を請求されたケースもあるため注意が必要です。

こうした修繕・解体費用を負担するのであれば、価格が安いとしても、空き家を売却してしまったほうがよいケースも少なくありません。

参照:「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」（国土交通省）

空き家の管理責任を回避できる方法は3種類

相続放棄をおこなっても、空き家の管理責任が免除されるわけではありません。

空き家の管理責任を回避するには、以下3種類の方法があります。

1. 次の相続人に相続してもらう
2. 相続財産管理人を選任する
3. 空き家を相続してから売却する

要約すると、空き家を相続放棄して、次の相続人または相続財産管理人に管理責任を引き継いでもらうか、空き家を相続してから売却することで、買主に管理責任を移すことが可能です。

それぞれの方法を順番に解説していきます。

1.次の相続人に相続してもらう

1つ目は、相続放棄した財産を、次の相続順位の相続人に相続してもらう方法です。

次の相続人が遺産相続を選択すれば、空き家の所有権はもちろん管理責任も引き継がれます。

そのため、空き家が倒壊するようなトラブルが発生した場合も、あなたではなく相続した人物がすべての責任を負うので安心です。

次の相続人が空き家を相続するとは限らない

あなたが空き家を相続したくない場合、次の相続人も相続放棄を選択するかもしれません。

次の相続人も相続放棄した場合、空き家の管理責任があなたにも残り続けてしまいます。

つまり、この方法を用いても空き家の管理責任が確実に免除されるとは限りません。

空き家の管理責任を確実に手放したい場合は、後述する2つの方法を選択しましょう。

2.相続財産管理人を選任する

2つ目は、相続放棄された財産の管理責任を「相続財産管理人」に一任する方法です。

相続財産管理人には、弁護士や司法書士などの第三者が選任されるケースが多いです。

相続財産管理人を選任すれば、空き家の管理責任を引き継げるので、自分で管理する必要がなくなり、空き家を完全に手放せます。

ただし、相続財産管理人を選任する場合、相続放棄をおこなう必要があるため、空き家以外の財産も一切相続できないので注意しましょう。

選任には家庭裁判所への申立てが必要

相続財産管理人を選任するには、家庭裁判所に「相続財産管理人選任申立書」を提出します。

申立書は家庭裁判所で取得するか、裁判所のホームページからもダウンロード可能です。

相続財産管理人の選任を申立てする場合、以下の必要書類も用意しなければなりません。

概要	具体的な種類
被相続人が亡くなったことを証明する書類	被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
相続人がいないことを証明する書類	被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍謄本
	被相続人の父母の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍謄本
	被相続人の直系尊属の死亡が記載されている戸籍謄本 (祖父母など)
	被相続人の子や代襲者の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍謄本 (​​被相続人の子や代襲者が死亡している場合)
	被相続人の兄弟姉妹の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍謄本 (被相続人の兄弟姉妹が死亡している場合)
	甥や姪などの代襲者の死亡の事実が記載されている戸籍謄本 (甥や姪などの代襲者が死亡している場合)
相続財産を疎明する書類	預貯金通帳
	不動産の登記事項証明書
	保険証券など
利害関係を疎明する書類	戸籍謄本
	金銭消費貸借契約書(写し)
	賃貸借契約書など(写し)
その他	相続放棄申述受理証明書 (相続放棄をした場合)
	相続財産管理人の候補者の住民票または戸籍の付票 (相続財産管理人の候補者がいる場合)

参照:「相続財産管理人の選任の申立書」（裁判所）

選任にかかる予納金は約50～100万円程度

相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申立てる場合、以下の費用がかかります。

種類	金額
収入印紙	800円分
予納郵便切手	1,000円前後
官報公告費用	4,230円
予納金	約50～100万円

相続財産管理人を選任する場合、報酬として「予納金」も納付しなければなりません。

予納金の金額は、空き家を含めた遺産の規模や、空き家の価値などによって異なり、裁判所の裁量で決定されます。

相続財産管理人の選任にかかる与納金は50〜100万円程度が相場です。

100万円を超えることは少ないですが、高額な与納金を負担する必要があるため、基本的には空き家を売却する方法をおすすめします。

3.空き家を相続してから売却する

3つ目は、いったん空き家を相続してから、専門業者などに売却してしまう方法です。

空き家を相続すれば、所有権が自分に移転するので、自由に売却できます。

売却してしまえば、空き家の所有権および管理責任は買主に移るので、自分で管理する必要もありません。

また、相続放棄をする必要がないので、空き家以外の財産を相続できることもメリットです。

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一般的な不動産業者に依頼しても、管理されていない空き家は購入してくれる買主は少なく、売れ残ってしまう可能性が高いです。

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「空き家は売れない」と諦めてしまう人も多いですが、このように問題なく売却できるので、ご安心ください。

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まとめ

空き家を相続放棄しても管理責任は残るため、相続人が建物を管理しなければなりません。

そのまま放置しても、空き家が倒壊して損害賠償請求を受けたり、自治体によって強制的に解体された後、費用を請求されてしまいます。

相続放棄後に次の相続人が相続しない場合は、家庭裁判所に申立てをして、相続財産管理人を選任しなければ、管理責任は回避できません。

しかし、財産を一切相続できない上、相続財産管理人の選任にも費用がかかるので、空き家を相続してから売却する方法がおすすめです。

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