ボロ空き家の事故物件を売却したい！手間なくスピーディーに売る方法

「事故物件を相続したけど、ずっと空き家のまま放置している」「建物が劣化していて見るからにボロボロ」というケースは、少なくありません。

劣化の激しい古い空き家も、孤独死や自殺などがあった事故物件も、売却しにくくなります。普通の不動産売却と同じ方法では、買主を見つけられないことが多いでしょう。

しかし、まったく売れないかというと、そんなことはありません。工夫次第では、どれだけボロボロな空き家の事故物件であっても売却可能です。

例えば、訳あり物件を専門に取り扱う買取業者なら、ボロ空き家の事故物件でも現状のまま買い取ってもらえます。

一般的な仲介業者に「こんな物件は売れない」といわれても、あきらめる必要はありません。専門買取業者なら最短2日での現金化も可能なので、まずは無料査定で相談してみましょう。

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「短期間で手間や費用をかけずに売る」なら買取業者に依頼しよう

ボロ空き家の事故物件が、通常の物件と比較して売れにくいのは確かです。一般的な仲介業者では、取り扱いを断られるケースが多いでしょう。

仲介業者からしてみると、ボロ空き家の事故物件は買主がつきにくく、仮に売れても売却価格が低いため手数料は少額しか取れません（仲介手数料は売却価格に応じて上限がある）。

つまり、仲介業者にとってボロ空き家の事故物件は取り扱うメリットが薄いのです。

しかし、買取業者であれば、ボロ空き家の事故物件でも積極的に買い取ってもらえる可能性があります。仲介手数料もかかりません。

買取業者は自社で物件を直接買い取り、リフォームや建て替えなどのさまざまな方法を用いて転売し、利益を獲得します。

そのため、仲介業者にとっては価値の少ないボロ空き家の事故物件でも、買取業者なら積極的に買い取れるのです。

訳あり物件専門の買取業者なら現状のまま最短数日で買い取ってもらえる

ひとくちに買取業者といっても、その特徴や得意分野は各社で違います。ボロ空き家の事故物件を買い取ってもらうなら、訳あり物件専門の買取業者に依頼しましょう。

「ボロ屋空き家」も「事故物件」も、訳あり物件専門の買取業者なら取り扱いのノウハウをもっています。

例えば、特殊清掃業者や解体業者とも連携しているので、孤独死があった直後の物件や、倒壊寸前の物件でも現状のまま買い取ることが可能です。

また、弁護士とも連携し、権利関係が複雑な物件や相続登記が済んでいない物件でも、適切な対処をしながら買い取れます。

ボロ空き家の事故物件は「なるべく早く売却したい」という人も多いので、早ければ査定後2~10日程度で物件を買い取る業者もあるのが特徴です。

ボロ空き家はなるべく早く売却したほうがよい

「どうせ売れないから」「売却手続きが面倒」といった理由で、空き家を放置する人も少なくありません。

しかし、ボロ空き家の放置はデメリットが多いといえます。

固定資産税や維持費でコストが発生し続けますし、建物の一部が倒壊して、近隣の人に損害を与えてしまうかもしれません。

また、犯罪の温床となったり、放火の標的にされたりするケースもあります。

さらに、自治体から「特定空き家」に指定されると、50万円の過料や強制解体がおこなわれるというリスクもあります。

「特定空き家」について詳しく知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

「特定空き家」に指定され50万円の過料や強制解体がおこなわれるリスクがある

「特定空き家」とは、周辺の生活環境にとって悪影響になっている空き家を適切に管理させるための制度です。

倒壊の危険性がある状態や衛生上有害な状態、もしくは景観を著しく損なっている状態の空き家が指定されます。

特定空き家に指定されると、下記の流れで自治体から改善指導が出されたり、罰則を科されたりする恐れがあります。

行政代執行による解体では「なるべく安い業者に解体してもらう」という配慮はされません。自分で解体業者を手配するより、費用が高額となる場合がほとんどです。

参照：NPO法人空家・空地管理センター「特定空家とは」

ボロ空き家の事故物件を売却するときの注意点

ボロ空き家の事故物件は、通常の不動産売買にはない注意点があります。

• 買主への告知義務がある
• 「心理的瑕疵」によって2~5割ほど安くなるのが一般的

上記の2点は、ボロ空き家の事故物件をトラブルなく売却するために重要なポイントです。

それぞれの内容を、詳しく見ていきましょう。

1.「建物の欠陥」や「事故物件であること」は買主への告知義務がある

不動産売買では、欠点や欠陥を指す「瑕疵」という言葉がよく使われます。

不動産における瑕疵には、次の4種類があります。

心理的瑕疵	事件・事故で過去に人死があったなど、心理的に抵抗感がある瑕疵。
物理的瑕疵	建物のひび割れや傾き、地盤沈下といった物理的な瑕疵。
環境的瑕疵	近隣に暴力団施設や火葬場があるなど、周辺環境に問題がある瑕疵。
法的瑕疵	建築基準法や消防法などの法律に違反している瑕疵。

事故物件は心理的瑕疵にあてはまりますし、ボロ空き家の場合は適切な管理をされていないために物理的瑕疵にも該当する可能性があります。

これらの瑕疵は、売却時に買主へ伝える告知義務があります。告知義務を怠ると、契約破棄や訴訟問題といったトラブルに発展するかもしれません。

瑕疵のある不動産を売却するときは、不動産業者や買主に瑕疵の内容を伝えることが大切です。

2.事故物件は通常の物件より2~5割ほど安くなる

多くの人は「事故物件は価格が下る」というイメージをもっていますが、具体的にどれくらい安くなるのかは知らない人が多いでしょう。

事故物件の値下げ幅は個々の条件に左右されるため明確な基準はありませんが、一般的には通常の価格から2~5割ほど安くなるといわれます。

ただし、周辺環境や交通アクセスがよく、もとから物件需要が高い場合は、下げ幅が小さくなる傾向にあります。

少しでも高値で売却したい場合は、事故物件の取り扱いに不慣れな不動産業者ではなく、実績が豊富で事故物件を専門に取り扱う不動産業者に相談するとよいでしょう。

ボロ空き家の事故物件を売却するための具体的な方法

ボロ空き家の事故物件を売却する方法としては、次の4つがあげられます。

• 1.現状のまま売却
• 2.リフォームやリノベーションをしてから売却
• 3.解体して更地で売却
• 4.住宅以外の用途に変えて売却

短期間で手間や費用をかけずに売るなら、現状のまま訳あり物件専門の買取業者に売却するのがおすすめです。

しかし、ある程度の時間や費用をかけてもよいなら、リフォームやリノベーションをしてから売却するなど、別の方法もあります。

場合によっては、現状のまま売るより高額で売却できるかもしれません。

それぞれの売却方法について、詳しく解説していきます。

方法1.現状のまま売却

現状のまま売却できるのであれば、それに越したことはありません。所有者として何もする必要はなく、手間や費用をかけずに済みます。

しかし、すでに解説したとおり、ボロ空き家の事故物件は仲介に出しても買主はつきにくいのが一般的です。

需要が低く、取り扱ってもらえる不動産業者も限定されてしまう点はデメリットといえます。

【メリット】費用をかけずに売り出せる

後の項目でも解説しますが、ボロ空き家の事故物件でも、リフォームやリノベーションなどの工夫で売れやすくすることは可能です。

しかし、そういった「売れやすくするための工夫」は、いずれも費用がかかります。

手持ちの資金があれば検討の余地もありますが、ボロ空き家の事故物件を売るために数十万~数百万円もの費用をかけられる人は多くないでしょう。

「費用をかけずに売り出せる」という点は、現状のまま売却する方法にしかない大きなメリットです。

【デメリット】仲介業者だと取り扱いを断られる場合が多い

先述のとおり、ボロ空き家の事故物件は仲介業者にとって「なるべく避けたい物件」です。

仮に取り扱ってもらえても、安く買い叩かれるような売却価格になったり、いつまで経っても売れないケースが大半です。

現状のまま売却するなら買取業者、そのなかでも訳あり物件を専門に取り扱う買取業者に依頼しましょう。

また、買取業者それぞれの強みも重要です。例えば「全国対応」「弁護士と連携している」といった買取業者は、地方の物件や権利関係が複雑な物件でも買い取ってもらいやすいでしょう。

方法2.リフォームやリノベーションをしてから売却

リフォームやリノベーションは、資産価値の低い物件を高く売る方法としてスタンダードといえます。

リフォームやリノベーションの定義にはあいまいな部分も多いのですが、おおむね下記のように考えるのが一般的です。

リフォーム	劣化や損傷の修理・修繕で原状回復（新築の状態に近くなるまで復元）すること。
リノベーション	間取りの変更や設備の一新など、既存の建物に機能や性能を付け加えて新しい価値を生み出すこと。

上記の定義だと「リフォームのほうは小規模な工事、リノベーションのほうは大規模な工事」とも取れそうですが、増築や改築を指してリフォームという場合もあります。

リフォームやリノベーションは言葉の定義より、実際にどんな工事をおこなうのかが重要です。

リフォーム業者、あるいはリノベーション業者に相談するときは、その業者はどのような工事が可能であり、その工事によってどれくらい資産価値を上げられるのかを検討しましょう。

【メリット】住宅需要に合わせた間取りにすれば高く売れやすい

築年数の古い物件は、現在の住宅需要に合っていない場合が少なくありません。

上記はあくまで一例ですが、リフォームやリノベーションは地域や時代に合わせて計画することが大切です。

また、住宅需要に沿ったリフォームやリノベーションをおこなえば、売却だけではなく賃貸物件としての運用も検討できるでしょう。

【デメリット】リフォームやリノベーションに費用がかかる

リフォームやリノベーションをおこなうには、高額な費用が必要となります。

具体的な費用は「どこまでリフォーム・リノベーションをおこなうか」で変わります。

部屋や玄関など部分的な工事なら数十万程度に収まりますが、戸建て全体のフルリフォーム・フルリノベーションだと数百万から数千万かかる場合もあるでしょう。

徹底的にやろうと思えば際限なく費用がかかるため、どこまでリフォーム・リノベーションをすれば売れるのかを見極めることが大切です。

リフォームやリノベーションの業者と相談しつつ、売却できたときに赤字とならないよう工事の範囲を決定しましょう。

方法3.解体して更地で売却

ボロ屋や事故物件は、建物としての価値がほぼゼロになっている場合もあります。

そのような物件では、土地のみの価格で売買されるケースも少なくありません。

そもそも価値のない建物なら、解体して更地にしたほうが買主にとっても活用しやすくなります。「建物は自分で建てるから土地だけ欲しい」という人に売れやすくなるのです。

【メリット】建物を解体することで心理的瑕疵が緩和される

事故物件を解体する場合、心理的瑕疵による需要への影響も緩和される効果が期待できます。

人の死があった建物にそのまま入居するより、一度すべて解体し、新しく建てた家屋に入居するほうが、心理的な抵抗感は小さくなります。

ただし、建物を解体したからといって告知義務は消えないので注意しましょう。

また、更地にしたからといって売却価格が上がるとは限りません。

あくまで建物が残っているときより売れやすくなる可能性があるだけなので、過度の期待はしないようにしましょう。

【デメリット1】解体費用がかかる

戸建ての解体費用は、建物の構造や広さ、地域の相場によって変わります。

あくまで一例ですが、建物の構造による1坪単位の解体費用は次のとおりです。

木造	3万~5万円/坪
鉄骨造	4万~6万円/坪
鉄筋コンクリート造	6万~8万円/坪

上記の相場で計算すると、一般的な戸建ての坪数である40坪の場合、解体費用は120万円~240万円ほどになります。

【デメリット2】更地にすると固定資産税が高くなる

更地にする場合、固定資産税にも注意が必要です。

特定空き家の解説でも触れましたが、住宅用の土地は固定資産税が1/3~1/6まで軽減される特例が適用されます。

しかし、この特例は「土地上に居住用の家屋があること」が条件なので、更地にすると税額が高くなってしまいます。

固定資産税は毎年1月1日時点の情報をもとに課税されます。そのため、更地にする場合は1月1日を避け、年が明ける前に売却するとよいでしょう。

方法4.住宅以外の用途に変えて売却

建物の解体後、住宅以外の設備を導入することで売れやすくする方法もあります。

例えば、下記のような用途に変更することで、買主が見つかるかもしれません。

• 駐車場や駐輪場
• 太陽光発電用地
• コインランドリー
• 貸倉庫や資材置き場

住宅としては売却が難しい事故物件でも、それ以外の用途に変えてしまえばスムーズに売却できる可能性があります。

【メリット】住宅需要のない地域でも売却できる

住宅以外の用途に変えることで、住宅需要のない地域でも物件を売却できるようになります。

過疎地でも、日当たりがよければ太陽光発電の設備を導入して収益が見込めます。

収益化してから売却すれば高く売れやすいうえ、売却せずに自分で管理して収入を得ることも可能です。

【デメリット】解体や設備導入に費用がかかる

別の用途に変更する場合、建物の解体費用に加えて設備導入の費用もかかってしまいます。

仮に駐車場を作る場合、初期費用として下記の資金が必要です。

月極駐車場の場合	約106～284万円
コインパーキングの場合	約390～504万円
立体駐車場の場合	自走式：220万円～350万円 機械式：220～500万円

参照：マイナビニュース「駐車場経営の初期費用はいくら必要？失敗しないための基礎知識」

【売却方法別】ボロ空き家の事故物件を売却するときの収支計算例

いくつかの売却方法を解説しましたが、具体的にどれくらいの費用がかかって、どれくらいの価格で売れるのかイメージしにくい人もいるでしょう。

そこで、下記の条件の物件を売るにあたって、売却方法ごとに収支がどう変わるか計算例を解説します。

計算例1.何も手を加えず現状のまま売る場合

何も手を加えず現状のまま売る場合、建物の評価が0円なので、土地の価格のみで取引されます。

事故物件であることから2割ほど価格が下がると想定すると、売却価格は「500万円-（500万円×0.2）=400万円」です。

しかし、そもそも「ボロ空き家かつ事故物件」をそのまま購入する人はほとんどいないでしょう。例え400万円で売り出したとしても、買主が見つからなければ意味がありません。

「解体の費用や手間をかけたくない」「とにかく早く売却したい」という場合は、訳あり物件の専門買取業者に買い取ってもらいましょう。

計算例2.リフォームしてから売る場合

戸建てをフルリフォームする場合、費用は1坪10~73万円の範囲であることが多くなります。

仮に坪単価30万円でフルリフォームをした場合、費用は「30万円×建物の坪数30坪=900万円」です。

上記の場合、建物の査定額が900万円超まで上がるなら、リフォームしてから売ることを検討してもよいでしょう。

参照：リショップナビ「一戸建てリフォーム/リノベーションの費用相場・実例！フルリフォームや工事箇所別の価格帯も公開」

計算例3.更地にしてから売る場合

更地にする場合、単純に解体費用がいくらになるかを計算します。

木造の解体費用が1坪あたり3万~5万円なので、仮に3万円/坪で解体できれば「3万円×建物の坪数30坪=90万円」となります。

土地の評価額は500万円ですが、更地にしても心理的瑕疵による価格の影響は残るかもしれません。

仮に心理的瑕疵によって土地が2割安くなる場合、収支は「500万円-（500万円×0.2）-90万円=310万円」となります。

計算例4.駐車場にして売る場合

駐車場にしてから売る場合、建物の解体費用と駐車場の初期投資がかかります。

月極駐車場で初期費用を106万円と想定した場合、解体費用も含めた収支の計算は「500万円-90万円-106万円=304万円」です。

ただし、収益物件は購入後の利回りによって価格が変わるため、安定した収入が見込めるのであれば上記より高額になるでしょう。

まとめ

ボロ空き家の事故物件は、通常の不動産と同じように売却しようとしても、売れないケースがほとんどです。

しかし、リフォームやリノベーションを施したり、解体して更地にすることで、売れやすくする方法はあります。

とはいえ、売れやすくするために費用をかけられない人や、すぐにでも売却したい人も多いでしょう。

スピーディーに、そしてなるべく高値でボロ空き家の事故物件を売るなら、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。

他の不動産業者では断られるような物件でも、短期間で売却できる可能性があります。