日本に住んでいない人（非居住者）でも、日本国内の不動産を問題なく売却できます。
委任状を作成し、代理人を選任すれば、不動産売却時の手続きを任せることが可能です。
ただし、非居住者が不動産を売却する際でも、日本国内の法律が適用されるため、譲渡所得税などの税金を納めなければなりません。
非居住者による不動産売却では、自ら手続きができないケースが多いため、通常の場合よりも不動産業者の選び方が重要になります。
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- 日本国内に住んでいない人が日本の不動産を売却した場合、日本の制度に則って税金を納める。
- 海外から不動産を売買する場合、代理権限委任状や在留証明書、署名証明書が必要。
- 確定申告をおこなう場合は納税管理人を選出する必要がある。
目次
非居住者でも日本国内の不動産を売却可能
法律上、住んでいる国による制限はないので、非居住者でも日本の不動産を売却可能です。
とはいえ、わざわざ日本に帰国することなく、海外から日本国内の不動産を売却したい売主も多いでしょう。
そうした場合、弁護士などの代理人を選任して、手続きを代行してもらえば、海外にいる非居住者でも日本国内の不動産を売却できます。
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不動産売却で所得を得た場合は課税対象となる
非居住者による不動産売却で問題となるのが「税金は課税されるのか？」という点です。
結論からいうと、国内に住んでいない非居住者による不動産売却でも、所得が発生した場合は譲渡所得税などを納めなければなりません。
また、一定条件を満たす場合、源泉徴収・確定申告も必要になるので、覚えておきましょう。
日本国内の税率・各種控除が適用される
非居住者が日本の不動産を売却する場合でも、海外ではなく日本の法律が適用されます。
つまり、不動産売却にかかる税金は日本国内の税率が適用されますが、各種控除を受けることも可能です。
例えば、不動産売却時における以下の控除は、非居住者でも受けられる可能性があります。
- 3,000万円特別控除
- 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
各種控除を利用すれば、譲渡所得税を0円にできる可能性もあるので、どのような控除が受けられるか不動産業者に相談してみましょう。
非居住者が日本の不動産を売却する方法
先述したとおり、日本に住んでいない非居住者でも日本国内の不動産を売却できます。
非居住者が日本国内の不動産を売却する方法は、以下のとおりです。
- 不動産業者と代理人を探す
- 必要書類を準備する
- 買主を探して売買契約を締結する
- 不動産を引渡して売却価格を受け取る
- 利益を得た場合は確定申告をおこなう
基本的には通常の不動産売却と同様ですが、代理人を選任して代行してもらう点と、確定申告の手続きが多少異なるため、注意が必要です。
それぞれの手順を順番に見ていきましょう。
1.不動産業者と代理人を探す
まずは、不動産売却を依頼する不動産業者と、代行してもらう代理人を探しましょう。
国外から日本の不動産を売却する場合、弁護士などの代理人も選任しなければなりません。
具体的には、後述する「代理権限委任状」を作成して、不動産売却に関する権限を代理人に与えることを法的に証明する必要があります。
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2.必要書類を準備する
つづいて、通常の不動産売却と同様の必要書類を準備しましょう。
- 身分証明書
- 登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書
ただし、非居住者が不動産を売却する場合は、以下の追加書類も必要になります。
- 代理権限委任状
(代理人を立てる場合) - 在留証明書
- 署名証明書
それぞれの必要書類を1つずつ解説します。
代理権限委任状
売主本人が帰国できない場合、売買契約の締結や引渡しなどを代理人がおこなうには「代理権限委任状」が必要です。
委任状の書式にルールはありませんが、以下の内容は最低限記載しておきましょう。
- 委任者
- 受任者
- 委任内容
- 不動産の表示
- 委任日
弁護士などに依頼すれば、代理権限委任状を作成してもらえるので、作成が面倒な場合はあらかじめ相談しておくとよいでしょう。
在留証明書
非居住者の場合、日本国の住民票がないため、代わりに「在留証明書」が必要になります。
下記の書類を用意した上で、居住先の領事館・大使館で発行してもらいましょう。
- パスポート
- 戸籍謄本
- 海外の現住所を証明する書類
書類発行には数日程度かかる場合もあるため、早めに申請しておくことをおすすめします。
署名証明書
売買契約の締結時など、日本国の印鑑証明書に相当する「署名証明書」が必要です。
署名証明書には、貼付形式と単独形式の2種類がありますが、不動産を売却する場合は引渡し時に貼付形式の署名証明書が必要です。
以下の必要書類を用意すれば、居住している国の領事館・大使館で発行できます。
- パスポート
- 売買契約時に署名が必要な書類
- 発行手数料
(1通につき1,700円)
ちなみに売買契約書などの署名が必要な書類は、事前に署名するのではなく、領事館・大使館で署名する必要があるため注意しましょう。
3.買主を探して売買契約を締結する
必要書類を準備したら、不動産業者と媒介契約を結んで、売却する不動産の買主を探します。
その結果、不動産を購入してくれる買主が見つかった場合は、売買契約を締結しましょう。
仲介による不動産売却では、媒介契約の開始から売買契約の締結まで3ヶ月程度かかります。
売買契約の契約書などは不動産業者が用意してくれるので、内容を確認しておきましょう。
4.不動産を引渡して売却価格を受け取る
売買契約を締結したら、不動産を買主に引渡して、売却価格を受け取りましょう。
代理人が「所有権移転登記」をおこない、物件の所有権を売主から買主へ移すことで、不動産の引渡しをおこないます。
所有権移転登記には、下記の書類が必要です。
- 登記済権利証
- 売主の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 代理人への委任状
- 売買契約証書
不動産を引渡した後、その対価として買主から売主へ売却価格が支払われます。
ただし、売主が非居住者の場合、売却価格から源泉徴収税額を差し引かれるので、受け取れる金額が若干少なくなるため注意しましょう。
売却価格を受け取って、不動産の引渡しを終えたら、不動産売却自体の手続きは完了します。
5.利益を得た場合は確定申告をおこなう
非居住者が不動産を売却した場合も、翌年に確定申告をおこなう必要があります。
確定申告を実施することで、税金を減額できる特例制度もあるので、必ずおこないましょう。
非居住者の不動産売却でも、確定申告は毎年2月16日～3月15日の1ヶ月間におこないます。
非居住者本人が帰国できない場合、確定申告も代理人に任せられるのでご安心ください。
非居住者による不動産売却時の納税方法
非居住者が日本国内で不動産を売却した場合も、通常と同様に税金が課税されます。
非居住者による不動産売却時の税金を納税する方法は、以下のとおりです。
- 譲渡所得税・印紙税・登録免許税を計算する
- 源泉徴収が必要な場合は売却価格から差し引かれる
- 確定申告をおこなう場合は納税管理人を選出する
通常の不動産売却と同様に3種類の税金が課税されますが、売却価格から自動的に源泉徴収が差し引かれる点と、確定申告をおこなう場合も代理人が必要になる点が異なります。
それぞれの手順を順番に解説していきます。
1.譲渡所得税・印紙税・登録免許税を計算する
非居住者が不動産を売却した場合、以下3種類の税金を納めなければなりません。
| 種類 | 税額 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | {売却価格-(取得費+売却にかかった費用)-特別控除}×税率 |
| 印紙税 | 売却価格によって異なる |
| 登録免許税 | 物件の数×1,000円 |
譲渡所得税は不動産売却で利益が出た場合のみ課税されますが、印紙税と登録免許税は利益に関係なく不動産売却では必ず課税されます。
ちなみに譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有年数によって、以下のように異なります。
| 種類 | 解説 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却した不動産の所有期間が5年以内 |
| 税率39.63％ | |
| 長期譲渡所得 | 売却した不動産の所有期間が5年超 |
| 税率20.315％ |
所有期間が5年を超えている不動産であれば、売却時の譲渡所得税が少なく済む仕組みです。
不動産売却にかかる税金を詳しく知りたい人は、次の記事もあわせて参考にしてください。
不動産売却でかかる税金は4種類【計算方法と5つの節税方法も解説】
2.源泉徴収が必要な場合は売却価格から差し引かれる
非居住者が不動産を売却する場合、申告漏れを防ぐため、買主が売主の代わりに源泉徴収税を税務署に前納する制度となっています。
非居住者による不動産売却では、以下の条件に1つでも該当する場合、源泉徴収が必要です。
- 買主が個人ではない場合
- 不動産が買主本人または親族の居住用ではない場合
- 売却価格が1億円を超える場合
この場合、売主が受け取れる売却価格は、源泉徴収税額を差し引いた後の金額になります。
わかりやすいように具体例で解説します。
・3,000万円×89.79％=2,693.7万円
ちなみに買主が源泉徴収税を納めた後、売主に「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」が渡されます。
参照:「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」（国税庁）
3.確定申告をおこなう場合は納税管理人を選出する
不動産売却で利益を得た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をおこないましょう。
年内の所得額によっては、所得税が還付される可能性もあります。
非居住者による不動産売却時に確定申告をおこなうべきケースは、以下のとおりです。
- 不動産売却で利益が発生した
- 税金の特別控除を受けたい
- 源泉徴収の還付金を受け取りたい
ただし、非居住者本人が確定申告をおこなえない場合、手続きを代行する「納税管理人」を選出しなければなりません。
この場合、税務署に「納税管理人届出書」を提出して、納税管理人を選出しておきましょう。
まとめ
日本に住んでいない非居住者でも、日本国内にある不動産を売却することが可能です。
ただし、本人が立ち会えない場合、代理人に手続きを任せる必要があるため注意しましょう。
また、不動産売却における法律は日本のものが適用されるため、譲渡所得税といった各種税金を忘れずに納税しなければなりません。
この納税に関しても代理人に任せられるので、非居住者が不動産売却をする際は、信頼できる代理人を選任することが大切です。
一般的に弁護士などの専門家を代理人とすることが多いので、まずは信頼できる専門家や不動産業者を探して相談するとよいでしょう。
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非居住者が不動産を売却する際のよくある質問
住んでいる国による制限はないため、非居住者でも代理人などを介して日本国内の不動産を売却可能です。
国内に住んでいない非居住者による不動産売却でも、所得税などの税金を納めなければなりません。
不動産業者と代理人を探して、必要書類を準備します。その後、買主と売買契約を締結した後、不動産を引き渡すことで売却できます。
譲渡所得税・印紙税・登録免許税を計算しましょう。源泉徴収が必要な場合は売却価格から差し引かれるので問題ありません。ただし、確定申告をおこなう場合は納税管理人を選出する必要があるため注意しましょう。
代理人を通して不動産売却をおこなうため、代理人と不動産業者は慎重に選びましょう。代理人には弁護士などの専門家を選任して、不動産業者は一括査定サイトを利用して、売却条件のよい業者を探すとよいでしょう。
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