老朽化した家は解体せずに売却がおすすめ！スムーズに売る方法とは？

老朽化した家を売る場合、建物を解体しなくても現状のまま売却できるのでご安心ください。

建物を取り壊してしまうと、解体費用がかかるだけでなく、固定資産税も増えてしまうので、売れ残った際にむしろ損をしてしまいます。

ですので、老朽化した家は建物を解体せずに、家と土地をセットで売却しましょう。

自社で物件を買取している「買取業者」なら、老朽化した家でも現状のまま売却できます。

下記のリンクから、全国の不動産業者にまとめて査定を依頼できるので、まずは老朽化した家の売却相場を確認してみることをおすすめします。

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老朽化した家でも解体せずに売却できる

「老朽化した家は解体しないと売却できない」と誤解されている人も少なくありません。

しかし、建物を解体しなくても、老朽化した家は現状のまま売却できます。

なぜなら、以下のような理由があるからです。

• 中古住宅の需要は近年増加している
• 買取業者なら老朽化した家を買取可能

近年、中古住宅の需要は増加していますし、老朽化した家でも買取してくれる「買取業者」に売却することもできるのでご安心ください。

例えば、築50年以上の老朽化した家でも、解体せずにそのまま売却できたケースもあります。

以下の記事では、築年数ごとに老朽化した家の売却方法を解説しているので、あわせて参考にしてみてください。

中古住宅の需要は近年増加している

近年では築年数を気にせずに、価格の安い中古住宅を購入する買主が増加しています。

例えば、国土交通省の調査でも、買主の約30%が「中古物件でも構わない」と答えています。

なぜなら、老朽化した家自体の資産価値が低くても、その下にある土地の資産価値も低いわけではないからです。

ですので、売却価格にさえこだわらなければ、老朽化した家でも現状のまま売却できる可能性は非常に高いです。

参照:「住宅事情について」（国土交通省）

買取業者なら老朽化した家でも買取可能

不動産業者のなかには、自社で直接物件を買取している「買取業者」も存在します。

こうした買取業者であれば、買取後に自社で解体・リフォームを施すことで、老朽化した家の資産価値を回復させて再び販売できます。

ですので、解体が必要なほど老朽化した家も、そのまま買取してもらえる可能性が高いです。

基本的に家の処分で困ったら、買取業者に売却すれば、引き取ってもらえる可能性が高いので覚えておくとよいでしょう。

老朽化した家を解体するデメリット

老朽化した家を売却する場合「建物を解体するべきか？」で悩んでいる人も多いでしょう。

しかし、老朽化した家を解体すると次のようなデメリットも生じるため注意が必要です。

• 100万円以上もの解体費用がかかる
• 更地にすると固定資産税が6倍に増える

そもそも家を取り壊すのに100万円以上も解体費用がかかる上、更地にすると固定資産税の控除が受けられずに税額が6倍なってしまいます。

それぞれのデメリットを順番に解説します。

100万円以上もの解体費用がかかる

老朽化した家を取り壊してから売却する場合、平均100万円以上もの解体費用がかかります。

建物の構造	解体費用
木造	3〜5万円／1坪
	90～150万円(30坪)
	150～250万円(50坪)
鉄骨造	4〜6万円／1坪
	120～180万円(30坪)
	200～300万円(50坪)
鉄筋コンクリート造	6〜8万円／1坪
	180～240万円(30坪)
	300～400万円(50坪)

家の構造・広さによって異なりますが、400万円近い解体費用がかかってしまうケースもあるため注意しなければなりません。

ですので、老朽化した家を解体する場合、まず不動産業者に相談して、メリットとデメリットを比較検討した上で、慎重に実施しましょう。

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更地にすると固定資産税が最大6倍も増える

老朽化した家を解体すると、軽減措置がなくなり、固定資産税が最大6倍も増えてしまいます。

居住用の家は「住宅用地特例」の減税制度が受けられる都合上、更地よりも固定資産税・都市計画税の税率が安く設定されているためです。

	固定資産税	都市計画税
建物あり （200㎡まで）	課税標準額×1.4%×1/6	課税標準額×0.3%×1/6
建物あり （200㎡以上）	課税標準額×1.4%×1/3	課税標準額×0.3%×1/3
更地	課税標準額×1.4%	課税標準額×0.3%

更地にする場合、土地の固定資産税が最大6倍も増えてしまうため、建物の固定資産税を負担しなくても、結果的に損をしてしまいます。

そのため、老朽化した家でも容易に解体せず、家と土地をセットにして、現状のまま売却する方法をおすすめします。

老朽化した家を解体せずに売却する方法

老朽化した家を解体せずに売却するには、以下2種類の方法があります。

• ｢古家付き土地｣として売却する
• 現状のまま買取業者に家を売却する

いずれも家と土地をセットで売却する方法ですが「売却先が一般の買主か？買取業者か？」という点のみが異なります。

それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

｢古家付き土地｣として売却する

1つ目は「古家つき土地」として、土地の付属品という扱いで家を売却する方法です。

わかりやすくいうと、あくまで建物をおまけとして、家と土地をセットで売却する方法です。

この売却方法であれば、買主から要求された場合のみ建物を解体すればよいので、老朽化した家でもそのまま売却できるケースもあります。

買主によっては解体費用を負担せずに済む

老朽化した家を「古家つき土地」として売却する場合、以下の2種類の引渡し方法があります。

1. 家と土地をセットで引き渡す
2. 家を解体して土地だけを引き渡す

買主から要求されない限り、家ごと土地を引き渡せるので、解体費用を負担せずに済みます。

とはいえ、土地だけが欲しい買主の場合、売主が解体費用を負担して家を取り壊す必要があるため、確実な方法とはいえません。

現状のまま買取業者に家を売却する

2つ目は、自社で物件を買い取る買取業者に、老朽化した家を現状のまま売却する方法です。

不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。

種類	説明
仲介業者	一般の買主を探して家を売る
買取業者	買取業者に家を直接売却する

このうち「買取業者」であれば、必要に応じて自社でリフォーム・解体を施すので、老朽化した家でも現状のまま買取してもらえます。

売主側で建物を解体せずに、そのまま買取してもらえるので、老朽化した家は仲介業者ではなく買取業者に売却するとよいでしょう。

買主を探す必要がないので最短数日で買取可能

不動産業者に家を売却する際、仲介業者を利用すると売却まで3ヶ月〜1年程度はかかります。

老朽化した家は築浅物件より需要が低いので、1年以上かかるケースも少なくありません。

一方、買取業者に物件を売却する場合、買主を探す必要がないので、提示された査定額に納得した時点ですぐに売買契約を締結できます。

そのため、買取業者なら老朽化した家でも最短数日で買取してもらうことが可能です。

買取価格は一括査定を利用して比較しよう

老朽化しているとはいえ、家を売るのであれば、なるべく高い値段で売りたいところです。

老朽化した家を高く売りたい場合、一括査定を利用して複数の不動産業者による査定額を比較することをおすすめします。

一括査定を使えば、何度も不動産業者の査定を受けなくても、一度に複数社の査定額を確認できるので、買取価格の1番高い買取業者が一目でわかります。

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老朽化した家を放置すると様々なリスクがある

老朽化した家を売却せずに放置していると、次のようなリスクが生じてしまいます。

• 固定資産税・都市計画税がかかり続ける
• 自治体から解体費用を請求される恐れがある
• 近隣住民から損害賠償請求を受ける恐れがある

無駄な税金を払い続けなければならない上に、自治体や近隣住民から費用を請求されてしまう恐れもあるため注意しましょう。

それぞれのリスクを1つずつ解説していきます。

固定資産税・都市計画税がかかり続ける

老朽化した家を手放さない限り、固定資産税・都市計画税を毎年負担しなければなりません。

家を所有していると、毎年の固定資産税は平均10万円前後も課税されてしまいます。

家の種類	固定資産税
一戸建て	平均10～12万円
マンション	平均8～10万円

無駄な出費を抑えるためにも、必要のない家は早急に売却してしまったほうがよいでしょう。

自治体から解体費用を請求される恐れがある

老朽化した家に住んでいない場合、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。

以下に該当する場合、特定空き家として自治体から指定されて、行政指導の対象になります。

• 放置した場合に倒壊する恐れがある
• 著しく衛生上有害となる恐れがある
• 著しく景観を損なっている
• 生活環境の保全を図る上で放置すべきでない

行政指導に従わない場合、行政代執行によって老朽化した家を強制的に解体されて、解体費用を自治体から請求される恐れもあります。

1,000万円もの解体費用を請求されたケースもあるため、老朽化した家は放置せず、早く売却したほうがよいでしょう。

自治体から特定空き家に指定された場合のリスク・対処法については、こちらの記事を参考にしてください。

近隣住民から損害賠償請求を受ける恐れがある

老朽化した家で事故が起きた場合、所有者の管理責任を問われて、近隣住民などから損害賠償請求を受ける恐れがあります。

例えば、以下のような場合、被害者から損害賠償請求を受ける可能性が高いです。

• 家が倒壊して怪我人が出た
• 家を放置していて悪臭が発生した
• 家が放火されて周囲に燃え広がった

こうしたトラブルを起こさないためにも、事故が起こる前に老朽化した家を売却して、リスクごと早急に手放すことをおすすめします。

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まとめ

老朽化した家でも、方法によっては建物を解体せずに土地ごと現状のまま売却可能です。

具体的には｢古家付き土地｣として売り出すか「買取業者」に買取してもらうことで、老朽化した家をそのまま手放せます。

とはいえ、古家付き土地として売却する方法は確実ではないので、老朽化した家は買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

買取業者であれば、一般の買主を探さずに済むため、老朽化した家でも現状のまま最短数日で買取してもらうことが可能です。

老朽化した家を放置しておくと、不要な税金がかかる上、損害賠償請求などを受けるリスクもあるので早急に手放すことをおすすめします。

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