マンションで孤独死があると資産価値はどうなる？高く売る方法を解説

孤独死が起きたマンションで、資産価値がどれほど下がるのか気になるオーナーは多いでしょう。

法的な基準はありませんが、孤独死があった物件は通常の売却相場から20%ほど安くなるのが一般的です。

資産価値を下げないために特殊清掃やリフォームをおこなう場合もありますが、費用も時間もかかるため、オーナーにとっては大きな負担です。

なるべくコストをかけずに、かつ高値でマンションを売却するには、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。専門の買取業者なら「買い取った後に事故物件を収益化する方法」を確立しているので、高額買取が期待できます。

孤独死直後の状態でも買い取ってもらえるため、扱いに困っている孤独死物件のオーナーは、ぜひ一度相談してみましょう。

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孤独死があったマンションの資産価値はどうなるのか？

孤独死があったマンションの資産価値は、下がる傾向にあります。

一般的に孤独死があったマンションは、第三者への印象が悪く、居住することを敬遠されてしまうからです。

孤独死があると資産価値は下がる傾向にある

孤独死があったマンションの資産価値は、下がる傾向にあります。

孤独死があったことにより、「怖い」「霊が出そう」「気持ち悪い」など物件の印象が悪く、第三者がわざわざ住みたいと思わないからです。

よって、一般ユーザーには敬遠されてしまいます。では、孤独死があったマンションの下落相場は、どのくらいになるのでしょうか。

孤独死があったマンションの下落相場は20%程度

孤独死があったマンションの下落相場は、平均20％程度と考えてよいでしょう。

尚、下落幅は立地によっても大きく異なります。例えば、東京都内で人気路線の駅近立地であることや、人気の住宅街などであれば、下落幅が抑えられる可能性があります。

一方、駅から離れた立地であることや、郊外立地であるケースでは、下落幅が20％を超える可能性もあるのです。

資産価値が下落する要因は、一般ユーザーに与える心理的瑕疵が一番の要因です。

先述のように孤独死があった物件は、部屋の見た目は問題ないのですが、心理的・精神的に不快な気持ちが強くなってしまうのです。

所有するマンションで孤独死が起きると貸しにくくなる

また、孤独死があったマンションは、貸しにくくもなります。

原因は先述でも少し触れておりますが、下記事項が考えられるのです。

孤独死があると貸しづらくなる2つの要因

孤独死があると貸しづらくなる要因としては、以下２つが考えられます。

• ①告知義務と心理的瑕疵があるから
• ②風評被害があるから

告知義務と心理的瑕疵があるから

はじめに、孤独死があったことは、契約前に告知する義務があります（売却の場合も告知義務があります）。

2021年5月に制定された国土交通省のガイドラインによると、告知期間は孤独死が発生した日から3年を経過する日まで（売買の場合は告知期限なし）とされています。

また、孤独死があったという事実を告知された一般ユーザーにとっては、心理的瑕疵が大きくなります。

よって、以上二点が原因により、住むことを敬遠されてしまうのです。

風評被害があるから

孤独死があった物件であるとSNS上などで広まってしまえば、マンションは貸しにくくなります。

SNSは書き込み削除しない限りずっとWEB上に残ってしまうので、告知期間を過ぎても風評被害が続いてしまうケースも考えられます。

物件を貸すには家賃を下げるなどの対策が必要

孤独死があった物件を貸すには、お得感を出すしかありません。

つまり手っ取り早いのは、周辺相場より家賃を値下げすることなのです。値下げする家賃の相場は、周辺の30％～50％減が一般的です。

また、さらに貸しやすくするためにフルリフォームして部屋内を綺麗にすることや、家具家電付き物件にするなど、お得感の演出が必要となるケースもあります。

尚、売買時と一緒で人気の駅に近いことや人気の街に立地することで、家賃下落幅は抑えられる可能性があります。よって、マンション購入時は立地の良い物件を選ぶのが、将来的なリスクに備える得策でもあるのです。

孤独死があったマンションの資産価値をできるだけ下げない方法

孤独死が起きてしまったマンションの資産価値は、なるべく下げたくはありません。そこで、マンションの資産価値をできるだけ下げない方法について解説します。

考えられる対策は以下の通りです。

• ①特殊清掃を行う
• ②原状回復を行う
• ③売却するなら少し期間を空ける
• ④賃貸なら告知期間満了後に相場の家賃で貸す

①特殊清掃を行う

特殊清掃とは、孤独死が起きた物件を綺麗に清掃することです。

孤独死が起きた時期、発見された日数によっては、遺体が腐敗して体液等が床材に染み付いていることもあります。悪臭や害虫が発生していることもあり、これら「孤独死の痕跡」をなくすために特殊清掃が必要なのです。

また、故人が残した不用品の処分、金品やアルバムなどゆかりの品を整理する遺品整理も、特殊清掃時に行うケースがあります。

下記の関連記事で特殊清掃に関する詳しい解説をおこなっているので、ぜひ参考にしてください。

特殊清掃をせずにマンションを処分することも可能

特殊清掃は費用が100万円を超えるケースもあるため、オーナーにとっては大きな負担です。なかには「そこまで費用をかけるくらいならすぐに処分したい」という人もいるでしょう。

しかし、孤独死直後の物件をそのまま買う人は少なく、売るにしてもまずは特殊清掃が必要になるのが一般的です。

解決策としては、訳あり物件専門の買取業者に相談し、孤独死直後のマンションでも現状のまま買い取ってもらうという方法があります。

特殊清掃は物件を買い取った業者側で手配するため、オーナーはコストをかけずに孤独死物件を手放すことが可能です。

「処分するのにわざわざ特殊清掃をしたくない」と考えているなら、まずは訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。

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②原状回復を行う

原状回復とは、元通りに戻すことです。

特殊清掃を行ったものの、部屋内などを元通りに戻すことが困難なときもあります。

このようなときは、大規模なリフォームを行うことがあるのです。

例えば、床材への体液付着が激しく、床下まで染み付いている場合には、表面的な特殊清掃だけでは難しく、消臭も完全に行うことはできません。このようなときは、床下の部分も含めてフローリングを全て交換してしまいます。

原状回復を行う目的は、孤独死があった痕跡を無くすことで、目に見える瑕疵を無くすことになります。

仮に、フローリングの一部を交換したのみとなると、孤独死があった現場が目に見える形で残ってしまうのです。

この場合、全てのフローリングを交換することで、目に見える孤独死があった痕跡を無くし、心理的な瑕疵を和らげます。

③売却するなら少し期間を空ける

孤独死があったマンションを売却するなら、少し期間を空けることがおすすめです。

売却の場合に告知期間の制限はありませんが、孤独死が起きた時期から期間を空けることで、風評被害が和らぐこともあります。

起きた直後であれば見向きにされない物件でも、時間の経過と共に孤独死があった事実が風化し、売出ししたときも購入者が集まりやすくなる可能性もあるのです。

④賃貸なら告知期間満了後に相場の家賃で貸す

マンション経営の上では、「空室期間はあまり作りたくない」というのがセオリーです。

しかし、孤独死があった物件は3年間告知期間があり、その間の賃料は相場より安くせざる得ません。

よって、告知期間中に賃借人を募り次の入居者が決まった場合、賃料収入は得られますが、マンション経営上は赤字になる可能性が高くなります。

さらに、その賃借人が賃料の安さを言いことに、告知期間満了以降も長期間住み続けてしまうと、経営上は苦しくなります。

尚、賃借人を強制退去させることや大幅な賃料改定は、正当事由がない限り法的には難しいのです。

よって、マンション経営上3年間維持管理できるだけの貯蓄などがあることが条件ですが、告知期間満了後に相場の賃料にて貸し出すことも一つの方法です。

資産価値をなるべく落とさず、長い目で見た場合には得策であると考えます。

孤独死があったマンションを売却したい場合のおすすめの方法

孤独死があったマンションを所有し続けることなく、手放したいと思うこともあるでしょう。

孤独死があったマンションでも、売却できます。ここでは、売却方法について2パターンを解説していきます。

①不動産業者への売却

不動産業者には、売主と買主の間に立って不動産売買をサポートする「仲介業者」と、自社で物件を買い取る「買取業者」がいます。

孤独死物件は需要が大きく下がるため、買主を一から探す仲介業者では売れるまで1年近くかかるケースもあります。

一方、買取業者の場合は不動産業者へ直接売却ができるので、早ければ2日での現金化も可能というスピードがメリットです。

売却期間が伸びてしまうとマンションの維持費ばかりが出ていくため、短期間での売却はとくに重要です。孤独死物件のような売れにくいマンションは、訳あり物件専門の買取業者に依頼してスピーディーな売却を実現しましょう。

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不動産業者へ売却するメリット

はじめに不動産業者へ売却するメリットを4つ紹介します。

メリットは以下の通りです。

• 即現金化できる
• 契約不適合を追及されない
• 多額のリフォーム費用の負担がない
• 精神的な負担がなくなる

即現金化できる

不動産業者への売却では、即現金化できます。

一般ユーザーへの売却の場合には、内見・申込・契約・ローン実行・引き渡しまで日数を要し、また内見者が必ず購入するわけでもなく、販売自体が長期化する可能性もあるのです。

一方、不動産業者への売却であれば、内見などの手間がなく、購入自体は即確定です。

よって、即契約を交わし、早ければ2日程度で現金化できるのがメリットです。

契約不適合を追及されない

次に、契約不適合を追及されないことです。

契約不適合とは、2021年4月の民法改正により旧法の瑕疵担保責任に代わるものとして、新たに制定されました。

旧法では、主に隠れた瑕疵のみについて売主の責任が追及されていましたが、新法では契約内容に適さないものであれば、引き渡しを受けた日から2年間売主に告知できることになっています。

よって、旧法よりも売主の責任が増し、買主を保護する制度となっているのです。

孤独死があったという事実を伝えていれば、心理的な瑕疵にて契約不適合を追及される可能性は低いのですが、物理的な瑕疵で雨漏りや水回りの水漏れなどで、契約不適合を追及される可能性は十分あります。

しかし、不動産業者への売却であれば、契約不適合を追及される心配はなく、売買を進めることができます。

尚、中古マンション売買時には、建物状況調査書や買主がインスペクション（住宅診断）を実施すれば、契約不適合は双方同意の下、免責となるケースも多くあるのです。

多額のリフォーム費用の負担がない

不動産業者への売却で、リフォーム費用の負担がないことや、リフォームの見積もりを取る手間、リフォーム工事の立会いなどをする手間がなくなることです。

通常、特殊清掃後に原状回復のためにリフォームを行うと、多額の費用が掛かります。

フローリングの交換時には、床下部材の交換や床暖房などがあればパネル交換なども必要です。

さらに、部屋内に染み付いた悪臭を取り除くために、壁紙の交換もあります。

また、浴室で孤独死があれば、ユニットバス一式の交換も必要です。つまり、孤独死があったという痕跡をなくす目的があるため、部分的なリフォームではなく大規模なリフォームが必要になるのです。

よって、リフォーム費用はどうしても多額になってしまいます。

精神的な負担がなくなる

孤独死があったマンションを売却できることで、精神的な負担がなくなります。

孤独死があったマンションを所有し続けることは、人によっては精神的・心理的に大きな負担を感じる人も多いのです。

また、固定資産税などの維持管理に必要な費用は、物理的な負担にもなります。

よって、孤独死があったマンションを売却できることで、精神的な負担がなくなりスッキリとした気分になれることもあります。

不動産業者へ売却するデメリット

買取業者は、物件を買い取った後にリフォームなどをおこない、資産価値を高めてから転売することで利益を得ています。

買取後のコストも査定で考慮されるので、売却価格が安くなる傾向にあります。仲介で売れた場合と比較して、価格が30％～40％程度安くなってしまう恐れがあるのです。

ただし、先に解説したとおり、仲介業者で孤独死物件を売るには1年以上もの時間が必要になるかもしれません。

「いつ売れるかわからないが高く売れる仲介業者」か、「価格は下がるがすぐに売れる買取業者」か、どちらを選ぶかは個人の考え次第です。

専門買取業者なら高額で買い取ってもらえる可能性がある

一般的に価格が下がる買取業者ですが、訳あり物件専門の買取業者なら、高く売却できる可能性があります。

専門業者として培った「事故物件を扱うノウハウ」で効率的に物件を再生できるので、買取価格も高値で査定することが可能です。

なるべく高く売るという点から見ても、孤独死のあったマンションの売却は訳あり物件専門の買取業者に相談するのがおすすめです。

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 ②一般ユーザーに売却する

孤独死があったマンションを一般ユーザーに売却するとは、通常の不動産仲介にてマンションを売買することになります。

街の不動産業者に売買を依頼し、広告・内見・申込・契約・引渡しを行います。

ここでは、一般ユーザーに売却へのメリット・デメリットについて解説します。

一般ユーザーに売却するメリット

孤独死があったマンションを、一般ユーザーに売却するメリットを二点紹介します。

メリットは以下の通りです。

• 不動産会社への売却により、高く売れる可能性がある
• 精神的な負担がなくなる

不動産会社への売却により、高く売れる可能性がある

一般ユーザーへ売却することにより、不動産会社へ売却するより高く売れる可能性があります。

通常の相場より下落する可能性は高いのですが、立地や需要等により下落幅を抑えられる可能性もあるのです。

尚、一般ユーザーへの売買の際、購入検討者は実際の部屋を内見します。

よって、部屋内のリフォームや消臭などは徹底的に行い、孤独死の痕跡や臭いを無くすことに手間暇を掛ける必要があります。

精神的な負担がなくなる

売却ができることで、先述と同様に精神的な負担がなくなります。

孤独死があったことで資産価値が下がってしまったことはショックかもしれませんが、過去に起きたことを清算するという意味ではよいきっかけになるでしょう。

 一般ユーザーに売却するデメリット

続いて、一般ユーザーへの売却にもデメリットがあります。ここでは、五点ほど紹介していきます。

デメリットは以下の通りです。

• 内覧希望者が来る度に、立ち合いをしなければならない
• 孤独死があった事実を伝える必要がある
• 引き渡し後2年間は、契約不適合を追及される可能性がある
• 販売期間が長引く可能性がある
• 売却していることを近所に知られる

内覧希望者が来る度に、立ち合いをしなければならない

まず、売買するためにはWEB上などで告知を行い、内見希望者を募らなければなりません。

さらに、内見希望者が来るたびに立会いも必要です。内見希望者が何組も来れば都度対応となるので、販売が長期化すれば面倒にもなります。

尚、内見は不動産業者に鍵を預けて行うこともできるので、売買依頼時に不動産業者に相談するのがよいでしょう。

 孤独死があった事実を伝える必要がある

売買の場合に、孤独死があった事実を伝える告知期間に制限はありません。よって、孤独死が起きた日から、何年経過しようとも告知義務が必ず生じます。

尚、孤独死があった事実を伝えずに契約すると、後日心理的瑕疵による契約不適合を追及される可能性があります。

売買の場合は、契約する金額が大きく、快適な生活を求めて購入するケースがほとんどであるので、孤独死を隠して契約すると後ほど請求される損害賠償が多額となる可能性が高いのです。

引き渡し後2年間は、契約不適合を追及される可能性がある

中古マンション売買では、契約不適合が追及されます。

双方同意のもと免責となれば別ですが、契約不適合で引き渡しから2年間は買主が売主に修補・代金減額・損害賠償・契約の解除を求める権利があるのです。

販売期間が長引く可能性がある

一般ユーザーへの売買となると、販売期間が長引く可能性があります。

価格が割安な分、物件として注目を集める可能性はありますが、孤独死があった事実を契約前には告知する必要があります。

よって、ほとんどの人には心理的瑕疵などを理由に、敬遠されてしまうことが多くなるのです。

また、販売が長引けば売買価格も下げざる得なくなり、さらに仲介手数料も掛かることから、不動産業者への売却と同等程度か下回る可能性も、ゼロではありません。

売却していることを近所に知られる

WEBや折込みチラシなどで広告を行っているために、売却していることを近所に知られてしまいます。

近所の人には、孤独死があった物件という事実は、一部の人の記憶には片隅に残っていることもあります。

すると、SNSなどで孤独死があった物件という事実が、事前に拡散される恐れもあるのです。

これらが、売却期間に影響出てくることも考えられます。

まとめ

マンションで孤独死が起きてしまったら、資産価値の下落はほぼ避けられません

孤独死が起きてしまったら、特殊清掃や原状回復などを早急に施すことや、売却や賃貸の方法を工夫することで、資産価値をできるだけ下げないようにしましょう。

売却を検討する際は、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがおすすめです。

そのままでは誰も買わないような物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら積極的に買い取ってもらえます。

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