入院中に不動産を売却する方法とは？認知症などケース別に解説

「不動産を持っているけれど、持ち主が入院中だから売却できないのでは？」と心配に思う人も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、本人が入院中でも、不動産の売却は可能です。

認知症の場合も「後見人」を立てれば、不動産を売却できるのでご安心ください。

また、不動産を売る際は、複数の不動産業者で査定額を比べて、条件のよい業者に相談することをおすすめします。

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1.入院中の所有者本人が不動産を売却する方法

1つ目は、入院中の所有者本人が不動産を売却するケースです。

以下の方法を用いれば、親族や代理人を立てずに所有者本人が不動産を売却できます。

• 本人が病院で売買契約を結ぶ
• 不動産業者が持ち回り契約をする

いずれの方法も売主が病室で契約書にサインをして、売買契約を結ぶ形式になります。

それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

本人が病院で売買契約を結ぶ

買主や不動産業者に病院まで出向いてもらい、その場で本人が売買契約を結ぶ方法です。

法律上、不動産の売買契約を結ぶ場所に制限はないので、売主と買主が合意すれば、入院している病院でも売買契約を結べます。

入院している病院で売買契約を締結する場合、まずは不動産業者にその旨を伝えて、買主から合意をもらうようにしましょう。

不動産業者が持ち回り契約をする

通常の不動産売買では売主・買主が揃った状態で売買契約を締結しますが、どうしても日程があわない場合など、売主と買主が合意をすれば別々に署名・捺印することも可能です。

その場合は「持ち回り契約」で、不動産業者が売主・買主の元へ出向して、両者から署名・捺印を貰うことで売買契約が成立します。

持ち回り契約の順番は売主・買主、どちらが先でも問題はありませんが、金銭トラブルが発生しないように注意しましょう。

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2.所有者が入院中に親族が不動産を売却する方法

2つ目は、入院中の所有者本人に代わり、親族が不動産を売却するケースです。

次の方法を用いれば、所有者に代わって親族が入院している人の不動産を売却できます。

• 親族を代理人として売却する
• 不動産を名義変更してから売却する

どちらの方法も、売主本人の判断能力と、協力してくれる親族の存在が必要になります。

それぞれの方法を順番にみていきましょう。

親族を代理人として売却する

買主に病院まで出向いてもらえない場合、売主の意向で代理人に売買契約を委任できます。

不動産売却を任せる場合、誰を代理人にしても問題ありませんが、親族に依頼することが多いでしょう。

親族を代理人として不動産売却を任せる場合、下記の書類が必要になります。

• 委任状
  （売主の直筆・実印があるもの）
• 売主の印鑑証明書
• 代理人の身分証・実印・印鑑証明書

委任状に記載する内容は以下のとおりです。

• 不動産の売却を代理人に委任する旨
• 売却する土地などの情報
  (地番・地目・地積など)
• 売却の条件
  (売却価格・引渡し予定日など)
• 委任する権限の範囲など
• 委任状の有効期間
• 売主本人の住所・氏名および捺印
• 代理人の住所・氏名

代理人に不動産売却を任せると、価格や条件を勝手に決められてしまう恐れがあります。

しかし、委任状によって代理人の権限を制限しておけば、自分の意図とは異なる不動産売却を防げるので、安心して売却を任せられます。

委任状の記載内容を詳しく知りたい場合、以下の記事もあわせて参考にしてみてください。

不動産を名義変更してから売却する

親族に不動産の名義を変更してから、その親族が不動産を売却する方法です。

不動産の名義を親族へ変更するには、2種類の方法があります。

• 贈与による名義変更
• 親族間売買による名義変更

2種類の方法の違いは「金銭を授受するか？」という点のみで、基本は変わりません。

それぞれの方法を1つずつ見ていきましょう。

贈与による名義変更

親族同士で不動産を名義変更する場合、贈与によって無償で譲り渡すことが多いです。

ただし、受け取る側は贈与税を納付しなければならないため、費用を一切負担せずに名義変更できるわけではありません。

贈与税は不動産だけでなく、1年間に贈与したすべての財産に対して、110万円を超えた部分に10％〜55％の税率が課税されます。

課税価格	税率	控除額
〜200万円	10%	なし
200～300万円	15%	10万円
300～400万円	20%	25万円
400～600万円	30%	65万円
600～1000万円	40%	125万円
1000～1500万円	45%	175万円
1500～3000万円	50%	250万円
3000万円～	0.55	400万円

親族間売買による名義変更

所有者から親族が不動産を買取する形で、次の買主が見つかるまで一時的に名義変更します。

個人間売買も通常の不動産売買と手続きは変わらないので、必要書類の作成などは不動産業者に依頼することをおすすめします。

ただし、市場価格より安い価格で不動産を譲渡した場合、その差額に対して贈与税が課されてしまうため、売却価格には注意しましょう。

親族間売買における不動産の適正価格については、以下の記事を参考にしてください。

参照:「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」（国税庁）

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3.所有者が認知症の場合に不動産を売却する方法

3つ目は、入院中の所有者が認知症で判断能力に乏しい場合に不動産を売却するケースです。

認知症を患った結果、不動産の売買契約を判断できない場合、判断能力に乏しい人物を法律によって支援・保護しなければなりません。

具体的には「成年後見人」という代理人を選任して、売却を代行してもらうことになります。

成年後見人を選んで売却してもらう

家庭裁判所に申し出れば、成年後見人を選び、不動産売却に関する権限などを与えられます。

そのため、売主が認知症で入院していても、成年後見人を選べば、不動産を売却可能です。

成年後見人を選ぶには、家庭裁判所に申立てをおこなう必要があります。

次の必要書類を家庭裁判所に提出しましょう。

• 申立書・申立て手数料
• 戸籍謄本
• 後見登記事項証明書
• 通信用切手
• 登記手数料

ただし、申立てができるのは、本人・配偶者・四親等内の親族・検察官などに限られます。

また、申立てから裁判所の決定までには、平均1～2ヶ月はかかるため注意が必要です。

ちなみに成年後見人には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。

種類	選び方
法定後見制度	判断能力を失った後で後見人を選ぶ
任意後見制度	有事の前に後見人を選んでおく

それぞれの違いを具体的に見ていきましょう。

認知症発症後に後見人を選ぶ「法定後見制度」

既に本人の判断能力が不十分な場合、申立て後に家庭裁判所が後見人を選任する方法です。

「後見人を誰にするか？」に関しては、申立ての理由・医師の診断書・本人との面談などから総合的に検討して、家庭裁判所が判断します。

申立て時には後見人の候補を推薦できますが、必ずしも裁判所に選ばれるとは限りません。

事前に後見人を選んでおく「任意後見制度」

本人が元気で判断能力があるうちに、将来に備えて、任意で後見人を選任しておく方法です。

本人が後見人を選ぶので、任意の人物を選任しやすく、希望した条件も認められやすいです。

ただし、法定後見制度と異なり、判断能力の低下後は利用できないため注意しましょう。

まとめ

家や土地の所有者が入院していても、問題なく不動産は売却できるのでご安心ください。

売主に十分な判断能力があれば、不動産業者の協力を得て、病室でも売買契約を締べますし、親族などの代理人に任せることも可能です。

もし、認知症などで売主の判断能力が十分でなくても、裁判所に申立てをおこない「成年後見人」を選べば、不動産売却を任せられます。

とはいえ、通常の不動産売却に比べて、不動産業者の理解が必要になるため、信頼できる業者・担当者を探すことが大切になります。

一括査定サイトなども利用して、入院中という事情にも配慮してくれる不動産業者を探して、不動産の売却を目指してもらいましょう。

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