新築離婚の家も売却できる！売却時のトラブルや注意点を解説

夫婦で新築物件を購入した後、すぐに離婚する「新築離婚」も近年では珍しくありません。

新築離婚の場合、残りの住宅ローンや財産分与の分け方など、通常の不動産売却と異なる点が多く、売り方がわからない人も多いでしょう。

結論からいうと、新築離婚でも家の売却は可能です。

まずは不動産会社の査定を受けて「家の売却価格でローンを完済できるか？」を確認してから、実際の売却に進みましょう。

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新築離婚とは新築物件の購入直後に離婚すること

マイホームの購入と聞くと、明るい話に思えますが、新築物件の購入が原因で離婚してしまう「新築離婚」も決して珍しくありません。

新築離婚に至る原因は、主に以下の3種類です。

1. 価値観の違い
2. 経済的な負担
3. 義両親との同居

これまでは気付かなかった相手の嫌な部分が見えたり、我慢を強いられて不満が募った結果、新築離婚してしまう夫婦は少なくありません。

まずは新築離婚の原因を見ていきましょう。

【原因1】価値観の違い

マイホームを建てる場合、以下のように多くのことを決めていかなければなりません。

• 場所はどこにするか？
• 予算はどれくらいにするか？
• どのような間取りにするか？

夫婦で話し合うなかで、物件購入に対する考えだけでなく、金銭感覚・生活習慣など、お互いの価値観の違いに気づくこともあります。

その結果、これから一緒にやっていける自信がなくなり、新築離婚に至る場合もあるのです。

【原因2】経済的な負担

新築物件を購入する場合、一括払いは難しいため、住宅ローンを組むケースが多いです。

しかし、収入状況が変わったり、子供が産まれて出費が増えることで、住宅ローン返済の負担に耐え切れなくなる場合も少なくありません。

こうした経済的負担のせいで、夫婦仲に亀裂が生じてしまい、新築離婚の原因となるのです。

【原因3】義両親との同居

場合によっては、相手の義両親と同居するために新築物件を購入するケースもあります。

しかし、自分の親と暮らす場合とは訳が違うので、義両親との同居には乗り気になれない人も多いでしょう。

その結果、相手の義両親との同居を提案されたことが原因で、新築離婚に至る夫婦もいます。

新築離婚で起きやすい家の売却トラブル

新築離婚するほど夫婦仲が悪化しているため、家の売却トラブルも決して少なくありません。

新築離婚で家を売る場合、以下の点を巡って、トラブルが起こりやすいです。

• 離婚相手が反対しても家を売却できる？
• 住宅ローン返済中でも家を売却できる？
• 住宅ローンの共有名義は解消できる？
• 家の売却価格はどのように分ける？

「そもそも家を売却できるのか？」といった点をはじめ、住宅ローンや売却価格の分け方を巡って、トラブルになるケースも多いです。

こうした売却トラブルの対処法を解説します。

離婚相手が家の売却に反対してくる

離婚相手が反対している場合も、家の共有持分だけであれば、自由に売却できます。

離婚時の財産分与では、夫婦双方に共有持分が分配されるケースが多いですが、自分の持分であれば、自由に売却して問題ありません。

ただし、財産分与前に持分を売却すると、離婚相手が権利侵害で訴えてくる恐れもあるため、必ず財産分与を終えてから売却しましょう。

共有持分の売却方法を詳しく知りたい場合は、こちらの記事も参考にしてください。

住宅ローン返済中で金融機関の許可が必要になる

住宅ローンを返済している金融機関の許可さえあれば、ローン返済中でも家を売却できます。

住宅ローンを借入して家を購入する場合、家に抵当権が設定されているケースが大半です。

通常、抵当権の設定されている家は売却できませんが「売却益をローン返済に充てる」という条件で、売却が認められる場合もあります。

ただし、必ずしも金融機関が家の売却を認めるとは限らないため、不動産業者を通して交渉してもらうことをおすすめします。

住宅ローン返済中の家を売却する場合、こちらの記事もあわせてご覧ください。

住宅ローンの共有名義を解消できずに揉める

夫婦双方に返済能力がない限り、住宅ローンの共有名義を解消できるケースは少ないです。

返済額の少ないローンに借り換えたり、別の連帯保証人を立てれば、住宅ローンの共有名義を解消できますが、金融機関の許可が必要です。

ですので、夫婦で協力して新築物件を売却した後、売却益で住宅ローンを完済することで、ローン残債を残さない方法をおすすめします。

家の売却価格の分け方で揉める

新築離婚後、家の売却価格で住宅ローンを完済した後、売却益が余るケースがあります。

この場合「財産分与」で売却益を分けますが、財産分与の割合は1/2なので、売却益を夫と妻で均等に分けるのが一般的です。

ただし、財産分与では財産形成における貢献度も考慮されるため、例外的に財産分与の割合が1/2にならないケースもあります。

新築離婚時に最もトラブルの少ない家の売却方法は？

新築離婚におけるトラブルを避ける最善策は、離婚するタイミングで家を売却することです。

どちらか一方が家に住み続ける場合、家の権利関係や買取価格を巡ってトラブルになることも少なくありません。

また、離婚後も住宅ローン返済を続ける場合、相手が返済を滞納するトラブルが起きやすく、自分の財産まで差押えられる恐れがあります。

ですので、新築離婚に際して、双方が家の権利を手放して、住宅ローンの返済義務も解消した上で、平等に財産分与するのがベストです。

その際、財産分与の分け方を予想するためにも、まずは不動産会社の査定で、新築物件の売却価格を把握しておくことをおすすめします。

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新築離婚において家を売却する手順

新築離婚で家を売却する場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか。

実際の新築離婚では、次の手順で家を売却することになります。

1. 住宅ローンの名義・残債を確認
2. 不動産会社に家の売却を依頼する
3. 買主に家を引渡して売却価格を受取る
4. 売却価格を住宅ローン返済に充てる
5. 残った売却価格を夫婦で財産分与する

基本としては通常の不動産売却と同様ですが、新築物件に残された住宅ローン残債と、離婚に伴う財産分与には注意しなければなりません。

それぞれの手順を順番に解説していきます。

離婚時における家の売却方法を詳しく知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

1.住宅ローンの名義・残債を確認

まずは「住宅ローンが誰の名義で、いくら残っているのか？」という点を確認しましょう。

家の売却益で住宅ローンを完済できる目処がなければ、そもそも売却自体が認められません。

後腐れなく夫婦関係を解消するためにも、住宅ローンの名義・残債を確認しておきましょう。

2.不動産会社に家の売却を依頼する

つづいて、家の売却を不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社に依頼すれば、売却活動によって、家を購入する買主を探してきてもらえます。

新築物件であれば、需要も高いので、中古物件よりは買主が見つかりやすいでしょう。

3.買主に家を引渡して売却価格を受取る

買主と交渉した結果、売却価格・条件に納得したら、売買契約を締結しましょう。

そして、売買契約の内容どおりに家を引渡し、その対価として売却価格を受け取ります。

後でトラブルにならないよう、売却価格は夫婦双方が確認できる形で受け取りましょう。

4.売却価格を住宅ローン返済に充てる

住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合、家の売却価格を住宅ローン返済に充てます。

住宅ローン残債のある家は抵当権が残っているので「売却価格をローン返済に充てる」という条件下で、例外的に売却が認められています。

ですので、金融機関との約束どおり、家を売って得た売却益で住宅ローンを返済しましょう。

家の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合、ローンを完済できますが、完済できない場合は売却後も自己資金で返済を続けていきます。

5.残った売却価格を夫婦で財産分与する

住宅ローンを完済しても売却益が残った場合、夫婦で財産分与をおこないましょう。

先述したとおり、特別な理由がなければ、夫婦で均等に1/2ずつ分配するのが基本となります。

離婚後にトラブルを残さないためにも、双方が納得できる形で財産分与をおこないましょう。

新築離婚で家を売却する際の注意点

新築離婚が原因で家を売る場合、通常の不動産売却とは異なる点も少なくありません。

新築離婚によって家を売却する場合、以下の点に注意しましょう。

• 新築物件には入居せず1年以内に売却する
• 家の売却価格と住宅ローン残債を比較する

新築物件として家を売る場合、何点か守るべきルールがある上、住宅ローンの返済状況によっては、家の売却方法が変わってくるためです。

最後に、注意点を1つずつ見ていきましょう。

新築物件には入居せず1年以内に売却する

価値の高い新築物件であれば、買主も多いので売れやすく、売却価格も高くなりやすいです。

ただし、不動産売却において「新築物件」と扱われるには、以下のような条件があります。

• 建築工事が完了してから1年以内
• 工事完了から入居履歴が一切ない

要するに、新築物件として売るには、一度も入居せず1年以内に売却しなければなりません。

家の売却価格と住宅ローン残債を比較する

住宅ローンが残っている家を売却する場合は「家を売却して得た利益で住宅ローンの残債を返済できるか？」に注意しましょう。

家の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合、問題なく売却できますが、住宅ローン残債を完済できない場合はオーバーローンとなります。

オーバーローンの場合、自分で返済資金を補填するか、家を任意売却する必要があります。

住宅ローンが残る場合は任意売却が必要

家を売っても住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」という方法が必要になります。

住宅ローンで購入した家を売る場合、金融機関が抵当権を設定しているので、許可を得て抵当権を解除してもらう必要があるのです。

ただし、必ずしも任意売却が認められるとは限らず、今後の住宅ローン返済計画を説明して、金融機関を納得させる必要があります。

そのため、売却益でローン残債をどの程度まで減らせるかを説明するためにも、不動産会社の査定で家の売却価格を把握しておきましょう。

家の売却価格は一括査定で確認しよう

新築離婚で家を売る場合、住宅ローンの完済にも関わるため、家の売却価格が重要です。

家の売却価格を把握するには、不動産会社の査定を受ける必要がありますが、1社ずつ査定を受けていては、時間も手間も必要になります。

そうした場合、一度に複数の査定が受けられる「一括査定」の利用をおすすめします。

一括査定を利用すれば、売却価格だけでなく、もっとも高く家を売却できる不動産会社も一目でわかります。

以下のリンクから、一括査定が無料で受けられるので、家の売却価格が住宅ローン残債を上回っているかを確認してみるとよいでしょう。

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まとめ

新築離婚をすると、新築物件の住宅ローンが残っている場合も多く、これからの返済を不安に感じてしまう人も少なくありません。

新築離婚をする場合、夫婦どちらも家を取得せず、売却によって得た利益で住宅ローンを完済することで、夫婦関係を解消しましょう。

離婚後の住宅ローン返済で揉めるリスクも少ないだけでなく、家の価値を数値化できるので、夫婦間の財産分与もスムーズにおこなえます。

ただし、新築物件を売る場合「売却価格が住宅ローン残債を上回るか？」によって売却方法が異なるため注意が必要です。

そのため、まずは不動産会社の一括査定を受けて、売りたい家の売却価格を確認しておくことをおすすめします。

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