オーナーチェンジ物件の売却方法とは？高く売る方法や手順を解説

入居者がいる状態の賃貸物件でも「オーナーチェンジ物件」という形で売却できます。

オーナーチェンジ物件の大半は賃貸経営が目的の投資家に購入されるため、入居率・家賃収入などが売却価格に大きく影響してきます。

しかし、賃貸物件の将来的な利回りを一般人が予想することは難しいので、不動産会社の査定を受けて売却価格を予想してもらいましょう。

このとき、通常の査定ではなく一括査定を利用すれば、一度に複数の不動産会社の査定額を確認できるので、価格相場はもちろん、賃貸物件を1番高く売れる不動産会社もわかります。

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オーナーチェンジ物件が売れにくい理由

オーナーチェンジ物件は通常物件に比べると、売れづらく価格も安くなりやすいです。

オーナーチェンジ物件が売れづらい原因には、大きく分けて3つの理由があります。

• 買主が投資家などに限定される
• 住宅ローンを組んで購入できない
• 入居率が低いと賃貸収入が得られない

それぞれの理由を1つずつみていきましょう。

買主が投資家などに限定される

1つ目の理由は、買主が一般人ではなく投資家などに限定されてしまう点です。

通常物件を売却する場合、自身で居住する目的の買主も数多く集まってくれます。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合、賃貸経営が目的の投資家など、一部の買主しか集めることができません。

そのため、通常物件より買主の母数が少なく、オーナーチェンジ物件は売れづらいのです。

住宅ローンを組んで購入できない

2つ目の理由は、買主がオーナーチェンジ物件を購入する際、住宅ローンを組めない点です。

住宅ローンは居住用の住宅を購入するためのローンなので、オーナーチェンジ物件のような収益物件には適用できません。

この場合、買主は現金による一括払い・金利の高い不動産投資用ローンで買うしかないため、通常物件よりも購入が難しくなります。

豊富な資力をもつ買主か、金利の高い投資用ローンを利用できる買主に限定されるので、オーナーチェンジ物件は売れづらいのです。

入居率が低いと賃貸収入が得られない

3つ目の理由は、入居率が低い賃貸物件を購入しても、賃貸収入が得られない点です。

オーナーチェンジ物件を購入しても、必ずしも満足いく賃貸収入が得られるとは限りません。

入居率が低い場合、空室の分だけ賃貸収入が減ってしまうので、オーナーチェンジ物件を購入しても赤字になってしまう恐れがあります。

赤字になるリスクを抱えた物件を購入する買主は少ないため、オーナーチェンジ物件は通常物件よりも売れづらい傾向にあるのです。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方

オーナーチェンジ物件を売る場合、売却価格はどの程度になるのでしょうか。

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる際、以下3種類の方法があります。

1. 直接還元法
2. DCF法
3. 不動産会社の査定

それぞれの調べ方を1つずつ解説していきます。

1.直接還元法

1つ目は、賃貸経営で得られる収益と利回りから売却価格を算出する「直接還元法」です。

直接還元法では、オーナーチェンジ物件の売却価格を以下の計算式で計算できます。

「純収益」とは、賃貸収入から経費を引いた、純粋な利益のことです。

「還元利回り」とは、その賃貸物件で得られる投資利回りを意味します。

わかりやすいように具体例でみてみましょう。

2.DCF法

2つ目は、今後得られる収益・売却価格を現在の価値に換算して計算する「DCF法」です。

DCFとは「Discounted Cash Flow」の略称で、直訳すると「値引きされたキャッシュフロー」という意味になります。

DCF法では、直接還元法で想定されない空室リスクや家賃の下落率も考慮して算出するため、より正確な売却価格を予想可能です。

nは物件の保有年数で、保有年数が5年の場合、5乗で計算は終わります。

ただし、DCF法は計算方法が複雑で、素人には難しいため、不動産会社などの専門家に計算を依頼することをおすすめします。

3.不動産会社の査定

3つ目は、直接還元法・DCF法も考慮した上で不動産会社が価格を予想する「査定」です。

不動産会社では、物件の売却価格を無料で査定してくれる業者も少なくありません。

そうした業者に依頼すれば、物件の立地・築年数・入居率などの状態を総合的に考慮した上で、より正確な価格を予測してもらえます。

この場合も、複数の不動産会社に査定を申込むことで、複数の査定額を比較して、より正確な価格相場を把握することが可能です。

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オーナーチェンジ物件を高く売る方法

オーナーチェンジ物件を高く売却したい場合、以下のような方法があります。

• 物件全体の入居率を上げる
• 集客力のある仲介業者に依頼する

安定した家賃収入が得られる賃貸物件の場合、投資家や他オーナーからの人気が高まるので、買主が見つかりやすい傾向にあります。

それぞれの方法を1つずつみていきましょう。

物件全体の入居率を上げる

1つ目の方法は、オーナーチェンジ物件自体の入居率を高めることです。

賃貸物件の入居率を高めるには、以下のような方法があります。

• 更新料を無料にする
• 家賃や敷金・礼金を安くする

新しい入居者を探すことはもちろん、既存の入居者に契約を更新してもらうことも大切です。

集客力のある仲介業者に依頼する

2つ目の方法は、集客力のある仲介業者にオーナーチェンジ物件の売却を依頼することです。

賃貸物件に空室が出る場合、さまざまな原因が考えられますが、そもそも仲介業者の集客力に問題があるケースも少なくありません。

入居者の募集を仲介業者に委託しており、空室に悩まされているようであれば、別の仲介業者に変更したほうがよいでしょう。

集客力のある仲介業者は一括査定で探そう

集客力のある仲介業者といっても、どのように探せばよいのかわからない人も多いでしょう。

そうした場合、一度に複数の不動産会社へ査定が申し込める「一括査定」をおすすめします。

一括査定を利用して、査定額の高い不動産会社を絞り込めば、集客力のある仲介業者に巡り合える可能性も高いです。

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オーナーチェンジ物件を売却する手順

実際にオーナーチェンジ物件を売る場合、どのように売却すればよいのでしょうか。

オーナーチェンジ物件を売却する場合、手順は以下の6ステップです。

1. 不動産会社に査定を申込む
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 物件情報や賃貸状況を開示する
4. 買主と売買契約を締結する
5. 物件を引渡して賃貸借契約を引継ぐ
6. 入居者にオーナーの変更を伝える

それぞれの手順を順番に見ていきましょう。

1.不動産会社に査定を申込む

まずは、不動産会社にオーナーチェンジ物件の価格査定を申込みましょう。

しかし、オーナーチェンジ物件の売買が得意な業者もあれば、不得意な業者もあるため、査定価格は不動産会社によって異なります。

そのため、1社しか価格査定を受けない場合、査定額が適正価格なのか判断ができません。

ですので、オーナーチェンジ物件の査定では、一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定を申込むようにしましょう。

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

つづいて、売却を依頼する不動産会社を決めたら、その業者と媒介契約を結びましょう。

媒介契約を結ぶと、あなたの代わりに仲介業者が、物件を購入する買主を探してくれます。

なお、媒介契約には以下の3種類があるため、自分にあった方法を選ぶとよいでしょう。

契約の種類	解説
一般媒介契約	複数の仲介業者に依頼できる
専任媒介契約	仲介業者1社だけに依頼する
	自分で探した買主にも売却可能
専属専任媒介契約	仲介業者1社だけに依頼する
	仲介業者の見つけた買主にしか売却できない

3.物件情報や賃貸状況を開示する

オーナーチェンジ物件の購入希望者が現れたら、物件情報や賃貸状況を説明しましょう。

このとき、レントロール（賃貸借条件一覧表）を用意して、賃料・敷金の有無・入居者の属性などの情報を買主に開示します。

レントロールの書式に決まりはありませんが、多くの場合は以下の項目が記載されています。

• 間取り・面積
• 賃料・敷金・礼金
• 面積あたりの単価
• 契約者の名前
• 契約開始日・契約終了日
• 賃料合計と平均単価
• 戸数稼働率
• 保証会社の名前

レントロールは賃貸物件の管理を委託した管理会社が作成することが多いですが、売却活動用に仲介業者が作成する場合もあります。

仲介業者に依頼すれば作成してもらえるので、手元にない場合は頼んでみるとよいでしょう。

4.買主と売買契約を締結する

買主と交渉した結果、契約内容・条件にお互いが納得できれば、売買契約を結びましょう。

売買契約を結ぶ際は、売却価格の10~20％程度の手付金を買主から受け取るのが一般的です。

もし、売主都合で契約を取り消す場合、手付金の倍額を買主に支払わなければなりません。

ですので、契約内容をきちんと確認してから、売買契約を結ぶようにしましょう。

5.物件を引渡して賃貸借契約を引継ぐ

売買契約の決済・手続きが完了したら、物件を引渡して、賃貸借契約を買主に引継ぎます。

具体的には、売買代金の受領・所有権の移転・抵当権の抹消登記を終えた後でおこないます。

所有権の移転登記をおこなえば、賃貸借契約も継承されるため、特別な手続きは要りません。

6.入居者にオーナーの変更を伝える

オーナーチェンジ物件を売却したら、オーナーが変わったことを入居者にも通知しましょう。

通知書に記載する項目は以下のとおりです。

• 賃貸契約条件の確認
• 新しい賃料の振込先
• 新しい管理会社の名前や連絡先

オーナーが変わっても、賃貸借契約はそのまま引き継ぐため、契約内容は変更できません。

とはいえ、契約内容が変わると誤解する借主もいるため、内容を再び周知しておきましょう。

まとめ

入居者がいる状態の賃貸物件でも、オーナーチェンジ物件として現状のまま売却できます。

とはいえ、オーナーチェンジ物件は買主が限定されるため、通常物件よりも売れづらい傾向にあるので、不動産会社の選び方が重要です。

集客力のある不動産会社に相談するのがベストですが、そうした業者を探すには時間も手間もかかるため、一括査定の利用がおすすめです。

一括査定を用いれば、一度に複数の不動産業者へ査定を申込みできるので、賃貸物件の売却を得意としている不動産会社を簡単に探せます。

空室を埋めて収益率を上げるためのアドバイスも貰えるので、まずは不動産業者の無料相談を受けてみることから始めてみましょう。

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