孤独死物件はどう売却する？高値で早く売る方法や注意点について

孤独死があった物件は売却しにくく、仮に売れても売却価格は低くなります。

孤独死物件をなるべく高く売るためには、さまざまな注意点を把握し、適切な対処をおこなうことが必要です。

トラブルなくスムーズに売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。

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まず覚えておくべき孤独死があった物件売却特有の注意点5つ

孤独死があった物件売却には、注意点があります。下記に5つほど挙げて解説していきます。

• 周辺相場より安くなってしまう
• 契約前に告知義務がある
• 販売が長期化することがある
• 売却していることを近所に知られてしまう
• ローンが残っている時は、「ローン残債＜売却額」であることが必要

①周辺相場より安くなってしまう

一つ目は、周辺の中古相場よりは安価になることです。

孤独死があった物件は、一般的に買い手には敬遠されます。よほどの好立地で、希少性の高い物件であれば例外となりますが、買い手にとってはわざわざ事故があった物件を、相場並みの価格で購入しようとは思いません。

その理由は、孤独死があったことによる印象やイメージの悪さで、心理的瑕疵と言われます。部屋内自体に事故の痕跡はなく、一見綺麗な状態であったとしても「気色悪い」「霊が出そう」などの、心理的な負担が重くどうしても敬遠されてしまいがちです。

よって、売却時には周辺物件より価格を安く設定し、お得感を演出することで買い手を探していくというのが、一般的な手法となってしまいます。

不動産仲介では、20％程度下落する

一般ユーザーへの売却となる不動産仲介では、平均して20％程度の下落となります。通常は敬遠されてしまう事故物件でも、中には心理的な瑕疵などを気にせず、このエリアでこの金額で購入できるという割安感が先行する人もいます。

このような孤独死があった物件でも、買い手となってくれる人は大変希少で、また買い手も割安感を求めて敢えて事故物件を選ぶこともあり、両者の利害関係が一致する金額が、おおよそ20％程度のディスカウントとなるわけです。

とはいえ立地や街の人気度により下落幅が変わることも

先述にて事故物件の下落幅は、20％程度と解説しましたが、立地や街の人気度により下落幅は変わります。

例えば、都心部へ伸びる人気路線の駅徒歩5分以内の立地であれば、下落幅が抑えられる可能性も高まります。

一般的に駅近物件は、通勤通学で電車を使うサラリーマン世帯には人気があることから、検討者の母数は多く、あまり価格を下げずとも買い手が決まってしまうことがあります。

つまり、立地が良く街自体に人気があれば、住みたいと思う人も多く、住宅の需要は落ちにくいエリアとなります。当然に、事故がない普通の物件より資産性は落ちてしまうものの、需要が高い分少しの下落で収まってしまうことがあるわけです。

反対に、駅から徒歩15分以上、バス便立地、街自体の人気もそこまで高くないエリアであれば、住宅の需要は先述の立地より劣るというのが一般的です。よって、買い手の母数自体も少ないことから、下落幅は20％以上に拡大しやすいと考えたほうがよいでしょう。

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孤独死があった物件の売却価格が下落する要因は心理的瑕疵と告知義務

下落要因は、心理的瑕疵と契約前の告知義務です。

心理的瑕疵とは、物理的瑕疵（水漏れ、フローリングの割れなど、主に目に見える不具合を指す）と相反するもので、目に見えない不具合を指します。心理的瑕疵は、事故の内容を人によりどのように捉えるかがポイントで、瑕疵の程度は個人毎に異なります。

また、心理的瑕疵を植え付けるのが契約前の告知義務です。不動産売買のケースでは、事故があったという告知は必ず行わなければならず、契約前には具体的に孤独死が起きた時期や場所などを、詳細に伝えなければなりません。

以上2点が、孤独死が起きた物件の売却価格が下落する要因です。

不動産業者への買取では、30％～40％下落する

売却の方法には、もう一つ買取があります。買取では、30％～40％の下落が一般的です。

買取とは、一般ユーザーへの売却ではなく、不動産業者へ売却することを言います。買取は、不動産仲介にて売却活動するも、なかなか売れない場合に用いることが多いのですが、孤独死があった物件の場合では即買取を選択するケースも多いように見受けられます。

理由は、仲介での売却だと内見の立ち合いが面倒であることや、そもそも孤独死があった物件であるために、内見者自体が少なく売却期間が長引く可能性があるためです。

半面、買取を選択すると、面倒な内見はなく即売却が完了し、現金化できるのがメリットです。

不動産仲介の売却額に対して70～80％が買取（直接売却）の買取相場

買取金額は、不動産仲介の相場金額の70％～80％のケースが殆どです。元々、孤独死があったことで20％程度下落している価格に、70％～80％掛けとなるので、買取金額は元の中古相場の30％～40％程度の下落となってしまいます。

尚、買取業者は物件を安く買い取り、相場より浮いた分の費用をリフォームなどの必要経費に充てて、物件の再販売や賃貸住居として活用する事業を行っています。よって、必要経費を捻出するためには、買取価格はどうしても安くせざる得ないということです。

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②契約前に告知義務がある

先述でも紹介していますが、契約前に告知義務があります。よって、売主は必ず孤独死があった物件であると、必ず買主に伝えなければなりません。

仮に、告知せずに契約を結んだ場合、告知義務違反に問われ、引き渡し後に契約不適合を追及されるリスクが発生します。この契約不適合により、多額の損害賠償を請求される可能性も高く、告知は絶対に行わなければなりません。

告知義務はどの範囲まで必要か

告知義務は、建物内で起きた場合はもちろんのこと、仮に自宅の庭で倒れて孤独死が起きたケースでも、当然に告知義務は発生します。また、マンションの場合では専有部分内だけでなく、共用部分と言われる廊下やエントランスなどで起きた事故（この場合は孤独死には限っていない）についても、告知を行わなければなりません。

さらに、孤独死があった物件を解体し更地になったとしても、孤独死があったという事実は告知し続ける必要がある点も必ず覚えておいてください。

③販売が長期化することがある

告知義務があることで、どうしても販売期間が長期化する懸念があります。孤独死があったような物件に住みたいと思う人の母数はすくなく、早期成約になる可能性は低い傾向にあるからです。

このような場合はさらなるディスカウント、もしくはフルリフォームなどを行い、買い手を見つけていくことになります。

④売却していることを近所に知られてしまう

チラシ・インターネット・現地販売会を行うことで、孤独死があった事実と売却していることが近所に知られてしまいます。孤独死が起きたときに、近所には知られずに処理できたとしても、売却時には事実を明示してしまう分、風評被害が広がる恐れがあります。

よって、売却活動においてはなるべく広告などの露出は控え、不動産業者の紹介などで売却を進めていくのがベターと考えていいでしょう。

⑤ローンが残っている時は、「ローン残債＜売却額」であることが必要

最後に、購入時のローンが残っている場合には、売却時にローンを完済しなければなりません。よって、ローン残債を売却額が上回るか、売却額でローンの完済ができない場合に自己資金で補填できることが、売却できる必須条件になります。

売却前には査定見積もりを算出し、ローン残債を十分完済できる価格であるのか確認が必要です。

ローンの完済が必要なのは抵当権の抹消が必要だから

売却時にローン完済する理由は、ローン貸し出し時に金融機関が設定する抵当権を抹消する必要があるからです。

抵当権とは、ローン債務者の支払いが滞った際に、相当な期間支払いの督促をするも状況が改善しないときに、物件を強制的に売却しローン弁済を受ける権利となります。抵当権は、抹消せずとも買主に引き渡すことは可能ですが、引き渡し後に売主のローン返済の滞りで物件を強制的に売却されてしまいます。

よって、買主にとって全くメリットがないので、通常抵当権は抹消して引き渡しを行います。

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孤独死があった物件を売却する前に行うこと

孤独死があった物件を売却する前には、下記に挙げた３つの準備が必要です。

• 特殊清掃を行い原状回復する
• 遺品整理、不用品の処分を行う
• 建物の状況により解体やリフォーム

特殊清掃を行い原状回復する

特殊清掃は、孤独死があった痕跡を無くすために行います。孤独死があった部屋は凄惨な状況が多く、通常のハウスクリーニングでは到底掃除しきれません。そこで、特殊清掃を行うことで遺体があった痕跡の除去、腐敗した遺体から発生した害虫の駆除、死臭などの消臭を行い孤独死があった部屋を元通りに原状回復します。

尚、床材などに体液や血液などが染み込んでしまっている場合など、清掃だけで痕跡の除去が難しいケースでは、床材をまるごと交換するなどのリフォーム工事を行い、事故があった痕跡の完全除去を行います。

特殊清掃時の注意点

はじめに、死臭の除去です。人間は意外と臭いに敏感で、部屋が綺麗になっていたとしても、臭いが残っていたら快適に過ごすことができません。よって、特殊清掃において消臭は重要な作業で、最も時間と手間が掛かります。

実際には、特殊な消臭剤を散布することや、死臭が発生している個所を除去するためにフルリフォームを行うことや、数日間の通風作業などを行います。しかし、死臭は部屋の壁などに付着していることが多く、先述のような作業では取り切れないこともあるのも事実です。

このようなときは、オゾン脱臭機を用いることがあります。オゾンとは、「O₃」と表現され、分子的には極めて不安定なものです。オゾンは、不安定で反応性が高く、安定したO₃に戻ろうとするのですが、オゾン脱臭はこのメカニズムを利用し、臭いのもとになっている物質とくっつき分解します。これにより、臭いを無くすことができます。

遺品整理・不用品の処分を行う

孤独死があった部屋には、故人が残した遺品が多く残っています。そこで、部屋に残された遺品整理や不用品の処分を行いましょう。遺品整理や不用品処分は、特殊清掃を請け負う会社が行うケースが殆どとなります。

遺品整理・不用品処分時の注意点

遺品整理や不用品処分は、遺族の人に行ってもらいます。しかし、一人暮らしで身寄りがなく相続人がいない場合には、所有者が行うしかありません。部屋に残置された不用品が多いと、処分費用が多額となるのが注意点です。

建物の状況により解体やリフォーム

一戸建てで孤独死が起きてしまった場合、建物の築年数や外壁や内装などの状況により、解体も一つの方法です。建物自体が古ければ、土地のみの評価となり、買い手は購入後に解体することが多いでしょう。また、土地に建物がある状態よりは、解体して更地の方が土地の形状や状態を把握しやすく、買い手にとっては好都合で売却しやすくなります。

次に、リフォームについては先述で少し触れている通りに、孤独死の痕跡を無くすために行う工事のことです。

建物解体時の注意点

はじめに、建物を解体しても孤独死があったという告知義務が、無くなるわけではありません。よって、不動産の下落自体を避けることはできないといっていいでしょう。

また、建物が再建築不可物件である場合には、解体後に新たな建物を建築できません。更に、建蔽率オーバー・容積率オーバーなどの違法物件の場合には、同規模の建物を建築できません。

最後に、解体には多額の費用が掛かります。建物の構造や間口の広さ等により解体費用は変わってくるので、事前に複数業者に見積もりを取るのがよいでしょう。複数社見積もりを取ることで、解体の相場観を掴み、悪質業者に引っかからないように注意します。

リフォーム時の注意点

リフォーム時の注意点は、孤独死があった個所のみ部分的にリフォームするのではなく、フルリフォームが原則となることです。仮に、部分的にリフォームすると痕跡の個所が日常的に目についてしまい、心理的瑕疵が重くなってしまいます。よって、床材であれば全面張替え、クロスに汚れがあれば全面張替え、浴槽内であれば浴槽自体をまるまる交換となります。

したがって、孤独死があった物件のリフォームには、多額の費用が掛かることが多くなります。

孤独死があった物件売却はどこに相談するべきか？

所有する物件で孤独死があったとき、相談先は売却したい状況により変わります。

• 短期間で売却したいなら、専門の不動産業者へ買取の相談をする
• 少しでも高値で売却したいなら、街の不動産業者に仲介での売買を相談する

短期間で売却したいなら、専門の不動産業者へ買取の相談をする

専門の買取業者とは、孤独死があった物件などを専門的に扱い、買取る不動産業者です。買取は、現金化が早いのと契約不適合を追及されないなどのメリットがあります。反面、買取価格は相場の30％～40％程下落となります。

よって、買取を選択する場合は、孤独死があった物件を一刻も早く手放したいときなどにおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者ならスピーディーかつ高額買取も可能

「買取業者は価格が下がりやすい」と解説しましたが、訳あり物件専門の買取業者なら高く売れる可能性があります。

訳あり物件専門の買取業者は、孤独死物件を買い取った後、効率的に資産価値を上げて転売し、利益を得る知識を豊富にもっています。

無駄なく利益を得られるので、買取の際も通常の買取業者より高値で査定が可能なのです。

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少しでも高値で売却したいなら、街の不動産業者に仲介での売買を相談する

不動産仲介での売買とは、一般ユーザーに売却することです。仲介の売買でも、相場並みに売れる可能性はほぼありませんが、立地や需要によっては平均的な下落幅より高くで売却できる可能性もでてきます。

しかし、孤独死があった物件の売却となると、価格は周辺より割安であるとはいえ、買い手の母数は少なく販売が長期化する懸念があります。また、販売が長期化すると買い手に買い叩かれこともあるので注意です。

まとめ

所有する物件内で孤独死が起きてしまうと、資産性は下落します。

仲介業者のほうは、下落幅を押さえられる可能性はありますが、買主が見つからず売却期間が長期化するかもしれません。

買取業者なら最短2日でスムーズに売却できますが、価格はより下がりやすくなります。

買取業者に依頼するときは、訳あり物件専門の買取業者に相談してなるべく高値で買い取ってもらいましょう。

個々の希望や状況に合わせて、最適な売却方法を選ぶことが大切です。

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