廃業時は法人名義の不動産を売却しよう！方法や手順を解説

事業を廃業する際、事務所などの不動産が法人名義になっているケースも珍しくありません。

法人名義の不動産でも、通常と同じように問題なく売却できるのでご安心ください。

ただし、売却に金融機関の許可が必要であったり、売るタイミングや売却先によっては、税金が多くかかってしまうため注意しましょう。

廃業に伴う不動産売却をおこなう際は、金融機関との交渉や節税を得意としている不動産会社に相談することをおすすめします。

また、そういった手続きは「訳あり物件専門の不動産業者」が得意としていることが多いです。

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廃業時に法人名義の不動産は売却できる？

「廃業する法人名義で不動産を売れるのか？」と悩んでしまう事業主は少なくありません。

結論からいうと、廃業する法人でも法人名義の不動産を売却することは可能です。

ただし、不動産に設定された抵当権の有無によっては、金融機関の許可が必要になるケースもあるため注意しましょう。

まずは、法人名義の不動産を売却できる根拠について、2つのケースを例に解説していきます。

1. 抵当権が設定されている場合
2. 抵当権が設定されていない場合

抵当権がない場合は通常同様に売却可能

法人名義の不動産に抵当権が設定されていない場合、自宅を売る場合と同じように法人が売主となって売却できます。

融資を受けずに購入した場合、そもそも不動産に抵当権は設定されていませんし、融資を受けて購入した場合でも、返済が済んでいれば抵当権を外せます。

ただし、抵当権を外して不動産を売却する場合、金融機関の許可が必要になるため注意しましょう。

抵当権がある場合は金融機関の許可が必要

法人名義の不動産に抵当権が設定されている場合、金融機関の許可がないと売却できません。

不動産の売却益を返済に充てることを条件に、金融機関に抵当権を外してもらった後、不動産を売却する「任意売却」が必要になります。

この場合、金融機関との交渉を得意とする不動産会社に売却を依頼しなければなりません。

ただ、任意売却の経験が多くある不動産業者は限られるため、訳あり物件専門の不動産業者へ相談してみるとよいでしょう。

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法人名義の不動産は清算結了前に売却しよう

廃業後も法人名義の不動産が残っている場合、会社の清算結了ができません。

そのため、法人名義の不動産は清算結了前に売却して、必ず名義を変更しておきましょう。

とはいえ、会社解散の前にあらかじめ不動産を売却しておけばよい訳ではありません。

法人名義の不動産を売却する場合は、会社解散後の「清算事業年度」に売るのがベストです。

清算事業年度に売却すれば節税できる

会社解散・会社清算をおこなう場合、廃業していない会社における事業年度の区切りが異なります。

種類	期間
解散事業年度 (会社解散をした年)	事業年度の開始日〜解散日
清算事業年度 (会社解散後の清算手続き中)	解散日から1年単位

法人名義の不動産を売る場合、清算事業年度に売却することをおすすめします。

なぜなら、解散事業年度に不動産を売却する場合、売却益に丸ごと課税されるため、法人税の負担が大きくなってしまうからです。

しかし、清算事業年度であれば、資産から負債を差引いた清算所得にしか課税されないので、法人税を軽減できます。

廃業時に法人名義の不動産を売却する方法

廃業に伴い事務所などを手放す場合、具体的にどのような売却方法があるのでしょうか。

廃業時に法人名義の不動産を売る場合、3種類の方法があります。

1. 第三者の買主を探して売却する
2. 社長自身が不動産を買取する
3. 会社ごと不動産を売却する

通常同様、第三者に不動産を売る方法をはじめ、社長自ら不動産を買い取る方法や、会社と不動産をセットで売却する方法もあります。

それぞれの方法を1つずつ見ていきましょう。

1.第三者の買主を探して売却する

1つ目は、第三者の買主を探して、法人名義の不動産を売却する方法です。

法人名義の不動産でも、売主が法人になるだけで通常と同じく、一般の買主に売却できます。

しかし、清算中も決算申告を毎年おこなう必要があるため「早く売却して会社を畳んでしまいたい」と考える社長も多いですが、早く売ろうと焦ると、売却価格が安くなりやすいです。

法人名義の不動産を売る際は「価格とスピードどちらを優先するべきか？」を慎重に検討しましょう。

2.社長自身が不動産を買取する

2つ目は、社長自身が買主となり、法人名義の不動産を買い取る方法です。

法律上、不動産の売却先に制限はないので、法人名義の不動産を社長自身が買取できます。

ただし、売却価格が安すぎると「みなし贈与」と扱われて、贈与税がかかる恐れがあります。

また、受け取れる残余財産が減るため、株主・債権者からクレームが来る可能性も高いです。

ですので、法人名義の不動産を社長が買い取る場合は適正価格で売買するようにしましょう。

3.会社ごと不動産を売却する

3つ目は、法人名義の不動産だけでなく、会社ごと売却してしまう方法です。

自社の株式を売ることで、不動産ごと手放す「不動産M&A」とも呼ばれる手法です。

会社ごと引渡せるので、自分で清算業務などをおこなう必要がなくなります。

一方で、買主の需要が見込めないため、売却が成功するケースは非常に少ないです。

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廃業時に法人名義の不動産を売却する手順

法人名義の不動産を売る決心がついても、売り方がわからないという人も少なくありません。

具体的に説明すると、事業を廃業する際、法人名義の不動産は以下の手順で売却できます。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 買主を探して売買契約を締結する
4. 物件を引渡して売却価格を受取る

査定で売却を依頼する不動産会社を決めた後、買主を探して売買契約を締結して、物件を引渡す代わりに売却価格を受取るという流れです。

実際の順番どおり、手順を確認していきます。

1.不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼することで、売却を依頼する業者の目星をつけましょう。

多くの不動産会社では、無料査定を実施しているので、そこで売却したい不動産の価格・条件を比較・検討することをおすすめします。

とはいえ、法人名義の不動産は取り扱っていない不動産業者も多いです。

そのため、訳あり物件専門専門の不動産業者へ買取の相談をしてみるとよいでしょう。

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2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

希望条件にあう不動産会社を見つけたら、媒介契約を結んで正式に売却を依頼しましょう。

媒介契約を結ぶと、あなたの代わりに仲介業者が不動産を購入する買主を探してくれます。

ちなみに媒介契約には3つの種類があるので、自分にあう方法を選ぶとよいでしょう。

契約の種類	解説
一般媒介契約	複数の仲介業者に依頼できる
専任媒介契約	1つの仲介業者だけに依頼する
	自分で探した買主にも売却可能
専属専任媒介契約	1つの仲介業者だけに依頼する
	仲介業者の見つけた買主にしか売却できない

社長自らが不動産を買い取る場合、仲介業者は必要ないように思えますが、各種書類の作成が複雑なので、媒介契約を結んでおきましょう。

3.買主を探して売買契約を締結する

不動産を購入する買主を見つけたら、売買契約を締結しましょう。

具体的には、以下の内容を記した売買契約書を作成して、売主・買主の双方が署名・押印する形で売買契約が成立します。

• 売買物件の表示
• 売買代金・手付金等の額・支払日
• 所有権の移転と引渡し時期
• 契約違反による解除
• 契約不適合責任
• 特約事項

売買契約書については、不動産売却を依頼した仲介業者が作成するのでご安心ください。

4.物件を引渡して売却価格を受取る

売買契約を締結したら、その内容どおりに物件を引渡して、売却価格を受け取りましょう。

具体的には、所有権移転登記・抵当権抹消登記をおこなうことで、物件を引渡します。

これをもって、不動産の名義が法人から買主へと正式に移るため、不動産売却が完了します。

まとめ

廃業に伴い不動産を処分する際も、通常同様に法人名義の不動産を第三者に売却可能です。

ただし、売却価格や売却時期によって、不動産売却時の税金が異なるため注意しましょう。

法人名義の不動産は会社解散前ではなく、清算事業年度に売ることで法人税を抑えられます。

また、銀行から融資を受けた場合、金融機関の許可がないと法人名義の不動産を売却できないケースもあるため注意が必要です。

そのため、法人名義の不動産を扱っている可能性の高い「訳あり物件専門の不動産業者」へ相談してみるとよいでしょう。

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