事故物件を隠すと重大なリスクあり！告知義務違反のペナルティを解説

事故物件を賃貸・売買するときは、告知義務が発生します。

事故物件であることを売主・貸主が隠していた場合、損害賠償や契約解除といった事態になる恐れがあります。

トラブルを起こさないためにも、事故物件であることは隠さず、買主・借主へ正直に伝えましょう。

告知義務の期間は、賃貸なら3年間ですが、売買の場合は制限がありません。そのため、事故物件の売却はどれだけ時間が経っても難しいのが実情です。

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事故物件を売却・賃貸運用するには告知義務が生じる

事故物件を売却や賃貸運用するには、告知義務があります。よって、告知期間中であるにも関わらず、告知自体を怠り契約を進めてしまうと、告知義務違反に問われてしまいます。

尚、つい最近まで告知義務の期間や、告知を行うべき事象は決められておらず、売主や貸主により対応が多種多様でした。したがって、事故物件となったしまった売主・貸主の間では、事故物件後の対応について長年の悩みの種でありました。

そんな折、国土交通省から俗に「事故物件の告知義務等について」のガイドラインが発表されています。

告知義務は国土交通省のガイドラインで定められている

2021年5月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」について発表し、人の死があった物件について明確な基準を設けています。

事故物件とは、現代でもその定義について明確なものはありません。しかし、ガイドライン作成により孤独死、自殺、他殺があった物件については、借主や買主が契約を締結するにあたり大きな影響を与える要素として告知義務が決められ、自然死（看取る人がいた状況で亡くなった場合など）は告知義務の対象外となりました。

尚、告知義務は建物内に限ったことではありません。一戸建てであれば、自宅の庭などの外で起きたことも告知対象となります。また、マンションであれば専有部分以外の共用部（共用廊下や非常階段など）も告知事項の対象となるので注意です。

これは、中古でマンションを購入する立場で考えると分かりやすいと思います。たとえ専有部分内での事故でなくても、日常的に使用する共用部で事故が起きたのであれば、当然に心理的瑕疵は強いと思われるからです。

告知義務が生じる期間

告知義務が生じる期間は、賃貸と売買にて異なります。以下、各々について解説します。

• ①賃貸の場合は3年
• ②売買の場合は無期限

①賃貸の場合は3年

賃貸の場合、告知義務期間は3年となります。よって、事故が起きてから3年を経過する日以前の契約日の場合、事故があった告知義務が生じます。

告知する内容は、事故の種類、事故があった場所と時期です。ガイドラインができる前の賃貸住居の告知義務は、半ば暗黙の了解のように、事故後次に借主になる人に告知義務はあるが、その次の人には告知を行わないというルールがありました。

よって、不動産業者の中には告知義務を早く解消させるために、事故発生後極端に家賃を安くし、一人目の借主を定期借家で募集します。定期借家であるので期間満了後は、新たな契約は結ばずに借主を追い出し、その後2人目の借主には告知を行わず家賃を通常に戻していたのです。

この場合、定期借家の期間を概ね1年～2年に設定しておけば、事故物件を要因とする家賃下落の被害を最小限に抑えることができます。また、もっと悪質な不動産業者だと、自社の社員を事故物件に一定期間（1カ月以上の短期間のケースがほとんど）住まわせ、その後2人目となる一般ユーザーに貸していたこともあったようでした。無論、現在ではこの手法は告知義務違反になります。

尚、3年という告知期間は、事故物件に関する幾つかの過去の判例を元に設定されています。心理的瑕疵について、事故発生直後では瑕疵の負担が重くのしかかるも、時間が経過するにつれて事故があった事実自体が風化し、心理的瑕疵が和らいでくるのが概ね3年経過時点とされているからです。

賃貸の場合、部屋がコンパクトになるほど入退去の頻度が多く、反対に広くなれば頻度が下がる傾向があります。

告知期間中に契約した賃借人が、告知義務期間を超えて5年・10年など長期間居住されると、その間の家賃を通常家賃に戻すことはできず、経営的に大きな打撃を被ります。

よって、賃貸する住居の間取りにもよりますが、仮に、告知期間満了まで残り半年となった状況の場合、無理に貸し出しするよりは、告知期間を満了し通常家賃で貸せる時期まで待つなど、柔軟な対応も必要です。

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②売買の場合は無期限

売買の場合、告知義務期間は無制限です。

売買では、買主の金銭負担が多いことや、住居購入の目的は、今後の快適な生活などを求めていることが大半であるため、事故の有無は契約を締結するか否かを決める重要な要素と考えられています。

尚、売買の告知義務は、建物を取り壊し更地の状態でも「事故物件があった土地」として、告知義務が残るのが注意点です。

しかし現実的に考えれば、50年前に事故があった立地ではあるが、その当時の建物はなく更地であり、心理的瑕疵の要因となるものが確認できなければ、資産性への影響は限定的であると考えられます。

事故物件であることを隠して（告知義務に違反して）契約するリスク

事故物件であることを隠して、契約することには多大なリスクがあります。以下に、賃貸と売買のケースに分けて解説していきます。

①賃貸の場合

賃貸の場合、下記3つのリスクが挙げられます。

• 賃貸借契約が解除となる
• 損害賠償を請求される
• 転居に掛かる費用を請求される

A.賃貸借契約が解除となる

はじめに、賃貸借契約の解除です。借主は、真実を知ることなく契約してしまったので半ば騙されたような気分となるでしょう。事故があった告知が事前にあれば契約しなかったと言われてしまえば、家主は契約解除に応じる以外にありません。

B.損害賠償を請求される

続いて、損害賠償の請求です。契約時に支払った敷金・礼金、居住期間に要した賃料や引っ越しに掛かった費用などで、高ければ100万円以上請求されるケースがあります。

C.転居に掛かる費用を請求される

最後に、転居に掛かる費用で、主に引っ越し代が請求されることがあります。

②売買の場合

続いて、売買契約の場合のリスクについて、３つ挙げていきます。

• 契約不適合を追及される
• 損害賠償を請求される
• 転居に掛かる費用を請求される

A.契約不適合を追及される

はじめに、契約不適合の追及です。

契約不適合とは、2020年4月に従来の瑕疵担保責任に代わり制定されたもので、買主が思うような物件を引き渡されていないときに、売主に追及できる権利となります。

水回りの水漏れや天井の雨漏りなどがあった場合に修理をする「修補」、修補で補えないような事象に対しては相対的な減額幅を請求する「代金減額請求」、事故物件であることを知らずに契約したことで掛かった費用や、心理的瑕疵などによる精神的なストレスに掛かった「損害賠償請求」、契約自体を白紙にする「契約解除」があります。

これまでの瑕疵担保責任では、損害賠償請求か契約解除のみでしたが、新たに「修補」と「代金減額請求」が加わりました。また、これまで売主や買主が気づかなかった隠れた瑕疵のみが対象であったのが、契約不適合では瑕疵が隠れているかどうかは問われなくなっています。つまり、買主が瑕疵に気づかなかったことに過失があったとしても、契約不適合を追求できるようになりました。

よって、シンプルに言うと売主の責任が増え、買主保護の姿勢がより強くなっており、敢えて契約不適合に該当すること自体を隠すのが大きなリスクです。

契約不適合は、引き渡しから2年間追及できる権利となっています。買主にとって事故物件であることは、当然考えになく契約不適合に該当です。2年の間に、近所からの噂やSNSなどで、「実は事故物件であった」と判明する可能性は十分あり、買主との話し合いは拗れることが必須です。したがって、引き渡し後も2年間は契約不適合を追及される不安感に苛まれます。

B.損害賠償を請求される

続いて、損害賠償を請求される場合です。

売買では、取引する金額が一般的には多額であるので、損害賠償も多額になるリスクがあります。また、係争等に発展する可能性もあり、裁判費用などを余計に負担することや、弁護士等との話し合いなどで多くの時間を割かれるなど、良いことは一つもありません。

C.転居に掛かる費用を請求される

最後に、転居に掛かる費用です。

転居に掛かる費用とは、引っ越し代など転居時に直接掛かる費用の他に、中古物件購入時等に発生する仲介手数料などが請求される可能性があります。

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そもそも事故物件には違和感が残りやすく隠して契約することは難しい

事故物件では、事故が起きた痕跡を隠すためにさまざまな対策を行います。よって、状況によっては違和感が残りやすく、そもそも事故物件であることを隠して契約することは難しいです。

以下は、事故物件であることを表向き隠していても、入居者に気づかれてしまうポイントについて紹介しています。

居住者に事故物件と気づかれる代表的な違和感4つ

以下に、賃借人に気づかれやすい代表的な違和感4点を、下記に挙げていきます。

• ①家賃が周辺より安い
• ②不自然なリフォーム跡がある
• ③部屋内に臭いが残っている
• ④直近でマンション名が変更された履歴がある

①家賃が周辺より安い

家賃が周辺より極端に安い場合、居住者は「なぜ安いのか？」と考えるのが普通です。

仮に、周辺相場が1LDKで10万円であった場合、家賃が90,000円であれば気にならない人が多いと推察しますが、家賃が50,000円と50％OFFであったなら、安さを疑う人は多いのではないでしょうか。

②不自然なリフォーム跡がある

不自然なリフォームは、事故物件と気づかれやすいポイントです。

部屋内の壁紙のなかで1面だけ新しくなっていることや、床材の一部が新しく張り替えられていることや、お風呂場で浴槽のみ不自然に新しくなっているなど、部屋の雰囲気になんとなく調和していないリフォームは、賃借人は違和感を察知します。

「なぜ、この1面だけ壁紙が新しいのか？」「床材の一部が張り替えられているのはなぜ？」など、疑問を思われたときに家主は事故があった物件と回答しなければなりません。よって、不自然なリフォームも気づかれやすいポイントです。

③部屋内に臭いが残っている

続いて、部屋内に異臭などの臭いが残っていることです。

人間は意外と臭いに敏感で、部屋内に漂う臭いに異変があればすぐに大抵の人は気づきます。異臭は、快適な生活を阻害する要素であり、少しでも漂う時間があれば不快です。

仮に、近所に焼き屋さんがあり、排気ダクトから漏れる煙が窓辺から部屋内に侵入してきたら、大変不快な思いをする人が多いのではないでしょうか？よって、臭いが取り切れてなく部屋内に残ってしまっている場合も、気づかれやすいポイントとなります。

④直近でマンション名が変更された履歴がある

最後に、直近でマンション名が変更されている場合、事故物件と気づかれやすいポイントです。

マンション名の変更は、他殺などの事件が起きた物件で、マスコミ等にマンション名が公表されてしまった場合に行うことがあります。

エントランスに貼られているマンション名のプレートが、不自然に新しいことや張り替えられた跡があるとき、賃借人は不自然に思うことがあるでしょう。インターネットには住宅地図などもあり、住所検索すると違うマンション名が掲載されていることや、マンション名を検索したら同じ場所で2通りの名前がでてくるなど、直近でマンション名を変更した形跡があると賃借人は違和感を思います。

「なぜ、マンション名が変更になったのか」の質問があれば、事件・事故があった経緯を回答せざる得ません。よって、事故等があったことを隠し通すことは難しいでしょう。

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資産価値低下を防ぎたい場合は特殊清掃と原状回復を行おう

資産価値低下を少しでも抑制するには、早期に部屋を元通りにするしかありません。

以下は、事故発生後に行う代表的な対策5つです。

• 遺品や不用品などの撤去
• 原状回復を行う
• 害虫などの駆除
• 室内の消臭
• リフォームを行う

遺品や不用品などの撤去

一つ目は、遺品整理と不用品撤去です。遺品整理とは、不幸にも亡くなった故人の品の中で、その人を象徴するような物や、現金・有価証券・貴金属類・不動産の権利証などをピックアップし、相続人に承継させる作業を言います。

尚、遺品整理は通常親族が行うのですが、身寄りがない人の場合には家主が行う以外にありません。

また、不用品撤去は遺品以外のもので、一般的には家具や家電などの粗大ごみや部屋内に散らばったゴミなどの撤去になります。一人暮らしの人の場合、部屋内に物が溢れていることはよくあり（俗に言うゴミ屋敷のようなイメージです）、撤去費用が莫大になることもあります。

原状回復を行う

原状回復とは、事故があって凄惨な状況の室内を、元の綺麗な状態にすることを言います。

原状回復は、通常のハウスクリーニングでは対応できず、特殊清掃という事故が起きた物件などを専門的に扱う清掃会社が行います。特殊清掃では、遺体から染み出た体液や血液などの除去、死臭などの臭いの元の除去や消臭、室内の消毒作業などです。

害虫などの駆除

事故が起きた現場では、害虫の駆除も必要です。

害虫は、時間が経過し腐敗した遺体から発生します。室内に大量の虫が漂っていることも多くあるので、薬剤を散布し害虫を駆除しなければなりません。

室内の消臭

室内の消臭も必要な作業です。

消臭作業は、特殊清掃の中で最も作業時間を要します。臭いの発生元を綺麗に清掃、薬剤などを散布し消臭作業することや、外の綺麗な空気を取り込むために窓開けの通気を長期間行います。

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リフォームを行う

特殊清掃で原状回復を行うも、事故があった痕跡を取り切れない場合には、リフォームを行うしかありません。

例えば、床材に染みついた血液が床下部分まで浸透していた場合、特殊清掃で痕跡を完全に除去することはできません。よって、リフォームにて痕跡自体を取り除き、新しいものと交換してしまいます。この場合、床材自体をまるごと交換することで痕跡を除去してしまいます。

リフォームは痕跡を無くす最終手段

事故があったとき、リフォームは事故があった痕跡を無くす最終手段です。

事故物件のリフォームは、事故があった痕跡を無くすためにフルリフォームが基本となります。よって、費用が多額となり工事も長期間に及ぶことがほとんどです。

さらに、リフォーム業者の選定や見積もり、工事発注、工事完了まで各種手続きや立ち合いなど手間も掛かります。よって、リフォームは特殊清掃で対応できない時の最終手段と考えておきましょう。

事故物件がどうしても売れない場合は買取がおすすめ

価格を下げたり、リフォームを施したりしても、買主がつくとは限りません。「事故物件を売り出してみたけど、いつまで経っても買主が見つからない・・・」という人も多いでしょう。

確実に、そしてスピーディーに売却したいときは、買取業者に相談することも検討しましょう。

買取業者は、自社で物件を直接買い取るため、早ければ2日程度で事故物件を現金化できます。

仲介業者と比べて価格が下がりやすいというデメリットもありますが、事故物件の取り扱いを熟知している「訳あり物件専門の買取業者」なら、高額買取も可能です。

まずは無料査定を利用して、具体的な価格を調べてみましょう。提示された価格に納得できれば、そのままスムーズに売却できます。

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まとめ

事故物件を隠して契約することは、売主・貸主にとってリスクしかありません。

よって、告知期間中であれば契約前に告知義務を果たす必要があります。また、事故が起きてしまった後は、早めに特殊清掃やリフォームを行い、資産性の下落を抑制する以外に方法はありません。

事故物件の売却は不動産仲介だと高く売れる可能性はありますが、長期間売れないリスクや買い叩かれるリスクなどがあります。

したがって、短期間で売却したいときは、買取業者に相談しましょう。

訳あり物件専門の買取業者なら、最短2日で売却できるため、急いで売却したい場合はベストな売却方法です。