不動産売却の確定申告で必要な書類とは？取得・作成方法と注意点

不動産を売却した翌年は、確定申告が必要になることがほとんどです。

しかし、不動産売却による譲渡所得は給与所得や事業所得とは異なる「分離課税」です。

「分離課税」は会社員の人はもちろん、個人事業主で毎年確定申告している人でも、使う機会が少ない申告書で作成する必要があります。

添付書類も多いことから、手続きを難しく感じているのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却で確定申告する際に必要な書類と記載方法、書類作成時の注意点について説明します。

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不動産売却の確定申告で原則として必要な書類

はじめに、不動産売却で確定申告する際に原則として必要な書類について説明します。

不動産売却の確定申告は、どの特例の適用を受けるかによって必要な書類は異なります。

一方で、受ける特例によらず共通して必要な書類が以下の6種類です。

これらの書類は特例の適用を受けない場合でも必要です。

「譲渡所得内訳書」「確定申告書」は国税庁ホームページや最寄りの税務署で取得できます。

そのほかは売却活動中に発生する書類です。

確定申告書を作成する前に、必要な書類を集めて整理することから始めるとよいでしょう。

譲渡所得内訳書

譲渡所得内訳書は、不動産売却による譲渡所得金額の計算に使う書類です。

1ページ目から順に書面の指示に従って項目を記載していくだけで、譲渡所得金額を算出できます。

各項目における注意書きも丁寧に記載されているので「譲渡所得金額の計算方法」を正確に理解していなくても、問題ない構成です。

譲渡所得内訳書に記載した内容はそのまま、確定申告書に転記できます。

そのため、確定申告書類を作成する際は、最初に譲渡所得内訳書から取り掛かると効率的です。

確定申告書

確定申告書は、年間の所得を計算し納める税額を申告するための書類です。

確定申告書には「申告書A」と「申告書B」があり、不動産売却における確定申告は「申告書B」を使用します。

また、不動産売却で得た譲渡所得は事業所得や給与所得など他の所得とは合計せず、分離して税額を計算する「分離課税」が適用されます。

そのため「申告書第三表（分離課税用）」も使用します。

どちらの書類も最寄りの税務署や市役所、国税庁ホームページから取得できます。

不動産を売却した際の売買契約書コピー

譲渡所得内訳書には不動産の売却価格を記入します。

売買契約書は、申告した金額が正しいことを証明するために添付します。

なお、添付する契約書はコピーで問題ありません。

譲渡費用とした領収書コピー

測量費、収入印紙代、仲介手数料など「譲渡のために直接かかった費用」は譲渡費用として必要経費にできます。

譲渡費用は譲渡所得内訳書に記入します。

記入した金額が正しいことを証明するために領収書のコピーを準備しましょう。

売却した不動産を取得した当時の売買契約書コピー

譲渡所得内訳書には売却した不動産の購入・建築代金についても記入します。

記入した金額が正しいことを証明するために、購入時の売買契約書も必要です。

売買契約書がない場合は「譲渡価格の5％」または「建物の標準的な建築価額表」をもとに計算することも認められています。

取得費とした領収書コピー

取得費には、不動産購入代金のほか購入時の仲介手数料、取得時に発生した登記費用、リフォーム費用などが含まれます。

これら費用も譲渡所得内訳書に記入し、必要経費とします。

そして、記入内容が正しいことを証明するために、領収書のコピーが必要です。

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不動産売却の確定申告で特例を適用させる際に必要な書類

不動産売却の確定申告で、適用可能な特例は複数あり、それぞれ条件や必要な添付書類が異なります。

この項目では、下記6つの特例を適用させる際に必要な添付書類を説明します。

なお、これら特例の適用を受けるには確定申告することが共通する条件です。

特例の適用によって譲渡所得税が0円になる場合でも、添付書類とともに確定申告する必要があることは覚えておきましょう。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除はマイホームを売却したときに適用を受けられる特例です。

売却した不動産がマイホームであることを証明するため、添付書類として「売却した不動産の所在地である市区町村から交付を受けた除票住民票または住民票の写し」を提出する必要があります。

除票住民票および住民票は「売却した日から2ヶ月後以降に交付を受けたもの」という条件があるので、取得時期に注意してください。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

10年超所有軽減税率の特例

10年所有軽減税率の特例を受ける要件には「売却した不動産がマイホームであったこと」「所有期間が10年を超えていること」があります。

上記2点を証明する書類として以下を添付します。

• 売却した日から2ヶ月後以降に、売却した不動産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた除票住民票または住民票の写し
• 売却した不動産の登記事項証明書

登記事項証明書には所有権保存登記または所有権移転登記した年月日が記載されているので、所有期間を確認できます。

参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、特定のマイホームを2021年12月31日までに売却し、一定の要件を満たすことで、譲渡所得に対する課税を買い換えたマイホームの売却時にまで繰り延べられます。

売却する不動産・買い換える不動産どちらにも条件があり、その条件を満たしていることを証明するため、以下の書類が必要です。

• 売却した不動産の登記事項証明書
• 売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた除票住民票または住民票の写し（売却した日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）
• 売却価格が1億円以下であることを明らかにする書類（売買契約書の写し）
• マイホームを買い換えたこと及び面積を明らかにする書類（買い換えた不動産の登記事項証明書や売買契約書の写しなど）
• 買い換えたマイホームの所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し
• （買い換えたマイホームが中古住宅の場合）築25年以内であることを明らかにする書類または耐震基準適合証明書

また、売却した日の前10年以内に住民票に記載された住所を異動したことがある場合、居住期間が10年以上であることを示すため、戸籍の附票の写しも添付します。

参照：国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡所得は分離課税ですので、不動産売却で発生する譲渡損失は通常、給与所得や事業所得等他の所得から控除（損益通算）できません。

しかし、旧マイホームを2021年12月31日までに売却し、新マイホームを購入した場合、旧マイホームで譲渡損失が発生したら、一定の要件を満たすと損益通算できます。

譲渡損失が大きく、売却した年分の確定申告で控除しきれない場合は、翌年以降3年損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、3年間以内に繰り越して控除できます。

必要書類は以下のとおりです。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）
• 売却した不動産の登記事項証明書または売買契約書写し
• 売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた除票住民票または住民票の写し（売却した日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）
• 買い換えたマイホームの登記事項証明書または売買契約書の写し
• 買い換えたマイホームの年末における住宅ローン残高証明書
• 買い換えたマイホームの所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

確定申告書の提出日までに買い換えたマイホームに住んでいない場合は、使用を開始する予定年月日を記載した書類を添付します。

参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2021年12月31日までに住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が発生したときに、一定の要件を満たす場合に適用できる特例です。

譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから損益通算でき、控除しきれなかった分は、翌年3年以内に繰り越して控除できます。

直前に説明した特例と異なり、マイホームを買い換えなくても適用できます。

この特例の適用を受けるために必要な書類は以下のとおりです。

• 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の５の２用）
• 売却した不動産の登記事項証明書または売買契約書写し
• 売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた除票住民票または住民票の写し（売却した日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）
• 売却した不動産の売買契約締結日前日における住宅ローン残高証明書

住宅ローン残高証明書は「売却価格が住宅ローン残高を下回っていること」「住宅ローンの償還期間が10年以上あること」を証明するために添付します。

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」は、譲渡損失を計算し、申告するために必要な書類です。

参照：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続で取得した不動産を相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、適用される特例です。

相続税額のうち一定金額を、売却した不動産の取得費に加算できます。

この特例を受けるために必要な添付書類は以下のとおりです。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 相続税の申告書の写し

「計算明細書」は取得費に加算できる相続税額を算出し、その金額が正しいことを証明するために利用します。

なお、取得費に加算できる相続税額は譲渡所得の範囲内です。譲渡所得より大きくなったとしても、その分を「譲渡損失」とはできません。

参照：国税庁「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

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不動産売却の確定申告で提出する書類の記載方法

次に、確定申告で提出する「譲渡所得内訳書」「確定申告書」について、作成時のポイントを説明します。

売却した不動産の種類や適用を受ける特例によって、書き方が異なる場合あります。

実際に作成する際には手引き書に記載された内容をしっかりと確認し、間違いがないようにしましょう。

譲渡所得内訳書の記載方法

• 土地のみを売却
• マイホームを売却
• マイホーム買い換え

上記のように不動産売却には種類があり、種類によって記載する内容が異なります。

ここでは一例として「マイホームを売却して譲渡所得が発生。買い換えなし」の条件における記載方法を説明します。

記載が必要な箇所は下記の1面～3面です。4面は「交換・買換え（代替）の特例」の適用を受ける場合に記載するので不要です。

1面の「現住所」の欄には、現在の住所を記入します。

確定申告対象年度の1月1日以後に転居した場合は「（）」を使って、前住所も同じ欄内に記入します。

マイホーム売却であれば原則（）内は売却した不動産の住所になるはずです。

2面の「所在地」には売買契約書に記載した物件の所在地を記入します。

「利用状況」は「自己の居住用」にチェックをつけ、居住期間も記入します。

「売買契約日」は「売買契約書の契約年月日」で、また「引き渡した日」は原則「残金決済を受けた日」です。

「譲渡価格」には売却価格を記入します。「固定資産税清算金」の支払いを受けた場合には、その金額も「譲渡価格」に含める必要があります。

「参考事項」は必要に応じて記入してください。

「代金の受領状況」は「手付金」「残金決済」で分けて書きます。通常の取引であれば2回になるはずです。

「お売りになった理由」は該当する理由にチェックをつけます。

「購入／建築価額の内訳」は「土地」と「建物」で分けて記入します。

建物は年数が経つごとに価値が下がっていきます。

建物の取得費を算出する際には、その減少分を「償却相当額」として考慮する必要があります。

建物の構造に基づいて定められた「償却率」を確認し「償却相当額」を算出します。

「３ 譲渡（売却）するために支払った費用」については「仲介手数料」「測量費」「収入印紙代」などの費用を記入します。

「４ 譲渡所得金額の計算」では、保有期間に応じた「区分」と適用を受ける特例の条文を記入します。

ここまでに算出した各金額を記入し、最終的な計算結果を「譲渡所得金額」に記入します。

参照：【事例2】居住用財産を売却して譲渡益が算出されるケース（新たに自宅を買い換えない場合） 「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」の記載例

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確定申告書の記載方法

続いて、確定申告書の記載方法です。

「譲渡所得内訳書」を作成したあとで、確定申告書を作成します。

「譲渡所得内訳書」と同じく、ここでは「マイホームを売却して譲渡所得が発生。買い換えなし」の条件における記載方法を説明します。

使用する「申告書B」と「申告書第三表（分離課税用）」は下のとおりです。

「住所」には現在の住所を記入します。

「種類」は「分離」に丸をつけます。

第一表の「収入金額等」「所得金額等」「所得から差し引かれる金額」と第二表の「所得の内訳」には「給与所得の源泉徴収票」「収支内訳書」「青色申告決算書」などに基づいて記入します。

第三表の「収入金額」「所得金額」は「譲渡所得内訳書」から該当の項目に転記します。

「特例適用条文」には、特例の適用を受ける場合に該当する法律の条項を記入します。

マイホーム売却で「3,000万円特別控除の特例」の適用を受ける場合には「措法」に○をつけて「35条」「1項」と記入します。

なお、条文の「項・号」がわからない場合、省略しても問題ありません。

特例の適用を複数受ける場合は、受ける数だけ条文に記入します。

「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」の「区分」には下表の区分にしたがって記入します。

譲渡所得の種類	区分	内容
短期譲渡所得	一般分	所有期間5年以内である不動産の一般的な譲渡による所得
短期譲渡所	軽減分	所有期間5年以内である土地を国や地方公共団体へ譲渡 および収用による所得
長期譲渡所得	一般分	所有期間5年超である不動産の一般的な譲渡による所得
長期譲渡所得	特定分	所有期間5年超である土地を国や地方公共団体への譲渡 および収用、優良住宅地の造成等のために譲渡した所得
長期譲渡所得	軽課分	所有期間10年超であるマイホームの譲渡による所得

「税金の計算」には第一表の「所得金額等」「所得から差し引かれる金額」の「合計」欄に記載した金額を転記し、税金を計算して記入します。

第三表の「税金の計算」を記入したあと、第一表の「税金の計算」へ転記し、そのほか控除や「差引所得税額」「復興特別所得税額」「所得税及び復興所得税の額」「申告納税額」など各項目を計算して記入します。

参照：【事例2】居住用財産を売却して譲渡益が算出されるケース（新たに自宅を買い換えない場合） 「確定申告書」の記載例

不動産売却における確定申告の必要書類を集める・作成する際の注意点

不動産売却における確定申告では、特例の適用を受けることで大きな税制上のメリットがあります。

しかし、提出書類に不備があると特例を受けられず、修正申告のうえ、当初申告した所得税よりも多くの所得税を納めなければならない恐れがあります。

譲渡所得税を正しく計算できるよう次の3点に注意しながら、確定申告の手続きを進めましょう。

【注意点1】たしかに特例が適用されることを確認しておく

不動産売却で適用できる特例には多くの要件が定められています。

「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率」は重ねて受けられますが、マイホームを買い換えたとしても「特定居住用財産の買換え特例」は重ねられません。

必要書類を添付したとしても、その要件を満たしていなければ、修正申告が必要です。

手間がかかるだけでなく、想定外の納税が発生するため、特例の適用要件をしっかりと確認しましょう。

【注意点2】申告期限に間に合うよう余裕をもって準備する

確定申告の期間は通常、2月16日から3月15日です。

その期間に遅れることなく確定申告書を作成し、添付書類も準備して提出する必要があります。

多くの書類を集めて整理し「譲渡所得の内訳書」や「確定申告書」を作成するには、慣れていなければ時間がかかります。

期限直前に慌てて書類を作成し、漏れや誤りが生じないよう余裕を持って準備を進めることが大切です。

【注意点3】記入項目があいまいなまま作成しない

「譲渡所得の内訳書」「確定申告書」にはさまざまな記入項目があります。

確定申告には詳細な手引きが提供されているので、そのとおりに記入を進めれば基本的には問題ありません。

しかし、はじめて作成する場合は、集めた書類からどの部分を転記すればよいか迷うかもしれません。

誤った箇所に記入すると、本来よりも高額な納税となってしまったり、修正申告が必要になるなど手間がかかります。

あいまいなところはなくして、各書類を作成してください。

わからない場合はそのままにせず、税務署の担当者や税理士に相談しましょう。

確定申告書の書類作成が難しいときは税理士への依頼がおすすめ

ここまで説明してきたように、不動産売却で確定申告する際にはさまざま書類を準備する必要があります。

特別控除や軽減税率など特例の適用を受けるためには、それぞれの要件を確認し、通常の確定申告で必要な書類以外の添付書類を集めなければなりません。

作成した書類内容や添付書類に誤りや漏れがあると特例の適用を受けられず、修正申告の手間が発生する恐れもあります。

そこで、自力での書類作成が難しいと感じるときは、専門家の税理士へ依頼することをおすすめします。

正確な書類作成だけでなく、適用できる特例が複数ある場合は、そのなかでメリットの大きい特例を提案してもらえるはずです。

自分で確定申告するよりも、譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

まとめ

不動産売却で確定申告する際には、申告書を作成するだけでなく、適用を受ける特例に応じたさまざまな添付書類が必要です。

また、添付書類のなかには「売却して2ヶ月以後に取得」のように取得時期が定められている書類もあります。

「登記事項証明書」は平日に法務局へいく時間がなければオンラインまたは郵送での申請となり、取得までに日数がかかるので早めに準備しましょう。

また、特例が適用される要件や添付書類は、申告年によって異なる場合があります。

確定申告する際には国税庁ホームページや税務署の窓口で最新の情報を確認し、手続きを進めるようにしてください。

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