遺留分の不動産はどのように評価される？金額の決め方と決まらない場合の対処法

被相続人の家族など、民法で定められている「法定相続人」であれば、どのような場合でも最低限の「遺留分」を相続できます。

不動産を相続する場合、金銭で分配されることも多いですが、不動産の遺留分はどのように評価するか気になる人もいるでしょう。

不動産の遺留分は、相続路線価や固定資産税評価額などの価格基準から、相続人全員が同意した基準を用いて取り分を計算します。

また、不動産を売却し、現金で遺留分を清算する場合、なるべく高く売るためには複数の不動産会社を比較することが大切です。

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• 遺留分とは、相続財産のうち法定相続人が必ず得られる取り分。
• 遺留分は、被相続人との続柄によって割合が変わる。
• 不動産の評価額を調べるときは不動産鑑定士に依頼するのがベスト。

遺留分とは法定相続人が得られる最低限の遺産

「遺留分」とは、法定相続人が必ず取得できる最低限の遺産のことです。

遺産相続において、遺産を相続できる人物・相続できる遺産の割合などは、被相続人が遺言書にあらかじめ指定しているケースが多いです。

しかし、遺言書で指定されていない場合でも、民法で定められた「法定相続人」なら、最低限の遺産を相続する権利が認められています。

例えば、被相続人から遺言書で指定されていない場合でも、配偶者には遺留分が認められているため、一定割合までの遺産を相続できます。

遺留分の取得割合は法定相続人ごとに異なる

法定相続人だからといって、必ずしも遺留分を取得できる訳ではなく、相続できる人物・取得割合については優先順位が設けられています。

各法定相続人ごとの遺留分は次のとおりです。

例えば、第1順位である被相続人の子や孫が存命の場合、第3順位である被相続人の兄弟姉妹が遺留分を請求しても認められません。

また、被相続人の配偶者が死亡している場合、その遺留分は残りの法定相続人で分配します。

遺留分における不動産評価額の決め方

取得する遺留分に不動産が含まれる場合、どの価格で評価するべきか迷う人も多いでしょう。

なぜなら、不動産は数種類の価格指標があり、タイミングによって価格も変動するからです。

多くの場合、遺留分における不動産評価額は、以下の手順で決められます。

1. 相続する不動産の評価額を調べる
2. 適用する評価額を相続人同士で決める
3. 取得できる遺留分の割合を計算する

それぞれの手順を確認していきましょう。

【手順1】相続する不動産の評価額を調べる

まずは、遺留分として相続する不動産の評価額を確認しましょう。

不動産評価額には、以下の4種類があります。

1. 地価公示価格
2. 相続税路線価
3. 固定資産税評価額
4. 不動産鑑定評価額

無料で調べられるもの、専門家に依頼する必要があるものなど、さまざまな種類があるため、自分にあった評価額を調べるとよいでしょう。

それぞれの評価額を1つずつ解説していきます。

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1.地価公示価格

1つ目の評価額は、国土交通省が公表している地価である、地価公示価格です。

基準地と呼ばれる土地の地価を、国土交通省の不動産鑑定士が鑑定評価をおこない調べます。

ただし、目的の不動産が基準地から遠い場合、あまり参考にならないため注意しましょう。

地価公示価格については、国土交通省のWebサイトを閲覧することで確認できます。

参照:「地価公示・都道府県地価調査」（国土交通省）

2.相続税路線価

2つ目の評価額は、相続税・贈与税の課税額を算出するために用いられる相続税路線価です。

道路ごとに設定されている路線価を利用して、その道路に面する土地の価格を計算します。

毎年1月1日時点での路線価が夏頃に発表されるので、国税庁のWebサイトで確認しましょう。

参照:「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

3.固定資産税評価額

3つ目の評価額は、固定資産税の課税額を算出するために用いられる固定資産税評価額です。

遺留分の不動産のなかでも、建物の評価は固定資産税評価額を参考にするケースが多いです。

固定資産税評価額は毎年5月頃に送付される課税明細書をはじめ、次の方法で確認できます。

• 市区町村から送付される課税明細書
• 固定資産税評価証明書
• 市区町村役場の固定資産課税台帳

4.不動産鑑定評価額

4つ目の評価額は、不動産鑑定士という専門家に調べてもらった不動産鑑定評価額です。

依頼費用はかかりますが、他の方法に比べて、もっとも時価に近い評価額を調べられます。

裁判においても参考にされるため、遺留分における不動産の評価額を正確に知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼するのがベストです。

【手順2】適用する評価額を相続人同士で決める

つづいて、どの不動産評価額を用いて遺留分を計算するか、相続人同士で決定しましょう。

例えば、地価公示価格での評価を求める相続人と固定資産税評価額での評価を求める相続人がいた場合、遺留分を決めることができません。

そのため、どの不動産評価額を用いて遺留分の計算をおこなうか、話し合いで相続人全員の意見を統一する必要があるのです。

相続開始時における評価額が適用される

「遺留分の計算では、どのタイミングにおける不動産評価額が適用されるのか？」で迷う人も珍しくありません。

遺留分の計算をおこなう場合、遺産分割協議の話し合いが済んだ時点ではなく、相続発生時における不動産評価額が適用されます。

例えば、相続発生時に時価1,000万円の価値があった不動産であれば、その後に評価額が上下した場合でも1,000万円で計算されるのです。

【手順3】取得できる遺留分を計算する

最後に、決定した不動産評価額を用いて、取得できる遺留分を計算しましょう。

わかりやすいように具体例で解説します。

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遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法

遺留分を計算する際、どの不動産評価額で計算するか決まらないケースも少なくありません。

なぜなら、法定相続人が遺留分を取得することを遺言書で指定された人物が快く思っていないケースもあるからです。

遺留分における不動産評価額が決まらない際、以下3種類の対処法があります。

1. 不動産鑑定士に鑑定してもらう
2. 裁判所に訴訟を申立てる
3. 弁護士に相談する

それぞれの対処法を1つずつ解説していきます。

1.不動産鑑定士に鑑定してもらう

1つ目の対処法は、不動産鑑定士という専門家に鑑定してもらうことです。

不動産評価額にはいくつか種類がありますが、裁判においてもっとも優先されるのは、不動産鑑定士による鑑定評価額です。

ただし、ケースによりますが、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、約30～40万円程度の費用が必要になるため注意しましょう。

2.裁判所に訴訟を申立てる

2つ目の対処法は、裁判所に遺留分侵害額請求を申立てることです。

当事者間の話し合いでは遺留分を決められない場合、裁判所に訴訟を申立てることで、法的に争わなければなりません。

裁判官が下した決定には法的効力があるため、他相続人が反対していても、どの程度の遺留分を取得できるかを強制的に決定できます。

ただし、訴訟の場合は裁判官が遺留分の金額を判断するため、必ずしも自分の請求が認められるとは限らないため注意しましょう。

3.弁護士に相談する

3つ目の対処法は、遺留分侵害額請求に関して弁護士に相談することです。

裁判を弁護士に依頼することで、自ら裁判に臨むよりも、希望する判決を獲得しやすいです。

また、弁護士に他相続人との交渉を任せれば、裁判をせずに遺留分を決めることもできます。

まとめ

被相続人から遺言で指定されていない場合も、法定相続人であれば遺留分で認められた不動産を取得できます。

ただし、どの不動産評価額を参考に遺留分を計算するかで揉めやすいため注意が必要です。

遺留分における不動産評価額に関しては、不動産鑑定士が調査した鑑定評価額が裁判などでももっとも参考にされやすいです。

取得できる遺留分について損をしたくない場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談して、遺産分割を有利に進めていきましょう。

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