事故物件はリフォーム・リノベーションすべき？費用や注意点について

事故物件を所有している人のなかには、リフォームやリノベーションを検討している人も多いでしょう。

リフォームやリノベーションをすれば、機能性やデザインなどを向上できるほか、事故物件のマイナスイメージを和らげる効果もあります。

ただし、リフォームやリノベーションを施しても、告知義務は残るため注意しましょう。

費用をかけてリフォーム・リノベーションをしたのに、買主や借主がつかず赤字になるようなケースもあるので、慎重な検討が必要です。

事故物件を売却する予定であれば、現状のまま事故物件を買い取る「訳あり物件専門の買取業者」にも相談してみましょう。早ければ2日で、事故物件を現金化できます。

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事故物件のリフォーム・リノベーションは資産価値維持に有効なのか？

事故物件は、リフォーム・リノベーションすることで、資産価値の低下をある程度防ぐことが可能です。

事故物件はリフォーム・リノベーションで資産価値低下をある程度防げる

事件や事故、自然死により人の遺体が発見されるなどして、家が事故物件となってしまった場合、リフォーム・リノベーションを行うことで、ある程度は資産価値の低下を防げます。

人の死によって事故物件となってしまった家は、土地や建物そのものに欠陥があるわけではないため、次の住人が気にしなければ問題なく住むことができるでしょう。

しかし、殺人や事故死、自然死などが起きた事故物件では、「遺体がここで発見された」ということを想像してしまう人の方が一般的なため、法律上は、「不快感や恐怖心、気持ち悪さを与える物件」＝「心理的瑕疵物件」として扱われてしまいます。

事故物件になると価格は10％～30％程低下しますが、売却前のリフォーム・リノベーションで魅力ある物件に一新できれば、不快感や恐怖心をある程度払拭でき、心理的瑕疵を抑えるこができるため、価格の低下を防ぐことも可能です。

事故物件であることを感じさせないように、壁・床の張り替えや、空調等設備の交換、水回りのリフォームなど、心理的不快感を与えない家にすることが、資産価値低下の防止対策になるのです。

事故物件でなくなるわけではないのでリフォーム後も告知義務は残る

事故物件は、リフォームをしても事故物件であることに変わりはないので、売却時には告知義務があることに注意しましょう。

告知義務とは、不動産の売主に与えられている責任のことで、売り主は物件の瑕疵（不具合）について売却前に買主へ伝えなければならないとされています。

国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、病死や老衰死などの自然死には告知義務はないが、事故死や事件死が起きた場合はリフォームの有無に関わらず、告知義務が発生するとされています。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

売買・賃貸問わず告知義務があり、賃貸の場合は事故・事件の発生から3年以上経過することで告知義務が無くなりますが、売買の場合の消滅期限はありません。

事故物件であることを隠して家を売却し、後に買主が物件の瑕疵について知ってしまった場合、損害賠償を請求される可能性もありますので、注意が必要です。

事故物件をリフォームするならこう！目的別のリフォーム内容

事故物件をリフォームするなら、目的に合わせたリフォームを行うようにしましょう。

ここでは、

1. 資産価値を維持するために行うべきフォーム
2. 不快感除去のために行うべきリフォーム

の2つに分けてお伝えします。

①資産価値を維持するために行うべきリフォーム

事故物件の資産価値を維持するためには、設備・水回りのリフォームやフルリノベーションが効果的です。

空調・換気扇等設備のリフォーム

事故物件となってしまった家では、空調や換気扇などの設備をリフォームすることで、資産価値を下げずに売却しやすくなります。

異臭を放つ遺体が見つかった事故物件では、空調や換気扇など空気が出入りする設備にも臭いが染みついてしまっている場合があるからです。

そのため、事故物件という告知事項があるにも関わらず、設備が新調されていない家は価格を下げなければ買い手が付きにくい傾向があります。

資産価値を保ったまま事故物件を売却、もしくは賃貸に出したい場合は、空調・換気扇など設備のリフォームを行うといいでしょう。

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トイレ・浴室等水回りのリフォーム

トイレや浴室などの水回りのリフォームは、資産価値を維持するために欠かせないリフォームでしょう。

事故物件と告知されている物件であっても、買主は遺体がどの部屋で見つかったのかを把握することはできません。

そのため、自殺を連想させる浴室などの水回りがそのまま残っていると心理的瑕疵にも繋がり、必要以上の値下げをしないと買い手が見つからない可能性もあります。

トイレや浴槽などの水回りが綺麗にリフォームされている中古物件は、買い手や借り手が付きやすい傾向もありますので、水回りはリフォームをしておくのが無難でしょう。

フルリノベーション

告知事項のある事故物件であっても、フルリノベーションをして内装の価値を上げる事で、資産価値を維持することも可能です。

事故物件になってしまうと、価格を大きく下げないと買い手が現れないと思われがちですが、需要の高い内装や希少価値の高い内装にリノベーションすることで、物件そのものの価値が上がるため、値段を大幅に下げることなく売却できるでしょう。

狭く暗い印象の家であれば、不要な部屋を減らし、広く開放的なリビングにリノベーションしたり、日の入る窓を増やして明るく心地のいい空間を作り出したりすることができます。

また、フルリノベーションは、家の一部を改修するリフォームとは異なり、部屋の系統をまとめ、家全体に統一感を出て需要のある内装にすることも可能です。

賃貸の事故物件をフルリノベーションすると、事故・事件から3年後には告知義務が無くなるため、事故物件ではない通常の物件として賃貸に出せるようになります。

フルリノベーションして物件の価値が高くなっているため、通常の物件として貸し出せるようになれば、事故・事件以前よりも高価格の賃料収入を得ることもできるでしょう。

②不快感除去のために行うべきリフォーム

不快感除去のためには、特殊清掃や壁・床のリフォームが効果的です。

特殊清掃

事故物件の不快感を除去するためには、特殊清掃が必要不可欠です。

遺体から出た異臭や体液などは壁や床に染みつき、入居者に不快感を与えるだけでなく、感染症などのリスクも伴います。

特殊清掃では、事故や事件の起きた物件を原状回復することが可能で、遺体によって汚れてしまった部屋を元の綺麗な状態まで清掃できます。

例えば、トイレ・浴室のカビや汚れの除去、エアコン・換気扇の清掃、フローリングのワックスがけに加え、遺品の整理やお焚き上げまで行ってくれる業者もいます。

さらに、孤独死で遺体の発見までに時間がかかってしまった場合には、室内に残っているものをすべて処分し、強力な除菌剤や消臭剤で臭いを除去する作業も必要になるでしょう。

特殊清掃を行う業者は、リフォーム業者とは異なるため、物件のリフォームを始める前に、特殊清掃を済ましておくのが一般的です。

壁・床の張り替え

壁や床を張り替えるリフォームも、事故物件の不快感を除去するのに効果的です。

床の一部に謎のシミが付いていたり、壁紙に血痕のような汚れが付いていたりすると入居者は不快に感じることでしょう。

壁や床を張り替えることで、事故物件であることを感じさせないような明るい部屋にリフォームすることも可能です。

遺体があったという事実を想起させないような部屋であれば、事故物件の不快感は払拭されるため、部屋の大部分を占めている壁・床のリフォームを検討してみましょう。

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事故物件のリフォーム費用はいくらかかる？

事故物件をリフォームするには、いくら費用がかかるのでしょうか。

ここでは、

• 壁と床の張り替え費用
• 水回りの交換費用
• フルリノベーション費用

の3つに分けて費用相場を確認していきます。

壁と床の交換のみなら5万円～120万円程

壁と床の交換費用は、交換する面積によって価格幅が大きく変わり、5万円～120万円程が相場となります。

壁や天井などの壁紙を張り替える場合、1㎡あたり1,000円程度が一般的な費用相場となっているため、6畳の一部屋を張り替えるのであれば、3万円～5万円程でおさまるでしょう。

また、床の交換費用は6畳で2万円程が相場で、フローリングではなくクッションフロアを選択することで費用を安く抑えられます。

一軒家の壁をフルで張り替える場合は平均で50万円程度、床をフルで張り替えると平均70万円程です。

つまり、一部屋のみの壁・床交換には5万円～7万円程、一軒家の壁・床フル張り替えには120万円程度かかると考えていいでしょう。

水回りの交換は30万円前後が相場

トイレや浴室など、水回りのリフォーム費用は30万円前後が相場で、水回りの設備それぞれの費用内訳は下記の通りになります。

• トイレユニット：3万～5万円程
• ユニットバス：10万～15万円程
• 洗面ユニット：5万円前後

リフォームでは上記の設備費用に加え、工事費がそれぞれ3万円～5万円程かかり、撤去した設備の廃棄費用も負担する必要があります。

また、事故・事件が浴室で起こってしまった場合は、浴室のユニットごと交換する必要がありますが、ユニットから一式リフォームすると工事費込みで90万円～100万円程が相場の費用でしょう。

フルリノベーションは500万円以上が目安

物件をフルリノベーションする場合には、500万円以上が費用の目安となります。

フルリノベーションは全面リフォームとは異なり、間取りや設備の配置から変更可能なため、リノベーションの内容によって500万～900万円程は費用がかかると考えておきましょう。

設備や壁・床のリフォーム費用と比較すると、高くつきますが、フルリノベーションすることで物件の資産価値を維持、もしくは高くすることも可能です。

事故物件でもリノベーションで物件自体に価値を与えることで、長期的な視点で見ると、資産としていい働きをしてくれる可能性もあります。

事故物件をリフォームする際の注意点2つ

事故物件をリフォームする際には、「事故物件であることを事前に開示すること」、「現地調査で希望条件を提示すること」の2点に注意しましょう。

事故物件であることを事前に業者に伝える

リフォームをする際は、事故物件であることをリフォーム業者に事前に伝えることが大切です。

リフォーム業者によっては、事故物件のリフォームを断る業者もいて、事故物件だと判明した時点で契約を打ち切ってしまう業者もいるため注意しましょう。

もし、業者が事前に事故物件であることを知っていれば、リフォームについての打ち合わせの際に、事故物件に合ったリフォームを提案してくれるかもしれません。

リフォーム後のトラブルを防ぐためにも、事故物件であることは事前にリフォーム業者へ伝えておきましょう。

現地調査で希望条件を提示する

リフォーム業者へ依頼する際、現地調査で希望条件を提示するようにしましょう。

リフォーム費用の予算や希望条件をまとめて、下記のように箇条書きにした要望書を業者へ渡しておくと、スムーズに現地調査を進められます。

例）
• 予算：○○万円
• 浴室をユニットバスに変更
• 浴室の壁と天井はタイル張りへ変更
• 浴室の床材はクッションフロアへ変更
• 浴室の窓は再利用

現地調査では、依頼者の希望条件が妥当かどうか業者の目で実際に判断してもらえるため、業者との間で齟齬なくリフォームを進めていくことができます。

また、現地調査で希望条件箇所に欠陥が見つかることもあるため、業者と現地で話し合いながら希望条件に修正を加えていくのがおすすめです。

もし、リフォーム工事が始まった後に欠陥が見つかってしまうと、別途補修費用等が発生してしまうこともあるため、リフォーム工事をスムーズに進めるためにも現地調査での希望提示は必要でしょう。

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 リフォーム業者選びのポイント4つ

事故物件をリフォームする際のリフォーム業者選びのポイントをご紹介いたします。

具体的には以下3点+合い見積もりをとると、リフォーム業者選びで失敗する可能性を低減できます。

• 事故物件の実績があるかどうか
• 費用の内訳をきちんと提示してもらえるか
• リフォーム瑕疵保険の加入事業者かどうか

事故物件のリフォーム実績があるかをチェック

リフォーム業者を選ぶ際は、事故物件のリフォーム実績があるかを確認しておきましょう。

外壁補修のプロや全面リフォームの専門家など、業者によって得意としている分野は異なり、対応できる内容も変わってきます。

そのため、事故物件のリフォーム実績があり事故物件に詳しい業者を選ぶことで、資産価値を上げたり、買い手の付きやすい物件に変身させたりすることもできるでしょう。

事故物件のリフォーム・リノベーションをメインに施工している会社や事故物件を専門に取り扱う会社は近年増えており、「事故物件 リフォーム会社」とインターネット検索にかけると、複数のリフォーム業者がヒットするので探してみてください。

費用の内訳を提示しているかをチェック

リフォーム業者選びでは、費用の内訳を提示している業者かどうかという点も確認しておくといいでしょう。

どのようなリフォーム内容であっても、リフォーム工事費用の内訳明細は見積書に記載されていることが普通です。

しかし、悪質なリフォーム業者では内訳明細書を提示しなかったり、建築用語を多用し高額なリフォーム費用を請求してきたりする業者もいます。

割高な費用でリフォーム契約をしてしまわないよう、内訳を提示している業者かどうかを確認しておきましょう。

リフォーム瑕疵保険の加入事業者かをチェック

リフォーム業者を選ぶ際には、リフォーム瑕疵保険の加入業者かどうかを確認しておくと、リフォームの不安を軽減できます。

リフォーム瑕疵保険とは、通常のリフォーム工事に検査と保証が付随しているもので、リフォーム業者側が加入する保険です。

例えば、リフォーム瑕疵保険に加入している業者がリフォーム工事中に倒産した場合や、リフォーム完了後に欠陥が見つかった場合には、損害分の料金を受け取れるのです。

また、リフォーム瑕疵保険の加入事業者であれば、リフォーム工事中、もしくは工事完了後に施工業者以外の第三者の検査が入るため、手抜き工事の防止にも繋がるでしょう。

さらに、工事内容に瑕疵が発見された場合には、補修工事もしてくれるため、初めてのリフォーム工事でも安心して依頼することができそうです。

相見積もりを出すと費用の妥当性が把握できるのでおすすめ

リフォーム業者へリフォーム依頼をする際は、複数の業者から相見積もりを取ることで費用相場を把握できるのでおすすめです。

相見積もりを取ってリフォーム費用の相場を把握することで、割高な費用を提示してきたリフォーム業者には値引き交渉をすることもできます。

業者によっては、相見積もりを許可していない業者もいるため、了承が得られる業者にのみ依頼するようにしましょう。

まとめ

保有物件が事故物件になってしまった場合でも、リフォーム・リノベーションを行う事で資産価値の低下を防ぐことは可能です。

資産価値を維持するためのリフォームなのか、事故物件という不快感を払拭するためのリフォームなのか、リフォーム工事の目的を考え、最適なリフォームプランを選ぶようにしましょう。

また、リフォーム業者を選ぶ際には、悪徳業者に割高な費用を取られないよう、実績やリフォーム瑕疵保険の加入有無、相見積もりなどを事前に確認するようにしましょう。

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