自殺物件の売却はどうやる？高値でスムーズに売る方法について

自殺があった不動産は、通常の物件より資産価値が大きく下がります。

自殺物件を売り出しても買主が見つからず、仮に売却できても価格は2~5割ほど下落します。

一般的な不動産より売却価格が下がってしまうことは避けられませんが、工夫を凝らすことで高く売れる可能性を上げられます。

また、短期間で手間をかけずに売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。

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自殺物件の売却に重要な基礎知識

不動産仲介で自殺があった物件を売却する前には、覚えておきたい基礎知識が3つあります。各々ついて解説していきます。

• 自殺物件の売却には告知義務がある
• 売却価格が普通の物件より2~5割ほど下がる
• 売却期間が長期化しやすい

自殺物件の売却には告知義務がある

告知義務とは、不動産売買において売主は「買主の意思決定に重要な影響をおよぼす事項」を伝えなければならないとする義務のことです。

自殺は心理的瑕疵にあたるため、売買契約を結ぶ前に買主へ告知する必要があります。

自殺物件であることを告知せずに売却した場合、契約不適合責任に問われ、買主から代金減額や損害賠償、契約解除を請求される恐れがあります。

自殺物件であることを隠して売っても、買主にバレると訴訟に発展する可能性があります。リスクが大きいため、自殺があったことは必ず告知すべきです。

告知義務が発生する基準と期間

心理的瑕疵の告知義務に関しては、国交省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しています。

このガイドラインでは、自然死や日常生活での不慮の死以外は、告知義務があるとしています。具体的には、自殺や他殺、孤独死などが告知義務の対象です。

また、売買における告知義務の期間については、特に制限がありません。つまり、自殺物件の告知義務は、半永久的に残ると解釈できます。

ただし、このガイドラインはあくまで指針であり、実際に「いつまで告知義務が残るか」は社会的影響度などを踏まえて個別に判断します。トラブルを防ぐためには、売買時に不動産会社や弁護士のアドバイスを聞くことが大切です。

マンションの共有部分で起きた自殺に告知義務はある？

マンションの場合、他の部屋や、屋上・廊下といった共用部での自殺も起こり得ます。これらのケースは、どこで自殺があったかで判断が変わります。

告知義務が発生すると考えられる具体的なケースは、次の通りです。

• 日常的に使用する共用部分での自殺
• 隣接住戸での自殺
• 飛び降りで専用庭に落ちてきた場合
• 連日ニュースで取り上げられるなど、社会的影響度の高い事案

売買に対する影響度も内容によって変わり、例えば隣接住戸で自殺が合ったケースでは、売却物件内で自殺があったケースより価格の下げ幅は少ないでしょう。

売却価格が普通の物件より2~5割ほど下がる

自殺物件は、相場並みの金額で売却できることは、まずありません。周辺相場と比べておおむね2~5割程度下がり、例えば3,000万円の物件であれば、1,500~2,400万円になります。

自殺物件のように心理的瑕疵が強い物件への居住は、人によっては重いストレスを感じ、日常生活を快適に送ることができません。自殺物件は大多数の人に敬遠されるため需要が少なく、価格を下げないと売れないのです。

しかし、なかには自殺物件であろうとも、「心理的瑕疵」より「物件の割安さ」に魅力を感じるという人もおり、このような人がお得感を優先し購入するケースもあります。

立地条件や買主の考え方次第では高く売れる場合もある

売却価格の下落幅は、買主が「自殺物件」というマイナス要素に対して、どのくらいの金額なら妥協できるかで決まります。そのため、もともとの需要が高い物件だと、価格への影響が少なくなります。

例えば、交通機関や商業施設が充実しているエリアは、下落幅は小さくなるのが一般的です。都心の一等地や、いわゆるブランドマンションと呼ばれるような物件だと、価格への影響がほぼない場合もあります。

反対に、利便性が低く人気の少ない地域の物件は、下落幅も大きくなりがちです。このように、自殺物件の価格設定をするときは、物件の立地や設備など、その他の条件も考慮する必要があります。

売却期間が長期化しやすい

先述の通り、自殺物件は買主から敬遠されやすいため、売却期間が長引きやすくなります。半年や1年経っても売れないケースが少なくありません。

売れ残り続けると物件のイメージはさらに悪くなり、より買い手が付きにくくなるという悪循環に陥ります。不動産会社からも「成約しない物件」とみなされ、積極的な販売努力をしてもらえない可能性があるでしょう。

長期化することで買い叩かれる可能性がある

売却期間が長期化することで、想定より遥かに安い金額で売却せざる得ない状況になることもあります。

売却期間が長期化すると、売主には「早く売りたい」という気持ちがより強くなります。また、内見者が少なければ希少な内見があったときに、何とか良い話に持っていきたいと思うのが一般的な心理です。

このような状態で、内見者より大幅な値引き交渉があったとき、どのような対応になるでしょうか？おそらく、売主としてはこの機会を逃したくないという心理から弱気になり、買主は他に候補物件があるという心理であれば、「ダメもと」くらいの勢いで強気に交渉してくる可能性が高くなります。

結果的に、買い叩かれることも多くなり、不動産買取りと変わらない金額若しくは下回る金額になることも十分考えられます。

売却完了まで固定資産税などの経費負担がある

自殺物件を買主に引き渡すまでは、固定資産税などのランニングコストの負担があります。

仮に、自殺があった一戸建てを更地にした場合には、小規模宅地の特例の対象外となってしまうので固定資産税の減免がなくなり、約6倍に跳ね上がるので要注意です。また、マンションの場合には管理費や修繕積立金なども負担します。

例え年に十万円程度でも、何年も建てばその金額は大きくなります。トータルコストが高くなる前に、処分の手立てを考えるようにしましょう。

自殺物件を売却する2つの方法

自殺物件を売る方法としては、次の2つが挙げられます。

• 仲介で売る
• 買取業者に売る

それぞれの内容や注意点を見ていきましょう。

方法1.仲介で売る

一つ目は、不動産仲介にて売却する方法です。

不動産仲介とは、売主と買主の間を不動産会社が仲介することで売買を成立させる方法です。大抵の人は、不動産取引といえば仲介を思い浮かべるでしょう。

不動産仲介の売買は、複数の検討者が存在すれば競争原理が働き、「早く・高く」売却できる可能性があります。よって、不動産を少しでも高く売りたい場合、仲介が一般的には有利です。

しかし、自殺物件は需要が低いため、通常の競争原理は働きにくく、価格低下や売却期間の長期化が起こります。自殺物件のように「問題のある物件」は、仲介では売りにくいのが実情です。

媒介契約は「専任」か「専属専任」にするのがおすすめ

もしも仲介で自殺物件を売るなら、媒介契約を「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」にすることをおすすめします。

媒介契約には上記2つのほかに「一般媒介契約」があり、こちらは複数の不動産会社と契約できます。一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できません。

媒介契約の種類

媒介契約	メリット	デメリット
一般媒介契約	・同時に複数の不動産会社へ依頼できる ・自分で買主を見つけても良い	・不動産会社にレインズ※への登録や状況報告の義務なし
専任媒介契約	・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある ・2週間に一度以上、必ず状況報告がある ・自分で買主を見つけても良い	・1社にしか仲介を依頼できない
専属専任媒介契約	・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある ・1週間に一度以上、必ず状況報告がある	・1社にしか仲介を依頼できない ・自分で買主を見つけるのは不可

※レインズ：不動産業者が物件情報を共有するためのネットワークシステムおよびその運営機構。

不動産会社からすると、一般媒介契約だと他社に売買契約を取られてしまい、仲介手数料をもらえないリスクがあります。そのため、一般媒介契約では売却活動に力を入れてもらえない可能性があるのです。

一方、専任・専属専任なら買主を見つければ確実に報酬を得られるので、売却活動も積極的に行ってもらえます。自殺物件のように売りにくい物件は、不動産会社の協力が重要なので、専任・専属専任がおすすめです。

初期投資や仲介手数料が掛かる点に注意

不動産仲介では、仲介手数料が掛かります。

仲介手数料とは、個人間売買が多い中古不動産取引において、売主と買主の間に入る不動産業者に成功報酬として支払うものです。

下記は、売却価格が400万円を超える場合の速算式です。

例えば、成約価格3,000万円の物件の場合、仲介手数料を計算すると1,056,000円となります。尚、先述の仲介手数料は上限金額となるので、これ以上の金額を不動産仲介業者が売主・買主に請求することはできません。

次に、初期投資は売却前に掛かるものです。例えば、売買できる状態にするには、特殊清掃やリフォームなどが必要になります。特に、リフォームが必要となるとフルリフォームするケースが多くなります。当然にリフォームする個所や広さなどにもよりますが、費用は高額になるケースが殆どです。

方法2.買取業者に売る

2つ目の方法は、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう「買取」です。

仲介は「不動産会社が買主を探す」という方法でしたが、買取は不動産会社が買主となるため、広告宣伝が不要になります。基本的に現金一括払いなので、早ければ数日で自殺物件の売却が可能です。

また、買取業者は買い取った物件をリフォームなどで再生してから再販することで利益を得ているので、問題のある物件でも積極的に取り扱います。自殺物件であっても、問題なく買い取ってもらえる確率が高いのです。

費用をかけず現状のまま売れる

買取業者は物件を再生・再販するというビジネスモデルなので、物件の状態が悪くても対応してもらえます。

自殺物件は、血液などを除去して室内を原状回復させるため、特殊清掃を行うのが原則です。しかし、買取業者なら特殊清掃前の物件でも買い取ってもらえる可能性があるのです。

立地の悪い物件や築古物件など、自殺以外の売りにくい要素があっても同様なので、「とにかく売却できなくて困っている！」という人全般におすすめできます。

買取価格が安い業者には注意

買取業者のデメリットとしては、買取価格が安くなりやすい点が挙げられます。

通常、買取の相場は仲介と比べて2~5割ほど安くなるといわれます。買取価格が安いほど業者側の利益は増えるので、大幅な安値で買い取ろうとする業者も少なくありません。

しかし、訳あり物件の取り扱いノウハウが豊富な業者であれば、仲介とさほど変わらない価格で買い取ってもらえる場合もあります。可能であれば複数社の査定を受けてみて、高値を提示してくれる買取業者えを選ぶようにしましょう。

自殺物件を高値でスムーズに売却するコツ

自殺物件を少しでも高値で売却するには、幾つか方法があります。

以下に、「市場的な要因を利用する方法」と「自ら工夫する方法」に分けて、解説します。

①市場的な要因を利用する方法

はじめに、市場的な要因を利用する方法です。以下に、4つ挙げていきます。

• 不動産需要が高い時期を狙う
• 周辺に新築住宅が出ていない時期を狙う
• 訳あり物件専門の不動産会社を選ぶ
• 同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙う（マンションの場合）

A.不動産需要が高い時期を狙う

一つ目は、不動産需要が高い時期を狙い売却することです。

不動産需要が高い時期とは、一般的には春先3月・4月頃です。新しく仕事を始める人や新入学生、会社の転勤などが多いのがこの時期で、一般的には繁忙期となります。このような需要が高い時期であれば、購入を検討する絶対的な母数が多いことから、競争が起きたりすると早期に契約が纏まったり、買い叩かれる可能性も低くなります。

よって、不動産需要が一般的に高い時期に売却を始めることがおすすめです。尚、売却を始める時期としては、1月下旬頃から始めておくとよいでしょう。理由は、春休みまでに引っ越しを済ませたいという人も多く、逆算すると2月初旬位から徐々に動き出すケースが多くあります。この繁忙期を目がけて物件を新しく発売することで、物件の鮮度もよく、発売されたばかりの物件であれば、検討者としても興味を持つ人がいるでしょう。

B.周辺に新築住宅が出ていない時期を狙う

二つ目は、周辺に新築住宅が出ていない時期を狙うことです。

日本は依然として新築思考が強く、中古住宅は不動産取引全体のわずか約20％程度と言われています。よって、近隣に新築住宅が発売中であると、物件として競合することが多くなります。

これにより販売が長引くことや、新築の価格と比較され買い叩かれるケースもあり、売却する環境は良くありません。

よって、周辺に新築住宅が発売されていない時期を狙うのが良いでしょう。

C.訳あり物件専門の不動産会社を選ぶ

売却を依頼する不動産会社を選ぶときは、訳あり物件を専門とする不動産会社を探すことが重要です。

不動産会社はそれぞれに特色があり、得意な物件や地域が異なります。通常の物件でも、不動産会社が違うだけで売却価格が数百万円変わることも少なくありません。

特に、自殺物件のように売りにくい物件は、取り扱い自体を断る不動産会社もあります。そのため、「訳あり物件専門」を掲げており、実績も豊富な不動産会社を見つけることが大切です。

D.同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙う（マンションの場合）

最後に、同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙うことです。

マンションの場合、同じマンション内で販売時期が重なってしまうと、比較対象として競合してしまい、販売期間が長引く可能性が出てきてしまいます。売却をできるだけ早期に行いたいのであれば、同じマンション内だけでも競合しないのが理想です。

期間を空けて売る

自殺物件は、自殺があったという事実だけでなく、周囲からの印象も売却に大きく影響します。

自殺が起きた直後は、人々の記憶に鮮明な時期であることから風評被害が強く、SNSへの書き込みや隣人同士での噂話などが起きるケースもあります。風評被害は、概ね人々の記憶に残っている時期は「強い」と考えてよいでしょう。

しかし、ある程度の期間が経てば徐々に人々の記憶は薄れていき、やがて自殺があった事実すらあまり気にならない時期がきます。よって、自殺物件の売却は焦らずに、風評被害が治まった時期に売却活動するのも選択肢の1つとなるのです。

②自ら工夫する方法

続いて、自らで工夫してできることについて、4点解説します。

• A.部屋は綺麗にリフォームなどを行う訳あり物件専門の不動産会社に相談する
• B.家具・家電付などお得な特典を付ける
• C.解体して更地にする（一戸建ての場合）

A.部屋は綺麗にリフォームなどを行う

二つ目は、自殺物件があった部屋を綺麗にリフォームすることです。自殺があった痕跡を無くすことで物理的瑕疵をなくし、心理的瑕疵を少しでも和らげる必要があります。

B.家具・家電付などお得な特典を付ける

三つ目は、家具・家電付きなどお得な特典を付けることです。

自殺物件であることでお得感を求めている購入検討者に、更にお得感を演出することで価格下落を阻止し、高値での売却を狙います。購入する家に、新品のソファやベッドなどがあったら嬉しいと思いませんか。

C.解体して更地にする（一戸建ての場合）

一戸建ての場合には、解体して更地にすることです。更地にすることで、購入者の古家を解体する手間がなくなることや、土地の形状や状態（地質調査がしやすい）を把握しやすくなります。

よって、古家が残っている状態よりは、高値で売却できる可能性があります。

自殺物件の売却におすすめな買取業者5選

先に解説した通り、自殺物件を売るなら訳あり物件専門の買取業者がおすすめです。しかし、ひとくちに「訳あり物件専門」といっても、ネットで調べるとさまざまな業者がいます。

そこで、ここからは当サイトおすすめの「訳あり物件専門買取業者」を5社紹介していきます。

• 株式会社クランピーリアルエステート
• 株式会社AlbaLink
• 株式会社ティー･エム･プランニング
• 株式会社アイコム
• アウトレット不動産株式会社

いずれも自殺物件の買取に積極的な業者なので、ぜひ無料査定を利用してみましょう。

【全国対応】株式会社クランピーリアルエステート

株式会社クランピーリアルエステートは、もともと弁護士や司法書士・税理士などのコンサルティングからスタートした不動産会社です。

そのため、全国の士業と強力な連携体制を取っており、事故物件のように「問題を抱えた物件」を多く買い取ってきた実績があります。権利トラブルや相続問題も的確なサポートができるので、どのような物件でも安心して相談できます。

士業との連携で再生・再販にかかるコストを抑えており、他社とくらべても高値でスムーズな売却が期待できる買取業者です。

運営サイト	訳あり物件買取窓口
会社名	株式会社クランピーリアルエステート
本店所在地	東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル 9F
電話番号	0120-359-134
営業時間	10:00~19:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	大江 剛

【全国対応】株式会社AlbaLink

株式会社AlbaLinkは、多くのメディアでも取り上げられている買取業者です。

年間相談実績3,000件超、買取率92%という高い実績を誇り、他社では難しい物件でも積極的に買い取っています。

独自のノウハウを武器に、スムーズかつ高値での買取を行っている業者です。

運営サイト	訳アリ買取PRO
会社名	株式会社Alba Link（アルバリンク）
本店所在地	東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2F
電話番号	03-6458-8161
営業時間	10:00~20:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	河田 憲二・内木場 隼

【首都圏メイン】株式会社ティー･エム･プランニング

創業30年の歴史を持つ株式会社ティー･エム･プランニングは、「訳あり物件買取センター」というサイトで訳あり物件の高価買取を行っています。

物件を再生する工事部門が自社内にあるため、自殺物件も低コストで再生し、効率的に活用しています。

大手企業との取引もあり、信頼度の高い不動産業者といえるでしょう。

運営サイト	訳あり物件買取センター
会社名	株式会社ティー･エム･プランニング
本店所在地	東京都目黒区東が丘1-16-7（T.M.P本社ビル）
電話番号	080-4792-8546
営業時間	09:00~18:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	宮野 啓一

【全国対応】株式会社アイコム

株式会社アイコムは、特殊清掃や遺品整理の会社から生まれた訳あり物件買取サービスです。

特殊清掃からリフォームまで自社対応なので、状態が悪い物件でもスムーズに買い取ってもらえ、買取価格も高くなります。

遺族の心理的なフォローも熟知しており、家族の自殺でショックが大きいときでも安心して相談できるでしょう。

運営サイト	不動産買取アイコム
会社名	株式会社アイコム
本店所在地	東京都府中市寿町1-4-3 ロイヤルプラザ府中401
電話番号	0120-500-797
営業時間	09:00~20:00（定休日：なし）
代表者名	鎌田 爵宏

【首都圏メイン】アウトレット不動産株式会社

アウトレット不動産株式会社は、名前の通り訳あり物件を集中して取り扱う買取業者です。

「訳あり物件を再生することで社会貢献をする」というポリシーを掲げており、さまざまな問題のある物件を取り扱ってきた実績があります。

メディアからの取材も多数受けており、首都圏での信頼が高い業者です。

運営サイト	なし
会社名	アウトレット不動産株式会社
本店所在地	東京都品川区西五反田2-31-6-603号
電話番号	03-6421-7990
営業時間	09:00~18:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	昆 佑賢

まとめ

自殺物件を売却にも、高く売る方法や注意点が幾つかあります。

よって、売却を行う前に自殺物件の売却ノウハウについて知識を習得し、自身の自殺物件の売却には不動産仲介と買取りのどちらがよいのか？また、売却を行うタイミングとしてはベストであるのか？などを事前に知っておいた方が、より満足いく売却結果となるでしょう。

尚、自殺物件の売却で悩み・相談があれば、積極的に専門の不動産業者に頼るのが、適格な判断ができる近道となります。

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