契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？売主視点の注意点を解説

不動産売却について調べていた際に「契約不適合責任」という言葉を目にした人も多いでしょう。

契約不適合責任とは、売買契約における売主の責任を規定した制度です。2020年の法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

法改正時、責任を負う対象や適用範囲、買主が請求できる権利などに若干の変更があります。

その違いを詳しく知らずに不動産売却を進めると、思わぬトラブルに発展する恐れがあります。

この記事では「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いや、とくに重要なポイントについて解説するので、不動産売買の際はぜひ参考にしてください。

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「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わった

法改正により、2020年4月1日から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。

この変更によって影響を受けるのが不動産の「売主」です。

「瑕疵担保責任」よりも「契約不適合責任」のほうが、売主に負うべき法的責任が多いからです。

違いについては次の章で説明するので、ここではそれぞれの概要を説明します。

まずは「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」がどのような規定かを理解してください。

参照:法務省ホームページ「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」

「瑕疵担保責任」の概要

そもそも「瑕疵（かし）」とは「当然あるべき品質や性能が欠如していること」を指します。

不動産では「欠陥」や「不具合」と呼ばれるところが「瑕疵」に該当すると考えてください。

具体的には、以下のようなものが瑕疵となります。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 給排水管の故障
• 土壌汚染
• 地盤沈下

古い家の場合、雨漏りが起きているケースが多いですが、これも「瑕疵」です。

なぜなら「風雨をしのげること」は住居が当然備えておくべき性能だからです。

つまり「建物として当たり前の性能」がなければ、それは「瑕疵」とみなされます。

これら「瑕疵」のなかでも「隠れた瑕疵」に対して売主が責任を負わなければならない規定が「瑕疵担保責任」です。「隠れた瑕疵」とは「買主が売買契約締結時に知らなかった瑕疵」です。

なお、瑕疵担保責任における売主の責任は「損害賠償」「契約解除」のどちらかのみです。

「契約不適合責任」の概要

「契約不適合責任」は「契約の内容に適合していない場合」に売主が責任を負います。

もしも、契約書に雨漏りに関する記載がなければ、当然買主は雨漏りしないと考えます。

そのため「雨漏りする物件」は「契約の内容に適合しない物件」ですので、売主は責任を負う必要があります。

瑕疵担保責任と大きく異なる点は、契約不適合の内容を買主が売買契約締結時に知っていたとしても「契約書に記載がない限り」売主は責任を負うことです。

「売買契約締結前に買主が知っていたか」「買主が十分な注意を払ったか」は関係ありません。

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「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違い

「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」がどのような規定か、直前の説明で把握できたと思います。

ここからは具体的に「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いを説明します。

2つの違いをまとめると下表のとおりです。

	契約不適合責任	瑕疵担保責任
法的性質	契約責任	法定責任
責任を負う対象	契約の内容に合致しない箇所	隠れた瑕疵
適用範囲	物件の引渡しまでに生じた契約不適合まで	売買契約締結時までに生じた瑕疵まで
買主が請求できる権利	1.追完請求 2.代金減額請求 3.損害賠償請求 4.契約解除	1.損害賠償請求 2.契約解除
売主の責任	過失責任	無過失責任
損害賠償の請求範囲	履行利益まで（信頼利益含む）	信頼利益まで
損害賠償の請求期間	事実を知ってから1年以内に通知	事実を知ってから1年以内に請求

次の項目から、1つずつみていきましょう。

参照:国民生活センター「契約・売買に関する改正のポイント」

法的性質

瑕疵担保責任では、不動産売買は「法定責任」とされていました。

これは「売買対象の物件を引き渡すこと」が売主の責任であり「瑕疵がない物件を引き渡すこと」までは売主の責任ではないとする性質です。

しかし、そのような責任範囲では、瑕疵があった場合に困るのは買主です。法定責任のもと、買主のことを守るための規定が「瑕疵担保責任」でした。

契約不適合責任においては「契約責任」となります。

これは「売買契約の内容に適合した物件を引き渡すこと」が売主の責任です。

つまり、契約書に瑕疵の記載がなければ「瑕疵のない物件」を引き渡さなければなりません。

契約書に記載のない瑕疵が見つかれば、その瑕疵に対して売主は責任を負う必要があります。

責任を負う対象

瑕疵担保責任において、責任を負う対象は「隠れた瑕疵」です。

「買主が売買契約締結時にその欠陥を知らず、通常の注意を払っても気づかなかった欠陥」です。

そして、瑕疵担保責任を売主へ問うには、買主が「隠れた瑕疵」であることを証明する必要がありました。

• 売買契約締結時までにその欠陥を知らなかった
• 通常の注意を正しく払った

どちらも証明することは難しく、実際には買主にとって利用しにくい規定でした。

そこで、契約不適合責任では、責任を負う対象が「契約内容に適合しない箇所」と明確になっています。

契約不適合責任を追及する際には、契約書を確認すればよく、買主が利用しやすいように変更されました。

適用範囲

瑕疵担保責任においては「売買契約締結時までの瑕疵」が適用範囲でした。

通常、不動産売買では住宅ローンを利用するケースが多いため、売買契約締結から引渡しまで日数が空きます。

この間に発生した瑕疵は、売主は責任を負う必要があります。

売買契約締結後から引渡しまでに物件が雨漏りし始めた場合、売主は責任を負わないということです。

この点も契約不適合責任となったことで変更されています。

契約不適合責任においては「物件引渡しまでに生じた契約不適合箇所」が、売主の負うべき責任です。

買主が請求できる権利

瑕疵担保責任で買主が請求できる権利は「損害賠償請求」または「契約解除」の2つのみでした。

契約不適合責任に変わったことで、買主が請求できる権利が増えています。

「損害賠償請求」「契約解除」のほか「追完請求」「代金減額請求」も認められています。

なお、請求する順番は原則的に定められています。

最初は、修繕や不足分の引渡しを求める「追完請求」です。

「追完請求」したのに対応してもらえない場合に「代金減額請求」できます。

売主の責任

瑕疵担保責任では、売主の落ち度や過失がなくても損害賠償責任を負う「無過失責任」でした。

契約不適合責任では、売主に過失がある場合のみ損害賠償請求を負う「過失責任」となっています。

例えば契約締結後、台風によって物件に損傷が発生した場合、売主に過失はありません。

そのため、買主は売主へ損害賠償請求できません。

ただし、過失の有無が関係するのは損害賠償請求する場合においてです。

「追完請求」「代金減額請求」「契約解除」は売主が無過失であっても、買主の請求に応じる必要があるので注意してください。

損害賠償の請求範囲

瑕疵担保責任における損害賠償の範囲は「信頼利益」といわれる範囲のみでした。

「信頼利益」とは「本来無効の契約を有効だと信じたことによって生じた損害」を指します。

そして、契約不適合責任となったことで損害賠償の請求範囲は「履行利益」にまで広がりました。

「履行利益」とは「その契約が履行されていれば利用や転売などによって得られたであろう利益」を指します。

例えば、転売利益です。

「信頼利益」だけでなく、転売することによって得られたであろう利益も買主の損害として賠償する必要があります。

損害賠償の請求期間

瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に「行使（請求）」しなければなりませんでした。

そのため、瑕疵を発見して売主へ通知するだけでなく、実際に損害賠償請求する準備を進め、請求まで1年以内に実施する必要がありました。

契約不適合責任では、買主が不適合を知ってから1年以内に「通知」すればOKです。

通知していれば、具体的な請求は1年を超えても問題ありません。

また、不適合を知ってから5年間、権利行使しなければ時効で権利が消滅することとなっています。

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「契約不適合責任」のもとで不動産売却する際に押さえるべき4つのポイント

ここまでの説明を踏まえると「契約不適合責任」へと変わることで、売主の責任が増大したといえます。

「瑕疵担保責任」と同程度の規定だと思って気にかけなければ、思わぬトラブルとなる恐れがあります。

そこで最後に「契約不適合責任」のもとで、不動産売却する際に押さえるべきポイントを4つ説明します。

既知の欠陥も契約書に必ず記載すること

契約不適合責任において、売主が不要な責任を負わないように「既知の欠陥」も契約書に記載することがポイントです。

契約不適合責任では「契約書に適合しない箇所」が、売主の責任を負う対象です。

売買契約締結前にお互いが了承済みの欠陥であったとしても、契約書に記載がなければ、あとから「追完請求」や「代金減額請求」される恐れがあります。

契約書には既知の欠陥を漏れなく記載しましょう。

設備に関する責任は負わないこと

中古物件の設備は一般的に、経年劣化で何かしらの不具合や故障が生じているケースが多いです。

水道設備や冷暖房、給水器などの付帯設備にまで契約不適合責任を適用させると、想定外の「契約不適合責任」を追求される恐れがあります。

無用なトラブルを避けるため、付帯設備表を丁寧に作成し、どのような取り決めとするかを不動産会社の担当者と相談して決めてください。

免責特約を設けること

契約不適合責任で通知期間の特約を設定しない場合、民法で設定されている10年が時効期間です。

したがって、10年間は契約不適合の責任を追及される恐れがあるということです。

これではあまりにリスクが大きく、売却後も心が休まらないでしょう。

そのため、免責特約として通知可能期間を定めておくとよいです。

瑕疵担保責任だったときには、売却後3ヶ月を売主の責任期間と設定することが一般的でした。

そのことから、契約不適合責任の通知可能期間も3ヶ月であれば、買主に納得してもらいやすいでしょう。

事前にホームインスペクションすること

「ホームインスペクション（既存住宅状況調査）」とは、建築士やホームインスペクターと呼ばれる専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断するサービスです。

専門家が検査するので、個人では見つけられない欠陥や劣化部分がわかり、契約書に漏れなく記載できます。

物件引渡し後に「契約不適合」と責任追及されるトラブルを未然に防げます。

費用は5万円～10万円程度かかりますが、メリットのほうが大きいといえるでしょう。

ホームインスペクション実施後、既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、売却後に欠陥が見つかった場合でも、補修を保険金で対応できるので、想定外の支出を避けられます。

参照:国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」

まとめ

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売主の責任範囲は広く、重くなりました。

契約不適合責任においては「契約書の内容」が何よりも優先されること、買主が請求できる権利が増えたことが瑕疵担保責任との大きな違いです。

売却する際には、契約書に記載漏れがないか丁寧に確認しましょう。

そして、トラブルを回避し、スムーズな不動産売却を実現するためにも、信頼できる不動産会社へ依頼することをおすすめします。

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