共有不動産の認知症対策とは？売れない事態を回避する方法を解説

共有名義の不動産で多いトラブルが、共有者が認知症になってしまうケースです。

共有者が1人でも認知症になると、共有不動産全体の売却ができません。

共有者が認知症になった場合は、成年後見制度を利用しましょう。成年後見制度で認知症の人に後見人がつけば、共有不動産の売却も可能です。

ただし、成年後見制度は申し立てに手間がかかる上、不動産売却に家庭裁判所の許可も必要となります。

できれば認知症になる前に、共有持分の売却や家族信託などの方法で、認知症対策をしておくとよいでしょう。

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共有者が認知症になったら「成年後見制度」を利用して不動産を売却しよう

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

しかし、認知症になってしまうと物事の判断ができないため、同意を取ることができません。

そのため、共有者のなかに認知症の人がいる場合、成年後見制度を利用する必要があります。

成年後見制度を利用すると、認知症の人に後見人をつけることになります。後見人は、被後見人の財産について、さまざまな決定権をもちます。

共有不動産についても、後見人が同意することで売却が可能となるのです。

成年後見制度は不動産売買やリフォームなど「法律行為」を支援する制度

成年後見制度は、被後見人の法律行為を支援するための制度です。法律行為とは、権利の発生や行使にかかわる意思決定のことです。

参照：厚生労働省「成年後見制度とは」

一番身近な法律行為としては、売買契約があげられます。不動産の売却はもちろんですが、日常の買物や有料サービスの利用も売買契約であり、法律行為です。

共有不動産に関する法律行為としては、売却以外に次のものがあげられます。

• 建物の建て替えや解体
• 大規模なリフォーム
• 賃貸借契約の締結

上記の行為には共有者の同意が必要であり、共有者が認知症の場合は、後見人が代わりに意思決定をおこないます。

その他、共有者の同意が必要な行為については、関連記事も参考にしてください。

成年後見制度には2種類ある

成年後見制度には2つの種類があり、制度の内容や利用開始までのプロセスが違います。

• 法定後見制度・・・認知症になってから周囲が申し立てる
• 任意後見制度・・・認知症が発症する前に本人が準備しておく

現在、共有者が認知症になって困っている人は、法定後見制度を申し立てましょう。

将来の認知症リスクに備えておきたいという人は、早いうちに任意後見制度の準備を進めておくと安心できます。

1.「法定後見制度」は家族や周囲の人間が申し立てる制度

法定後見制度は、本人の判断能力が低下したとき、親族などが家庭裁判所に申し立てる制度です。症状が軽いうちに、本人が申し立てることも可能です。

申し立てを受けた家庭裁判所で審査がおこなわれ、適切な人物を後見人に選任します。

申し立てるときに後見人候補をあげることもできますが、最終的には家庭裁判所の判断で選任します。親族だけでなく、第三者の弁護士などが後見人になるケースもあります。

法定後見制度は認知症の進行度に合わせて3段階に分かれる

法定後見制度は、認知症の程度に合わせて「補助」「保佐」「後見」の3段階に分かれており、それぞれ支援をおこなう人を補助人・保佐人・後見人と呼び分けます。

法定後見制度の段階	認知症の進行度	支援をおこなう人の権利
補助	物忘れや家事の失敗など、認知症の症状が時々見られる	家庭裁判所の審判によって認められた法律行為
保佐	日常生活にも支障が出はじめ、不動産売買など重要な契約には不安がある	家庭裁判所の審判によって認められた法律行為
後見	本人の判断能力が常に欠けており、1人では日常生活を送るのも困難	法律行為全般の代理と、本人が結んだ契約などを取り消す権利がある

補助、保佐、後見の順番で、支援をおこなう人の権限が強くなります。

参照：法務省「Q3~Q15　法定後見制度について」

法定後見業務をはじめるための手続き

法定後見制度を開始するための流れは、次のとおりです。

法定後見制度を利用したいときは、被後見人の住所地を管轄する家庭裁判所で申し立てをおこないます。

最初に申し立て書類を準備しますが、地域によって書式が違う場合もあるため、申し立てる予定の家庭裁判所に直接確認しましょう。

各地の裁判所一覧はこちら（裁判所Webサイト）

手続きに不安があれば、弁護士や司法書士に申し立てを代行してもらうことも可能です。

書類の準備ができたら、家庭裁判所に電話して面接の予約を入れます。予約の際、誰が面接に出席するか伝えておきましょう。

面接は、申立人、認知症になった本人、後見人候補者が出席します。ほかにも、弁護士や司法書士、本人のケアマネージャーやヘルパーも同席可能です。

面接では、次のことをおこないます。

• 成年後見制度の仕組みについて説明
• 申し立ての理由や、本人の生活・経済状況についてヒアリング
• 後見人候補者の生活・経済状況についてヒアリング

面接の後、家庭裁判所が本人の精神鑑定や親族への聞き取りなどをして審査をおこないます。後見人が決定したら、申立人・本人・選任された後見人に郵送で通知されます。

その後、後見人がついたことは法務局に登記されますが、この登記は家庭裁判所がおこなうため、本人や申立人・後見人になった人の手続きは不要です。

後見人に具体的な職務内容の説明がおこなわれた後、法定後見業務が開始します。

後見人は、家庭裁判所へ定期的に業務報告をおこない、被後見人が亡くなるまで後見業務を続けます。

参照：東京家庭裁判所「申立てをお考えの方へ（成年後見・保佐・補助）」

参照：東京家庭裁判所「手続の流れ・概要」

2.「任意後見制度」は本人が後見人を事前に指定しておく制度

任意後見制度は、自分自身が認知症になったときのために、後見人を指定して任意後見契約を結んでおく制度です。

被後見人が後見人を選べる上に、財産をどのように管理・運用するのかや、後見人に与える権限をあらかじめ決めておけるため、本人の意思を強く反映できます。

本人の判断能力が低下すると、後見人を引き受けた人が家庭裁判所に申し立て、審判を受けてから任意後見制度を開始します。

後見人は、成人で信頼の置ける人物であれば誰でも指定できますが、法律知識が必要となるため弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です。

任意後見制度の契約の有無は法務局で確認できる

弁護士など第三者と任意後見契約を結んだ場合、周囲の家族がそのことを知らず、いざ本人に認知症が発症しても後見人に知らされず、後見業務を開始できない場合があります。

本人以外が任意後見契約の有無を調べる手段として、法務局で登記事項証明書を取得する方法があります。

任意後見契約は、公正証書を作ることが要件となっています。そして、公正証書を作成した公証人が、任意後見契約を法務局で登記することになっているのです。

四親等以内の親族であれば、任意後見契約の登記事項証明書を取得できます。請求方法は、法務局の窓口、郵送、オンラインの3つです。

取得方法	管轄・担当部署	参考Webサイト
窓口	■東京法務局の後見登録課 ■東京法務局以外の各法務局や地方法務局の戸籍課（支局や出張所は除く）	■東京都法務局「登記事項証明申請について」 ■法務局「管轄のご案内」
郵送	東京法務局の後見登録課	同上
オンライン	登記・供託オンライン申請システム	■登記・供託オンライン申請システム「登記ねっと　供託ねっと」 ■法務省「オンラインによる成年後見の登記事項証明書等の送付請求について」

任意後見業務をはじめるための手続き

任意後見制度を開始するための流れは、本人がおこなう任意後見契約と、後見人がおこなう家庭裁判所への申し立てに分かれます。

まず、本人が後見人を指定し、自分の希望やライフスタイルに合わせてどのような業務を依頼するか取り決めます。

具体的には、次のような契約をおこなうのが一般的です。

任意後見契約の種類	内容
見守り契約	定期的に電話連絡や自宅訪問をおこない、本人の判断能力が低下したときスムーズに後見業務をスタートできるようにする
財産管理契約	財産を本人に代わって管理・運用する
死後事務契約	葬儀手続きや電気・ガスのストップ、遺品整理など死亡後の事務を代行する
公正証書遺言	遺言を作成し、公正証書にする

任意後見契約を結んだら、公証役場に行って公正証書を作成します。本人が入院しているなど、公証役場への来訪が難しければ、公証人が本人のもとへ出向します。

本人の判断能力が低下した段階で、後見人を引き分けた人が家庭裁判所に「任意後見監督人選任の申し立て」をおこないます。

任意後見監督人が選任されたら、任意後見人は本人との契約にしたがって、後見業務をおこないます。

成年後見制度の申し立てから後見業務の開始までは4ヶ月程度かかる

法定後見人制度と任意後見制度のどちらとも、申し立てから後見業務が開始されるまでにかかる期間は4ヶ月ほどです。

裁判所の統計によると、成年後見関係事件のうち、約7割が2ヶ月以内に、約9割が4ヶ月以内に審理を終えています。

精神鑑定に時間がかかった場合や、親族が聞き取りに協力しない場合など、家庭裁判所の調査がスムーズに進まないと審理完了までの期間も伸びてしまいます。

参照：裁判所「成年後見関係事件の概況-令和2年1月~12月-　審理期間について」

成年後見制度で発生する費用

成年後見制度の利用は無料ではなく、申し立てるときの費用や、後見人に対する報酬が発生します。

申し立てに必要な費用は、原則として申立人が支払います。細かい内訳は次の項目に記載しますが、金額はおおむね数千~数万円程度です。

本人の精神鑑定費用や、後見人や任意後見監督人への報酬は、被後見人の財産から直接支払われます。

後見人や任意後見監督人への報酬は、被後見人が亡くなるまで支払いが続きます。ただし、家族が後見人になった場合、報酬を取らないというケースもあります。

1.法定後見人制度の場合

法定後見人制度を利用した場合の費用目安は、次のとおりです。

費用	内訳
申立手数料および後見登記手数料（収入印紙）	3,400円分~
書類の郵送費用（郵便切手）	後見申し立て：3,270円分 保佐・補助の申し立て：4,210円分
精神鑑定費用	10万円~20万円程度
医師の診断書	数千円（医師によって異なる）
本人や申立人の戸籍謄本・住民票	1通数百円（自治体によって異なる）
登記されていないことの証明書の発行手数料（収入印紙）	300円分
後見人の報酬	月2万円~（個々の案件ごとに家庭裁判所が決定する）

後見人の報酬額は、被後見人の財産などから無理のない範囲で支払えるよう設定されます。

また、訴訟や遺産分割調停など、特別な後見業務をおこなった場合、数万~数十万円の付加報酬が発生します。

参照：東京家庭裁判所「申立てにかかる費用・後見人等の報酬について」

2.任意後見人制度の場合

任意後見制度を利用する場合の費用目安は、次のとおりです。

費用	内訳
弁護士費用	事前調査などの手数料：20万円以下
	公正証書作成手数料：2万円程度
	見守り契約による面談：月1万円以下
	任意後見監督人選任の申し立て費用：6,000円程度
	後見人としての報酬：月3万円程度~（依頼した業務によって異なる）
公正証書の作成費用	公証役場の手数料：1万1,000円
	法務局に納める印紙代：2,600円
	法務局への登記嘱託料：1,400円
	書留郵便料：約540円
	正本謄本の作成手数料：1枚250円×枚数
申立手数料および後見登記手数料（収入印紙）	2,200円分
書類の郵送費用（郵便切手）	3,270円分
精神鑑定費用	10万円~20万円程度
医師の診断書	数千円（医師によって異なる）
任意後見監督人の報酬	月1万円~（個々の案件ごとに家庭裁判所が決定する）

弁護士を後見人にした場合、どんな業務を依頼するかで金額は大きく変わります。例えば、葬儀の手続きを依頼した場合、費用の10%が報酬額となります。

一方、弁護士に依頼するのは申し立てだけで、後見業務は家族がおこなうことも可能です。その場合、報酬をもらうかどうかは後見人になった家族の判断次第です。

参照：大阪弁護士会「任意後見契約」

参照：日本公証人連合会「任意後見契約」

参照：東京家庭裁判所「任意後見人選任の申立ての手引」

成年後見制度を利用するときの注意点

成年後見制度を利用するにあたって、下記の注意点はしっかり把握しておきましょう。

• 1.法定後見制度の場合は後見人を選べない
• 2.「欠格事由のある人」は後見人になれない
• 3.不動産の売却は家庭裁判所や任意後見監督人の許可が必要
• 4.後見業務は本人が亡くなるまでやめられない

それぞれの注意点について、詳しく解説していきます。

1.法定後見制度の場合は後見人を選べない

先に解説したとおり、法定後見制度は後見人になる人を選べません。申立人が後見人の候補をあげることはできますが、最終的な判断は家庭裁判所がおこないます。

本人の親族が選任されることもあれば、弁護士や司法書士などの第三者が後見人になる場合もあります。

「自分が後見人になれば、被後見人の財産を自由に使える」と考える人もいますが、そもそも自分が選ばれるとは限らないと理解しておきましょう。

2.「欠格事由のある人」は後見人になれない

後見人に必要な資格はありませんが、後見人になれない「欠格事由」はあります。

具体的には、下記に当てはまる人は後見人になれません。

• 未成年者
• 不正行為などで後見人を解任された経歴をもつ人
• 破産者
• 被後見人と訴訟で争っている人やその直系血族
• 行方不明者

ただし、破産者は復権（自己破産申し立てから4~8ヶ月程度）したとき、訴訟で争っている人やその直系血族は訴訟が終了したとき、欠格事由がなくなるため後見人になれます。

参照：e-Govポータル「民法第847条」

3.不動産の売却は家庭裁判所や任意後見監督人の許可が必要

後見業務が開始しても、後見人が自由に財産を処分できるわけではありません。

不動産の売却については、法定後見人は家庭裁判所に、任意後見人は任意後見監督人から許可をもらう必要があります。

売却の許可を判断する材料としては、次のものがあげられます。

• 売却の必要性
• 被後見人の生活状況
• 価格などの売却条件
• 親族の意向

被後見人の療養費・看護費の調達が目的である場合や、施設に転居していて帰宅の見込みがない場合は、売却が認められやすくなります。

4.後見業務は本人が亡くなるまでやめられない

後見業務は途中でやめることができず、本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで継続します。

家族が後見人となった場合、後見業務が20~30年も続くと、多大な負担となってしまうでしょう。

後見人を辞任したい場合、家庭裁判所に許可をもらう必要があります。許可をもらうには「高齢・病気で後見業務が困難」「遠隔地へ転居することになった」などの事由が必要です。

また、後任となる後見人の選任申し立ても同時におこない、後見業務を引き継ぎます。

参照：裁判所「後見人の辞任」

成年後見制度以外にできる共有不動産の認知症対策

成年後見制度を利用しても、家庭裁判所の監督を受けることになるため、共有不動産の売却ができないケースもあります。

そのため、将来の認知症リスクを回避するために、成年後見制度とは違う方法も事前に検討することが大切です。

主な方法として、次の3つを詳しく解説していきます。

• 1.共有不動産全体を売却しておく
• 2.共有名義を解消しておく
• 3.家族信託をおこなう

1.共有不動産全体を売却しておく

共有者が認知症になるより早く共有不動産を売却すれば、不動産の処分でトラブルになることはありません。

注意点として、共有不動産全体を売却するときは、契約締結や物件引き渡しに共有者全員の立ち会いが必要となります。

「共有者が遠方に住んでいる」「高齢で立ち会いが難しい」といった場合は、代理人を立てましょう。代理人を立てれば、共有者の立ち会いを代行してもらえます。

代理人は誰でもなれますが、法律に詳しい弁護士へ依頼するのが一般的です。弁護士と連携した不動産業者に相談すれば、不動産売却と代理人のことをまとめて相談できます。

2.共有名義を解消しておく

共有名義を解消することで、不動産を自分の自由に管理できるようにしたり、反対に自分だけ不動産の維持・管理から抜け出すことが可能です。

共有名義は共有者間のトラブルが起こりやすいので、認知症対策ではなくても早めに解消しておくことをおすすめします。

具体的には、次の3つの方法で共有名義を解消できます。

• 共有者の間で持分贈与をおこなう
• 共有者の間で持分売買をおこなう
• 自分の共有持分だけ第三者に売却する

【解消法1】共有者の間で持分贈与をおこなう

共有者の間で共有持分を贈与することで、共有名義を解消する方法です。1人がすべての持分を取得すれば、不動産は単独名義になります。

ただし、贈与を受けた人に贈与税が課されるので注意しましょう。

贈与税の税率は20~55%で、共有持分の価額によって変わります。各種控除で税額を下げることも可能なので、詳しくは税理士に相談しましょう。

参照：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

【解消法2】共有者の間で持分売買をおこなう

共有者の間で持分売買をおこない、1人がすべての共有持分を取得する方法です。共有持分を手放す人も、相応の対価を得られるというメリットがあります。

ただし、買い取る人にまとまった資金が必要となるため、経済状況によっては不可能な場合もあります。

共有者が親族の場合、売買価格にも注意が必要です。身内だからと本来の価値より安く売買すると、差額分が贈与とみなされ課税される恐れがあります。

【解消法3】自分の共有持分だけ第三者に売却する

共有者が持分の贈与・売買を拒否する場合、自分の共有持分だけ第三者に売却することも検討しましょう。

自分の共有持分だけなら、他共有者の同意がなくても自由に売却できます。

ただし、共有持分の売却は一般的な不動産会社では取り扱っていないケースが多いため、専門の買取業者に相談しましょう。

共有持分専門の買取業者は自社買取をおこなうので、早ければ2日で現金化ができます。すぐに共有名義を解消したいときは、とくにおすすめできる方法です。

3.家族信託をおこなう

家族信託とは、財産の管理を家族や親戚に委託する契約のことです。認知症になっていないときから、家族信託をはじめることができます。

家族信託では、下記の3人を設定します。

• 委託者（財産の所有者）
• 受託者（財産の管理をおこなう人）
• 受益者（財産から利益を得る人）

家族信託をしていると、財産の所有者である委託者が認知症になっても、受託者の判断で自由に不動産を管理・運用・処分できます。

委託者が元気なうちに家族信託をはじめておけば、本人が認知症になってもスムーズに財産管理をおこなえます。

まとめ

共有者が認知症になった場合、成年後見制度を利用することで、共有不動産の売却が可能になります。

ただし、無条件で売却できるわけではなく、あくまで「被後見人の生活や利益を守ること」が目的の場合に限られます。

家庭裁判所の判断によっては、後見人を立てても不動産を売却できない可能性があるので注意しましょう。

将来の認知症リスクに備えるためには、共有名義を解消したり、家族信託を利用することもおすすめします。

トラブルを起こさないためには、認知症になる前から共有者間で話し合い、対策を立てることが大切です。