税金のかからない土地の売り方とは？節税で利益を増やす方法について

土地を売却したときには「印紙税・登録免許税・譲渡所得税」が課せられます。

このうち、印紙税は必ずかかるため「土地売却にかかる税金を0円にする」ことはできませんが、登録免許税・譲渡所得税は発生しないケースもあります。

これらの土地売却時にかかる税金を抑えたいなら、税金の概要や節税方法を知っておくことが大切です。

ちなみに、税金ではありませんが、仲介業者を利用すると「仲介手数料」が土地売却時にかかるケースもあります。

そこで、土地売却時における費用負担を減らしたいなら、買取業者への売却がおすすめです。買取業者を利用すれば、仲介手数料も抑えられるうえ、スムーズな不動産売却が実現できます。

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土地売却時にかかる3種類の税金

土地を売却するときは、以下の税金が課せられることが一般的です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（所得税・住民税）

印紙税は、土地売却時に必ずかかる税金だといえます。一方で、登録免許税・譲渡所得税は、必ず発生するわけではありません。

なお、土地売却時に消費税はかからないので、あわせて覚えておくとよいです。

次の項目から、土地売却時にかかる税金について詳しくみていきましょう。

1.印紙税

不動産の売却時には「不動産売買契約書」を作成するのが一般的です。

また、不動産会社を介して不動産取引をする場合は、不動産売買契約書が必要とされています。

宅地建物取引業法37条

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
引用：e-Govポータル「宅地建物取引業法37条」

印紙税とは、不動産売買契約書を作成するためにかかる税金です。不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けることで、印紙税を納税します。

これらのことから、印紙税は必ずかかる税金といえるのです。

なお、印紙税は不動産の売却金額に応じて決まることを覚えておきましょう。

以下のリストに、売却金額ごとにおける印紙税の税率をまとめてみました。

契約金額	本則税率	軽減税率
50万～100万円以下	1,000円	500円
100万～500万円以下	2,000円	1,000円
500万～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万～1億円以下	60,000円	30,000円
1億円～5億円以下	100,000円	60,000円

※印紙税が10万円を超える場合は、2022年3月31日まで軽減措置（軽減税率）が適用されます。

土地を売買する際は、売買契約書を2通作成し、売主・買主がそれぞれ1通ずつ保有するのが一般的です。

また、1通分の印紙税を売主が負担するケースがほとんどです。

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

2.登録免許税

売却する土地に抵当権が設定されている場合は、登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

売却する土地に抵当権が設定されていない場合、登録免許税（抵当権抹消登記費用）はかかりません。

なお、土地の名義人を変更する「所有権移転登記」にも、登録免許税がかかりますが、そちらについては買主が負担することが一般的です

登録免許税・登記申請については、以下の記事も参考にしてみてください。

3.譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税とは、土地売却に課せられる所得税・住民税の総称です。

土地を売却して、利益がでたときは譲渡所得税が課せられます。

反対に、土地売却によって利益がでなければ、譲渡所得税が課せられることはありません。

土地売却における譲渡所得税は、複雑な計算をしなければ求められません。

譲渡所得税の計算方法については、以下の記事を参考にしてみてください。

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なるべく税金がかからない土地の売り方

ここまで紹介してきたように、土地売却にはさまざまな税金が課せられます。

ですが、土地を売却するならできるだけ節税して、なるべく多くの利益を得たいですよね。

そこでこの項目では、なるべく税金がかからない土地の売り方を2つ紹介していきます。

• 特例を適用する
• 契約書の作成を1通だけにする

2つの方法を順番にみていきましょう。

1.特例を適用する

不動産売却にかかる譲渡所得税は、大きな負担となってしまうことがあります。

その場合でも、特例を適用できれば、課税額を大幅に削減できます。

具体的には、以下のような特例・控除が利用可能です。

• 3,000万円特別控除の特例
• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例

しかし、特例を受けるためには「マイホームの売却であること」が条件となっているケースも多いため、注意が必要です。

自分の状況にあわせて、受けられる特例を選ぶことが大切です。

2.契約書の作成を1通だけにする

先述した通り、不動産の売却時には不動産売買契約書を2通作成して、印紙税をそれぞれに貼り付けることが一般的です。

このとき、契約書の作成を1通だけにし、売主は原本のコピーを所有すれば、印紙税を節税できます。

買主の同意が必要となってしまいますが、法律上、契約書は1通でも問題ありません。

なお、不動産売買契約書をコピーするケースは、通常の不動産売買において多くありません。

法律の専門知識が必要になることも考えられるため、不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

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売却時の費用を抑えたいなら仲介よりも「買取」がおすすめ

ここまでは、売却時にかかる各種税金と、なるべく税金がかからない土地売却の方法を紹介してきました。

しかし、土地売却時には税金以外にもかかるお金があります。

税金以外の土地売却にかかる費用として、主なものは仲介手数料です。

仲介手数料は、仲介業者を利用したときのみ発生する費用です。

わかりやすく、買取と仲介の違いを以下にまとめました。

	買取	仲介
買主	買取業者	個人
仲介手数料	発生しない	発生する
特徴	手間なくスムーズに売れる	相場価格に近い値で売れる

つまり、買取業者への売却であれば、仲介手数料が発生することはありません。

ちなみに、国土交通省によって、仲介手数料の上限額は以下のように告示されています。

売買価格	仲介手数料
200万円以下	売買価格の5％
200万円〜400万円	売買価格の4％
400万円超	売買価格の3％

ですので、土地売却にかかる費用を抑えたいなら、買取業者への売却がおすすめです。

買取業者と仲介業者の違いについては、以下の記事も参考にしてみてください。

参照:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

まとめ

土地を売却したときには「印紙税・登録免許税・譲渡所得税」など、さまざまな税金がかかります。

印紙税は土地売却時に必ずかかりますが、登録免許税・譲渡所得税は必ず発生するわけではないので、覚えておくとよいでしょう。

そして、土地売却にかかる税金をなるべく抑えたいなら、特例を適用したり契約書を1通だけにするといった方法があります。

なお、税金ではありませんが、仲介業者を利用すると仲介手数料が余計にかかってしまいます。

土地売却に発生する仲介手数料を発生させないためにも、買取業者への売却を検討するとよいでしょう。

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